I. La détermination du préavis applicable au congé donné par le locataire
Le congé du locataire met fin au bail d’habitation selon un régime dont la complexité tient à la pluralité des délais applicables. La durée de droit commun de trois mois cède en effet devant une série de cas légaux de réduction à un mois. La mise en œuvre de ces réductions suppose le respect de conditions strictes de motivation et de justification.
A. La durée de droit commun et les cas légaux de réduction à un mois
L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le même texte réduit toutefois ce délai à un mois dans cinq hypothèses limitativement énumérées. Il en va ainsi lorsque le bien est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi. Il en va de même en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. La réduction joue également pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, pour le bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou pour la victime de violences au sein du couple. Elle profite enfin aux bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, ainsi qu’au locataire qui s’est vu attribuer un logement locatif social. La lettre du texte impose au locataire de « préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé ». A défaut, « le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ». Cette exigence de motivation et de justification contemporaine de l’envoi distingue le congé du locataire du congé du bailleur. Le délai de préavis applicable au congé émanant du bailleur est en effet de six mois, tandis que celui du locataire n’est que de trois mois, réductible à un mois. Or la justification tardive du motif de réduction, postérieure à l’envoi de la lettre, laisse subsister le délai de droit commun. La charge de la preuve du motif pèse dès lors sur le locataire, qui doit annexer au congé les pièces établissant la réalité de sa situation.
La perte d’emploi constitue l’un des motifs de réduction les plus fréquemment invoqués. Son efficacité suppose néanmoins que le motif soit soutenu devant le juge. Par un arrêt du 6 mai 2021, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de locataires qui se prévalaient d’un préavis d’un mois en raison du licenciement de l’un d’eux (Civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869). Ces locataires n’avaient pourtant pas invoqué ce motif dans leurs conclusions devant la cour d’appel. La même décision précise la répartition de la charge de la preuve lorsque le locataire entend être dispensé de payer les loyers du préavis. Cette dispense suppose que le logement ait été reloué avant le terme du préavis. La Cour énonce qu’« il incombait aux locataires, pour être dispensés de payer la totalité du préavis de trois mois, de démontrer que le logement avait été reloué pendant ce délai ». Cette solution s’appuie sur l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
Le motif tiré de l’état de santé n’échappe pas à la vigilance du juge de cassation. La difficulté surgit lorsque le certificat médical produit est contesté. Un arrêt du 14 novembre 2024 illustre cette exigence (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-21.467). Des locataires avaient donné congé en invoquant un préavis réduit à un mois à raison de l’état de santé de l’un d’eux, constaté par un certificat médical. La bailleresse invoquait le caractère frauduleux de ce motif, le médecin ayant finalement retiré le certificat après saisine du conseil de l’ordre. Le juge des contentieux de la protection avait retenu que la bailleresse avait renoncé sans équivoque au préavis de trois mois. Elle avait accepté le congé par l’intermédiaire de son mandataire, reçu les clés et établi l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 455 du code de procédure civile. Le juge n’avait pas répondu aux conclusions invoquant la fraude, « ce qui était de nature à exclure tout caractère non équivoque de la renonciation ». Or le principe selon lequel « la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire » commande une appréciation rigoureuse des circonstances de la fin du bail. L’adage « la fraude corrompt tout », invoqué par la bailleresse, trouve ici une application directe.
B. Le champ d’application du régime : la distinction entre le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et le bail de droit commun
Le régime du préavis du locataire ne s’applique qu’aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail portant sur un logement meublé constituant la résidence principale obéit, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, à un régime autonome. L’article 25-8, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose ainsi que « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois », y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le même texte précise que le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ». Il ajoute que « ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».
La date d’effet du congé en matière de bail meublé a été précisée par un arrêt du 23 novembre 2022, rendu en cassation sans renvoi (Civ. 3e, 23 novembre 2022, n° 21-15.899). Des locataires d’un appartement meublé avaient notifié leur congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 février 2020 pour une fin de bail fixée au 5 mars suivant. Le pli avait été réceptionné par la bailleresse le 18 février 2020. Le tribunal avait fixé la date d’effet au 5 mars 2020, considérant que la bailleresse aurait dû informer les locataires de son changement d’adresse. La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé reçu le 18 février 2020 « ne pouvait prendre effet que le 18 mars 2020 », en application de l’article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989. Or cette solution commande directement le calcul des sommes dues. Le trop-perçu de loyer réclamé pour la période du 5 au 18 mars 2020 a ainsi été rejeté. La date de réception du pli constitue donc, pour le bail meublé comme pour le bail nu, le point de départ exclusif du délai. Le comportement du destinataire demeure sans incidence sur cette computation.
En dehors du champ de la loi du 6 juillet 1989, le congé n’obéit à aucun formalisme. L’article 1736 du code civil dispose que « si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux ». Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a appliqué ce régime à un bail consenti à une société locataire, hors du champ de la loi de 1989 (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-17.771). La cour d’appel avait déclaré sans effet le congé signifié par acte d’huissier au motif qu’il visait l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce. Le congé ne visait ni l’article 1736 du code civil ni la clause du bail relative à sa durée. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que « le congé qui, en cas de location à durée indéterminée, peut être délivré par l’une ou l’autre des parties à condition de respecter les délais d’usage, n’est soumis à aucune forme particulière et résulte de toute manifestation, quelle qu’elle soit, de la volonté de son auteur de mettre fin à la location ». Le visa erroné d’un texte inapplicable demeure donc sans incidence sur la validité du congé. Il suffit que la volonté de mettre fin à la location soit clairement manifestée. En conséquence, la qualification du bail conditionne l’ensemble du régime. Le formalisme protecteur de la loi de 1989 ne s’applique qu’aux baux d’habitation qu’elle régit.
II. Le point de départ et les effets du délai de préavis
La détermination de la durée du préavis n’épuise pas la difficulté. Le délai doit encore être rattaché à une date certaine de notification. La jurisprudence de la troisième chambre civile encadre strictement le point de départ du délai et les effets du congé, qui met fin au bail à l’expiration du préavis.
A. Le point de départ du délai : l’exigence d’une notification effective du congé
L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé « soit notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ». Le texte dispose que « ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ». La date de réception de la lettre recommandée s’apprécie conformément à l’article 669 du code de procédure civile. Selon ce texte, « la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ». Or une lettre qui n’a jamais été remise ne peut faire courir le délai.
La troisième chambre civile a consacré cette exigence de réception effective dans un arrêt de section publié au Bulletin le 21 septembre 2022 (Civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-17.691). Une locataire avait donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le pli était revenu à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La cour d’appel avait néanmoins retenu que le congé avait été régulièrement donné pour la date fixée. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que « le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre ». Le congé dont la lettre n’a pas été réceptionnée par le bailleur est donc privé d’effet. La circonstance que le pli ait été avisé et non réclamé ne vaut pas remise. Cette solution, rendue en formation de section, dessine un régime probatoire exigeant. Le locataire qui se prévaut d’un congé notifié par lettre recommandée doit établir la remise effective du pli à son destinataire. Le choix du mode de notification relève, en revanche, de la liberté du locataire, qui peut également signifier le congé par acte de commissaire de justice ou le remettre en main propre contre récépissé ou émargement. Cette dernière modalité présente l’avantage d’une preuve immédiate de la notification, tandis que la signification garantit la date certaine de la remise. La lettre recommandée demeure néanmoins le mode le plus usuel, sous réserve de la vigilance qu’appelle l’arrêt du 21 septembre 2022 lorsque le pli n’est pas réclamé par son destinataire.
Par ailleurs, l’office du juge ne saurait se limiter au constat de la remise des clés pour déterminer le point de départ du délai. Un arrêt du 12 septembre 2024 illustre cette exigence (Civ. 3e, 12 septembre 2024, n° 23-18.132). Des locataires avaient donné congé par lettre recommandée du 13 novembre 2014. Ils avaient quitté les lieux le 6 décembre 2015. La cour d’appel les avait condamnés au paiement des loyers jusqu’au jour de la restitution des clés. Elle n’avait pas recherché la date à laquelle avait commencé à courir le délai de préavis résultant de la délivrance du congé. La Cour de cassation censure cette décision. La cour d’appel a privé sa décision de base légale « au lieu de rechercher à quelle date avait commencé à courir le délai de préavis résultant de la délivrance du congé par lettre recommandée du 13 novembre 2014 ». La date d’effet du congé commande ainsi la détermination de la période durant laquelle les loyers demeurent exigibles. La date matérielle de la libération des lieux est, à cet égard, indifférente.
B. Les effets du congé : un acte unilatéral mettant fin au bail à l’expiration du délai
Le congé régulièrement délivré constitue un acte unilatéral dont la nature détermine les effets sur l’obligation de payer le loyer. La troisième chambre civile le rappelle dans l’arrêt du 12 septembre 2024 précité (Civ. 3e, 12 septembre 2024, n° 23-18.132). Elle énonce que « le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable ». Le locataire est ainsi libéré de son obligation de payer le loyer à l’expiration du délai de préavis. La remise des clés n’est pas nécessaire pour que cette libération produise ses effets. Or la détermination exacte du point de départ du délai conditionne directement la date de cette libération. Cette exigence explique la rigueur du contrôle exercé par la Cour de cassation sur les motifs des décisions d’appel.
Pendant le délai de préavis, en revanche, l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire qui a notifié le congé « est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis ». Cette redevance subsiste sauf si le logement « se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ». La charge de la preuve de cette relocation pèse sur le locataire. La Cour de cassation l’a jugé dans l’arrêt du 6 mai 2021 précité, la dispense de paiement supposant la démonstration de l’occupation du logement par un autre locataire pendant le délai (Civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869). Seule une renonciation non équivoque du bailleur peut également libérer le locataire. La remise anticipée des clés, l’acceptation du congé par le mandataire de gestion et l’établissement de l’état des lieux de sortie ne suffisent pas à caractériser une telle renonciation. Ces formalités n’établissent que la libération du logement, ainsi que le démontre l’arrêt du 14 novembre 2024 rendu dans le litige opposant la bailleresse aux époux G. (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-21.467). Le juge doit rechercher si les circonstances de la fin du bail manifestent une volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer à sa créance. La fraude du locataire, telle la production d’un certificat médical erroné, est de nature à exclure tout caractère non équivoque de la renonciation.
A cet égard, la date d’effet du congé conditionne également la situation de l’occupant après l’expiration du délai. L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à l’expiration du délai de préavis, « le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Le maintien dans les lieux ouvre alors droit à une indemnité d’occupation. La même mécanique vaut pour le bail meublé. L’arrêt du 23 novembre 2022 a rappelé que le congé « ne pouvait prendre effet que le 18 mars 2020 », soit à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la réception du pli (Civ. 3e, 23 novembre 2022, n° 21-15.899). Des lors, la computation rigoureuse du délai commande l’ensemble de la liquidation des comptes locatifs. Elle détermine la date d’expiration du bail, l’étendue de la créance de loyers, le point de départ de l’indemnité d’occupation et le délai de restitution du dépôt de garantie.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2021 à 2026, dessine un régime du congé du locataire d’une grande cohérence, articulé autour de trois exigences. La première tient à la détermination de la durée du préavis, fixée à trois mois par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Elle est réduite à un mois dans les cas limitativement énumérés par ce texte et ramenée à un mois pour les baux meublés en application de l’article 25-8, I, de la même loi. La seconde commande la notification effective du congé, dont le délai ne court qu’à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. La troisième soumet la preuve du motif de réduction et celle de la relocation du logement à des exigences rigoureuses, tout en réservant le jeu de la renonciation non équivoque du bailleur. Or la fraude du locataire, la production d’un certificat médical erroné ou l’invocation tardive du motif de réduction privent d’effet les mécanismes protecteurs. Le visa erroné d’un texte inapplicable ne vicie pas, en revanche, le congé de droit commun. En conséquence, la préparation du congé, la conservation des justificatifs et la vérification des dates de notification apparaissent comme des étapes déterminantes pour la sécurisation de la fin du bail d’habitation, qu’il s’agisse d’un bail nu ou d’un bail meublé. Par ailleurs, la distinction entre le bail soumis à la loi de 1989 et le bail de droit commun commande la détermination du formalisme applicable. Le premier obéit aux exigences de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Le second n’est soumis qu’aux délais d’usage de l’article 1736 du code civil. A cet égard, les avocats du cabinet, intervenant en droit des baux d’habitation à Paris, accompagnent bailleurs et locataires dans la rédaction des congés, la computation des délais de préavis et la liquidation des comptes locatifs à l’issue du bail.
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