I. L’établissement de l’état des lieux et la preuve de l’état des locaux en fin de bail commercial
A. La présomption de bon état de l’article 1731 du code civil et l’exigence de l’état des lieux contradictoire
Le régime de la restitution des locaux commerciaux repose sur une architecture probatoire dont les articles 1730 à 1732 du code civil constituent la trame commune à toutes les locations. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, aux termes de l’article 1730 du code civil. L’absence d’état des lieux inverse la logique probatoire : le preneur est alors présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire, conformément à l’article 1731 du code civil. Or, en matière de bail commercial, cette présomption se combine avec les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, qui imposent l’établissement contradictoire et amiable de l’état des lieux lors de la prise de possession comme lors de la restitution, et qui privent le bailleur négligent du bénéfice de la présomption : « le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil », selon l’article L. 145-40-1 du code de commerce.
La cour d’appel de Caen a fait une application rigoureuse de ce dispositif dans un arrêt du 5 mars 2026 opposant la SCI propriétaire de la galerie marchande à la société Chipie, preneur sortant d’un salon de coiffure. Aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé lors de la prise de possession en 2006, ni à l’occasion de la cession du fonds au bénéfice de la société Chipie en 2007, ni lors de la restitution des clés en 2020. La cour a rappelé que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil, puis a relevé que la clause du bail stipulait qu’à défaut d’état des lieux dressé dans les conditions convenues, « les locaux seraient considérés comme loués en parfait état sans qu’il soit possible postérieurement d’établir la preuve contraire » (CA Caen, 5 mars 2026, n° 24/00538, https://www.courdecassation.fr/decision/69aad3a0cdc6046d47b9892d). La combinaison de la règle légale et de la stipulation contractuelle aboutissait à faire peser sur le preneur la charge de la remise en état, la cour constatant au surplus que le local avait été entièrement rénové en 2014 après un sinistre, de sorte que l’état des lieux de sortie devait être apprécié au regard du parfait état de rénovation.
La même exigence de diligence pèse sur le bailleur qui entend se prévaloir d’une présomption de bon état après un renouvellement du bail. Dans une affaire jugée le 23 avril 2026 par la cour d’appel de Lyon, un bail commercial renouvelé en 2013 n’avait donné lieu à aucun état des lieux, et la bailleresse, qui réclamait la prise en charge d’un important devis de remise en état, invoquait la présomption de l’article 1731 du code civil. La cour a retenu que « les parties n’ayant pas dressé d’état des lieux lors du renouvellement du bail survenu en 2013, la société Fitness doit être présumée avoir reçue les locaux en bon état de réparations locatives, sauf à apporter la preuve contraire » (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/03577, https://www.courdecassation.fr/decision/69eafda9cdc6046d475772ad). La présomption n’était toutefois pas irréfragable, et les attestations de clients ayant fréquenté les lieux depuis 2011, corroborées par des courriels relatifs à d’importants travaux réalisés en 2014 et 2015, ont suffi à la renverser en démontrant que le local se trouvait, lors du renouvellement, dans un état de grande vétusté des sols, des peintures, des sanitaires et des dalles du plafond. En conséquence, la bailleresse, privée du bénéfice de la présomption, devait établir que la vétusté ou les dégradations dont elle demandait réparation étaient advenues pendant l’occupation du preneur, après le renouvellement du bail.
B. La valeur probante de l’état des lieux et le renversement de la présomption de bon état
Lorsqu’un état des lieux contradictoire a été établi, sa force probante est substantielle, même lorsqu’il est sommaire. La cour d’appel de Toulouse a rappelé, dans un arrêt du 12 mai 2026 relatif à la restitution d’un local de boulangerie, qu’« Il est constant qu’un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire » (CA Toulouse, 12 mai 2026, n° 23/02696, https://www.courdecassation.fr/decision/6a044360cdc6046d47920d73). Le preneur, qui contestait la valeur probante de l’état des lieux d’entrée au motif de son caractère particulièrement sommaire, a été débouté : la cour a jugé que « dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l’entrée du locataire, les locaux n’ont fait l’objet d’aucune observation, le locataire doit les restituer dans un état n’appelant pas davantage d’observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté ». Les photographies produites par le preneur, antérieures de plusieurs mois à la prise d’effet du bail et prises de manière non contradictoire, ne permettaient pas de remettre en cause l’état des lieux contradictoire, et le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice à la sortie, corroboré par des devis dont la validité n’était pas contestée, a emporté la conviction de la cour.
La charge de la preuve contraire, lorsque la présomption de l’article 1731 du code civil est invoquée, pèse donc sur le preneur, mais celui-ci peut la rapporter par tous moyens, y compris par des attestations et des correspondances. La Cour de cassation a, pour sa part, sanctionné les juges du fond qui rejettent la demande du bailleur sans analyser les éléments de preuve de l’état des locaux produits par celui-ci. Dans un arrêt du 9 mars 2023, la troisième chambre civile a cassé la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait débouté la bailleresse de sa demande au titre du coût de la remise en état des locaux au seul motif qu’il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée ni d’état des lieux de sortie contradictoire et que le constat établi postérieurement au départ du locataire n’était pas de nature à rapporter la preuve des dégradations. La Cour a reproché aux juges du fond de s’être déterminés « par une simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par la bailleresse pour justifier de l’état des locaux à l’entrée de la locataire et à sa sortie » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, https://www.courdecassation.fr/decision/6409891d6424a5fb02710d52), en méconnaissance de l’article 455 du code de procédure civile. L’absence d’état des lieux contradictoire ne prive donc pas le bailleur de toute possibilité de prouver l’état des locaux, mais l’oblige à produire des éléments suffisamment précis, dont les juges doivent examiner la portée.
Par ailleurs, la présomption de bon état se combine utilement avec l’obligation de remise en état telle qu’elle résulte du contrat, lorsque le bail a transféré au preneur la charge de réparations dépassant le strict cadre locatif. Dans l’affaire Mediaco Loire, tranchée par la cour d’appel de Lyon le 3 juin 2026, un bail commercial portait sur un tènement industriel exploité depuis près de cinquante ans, et le preneur soutenait que la vétusté normale du site l’exonérait de toute remise en état. La cour a rappelé que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », en application de l’article 1732 du code civil, et qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux étaient présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives (CA Lyon, 3 juin 2026, n° 25/05083, https://www.courdecassation.fr/decision/6a210cfacdc6046d47098301). Le constat dressé par commissaire de justice à la sortie, qui témoignait d’un défaut manifeste d’entretien caractérisé par des déchets, des installations abandonnées et un envahissement végétal, établissait un état dégradé non imputable à la vétusté, justifiant la condamnation du preneur à remettre le site en état et à le dépolluer, le fait que l’exploitant ne fût pas soumis à la réglementation des installations classées ne l’exonérant pas de son obligation de restituer les lieux exempts de pollution.
II. L’indemnisation du bailleur au titre de la remise en état des locaux restitués
A. La démonstration d’un préjudice, condition de l’indemnisation du bailleur
La jurisprudence de la troisième chambre civile a profondément renouvelé, par deux arrêts publiés au Bulletin du 27 juin 2024, le régime de l’indemnisation du bailleur confronté à une restitution non conforme. La solution, consacrée par l’arrêt de principe n° 22-24.502 rendu en formation de section, énonce que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/667d328c0e9e6ea7dff2c8ea). Deux enseignements majeurs se dégagent de cette décision. En premier lieu, « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » : la circonstance que le bailleur n’ait pas encore fait réaliser les travaux ou ne justifie pas de dépenses engagées est sans incidence sur le principe de l’indemnisation. En second lieu, « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ».
Or, la simple constatation de dégradations ne suffit pas à ouvrir droit à réparation : le bailleur doit démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement du locataire, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice. C’est précisément sur ce terrain que l’arrêt n° 22-24.502 a censuré la cour d’appel de Douai, qui avait déduit l’existence d’un préjudice du seul constat de l’inexécution par la locataire de son obligation de remise en état, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle. La solution a été confirmée le même jour par l’arrêt n° 22-10.298, rendu dans l’affaire Pergopark, dans lequel la bailleresse, qui avait cédé l’immeuble trois mois après la restitution des locaux sans effectuer de travaux, réclamait l’indemnisation de dégradations locatives en alléguant une moins-value à la revente. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir retenu que la bailleresse n’apportait pas la preuve du préjudice allégué, dès lors que « elle avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/667d32840e9e6ea7dff2c8e0). La revente du bien, la relocation rapide ou la démolition de l’immeuble peuvent ainsi faire échec à la demande du bailleur, qui doit alors rapporter la preuve d’un préjudice résiduel.
Les juridictions du fond ont intégré ces exigences avec une remarquable célérité. La cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 12 mai 2026, a rappelé que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, et que le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (CA Toulouse, 12 mai 2026, n° 23/02696, précité). Le preneur, qui soutenait que les locaux avaient été immédiatement reloués à deux exploitants successifs, n’a pu le démontrer, les pièces produites ne permettant pas d’établir que les locaux objet du litige avaient bien été redonnés à bail, de sorte que le préjudice de la bailleresse, résultant des devis de réparation et de l’absence de prise en charge des travaux, a été intégralement retenu. La cour d’appel de Caen a, dans le même sens, subordonné l’indemnisation du bailleur à la preuve de l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement contractuel du locataire, et a débouté la bailleresse qui, tout en établissant l’existence de dégradations, ne démontrait pas avoir supporté la charge financière des travaux de remise en état ni subi de perte de loyers, les locaux ayant été reloués et rénovés (CA Caen, 5 mars 2026, n° 24/00538, précité).
B. L’évaluation du préjudice : les devis, les circonstances postérieures et le rôle des clauses de remise en état
Lorsque le préjudice du bailleur est démontré, son évaluation s’opère au regard des devis de remise en état, dont les juges vérifient la cohérence avec les constats d’état des lieux. La cour d’appel de Lyon, dans l’affaire Fitness, a procédé à un tri minutieux des postes de travaux réclamés par la bailleresse, retenant ceux dont la nature même permettait d’établir qu’ils étaient postérieurs au renouvellement du bail, tels le vitrage fendu de la baie vitrée, la reprise des sols PVC installés par le preneur, le remplacement des abattants de WC ou la réparation des mitigeurs de douche, et écartant ceux relevant de l’état antérieur des locaux ou de la vétusté, comme la réfection des murs, les joints de faïence vétuste ou la peinture, aucune dégradation n’ayant été relevée lors du constat (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/03577, précité). Le preneur a ainsi été condamné au paiement de la somme de 41 344 euros hors taxes en réparation des dégradations locatives, les juges ayant rappelé que les améliorations réalisées par le locataire étaient sans incidence sur son obligation de répondre des dégradations, et que les travaux réalisés pendant le bail par le preneur ne l’exonéraient pas de son obligation de restitution.
Les clauses de remise en état, fréquentes dans les baux commerciaux, constituent le premier support de l’action du bailleur, et leur rédaction conditionne l’étendue de la condamnation. Dans l’affaire du local de boulangerie, la clause du bail prévoyait que lors de la restitution des locaux, le preneur devait rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état, et mettait à la charge du preneur toutes les réparations, grosses ou menues, à l’exception des gros murs et voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières et des murs de soutènement et de clôture (CA Toulouse, 12 mai 2026, n° 23/02696, précité). La cour en a déduit que le preneur s’était contractuellement engagé à entretenir et réparer les éléments d’équipement litigieux, sans que la relocation ultérieure des locaux ni l’absence de travaux exécutés par la bailleresse ne fassent obstacle à l’indemnisation, le préjudice résultant des devis et de l’état détérioré des locaux. A cet égard, l’absence d’exécution des réparations par le bailleur ne fait pas obstacle à l’indemnisation, conformément à la solution de l’arrêt n° 22-24.502, mais les juges doivent néanmoins vérifier que la demande ne procède pas d’une double indemnisation au regard des circonstances postérieures à la libération des lieux.
La question de la vétusté et de la force majeure demeure le principal moyen de défense du preneur, qui peut s’en prévaloir pour limiter son obligation de restitution, l’article 1730 du code civil exceptant ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Des lors, le sort de la vétusté dépend largement de la rédaction du bail : les clauses transférant au preneur la charge des réparations résultant de la vétusté, comme celle qui était insérée dans le bail Fitness, qui imposait au preneur d’effectuer « toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, y compris celles prévues par les articles 605 et 606 du code civil et celles résultant de la vétusté », sont valables et produisent effet, le preneur devant alors restituer les lieux en parfait état de réparation et d’entretien (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/03577, précité). En l’absence de telle clause, le preneur peut démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté ou à la force majeure, la charge de cette démonstration lui incombant lorsqu’un état des lieux contradictoire a été dressé, comme l’a rappelé la cour d’appel de Toulouse.
Le contentieux de la restitution des locaux commerciaux s’est ainsi structuré autour de trois exigences convergentes. La première tient à l’établissement de l’état des lieux, dont la réalisation contradictoire conditionne le jeu de la présomption de l’article 1731 du code civil, le bailleur négligent étant privé de son bénéfice par l’article L. 145-40-1 du code de commerce. La seconde tient à la charge de la preuve, le preneur devant démontrer, pour échapper à la condamnation, que les désordres étaient antérieurs à son entrée ou imputables à la vétusté ou à la force majeure, tandis que le bailleur doit, pour être indemnisé, démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement contractuel. La troisième tient à l’évaluation du préjudice, qui s’opère au regard des devis et des circonstances postérieures à la libération des lieux, la relocation, la vente ou la démolition pouvant priver le bailleur de son droit à indemnisation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consacrée par les arrêts publiés au Bulletin du 27 juin 2024 et poursuivie par les cours d’appel en 2026, dessine un régime équilibré de la restitution des locaux commerciaux, dont les avocats du cabinet en droit des baux commerciaux à Paris accompagnent la mise en œuvre dans la rédaction des clauses de remise en état et la conduite des contentieux de fin de bail. La présomption de bon état de l’article 1731 du code civil, la valeur probante de l’état des lieux contradictoire et l’exigence de démonstration d’un préjudice constituent un triptyque dont chaque élément commande l’issue du litige : le bailleur doit faire établir l’état des lieux dans les formes de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, conserver les justificatifs de l’état des locaux et des dépenses de remise en état, et anticiper l’incidence d’une relocation ou d’une vente sur son préjudice ; le preneur doit conserver la preuve de l’état des lieux à son entrée et documenter l’état de vétusté préexistant pour renverser la présomption qui pèse sur lui. A cet égard, la vigilance des parties lors de la prise de possession et de la restitution, dans le respect des exigences de l’article L. 145-40-1 du code de commerce et des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, demeure la garantie la plus sûre d’une indemnisation effective des dégradations locatives.
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