I. La réalisation des travaux d’installation des bornes de recharge sur les places de stationnement
A. Le droit à la prise : la notification au syndic et l’exigence d’un projet technique détaillé
L’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique obéit, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, à un régime spécifique issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique. L’article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation consacre ainsi un véritable droit à la prise, au bénéfice du locataire, de l’occupant de bonne foi et du copropriétaire lui-même. Ce texte dispose que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable, pourvu que ces installations permettent un comptage individualisé des consommations et soient réalisées aux frais du demandeur. Or, ce droit n’est pas inconditionnel, dans la mesure où son exercice suppose le respect d’une procédure préalable dont les contours ont été précisés par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
La Cour de cassation a, pour la première fois dans la période récente, été conduite à apprécier le sort d’un projet d’installation de borne de recharge refusé par le syndicat des copropriétaires et par l’association syndicale libre administrant une partie des voies et équipements communs. Par un arrêt du 27 février 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé par le copropriétaire demandeur (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.236). Le litige portait sur la régularisation d’une convention avec un opérateur en vue de l’installation d’une borne sur une place de stationnement privative. Le demandeur reprochait à la cour d’appel d’avoir jugé que le refus du syndicat et de l’association syndicale libre ne revêtait pas de caractère fautif, alors que « le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique et permettant un comptage individualisé des consommations par un copropriétaire aux frais de ce dernier ». Cette formule, reprise du moyen, exprime la règle applicable au copropriétaire, par transposition des dispositions légales relatives au locataire et à l’occupant de bonne foi.
L’intérêt de l’arrêt du 27 février 2025 tient surtout à la confirmation du caractère substantiel de la notification préalable. Selon l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, le copropriétaire qui souhaite procéder aux travaux notifie son intention au syndic, en joignant un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique. La haute juridiction a retenu que le copropriétaire, qui ne justifiait pas avoir notifié ces documents, ne pouvait se plaindre du refus qui lui avait été opposé, dès lors que le syndicat et l’association syndicale libre avaient, par plusieurs courriers, exposé les difficultés techniques auxquelles se heurtait le projet. Elle a ainsi écarté le grief selon lequel le copropriétaire aurait été empêché de fournir le plan technique et le schéma de raccordement par le fait du syndic, faute pour lui d’en rapporter la preuve.
La procédure ainsi consacrée se rapproche de celle applicable aux travaux du copropriétaire affectant les parties communes, dont l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet l’autorisation à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par un arrêt du 6 février 2025, publié au bulletin, la troisième chambre civile a rappelé que, lorsqu’un copropriétaire demande l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, son projet de résolution doit être accompagné des documents précisant avec suffisamment de détails techniques l’implantation et la consistance desdits travaux, à peine de nullité de la résolution de l’assemblée générale les autorisant (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586). En l’espèce, la cour d’appel avait validé la résolution autorisant la création d’un local technique sur une terrasse, au vu des courriers, photographies, croquis et simulations joints à la convocation. La même exigence d’information préside, selon la jurisprudence, à la régularité des décisions d’assemblée générale portant sur des travaux d’équipement, ainsi que l’illustre un arrêt du 25 janvier 2023 relatif au remplacement d’un ascenseur extérieur par un ascenseur intérieur (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.096). La haute juridiction y a jugé que la consultation de plusieurs entreprises et la remise d’un rapport de synthèse analysant les devis suffisaient à assurer l’information des copropriétaires, les juges du fond ayant pu retenir que « les copropriétaires avaient été suffisamment informés des conditions essentielles des contrats soumis au vote ». A cet égard, la transposition de cette exigence aux projets d’équipement des places de stationnement trouve sa justification dans la technicité des installations de recharge, dont l’implantation conditionne le partage du réseau électrique de l’immeuble.
En conséquence, l’installation d’une borne de recharge suppose, à peine de voir le refus du syndicat jugé légitime, la production d’un dossier technique complet, adressé au syndic avant toute exécution des travaux. La charge de la preuve de la notification pèse sur le copropriétaire demandeur, qui doit être en mesure de démontrer qu’il a soumis au syndic un descriptif détaillé, un plan technique d’intervention et un schéma de raccordement électrique, conformément à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de ces formalités constitue la condition de l’exercice effectif du droit à la prise, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a entendu préserver la portée sans en faire un droit sans limite.
B. L’opposition du syndicat : le motif sérieux et légitime et l’office du juge
Lorsque le syndic entend s’opposer aux travaux, l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation lui impose, à peine de forclusion, de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du bâtiment, statuant selon la procédure accélérée au fond, dans un délai de trois mois à compter de la notification qui lui a été faite. La saisine doit préciser, le cas échéant, la date à laquelle le syndicat a décidé de réaliser lui-même les travaux d’équipement. Par ailleurs, la décision d’équipement des places de stationnement, lorsqu’elle est prise par l’assemblée générale, relève de la majorité prévue à l’article 25 j) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui vise expressément l’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Le motif sérieux et légitime d’opposition a été précisé par l’arrêt du 27 février 2025 précité, dans le cadre de son examen de la responsabilité du syndicat. La cour d’appel avait en effet relevé que le syndicat et l’association syndicale libre avaient, par plusieurs courriers, expliqué au copropriétaire les difficultés techniques auxquelles se heurtait son projet, et que le devis produit n’attestait pas de sa viabilité technique. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en énonçant que la cour d’appel avait « pu en déduire l’existence d’un motif sérieux et légitime d’opposition à travaux au sens de l’article R. 311-8 du code de la construction et de l’habitation, exclusif de toute faute ». Des lors, l’existence de difficultés techniques avérées, portées à la connaissance du demandeur, suffit à écarter la faute du syndicat, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’origine du préjudice allégué par le copropriétaire.
La jurisprudence antérieure avait déjà délimité l’office du juge lorsqu’une assemblée générale refuse d’autoriser les travaux sollicités par un copropriétaire. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que l’autorisation judiciaire des travaux refusés ne peut être prononcée que si le refus constitue un abus de majorité (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-18.908). La charge de la preuve pèse alors sur le copropriétaire demandeur, puisqu’« il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». En l’espèce, les travaux litigieux, qui emportaient ouverture et droit de passage sur une cour, partie commune spéciale, relevaient de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en raison de la modification qu’ils impliquaient dans la jouissance des parties communes.
Cette exigence d’un abus démontré limite le recours du copropriétaire dont le projet d’équipement d’une borne de recharge serait refusé en assemblée générale. En effet, le refus n’est fautif que s’il n’est justifié par aucun motif sérieux, l’appréciation des juges du fond étant alors souveraine. A cet égard, la distinction des parties communes générales et spéciales conserve toute sa portée, puisque l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 réserve le vote des décisions afférentes aux seules parties communes spéciales aux copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels elles sont affectées. La troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 6 février 2025 précité, que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ». Elle a, dans la même décision, rappelé que « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement ». Or, les installations de recharge s’étendent ordinairement des parties privatives vers les équipements communs, de sorte que leur autorisation obéit à la majorité de l’article 25, voire à celle de l’article 26 lorsqu’elles affectent la jouissance des parties communes.
II. La charge financière des installations et le statut des équipements en parties communes
A. La répartition des charges : la participation proportionnelle et la nouvelle répartition
La question du financement des infrastructures de recharge se pose à deux niveaux distincts, selon que le copropriétaire installe à ses frais une borne individuelle ou que le syndicat décide d’équiper collectivement les places de stationnement. Dans la première hypothèse, l’article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation exclut toute participation des autres copropriétaires aux frais d’installation, qui demeurent à la charge exclusive du demandeur, le comptage individualisé des consommations assurant la répartition des coûts d’usage. Dans la seconde hypothèse, les travaux d’équipement des places de stationnement constituent des charges entraînées par des éléments d’équipement commun, dont la répartition obéit aux règles générales de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L’article 10 précité opère une distinction fondamentale entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. Par un arrêt du 4 juillet 2024, publié au bulletin, la troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer cette distinction à la cotisation au fonds de travaux (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758). Elle a jugé que cette cotisation, appelée au même rythme que le budget prévisionnel, « n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales ». En conséquence, une résolution répartissant la cotisation au fonds de travaux en fonction des millièmes généraux ne contrevient pas à la loi, quand bien même le copropriétaire ne disposerait que d’un garage dans un bâtiment dépourvu des équipements communs des autres bâtiments.
Cette solution intéresse directement le financement des infrastructures de recharge collectives. Lorsque le syndicat décide de réaliser les travaux d’équipement des places de stationnement, les dépenses afférentes se répartissent selon les règles de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sous réserve de la délibération adoptée par l’assemblée générale, qui fixe la quote-part afférente à chaque lot. Or, la liberté de l’assemblée générale n’est pas absolue, puisque l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute non écrites les clauses contraires aux dispositions légales et que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition, laquelle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
La troisième chambre civile a précisé le régime de cette nouvelle répartition par un arrêt du 25 avril 2024, rendu après renvoi et statuant sans renvoi sur le fondement des articles 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-21.828). La cour d’appel avait réputé non écrite une résolution d’assemblée générale ayant modifié la répartition des charges au profit des seuls propriétaires de la partie commerciale d’un immeuble mixte, puis avait condamné le syndicat à rembourser les charges perçues en application de cette résolution. La Cour de cassation a censuré cette décision, en jugeant qu’après avoir réputé non écrite la décision d’assemblée générale qui avait modifié la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété en contrariété avec les règles de l’article 10, le juge « devait procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l’avenir ». Des lors, la nouvelle répartition ne rétroagit pas et les charges acquittées avant la décision définitive ne peuvent donner lieu à remboursement.
En conséquence, le copropriétaire qui contesterait la répartition des dépenses d’équipement des places de stationnement doit s’assurer que la clause litigieuse contrevient réellement à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment en ce qu’elle ferait supporter à certains lots des charges sans utilité objective pour eux. La répartition des charges d’entretien des infrastructures de recharge, une fois les bornes installées, relève des mêmes principes, la quote-part de chaque copropriétaire étant fonction de l’utilité de l’équipement à l’égard de son lot. Par ailleurs, la jurisprudence rappelle que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
B. La sauvegarde des droits des copropriétaires : le règlement de copropriété et le trouble manifestement illicite
L’installation d’une borne de recharge sur une place de stationnement privative suppose que le copropriétaire puisse établir l’étendue de ses droits sur l’emplacement concerné. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle à cet égard que « le règlement de copropriété constitue la loi entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-12.620). Dans cette affaire, une société civile immobilière revendiquait un droit exclusif d’accès et de stationnement dans une cour, au soutien duquel elle produisait les statuts d’une société d’attribution ainsi qu’un procès-verbal d’assemblée générale. La haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le règlement de copropriété ne mentionnait pas l’existence d’un tel droit exclusif et que la délibération invoquée n’avait pas eu pour effet de l’accorder, l’assemblée générale ayant seulement pris acte de l’usage des emplacements.
Cette solution commande la prudence du copropriétaire qui souhaite installer une borne sur un emplacement dont la qualification est incertaine. Lorsque la place de stationnement est une partie commune à jouissance privative, le droit d’usage du copropriétaire procède du règlement de copropriété, et son équipement implique une autorisation de l’assemblée générale au titre de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. A cet égard, la jurisprudence n’admet pas que le copropriétaire s’affranchisse de cette autorisation sous prétexte de son droit de jouissance, la démonstration d’un usage privatif de longue date ne suppléant pas l’absence de stipulation du règlement de copropriété.
La protection du copropriétaire passe également par les voies d’urgence, lorsque la jouissance de son emplacement ou le fonctionnement de son installation sont compromis. Par un arrêt du 2 octobre 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’une copropriétaire qui avait fait couper l’alimentation en eau et en électricité du lot d’un voisin, sans autorisation judiciaire ni solution alternative, avait causé un trouble manifestement illicite justifiant sa condamnation en référé (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-22.339). La cour d’appel avait en effet relevé que « elle avait délibérément privé les occupants du lot n° 11 d’une alimentation en eau et en électricité, sans autorisation judiciaire et sans anticiper de solution alternative leur permettant de continuer à bénéficier de cette alimentation ». Le fondement de l’action est alors l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état propres à faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse.
La transposition de cette solution aux installations de recharge est immédiate. Le copropriétaire qui verrait le raccordement de sa borne neutralisé par un autre copropriétaire ou par le syndicat, sans titre ni autorisation judiciaire, peut solliciter en référé la remise en état de son installation, l’atteinte au droit de propriété et à la jouissance de son lot constituant un trouble manifestement illicite. Réciproquement, le copropriétaire qui entend contester une installation réalisée sans autorisation de l’assemblée générale doit se garder de toute voie de fait, le juge des référés n’étant pas habilité à se substituer à l’assemblée générale pour autoriser la remise en état des lieux. La saisine du juge constitue ainsi la seule voie régulière pour faire cesser une installation irrégulière, l’article 835 du code de procédure civile offrant au juge le pouvoir de mettre un terme au trouble en rétablissant la situation antérieure.
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine ainsi un régime complet de l’équipement des places de stationnement en infrastructures de recharge. Le droit à la prise, consacré par l’article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation, est subordonné à la notification d’un projet technique complet, dont l’absence justifie le refus du syndicat, tandis que l’opposition de ce dernier doit être fondée sur un motif sérieux et légitime dont le juge contrôle l’existence. La répartition des dépenses d’équipement et d’entretien obéit aux règles de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sous le contrôle du juge qui, en cas de clause illicite, procède à une nouvelle répartition pour l’avenir conformément à l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La protection de la jouissance de l’emplacement et de l’installation demeure enfin assurée par la voie du référé lorsque le trouble est manifestement illicite.
Conclusion
L’équipement des copropriétés en bornes de recharge des véhicules électriques s’inscrit dans un cadre juridique désormais stabilisé, dont la troisième chambre civile a précisé les principales articulations entre 2023 et 2026. Le droit à la prise constitue un droit du copropriétaire, du locataire et de l’occupant de bonne foi, mais son exercice suppose le respect d’une procédure de notification dont l’arrêt du 27 février 2025 a souligné le caractère substantiel, le défaut de descriptif technique justifiant le refus opposé par le syndicat. Or, ce refus n’engage la responsabilité du syndicat que s’il n’est pas fondé sur un motif sérieux et légitime, l’arrêt précité ayant reconnu la valeur des difficultés techniques avérées, et la jurisprudence relative à l’abus de majorité continuant de s’appliquer aux refus d’autorisation en assemblée générale.
La dimension financière des installations n’est pas moins déterminante, la répartition des dépenses d’équipement collectif obéissant aux règles de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et la nouvelle répartition des charges, en cas de clause illicite, ne valant que pour l’avenir. Des lors, la sécurisation d’un projet d’installation suppose une analyse préalable du règlement de copropriété, de la qualification de l’emplacement et des majorités applicables, ainsi que la constitution d’un dossier technique complet. Le contentieux du droit immobilier offre au cabinet Kohen Avocats l’occasion d’accompagner les syndicats des copropriétaires et les copropriétaires dans la mise en œuvre de ces règles, qu’il s’agisse de la négociation des conventions d’installation, de la contestation des décisions d’assemblée générale ou de l’engagement des actions en référé destinées à faire cesser les troubles manifestement illicites. La consultation d’un avocat en contentieux des travaux de copropriété à Paris permet d’apprécier la régularité des procédures suivies et d’anticiper les contestations portant sur la charge financière des équipements.
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