I. La cession du bail rural au descendant : les conditions de la transmission du contrat
A. Le principe d’incessibilité et les dérogations : l’agrément du bailleur et l’autorisation du tribunal paritaire
Le statut du fermage soumet la transmission du bail rural à un régime d’ordre public dont la rigueur contraste avec la liberté qui préside à la cession des baux de droit commun. Selon l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime (version en vigueur), toute cession de bail est interdite, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation, ou au profit des descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. Cette prohibition, qui écarte l’application de l’article 1717 du code civil, traduit la volonté du législateur de préserver la maîtrise du bailleur sur le choix de son cocontractant, l’exploitation agricole présentant un intérêt durable pour le fonds.
Or, la troisième chambre civile a eu l’occasion, par une série d’arrêts rendus entre 2024 et 2026, de préciser les conditions dans lesquelles la dérogation familiale peut être mise en œuvre. La Cour de cassation rappelle que la faculté accordée au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs constitue une dérogation au principe général d’incessibilité, qui ne peut bénéficier qu’au preneur ayant constamment satisfait à toutes les obligations nées de son bail. Par un arrêt du 24 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-12.314, F-D, arrêt n° 576), la Cour a néanmoins jugé qu’un preneur qui avait mis ses terres à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée sans en avoir informé sa bailleresse ne pouvait être regardé comme de mauvaise foi, dès lors que cette situation ancienne avait été admise par la bailleresse, laquelle avait encaissé de longue date les fermages acquittés par la personne morale et signé le bulletin de mutation agricole au profit de celle-ci.
Le droit du preneur de céder son bail à ses descendants n’est, en effet, pas subordonné à l’existence d’un préjudice subi par le bailleur du fait des manquements passés du cédant. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt du 24 octobre 2024 précité, que la dérogation familiale ne peut bénéficier qu’au preneur qui a constamment satisfait à toutes les obligations nées de son bail, peu important l’existence d’un préjudice causé au bailleur par le manquement du preneur à ses obligations, et que la circonstance que la bailleresse ait toujours été remplie de ses droits demeurait, à cet égard, indifférente à la qualification de la bonne foi du preneur. La Cour a toutefois retenu, en l’espèce, que le preneur ne pouvait être considéré comme de mauvaise foi, en dépit de l’absence d’information de la bailleresse sur la mise à disposition des parcelles à la personne morale, dès lors que cette situation ancienne avait été admise par celle-ci pendant près de vingt ans et qu’aucun autre manquement n’était démontré.
La bonne foi du preneur s’apprécie ainsi en considération de l’attitude du bailleur et de la durée des relations contractuelles, comme l’illustre l’arrêt rendu le 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-13.671, F-D, arrêt n° 287), par lequel la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir autorisé un preneur à céder son bail à ses deux enfants en qualité de copreneurs. La cour d’appel avait relevé que, si le fermage n’avait pas toujours été réglé à la date stipulée entre 2010 et 2021, le preneur versait régulièrement des acomptes, que les bailleurs ne lui avaient jamais adressé de mise en demeure, et que cette façon de faire correspondait à un mode de fonctionnement ayant manifestement trouvé l’agrément des parties en relation contractuelle pendant près de trente années. La Cour en a déduit que la cour d’appel « a pu en déduire, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la troisième branche, que le preneur n’était pas de mauvaise foi et autoriser la cession du bail ».
En conséquence, le défaut de réponse du bailleur à la demande amiable d’autorisation de cession ne constitue pas, par lui-même, une faute de nature à engager sa responsabilité. La troisième chambre civile l’a jugé sans ambiguïté dans l’arrêt du 24 octobre 2024 précité, en cassant sans renvoi la condamnation de la bailleresse à indemniser le preneur au titre d’une perte de chance de prendre sa retraite. La Cour a énoncé que, à défaut de circonstances particulières, le preneur ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux environ trois mois après sa demande amiable d’autorisation de cession, « le seul fait pour Mme [N] de n’y avoir pas répondu n’a pu dégénérer en abus ». Le bailleur demeure ainsi libre de s’opposer à la demande, sans avoir à justifier d’une velléité de reprise personnelle ou de transmission à un membre proche de sa famille, l’intérêt légitime s’appréciant au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel.
B. La portée de l’autorisation judiciaire et l’opposabilité de la cession au bailleur
À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux, conformément à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Cette autorisation judiciaire ne dispense toutefois pas les parties de respecter les conditions d’opposabilité de la cession de contrat édictées par l’article 1216 du code civil (version en vigueur). Par un arrêt de principe rendu en formation de section le 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.661, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 2), la Cour a énoncé que « la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte ».
Cette exigence emporte des conséquences directes sur la validité des congés délivrés pendant la période où la cession demeure inopposable. Dans l’espèce soumise à la Cour le 11 janvier 2024, la cession avait été autorisée par jugement du tribunal paritaire du 18 mai 2015, confirmé par arrêt du 12 septembre 2017, mais l’acte de cession n’avait été conclu que le 11 avril 2018, postérieurement au congé pour reprise délivré le 30 novembre 2015. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait annulé ce congé au motif qu’il aurait dû être délivré au fils cessionnaire, en rappelant que la qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, et qu’à cette date aucune cession opposable aux bailleresses n’était intervenue.
Par ailleurs, la jurisprudence a tiré de ce principe une conséquence favorable au cessionnaire lorsque la cession est régulièrement devenue opposable. Par un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 21-23.372, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 441), la Cour a jugé que « lorsque le preneur destinataire d’un congé fondé sur l’âge obtient l’autorisation de céder son bail, la cession, rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du code civil, prive d’effet ce congé ». En l’espèce, le congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré le 9 février 2011 avait été privé d’effet par la cession notifiée au bailleur le 13 janvier 2017, le bénéficiaire de la cession ayant alors droit au renouvellement de son bail, conformément à l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime (version en vigueur).
La chronologie de l’opération revêt dès lors une importance déterminante, tant pour le preneur âgé que pour le cessionnaire. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-13.776, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 631), la date à laquelle doivent s’apprécier les conditions relatives à la situation du candidat à la cession, telles que ses aptitudes professionnelles, la possession du matériel nécessaire et la conformité au contrôle des structures. La Cour a énoncé que « la date de la cession projetée est, en cas de délivrance d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite sur le fondement de ce dernier texte, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé ». En l’espèce, la cour d’appel avait exactement déduit du caractère tardif de la constitution d’une société civile d’exploitation agricole, intervenue après la date d’effet du congé fixé au 30 septembre 2021, que la demande d’autorisation de cession devait être rejetée.
II. La clause de reprise sexennale et la sanction des transmissions irrégulières
A. L’insertion de la clause de reprise sexennale : le moment de la demande et le sort du bail cédé
La clause de reprise sexennale, régie par l’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime (version en vigueur), permet au bailleur de reprendre le bien loué à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail, au profit de son conjoint, de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou d’un ou plusieurs de ses descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement. Par dérogation à la durée légale de neuf ans, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une telle clause au moment du renouvellement du bail, ce qui confère au bailleur un instrument puissant de reconquête du foncier.
La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-23.382, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 210), que la demande d’insertion n’est pas enfermée dans un délai proche du renouvellement. En l’espèce, le bailleur avait sollicité l’insertion de la clause près de quatre ans après le renouvellement du bail, le 7 septembre 2021, après avoir vainement tenté de l’obtenir amiablement par courrier du 1er juin 2021. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné l’insertion, en rappelant que « il résulte de l’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander à tout moment, au cours d’un bail renouvelé, l’insertion dans ce bail d’une clause de reprise sexennale ». La Cour a, en outre, écarté la condition de bonne foi du bailleur invoquée par la société civile d’exploitation agricole preneuse, qui se prévalait de la multiplication des congés délivrés entre 2012 et 2019, en retenant que l’insertion n’était pas soumise à une telle condition.
Or, l’articulation de la clause de reprise avec la cession du bail au descendant a donné lieu à la décision la plus significative de la période, rendue en formation de section le 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-22.148, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 113). Dans cette affaire, un bail rural conclu en 1974 avait été renouvelé à compter du 1er septembre 2019, puis la preneuse, autorisée par jugement du 4 juillet 2022, avait cédé le droit au bail à son fils par acte du 15 février 2023. Les bailleurs avaient demandé l’insertion d’une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé, ce que la cour d’appel de Reims avait refusé en retenant que la cession, intervenue moins de six ans avant l’expiration du bail fixée au 1er septembre 2028, emportait l’application de l’article L. 411-8 du code rural et de la pêche maritime (version en vigueur).
Le pourvoi a été rejeté, la Cour ayant rappelé que, selon ce dernier texte, le descendant du preneur qui a obtenu la cession du bail à son profit n’est considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. La Cour en a déduit, par une motivation de principe, que « lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession ; dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession ». A cet égard, une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail, de sorte que la cession tardive au descendant reporte l’exercice du droit de reprise à la seconde échéance de renouvellement.
B. La frontière entre cession prohibée et mise à disposition régulière : la résiliation du bail et l’exigence de préjudice
La méconnaissance des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime expose le preneur à la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° du même code (version en vigueur), sans que le bailleur ait à démontrer l’existence d’un préjudice. Or, la jurisprudence récente a nettement circonscrit la qualification de cession prohibée, en distinguant la cession proprement dite de la mise à disposition des biens loués au profit d’une société d’exploitation agricole, régie par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, à la condition de continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente.
Par un arrêt rendu en formation de section le 26 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-12.967, FS-B, Publié au Bulletin, arrêt n° 514), la Cour a jugé que le fait pour des copreneurs d’avoir mis les terres à la disposition d’une société civile d’exploitation agricole dont ils n’étaient pas directement associés ne constituait pas une cession prohibée, dès lors qu’ils continuaient à se consacrer à l’exploitation. La Cour a énoncé que « le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail ». Le bailleur ne peut dès lors solliciter la résiliation que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, en démontrant que le manquement est de nature à lui porter préjudice.
Par ailleurs, la Cour a étendu cette solution au cas de l’époux copreneur qui ne participe pas à l’exploitation du bien mis à la disposition d’une société et n’en est pas associé. Par un arrêt du 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 24-12.792, F-D, arrêt n° 368), elle a censuré une cour d’appel qui avait validé le congé portant refus de renouvellement délivré au motif que l’épouse copreneur n’avait jamais été associée exploitante de la société bénéficiaire de la mise à disposition. La Cour a jugé que « si l’époux copreneur ne participe pas à l’exploitation du bien loué mis à la disposition d’une société et n’est pas non plus associé de cette société, il ne procède pas à une cession prohibée du bail, de sorte que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en raison de ces manquements que s’il démontre qu’ils sont de nature à lui porter préjudice ».
Cette distinction entre cession prohibée et mise à disposition régulière ne doit pas masquer la rigueur du régime applicable lorsque le preneur abandonne effectivement la jouissance du bien à un tiers. La Cour de cassation rappelle, dans les arrêts précités, que les copreneurs qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. En pareil cas, la résiliation peut être prononcée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime, sans que le bailleur ait à démontrer l’existence d’un préjudice, la contravention à la prohibition de l’article L. 411-35 constituant un motif de résiliation autonome.
La même exigence de préjudice gouverne l’hypothèse du copreneur resté en activité qui ne demande pas la poursuite du bail à son seul nom après la cessation d’activité de l’autre copreneur. Par un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.984, F-D, arrêt n° 47), la Cour a cassé l’arrêt qui avait prononcé la résiliation des baux aux motifs que le copreneur resté en activité n’avait pas usé de la faculté prévue au troisième alinéa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Elle a rappelé que la formalité prévue par ce texte a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder, « ce texte ne créant, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° ». Dès lors, lorsque l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation du bien loué mis à la disposition d’une société dont il est associé, le bailleur est tenu de démontrer que ce manquement est de nature à lui porter préjudice.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2024 et 2026, dessine un régime cohérent de la transmission du bail rural, dont la rigueur du principe d’incessibilité est tempérée par l’ouverture d’une dérogation familiale strictement encadrée. La cession au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du descendant suppose l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, laquelle ne dispense pas de rendre la cession opposable dans les formes de l’article 1216 du code civil, la date d’appréciation des conditions du cessionnaire se fixant, en cas de congé pour atteinte de l’âge de la retraite, à la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.661, lien ; Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-13.776, lien). En conséquence, le preneur évincé en raison de son âge peut transmettre son bail à son descendant, et cette cession, une fois notifiée, prive d’effet le congé pour âge (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 21-23.372, lien).
Des lors, le bailleur dispose, en contrepartie, de l’instrument de la clause de reprise sexennale, dont l’insertion peut être demandée à tout moment au cours d’un bail renouvelé, sans condition de bonne foi, et dont l’exercice se trouve seulement reporté lorsque la cession au descendant intervient moins de six ans avant le terme du bail (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-23.382, lien ; Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-22.148, lien). A cet égard, la sanction des transmissions irrégulières demeure subordonnée à la démonstration, par le bailleur, d’un préjudice lorsque la situation s’analyse en une simple mise à disposition du bien à une société d’exploitation ou en l’inertie du copreneur resté en activité, la cession prohibée supposant un abandon effectif de la jouissance du bien loué (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-12.967, lien ; Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 24-12.792, lien ; Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.984, lien). Par ailleurs, la sécurité des opérations de transmission suppose une maîtrise rigoureuse des délais, de la notification de l’acte de cession et des conditions personnelles du cessionnaire, tant pour le preneur cédant que pour le bailleur qui entend préserver son droit de reprise, et l’accompagnement d’un conseil expérimenté en droit immobilier s’avère déterminant pour sécuriser ces opérations sensibles au regard de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
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