I. La formation du cautionnement du locataire d’habitation : les formalités substantielles de l’engagement

A. Le régime des mentions manuscrites et la remise du contrat de location à la caution

Le cautionnement des obligations locatives du preneur d’un logement d’habitation est soumis, à peine de nullité, à des formalités spécifiques que la loi du 6 juillet 1989 a progressivement renforcées. L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article, et qu’elle doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil ; le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Ce texte concilie ainsi deux préoccupations complémentaires : garantir que la caution mesure l’étendue pécuniaire de son engagement, d’une part, et assurer qu’elle connaisse la teneur exacte du contrat dont elle garantit l’exécution, d’autre part.

Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 6 septembre 2018, que la mention manuscrite devait reproduire de manière exacte les données du contrat. Elle a approuvé une cour d’appel d’avoir prononcé la nullité de l’engagement d’une caution qui avait déclaré se porter caution d’un loyer initial fixé à six cents euros, révisable chaque année selon l’indice de référence des loyers, alors que le bail précisait que le loyer était révisable le premier août de chaque année selon l’indice de référence du premier trimestre 2009 valeur 117,70 ; la haute juridiction a retenu que « cette mention ne respectait pas les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la reproduction de la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le contrat de location » (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-17.351). La haute juridiction a ainsi entendu sanctionner l’écart entre les énonciations de l’acte de cautionnement et celles du bail, quand bien même la caution aurait été parfaitement informée de la teneur réelle de son engagement. Cette solution manifeste la conception objective du formalisme locatif : la mention manuscrite n’est pas un simple rappel informatif, mais la reproduction fidèle des stipulations du contrat de location, dont la moindre inexactitude entraîne l’effondrement de la sûreté.

La rigueur de ce formalisme se manifeste également par la nature des sanctions encourues. Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la Cour de cassation a jugé que les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites afin d’assurer la validité et non la preuve de l’acte de cautionnement ; elle a, en conséquence, cassé l’arrêt d’appel qui avait analysé l’exigence de mention manuscrite comme une simple règle de preuve et validé l’engagement au motif que la caution avait eu connaissance de la portée de son obligation (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-23.900). Cette décision emporte des conséquences pratiques considérables : le bailleur ne peut suppléer l’absence des formalités par la démonstration de ce que la caution connaissait l’étendue de ses obligations, ni se prévaloir de l’exécution volontaire de l’engagement pour couvrir l’irrégularité. La nullité de l’acte de cautionnement est encourue de plein droit, dès lors qu’une formalité de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait défaut, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief, ainsi que la jurisprudence l’a constamment affirmé depuis l’arrêt du 8 mars 2006.

Par ailleurs, la question de la preuve de la régularité de l’acte conserve une importance décisive lorsque la caution conteste être l’auteur de la mention manuscrite. Dans un arrêt publié au Bulletin du 9 mars 2022, la haute juridiction a rappelé qu’à peine de nullité de son engagement, la personne qui se porte caution pour l’exécution du contrat de bail doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ; elle a censuré la cour d’appel qui, sans procéder à la vérification de l’écriture désavouée de l’acte dont elle avait tenu compte, avait inversé la charge de la preuve (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619, Publié au Bulletin). Des lors, lorsque la caution désavoue sa signature ou son écriture, le juge doit, conformément aux articles 287 et 288 du code de procédure civile, procéder à la vérification de l’écrit, l’article 1373 du code civil ouvrant à la partie à laquelle on oppose un acte sous signature privée la faculté de désavouer son écriture ou sa signature. En cas de désaveu, c’est au créancier qui se prévaut de l’acte qu’il appartient de démontrer la sincérité de la mention manuscrite, la charge de la preuve ne pesant pas sur la caution qui conteste l’écriture ; la haute juridiction a ainsi jugé que, « sans procéder à la vérification de l’écriture désavouée de l’acte dont elle a tenu compte, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619).

B. La remise du contrat de location et la sanction de l’irrégularité du cautionnement

La remise d’un exemplaire du contrat de location à la caution constitue la seconde formalité substantielle du régime de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de cette exigence dans un arrêt du 11 mai 2022, rendu dans une espèce où des cautions solidaires d’une société locataire invoquaient la nullité de leur engagement au motif que le bail avait été conclu postérieurement aux actes de cautionnement et que l’exemplaire ne leur aurait pas été remis en temps utile ; la haute juridiction a rejeté le pourvoi en constatant que la cour d’appel avait, par motifs adoptés, relevé que les cautions avaient reçu un exemplaire du bail (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-12.606). Cet arrêt illustre la liberté d’appréciation laissée aux juges du fond dans l’établissement de la réalité de la remise, sans que la chronologie entre la conclusion du bail et la souscription de l’engagement fasse, par elle-même, obstacle à la validité du cautionnement lorsque la remise effective est démontrée. La haute juridiction a, ce faisant, refusé de faire de la simultanéité des actes une condition de validité de la sûreté, pourvu que la caution ait, en définitive, reçu le contrat dont elle garantit l’exécution.

En conséquence, le régime du cautionnement locatif se distingue nettement du droit commun de la preuve des actes sous signature privée. La nullité de l’acte de cautionnement, lorsqu’une formalité de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait défaut, est encourue sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief, et elle revêt un caractère relatif, dès lors que les formalités édictées par ce texte protègent exclusivement les intérêts de la caution. Or, cette nullité, qui ne peut être invoquée que par la caution elle-même, ne rejaillit pas sur la validité du bail lui-même, dont l’existence demeure indépendante de la sûreté qui l’accompagne : le locataire reste tenu de ses obligations, et le bailleur conserve son droit au paiement des loyers, la seule sanction de l’irrégularité du cautionnement étant la perte de la garantie personnelle. A cet égard, la distinction entre l’action en nullité de l’engagement de la caution et l’action en paiement dirigée contre le locataire doit être rigoureusement observée : la première se prescrit par cinq ans à compter de la conclusion de l’acte, tandis que la seconde obéit à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 17 juin 2021. La caution qui invoque l’irrégularité de son engagement ne saurait, par ailleurs, se prévaloir de la nullité pour échapper aux obligations qu’elle aurait personnellement contractées à l’égard du bailleur indépendamment du cautionnement, la nullité frappant l’acte et non la personne de la caution.

II. Le champ d’application et l’extinction de l’engagement de la caution : la prescription et les particularités du régime légal

A. La spécificité du cautionnement du bail d’habitation et l’application dans le temps des formalités

Le cautionnement des obligations résultant d’un bail d’habitation est régi par des règles propres qui excluent l’application des dispositions protectrices du code de la consommation. Dans un arrêt publié au Bulletin du 17 février 2022, la Cour de cassation a énoncé que le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L. 341-1 à L. 341-3, L. 341-5 et L. 341-6 du code de la consommation ne lui sont pas applicables (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-12.934, Publié au Bulletin). La haute juridiction a substitué ce motif de pur droit à celui critiqué par le pourvoi, qui soutenait que la société civile immobilière bailleresse, dont l’objet social était l’investissement et la gestion immobilière, avait la qualité de créancier professionnel au sens du droit de la consommation ; elle a ainsi consacré la thèse de l’exclusion globale du droit de la consommation au profit du régime spécial de la loi de 1989, dont les formalités de l’article 22-1 assurent seules la protection de la caution. Cette solution présente un double intérêt : elle sécurise les bailleurs contre l’application des mentions manuscrites du code de la consommation, dont le contenu diffère de celui exigé par la loi du 6 juillet 1989, et elle simplifie le régime applicable, la caution ne pouvant se prévaloir que des formalités spéciales de l’article 22-1 ; la haute juridiction a ainsi énoncé que « le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L. 341-1 à L. 341-3, L. 341-5 et L. 341-6 du code de la consommation ne lui sont pas applicables » (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-12.934).

L’application dans le temps de ces formalités a, à son tour, été précisée par la jurisprudence. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a en effet étendu aux locations meublées les dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989, et par conséquent l’article 22-1, pour les baux conclus après son entrée en vigueur. Dans un arrêt du 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que les formalités prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location de locaux meublés conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, et a cassé l’arrêt qui avait prononcé la nullité d’un tel engagement au visa de ce texte (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-23.868). A cet égard, l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction actuelle, confirme que les logements meublés sont régis par le titre premier bis de la loi, de sorte que le régime du cautionnement du bail d’habitation ordinaire ne s’applique que sous réserve des règles particulières aux locations meublées conclues postérieurement à la loi du 24 mars 2014. La détermination de la loi applicable au cautionnement dépend ainsi de la date de conclusion du bail, et non de celle de la souscription de l’engagement, ce qui invite les praticiens à une vigilance particulière lors de la rédaction des actes de location de logements meublés.

B. La prescription triennale des actions contre la caution et le sort de l’engagement en cas de résiliation du bail

L’action du bailleur contre la caution est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Dans un arrêt du 17 juin 2021, la Cour de cassation a appliqué cette prescription à l’action en paiement de la dette locative dirigée contre le locataire et sa caution solidaire, en approuvant la cour d’appel d’avoir déclaré partiellement prescrite la créance du bailleur au titre des loyers et charges impayés, dès lors que le commandement de payer délivré ne visait pas la période antérieure et que la demande n’avait été formée que plus de trois ans après la connaissance de l’existence de la dette ; elle a, ce faisant, rappelé que l’automaticité de la clause d’indexation ne faisait pas obstacle à l’exercice de la prescription (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-16.986). Cette solution est d’une importance pratique considérable pour les bailleurs comme pour les cautions, le point de départ du délai étant fixé au jour de la connaissance effective des faits permettant d’agir, et la délivrance d’un commandement de payer n’interrompant la prescription qu’à l’égard des sommes qu’il vise expressément.

Enfin, la jurisprudence récente illustre la place centrale de la caution dans la vie du contrat de bail, y compris lorsque celle-ci est un organisme spécialisé. Dans un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation a été saisie d’un litige opposant un bailleur à des locataires et à la société Action Logement Services, qui s’était portée caution solidaire des obligations des locataires et, subrogée dans les droits du bailleur, avait assigné ces derniers en résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré de loyers ; la haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel qui avait retenu la prise d’effet d’un congé notifié par lettre recommandée électronique, au motif que, sans constater que la lettre recommandée électronique notifiant le congé avait été réceptionnée par le bailleur, la cour d’appel a violé les textes susvisés (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-14.383). Or, cet arrêt rappelle que la subrogation de la caution dans les droits du bailleur, après paiement des sommes dues, n’affecte pas la régularité des actes accomplis au cours du bail, et que la validité du congé demeure appréciée au regard des exigences de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du droit de la preuve des notifications. La caution subrogée, qui exerce les droits du bailleur, se voit ainsi appliquer les mêmes exigences que celui-ci dans la conduite de la procédure, la qualité de garant ne conférant aucune immunité procédurale : elle doit, comme le bailleur lui-même, rapporter la preuve de la régularité des actes de procédure qu’elle accomplit, notamment de la notification des congés, la lettre recommandée électronique n’étant régulière, à l’égard d’un destinataire professionnel comme d’un particulier, que si elle a été effectivement réceptionnée.

La durée de l’engagement de la caution doit également retenir l’attention des praticiens. L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre premier ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Cette faculté, qui tempère la permanence de l’engagement de la caution, s’articule avec la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : la caution qui notifie sa résiliation reste tenue des sommes dues au titre du contrat en cours, tandis que les créances antérieures ne peuvent être poursuivies que dans les limites de la prescription triennale, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 17 juin 2021. En conséquence, la rédaction de l’acte de cautionnement doit déterminer avec précision la durée de l’engagement, l’absence de stipulation exposant le bailleur à la résiliation unilatérale de la garantie à l’échéance du contrat en cours.

A cet égard, la coexistence du cautionnement et du dépôt de garantie, que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne à un mois de loyer en principal, ne doit pas faire oublier que ces deux mécanismes obéissent à des régimes distincts : le dépôt de garantie, somme d’argent versée par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, tandis que le cautionnement constitue une sûreté personnelle soumise aux formalités de l’article 22-1. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, par ailleurs, rappelé que les sommes perçues par le bailleur au titre du dépôt de garantie ne peuvent être confondues avec l’engagement de la caution, et que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur en cas de mutation des locaux loués, conformément au dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La combinaison de ces deux garanties, lorsqu’elle est mise en œuvre de manière rigoureuse, offre au bailleur une protection complète, le dépôt de garantie couvrant les sommes exigibles au départ du locataire et le cautionnement garantissant l’exécution des obligations pendant toute la durée du contrat.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile relative au cautionnement du locataire d’habitation dessine un régime d’une grande cohérence, dont les formalités de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 constituent le cœur. La mention manuscrite, la reproduction du montant du loyer et des conditions de sa révision, l’apposition de la mention de l’article 2297 du code civil et la remise d’un exemplaire du contrat de location sont autant d’exigences prescrites à peine de nullité, dont la méconnaissance prive le bailleur de toute garantie effective. Des lors, la pratique des transactions locatives impose une vigilance particulière lors de la rédaction de l’acte de cautionnement, la jurisprudence n’admettant ni la régularisation par la preuve de la connaissance réelle de l’engagement, ni la suppléance des formalités manquantes par l’exécution volontaire. En conséquence, le bailleur doit s’assurer de la conformité de l’acte aux énonciations du bail et de sa remise effective à la caution, tandis que la caution dispose de moyens de défense substantiels, qu’il s’agisse de la vérification d’écriture en cas de désaveu ou de la prescription triennale de l’action en paiement. A cet égard, l’accompagnement d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser tant la constitution que la mise en œuvre de la garantie locative, dans un domaine où la moindre irrégularité formelle emporte des conséquences financières considérables.