I. Le dol du vendeur d’immeuble : l’option de l’acquéreur entre nullité de la vente et réparation du préjudice
A. La caractérisation de la réticence dolosive dans les ventes immobilières
Le dol constitue, avec l’erreur et la violence, un vice du consentement qui vicie la convention lorsque, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, ainsi que le prévoit l’article 1130 du code civil. L’article 1137 du même code définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, en assimilant à un dol la dissimulation intentionnelle d’une information dont l’auteur connaît le caractère déterminant pour son cocontractant. La vente d’immeuble offre un terrain d’élection à cette forme de réticence, dès lors que la connaissance de l’état du bien demeure largement asymétrique entre le vendeur, qui a habité ou géré le bien, et l’acquéreur, qui n’en perçoit qu’une apparence.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, saisie de nombreuses contestations postérieures à la réitération de la vente, s’attache à vérifier la réunion de trois conditions : la connaissance par le vendeur du fait dissimulé, l’intention de tromper et le caractère déterminant de l’information dans le consentement de l’acquéreur. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui s’en prévaut, ainsi que le prescrivait l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, texte encore applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, conformément aux dispositions transitoires de cette ordonnance. Pour les contrats conclus après cette date, l’article 1137 du code civil, dans sa rédaction issue de la réforme puis modifiée en 2018, a repris et précisé la définition du dol, en excluant de son champ la simple non-révélation par une partie de son estimation de la valeur de la prestation, laquelle ne constitue pas un dol.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 7 mars 2024 relatif à la vente d’un appartement dont la toiture était atteinte de désordres anciens, a ainsi retenu que les vendeurs, président du conseil syndical pour l’un d’eux, « connaissaient l’état de vétusté avancée de la toiture au moment de la vente, son absence d’entretien sérieux et la nécessité de procéder à une réfection imminente, globale et coûteuse », tandis que les acquéreurs ne pouvaient, depuis le rez-de-chaussée, déceler des désordres non apparents pour des profanes (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/00214). La cour a relevé que l’état de l’immeuble fourni par le syndic n’en laissait rien paraître et que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2016 n’évoquait que le remplacement de quelques mètres de gouttière, alors même qu’une expertise ultérieure concluait à la nécessité d’une réfection complète de la couverture en ardoise à très court terme. Or, en application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public, ce qui interdit au vendeur de laisser son cocontractant dans l’ignorance des dépenses à venir.
Le devoir précontractuel d’information, codifié à l’article 1112-1 du code civil, impose à la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que cette dernière l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant, à charge pour celui qui prétend qu’une information lui était due d’en rapporter la preuve. La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 25 mars 2026, a appliqué ce dispositif à la vente d’une maison dont les vendeurs avaient dissimulé l’existence d’une procédure judiciaire engagée contre l’entreprise ayant réalisé le ravalement de la façade et la perception d’une indemnité d’assurance de 28 000 euros, sans avoir fait procéder aux travaux de reprise préconisés par l’expert (CA Toulouse, 25 mars 2026, n° 24/00791). La cour a jugé que les vendeurs « ont intentionnellement dissimulé aux acquéreurs les informations relatives à la nature des désordres affectant la façade Ouest de l’immeuble vendu, à la nature et au coût des travaux de reprise ainsi qu’à l’existence d’une procédure judiciaire et d’indemnisation antérieurement à la vente », de sorte que l’information tue, si elle avait été connue, les aurait conduits à ne pas acquérir aux conditions acceptées.
A cet égard, la circonstance que l’acquéreur soit profane en matière immobilière ou de construction n’exclut pas le caractère intentionnel de la réticence, dès lors que le vendeur connaissait l’état réel du bien. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 2 septembre 2025, a ainsi retenu la réticence dolosive de vendeurs qui avaient eux-mêmes réalisé des raccordements d’eaux pluviales et d’eaux usées non conformes, installés en partie sur la parcelle voisine, en relevant que « la qualité de profane du vendeur en matière de construction n’est pas de nature à exclure le caractère intentionnel du silence gardé lorsque ce dernier connaissait l’état réel de l’immeuble et la nature des travaux entrepris par lui » (CA Rennes, 2 septembre 2025, n° 22/07007). Des lors, le dol par réticence se distingue du simple manquement au devoir d’information, lequel ne suffit pas à le caractériser si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel du silence et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.
B. Le choix de l’acquéreur : l’action en responsabilité sans annulation de la vente
La victime d’un dol dispose d’une option entre deux voies de droit. Elle peut solliciter la nullité relative de la vente, sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, assortie des restitutions réciproques, ou bien, renonçant à l’anéantissement du contrat, agir en responsabilité pour obtenir des dommages et intérêts. La chambre commerciale puis la troisième chambre civile ont consacré cette dualité de régimes, le dol constituant à la fois un vice du consentement et une faute civile engageant la responsabilité délictuelle de son auteur en application de l’article 1240 du code civil.
La cour d’appel de Rennes, dans la décision précitée du 2 septembre 2025, a expressément rappelé qu’« une réticence dolosive, si elle est susceptible d’entraîner la nullité de la convention en raison du vice du consentement qu’elle implique, peut donner lieu à l’allocation de simples dommages et intérêts en réparation des divers préjudices subis » (CA Rennes, 2 septembre 2025, n° 22/07007). Cette formulation consacre l’autonomie de l’action indemnitaire par rapport à l’action en nullité, laquelle demeure une simple faculté offerte à la partie trompée. Le choix de conserver le bien, tout en réclamant réparation, présente un intérêt pratique évident pour l’acquéreur qui souhaite éviter les aléas des restitutions et conserver la jouissance d’un bien dont le prix a été payé.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 7 mars 2024, a pareillement écarté le moyen des vendeurs soutenant que seule la nullité relative de la vente était encourue, en jugeant que « la partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l’octroi de simples dommages et intérêts soit les deux cumulés », le choix fait par les acquéreurs étant conforme à la loi (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/00214). En conséquence, le dol est traité comme une faute civile dont l’auteur doit réparer le dommage qui en résulte, quand bien même le contrat subsisterait dans toutes ses stipulations, et la demande indemnitaire n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice distinct de celui découlant de la seule conclusion du contrat à des conditions défavorables.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026 apporte une confirmation décisive de cette option d’action dans le domaine immobilier. En l’espèce, des acquéreurs, victimes de la dissimulation du comportement dangereux d’un voisin d’appartement, avaient renoncé à demander l’annulation de la vente et sollicité la réparation de leur préjudice financier. La Cour de cassation énonce, au visa des anciens articles 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B, Bull.). La haute juridiction confirme ainsi, au niveau le plus élevé de la hiérarchie des formations, la pérennité de l’action indemnitaire autonome de l’acquéreur qui conserve le bien vendu.
II. La détermination du préjudice réparable : de la perte de chance à l’excès de prix
A. La perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses
La jurisprudence antérieure avait retenu, de manière constante, que le préjudice de la victime d’un dol qui ne demande pas l’annulation du contrat correspond à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et non à la perte d’une chance de ne pas contracter. Cette analyse, inspirée du droit de la responsabilité civile, conduit à indemniser la perte de la faculté de négocier un prix moindre ou des conditions plus favorables, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. En conséquence, la réparation de la perte de chance se caractérise par sa nature probabiliste : le juge évalue la probabilité, plus ou moins élevée, qu’une négociation ou une autre solution ait abouti à un résultat plus favorable pour la victime, la réparation ne pouvant jamais égaler le montant intégral de l’avantage espéré.
Le tribunal judiciaire de Meaux, dans un jugement du 13 février 2025 relatif à la vente d’une maison dont les vendeurs avaient dissimulé un sinistre inondation ayant donné lieu à indemnisation, a appliqué ce schéma avec une grande netteté en énonçant que « pour la partie qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat à la suite du dol dont elle avait été victime, son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » (TJ Meaux, 13 février 2025, n° 23/00507). Le tribunal a ainsi débouté l’acquéreur de sa demande d’indemnisation au titre du prix excessif de la maison, avant d’évaluer la perte de chance de négocier un prix réduit à 60 % de la décote de 15 % constatée sur les biens situés en zone inondable, soit la somme de 30 069 euros.
Le tribunal judiciaire de Toulouse a suivi la même méthode dans un jugement du 10 mars 2026 opposant un investisseur à la société chargée de la commercialisation d’un programme immobilier, à laquelle une réticence dolosive et un mensonge étaient reprochés sur la rentabilité de l’opération. Rappelant que « la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses », le tribunal a retenu un taux de 20 % appliqué au prix d’acquisition et au coût du prêt, condamnant le commercialisateur à verser 23 800 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, outre 13 238,29 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter un prêt à des conditions plus avantageuses (TJ Toulouse, 10 mars 2026, n° 20/04326). Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 5 octobre 2023 relatif à la dissimulation d’un arrêté d’insalubrité lors de la vente d’un studio, a jugé que « la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses est ici certaine » tout en la limitant en raison de l’aléa tenant à l’accueil réservé par les vendeurs à une demande de baisse du prix, la réparation étant fixée à 10 000 euros outre 1 500 euros de préjudice moral (CA Versailles, 5 octobre 2023, n° 21/05003).
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 7 mars 2024, a toutefois rappelé que l’indemnisation pécuniaire de la victime du dol pouvait déjà prendre la forme de la restitution de l’excès de prix payé, en relevant que « la victime d’un dol peut faire réparer le préjudice que lui ont causé les man’uvres de son cocontractant par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer », tout en précisant que « pareille indemnisation devant s’analyser en la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/00214). Cette articulation montrait que la restitution de l’excès de prix n’était alors pas regardée comme un chef de préjudice autonome, mais comme une modalité d’évaluation de la perte de chance, la distinction présentant des enjeux majeurs quant à l’étendue de la réparation.
B. Le retour de l’excès de prix comme préjudice réparable dans la jurisprudence de 2026
L’arrêt du 28 mai 2026 marque une évolution significative en ce qu’il reconnaît, sans référence à la perte de chance, le caractère réparable de l’excès de prix payé par l’acquéreur victime d’un dol. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait retenu que la dissimulation par les vendeurs du comportement erratique et dangereux du voisin constituait un dol, « puisque ceux-ci avaient pris l’exacte mesure de sa gravité pour en avoir eux-mêmes été victimes antérieurement à la signature de la promesse de vente et que si cette information, qu’ils ont choisi de taire, avait été donnée aux acquéreurs, ceux-ci n’auraient pas acquis le bien aux mêmes conditions de prix » (CA Paris, 12 juillet 2024, n° 21/14540). La cour avait ensuite évalué la décote subie par le bien à 15 % du prix d’acquisition de 730 000 euros, soit 106 500 euros, outre 7 205 euros au titre des droits de mutation et émoluments assis sur le prix excessif.
Les vendeurs contestaient cette évaluation au motif que le préjudice de l’acquéreur qui conserve le bien ne pouvait être que la perte d’une chance de négocier une décote, dont la réparation ne pouvait égaler l’avantage procuré par la chance réalisée, et qu’elle devait être limitée à une fourchette de 1 à 2 % du prix d’acquisition. La Cour de cassation écarte cette argumentation en retenant que le préjudice correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix. Elle énonce qu’« ayant retenu que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, la cour d’appel l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B, Bull.).
Cette consécration de l’excès de prix comme préjudice réparable, évalué souverainement à un pourcentage du prix d’acquisition, renouvelle les conditions de l’indemnisation de l’acquéreur qui conserve le bien. Elle traduit une approche réparatrice plus généreuse que la perte de chance, laquelle conduit à réduire la réparation au regard du caractère hypothétique de la réalisation de la chance perdue, alors que l’excès de prix correspond à une perte certaine constatée au jour de la conclusion du contrat. Des lors, l’acquéreur qui établit que le bien avait, au jour de la vente, une valeur inférieure au prix payé en raison de l’information dissimulée peut prétendre à la restitution de la différence, sans qu’il lui soit besoin de démontrer qu’une négociation aurait abouti à une réduction du prix. Le caractère souverain de l’évaluation par les juges du fond réduit par ailleurs le contrôle de la Cour de cassation au seul examen de la nature du préjudice retenu, la haute juridiction se refusant à substituer sa propre appréciation de la dépréciation à celle des juges du fond.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement des décisions du fond qui, dans la période récente, avaient déjà indemnisé l’acquéreur trompé en fonction du coût des travaux nécessaires ou de la dépréciation du bien. La cour d’appel de Toulouse, dans l’arrêt du 25 mars 2026, a ainsi jugé que la dissimulation des désordres affectant la façade « a empêché les acquéreurs de prendre en compte le coût de ces travaux dans l’achat immobilier qu’ils effectuaient et de réaliser au plus tôt les travaux de reprise, de sorte que leur préjudice doit être évalué à hauteur du coût actualisé de ces travaux au titre de la réduction du prix de vente », condamnant les vendeurs à verser 37 884,59 euros outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral (CA Toulouse, 25 mars 2026, n° 24/00791). Par ailleurs, la cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt du 2 septembre 2025, a indemnisé les acquéreurs victimes d’une réticence sur l’assainissement non conforme à hauteur de 6 060 euros de préjudice matériel, correspondant au coût des travaux de reprise, et de 1 500 euros de préjudice de jouissance (CA Rennes, 2 septembre 2025, n° 22/07007).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par l’arrêt du 28 mai 2026 rendu en formation de section, consacre l’excès de prix comme préjudice réparable pour l’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol qui choisit de conserver le bien. Cette reconnaissance, qui s’ajoute à l’option traditionnelle entre nullité de la vente et action en responsabilité, offre à la partie trompée une réparation plus complète que celle résultant de la seule perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, l’évaluation souveraine du préjudice par les juges du fond pouvant atteindre un pourcentage significatif du prix d’acquisition. En conséquence, le vendeur qui dissimule une information déterminante sur l’état du bien, le comportement du voisinage ou les charges à venir s’expose à une condamnation pécuniaire substantielle, indépendamment de tout anéantissement du contrat. La réticence dolosive demeure en outre soumise à la charge de la preuve pesant sur l’acquéreur, qui doit établir la connaissance du fait par le vendeur, son intention de tromper et le caractère déterminant de l’information, conformément à l’article 1353 du code civil. Pour les professionnels de l’immobilier et les particuliers engagés dans une opération d’acquisition, la sollicitation d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris permet d’apprécier les risques de la réticence dolosive et les voies de réparation offertes par cette jurisprudence récente.
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