I. L’appropriation des constructions édifiées par le preneur : le jeu de l’accession et la force des conventions
A. Le principe de l’accession à l’expiration du bail : la propriété temporaire du preneur
Le statut des baux commerciaux, dont le champ d’application est tracé par l’article L. 145-1 du code de commerce, organise la propriété commerciale du preneur sans régler expressément le sort des constructions que celui-ci a édifiées sur le terrain loué. Cette lacune conduit le juge à appliquer les règles du droit commun de l’accession, telles que les énoncent les articles 551 et 552 du code civil. Or, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, et tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, sous les réserves que la jurisprudence a précisées au bénéfice du preneur.
La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 12 septembre 2024, que le preneur demeure propriétaire des constructions pendant la durée de la location et que leur sort est réglé, à l’expiration du bail, par l’article 555 du code civil en l’absence d’accord des parties. Elle énonce, dans la motivation de l’arrêt rendu sur le pourvoi n° 22-23.422, que « si le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555 du code civil en l’absence d’accord des parties » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-23.422). La même décision retient que le bailleur devient propriétaire des constructions cédées par le preneur à un tiers au cours du bail, « sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité ».
Le mécanisme de l’accession présente ainsi une double face : le preneur, qui a édifié pendant la durée du bail, conserve la propriété des ouvrages tant que le contrat se poursuit, mais cette propriété se trouve nécessairement affectée à l’expiration du contrat. L’arrêt du 12 septembre 2024 précise en outre que la réunion sur une même tête des qualités de preneur et de propriétaire, par l’effet d’une acquisition du terrain loué, éteint le droit au bail par confusion et met en œuvre l’accession, sans que l’ancien bailleur puisse opposer un transfert de propriété intervenu au cours du bail à une société tierce. Une telle solution commande de vérifier, dans chaque espèce, que le bail comprend une renonciation expresse du bailleur à l’accession lorsqu’il en est contractuellement convenu.
La charge de la preuve des améliorations et de leur sort pèse par ailleurs sur le preneur, ainsi que l’illustre un arrêt du 21 septembre 2023 rendu à propos d’un terrain donné à bail à une association. La cour d’appel avait mis à la charge du bailleur la preuve de la disparition d’une clôture dont il était devenu propriétaire par accession à la fin d’un précédent bail. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 1353 du code civil, qui dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », en jugeant qu’il incombait à la locataire, tenue de rendre le terrain tel qu’elle l’avait reçu, d’établir que la clôture n’avait pas été retirée lors de son départ des lieux (Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-17.436). Des lors, le preneur qui invoque la disparition d’un ouvrage acquis par accession doit en rapporter la preuve, faute de quoi la présomption de conservation par le bailleur l’emporte.
A cet égard, l’option reconnue au propriétaire du fonds par l’article 555 du code civil mérite d’être soulignée : celui-ci peut, à son choix, conserver les constructions édifiées par le preneur, à charge de rembourser soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, ou en exiger la démolition aux frais du preneur. Cette alternative n’est toutefois pas sans incidence sur la charge financière de la sortie du bail : le propriétaire qui opte pour la conservation doit l’indemnité, sans pouvoir cumuler les deux modes d’évaluation, et le bailleur qui souhaite récupérer un local profondément aménagé doit anticiper la contrepartie de l’investissement du preneur, faute de clause d’accession qui en neutralise le principe.
Ce premier volet de la jurisprudence révèle une architecture cohérente : la propriété des constructions suit le sol, mais le preneur bénéficie, pendant la durée du bail, d’un droit de propriété temporaire que la Cour de cassation protège avec constance. L’accession ne produit ses effets qu’au terme du contrat, et les parties disposent, pour organiser ce terme, d’une liberté que la jurisprudence de la troisième chambre civile s’attache à encadrer.
B. Les clauses d’accession et de nivellement : l’aménagement conventionnel du sort des constructions
L’article 555 du code civil offre au propriétaire du fonds une option : conserver la propriété des constructions édifiées par le tiers, en remboursant celui-ci, ou obliger le tiers à les enlever à ses frais. Cette option peut être aménagée par les parties, qui insèrent fréquemment dans le bail commercial une clause d’accession ou une clause de nivellement, destinée à régler le sort des constructions et des améliorations à l’expiration du contrat. La liberté contractuelle s’exerce toutefois dans des limites que la jurisprudence a eu l’occasion de préciser, notamment par comparaison avec le régime des baux ruraux.
Le droit rural constitue en effet un utile point de contraste, puisque l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime accorde au preneur sortant, « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail », une indemnité au titre des améliorations qu’il a apportées au fonds loué. L’article L. 411-77 du même code répute non écrites toutes les clauses ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits du preneur sortant. En conséquence, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 septembre 2024, que « le bailleur ne peut contraindre le preneur à renoncer par avance à l’indemnité qui lui est due à l’expiration du bail » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-24.251). La clause qui excluait toute indemnité pour les travaux et investissements du preneur, tout en imposant l’arrachage des plantations à la fin du bail, a ainsi été privée d’effet au profit de la règle légale.
Cette protection légale n’a pas d’équivalent dans le statut des baux commerciaux, qui ne comporte aucune disposition réputant non écrite la clause d’accession ou de nivellement. Par conséquent, la stipulation qui prévoit que les constructions édifiées par le preneur seront détruites ou reviendront au bailleur en fin de bail conserve, en matière commerciale, toute son efficacité contractuelle, dès lors qu’elle est claire et précise. Le preneur commercial doit donc mesurer, à la signature, la portée des clauses de sortie qui conditionnent la récupération de ses investissements, et le cessionnaire du droit au bail doit en vérifier la teneur avant d’acquérir un fonds dont les aménagements pourraient être perdus au terme du contrat.
La liberté des parties peut également jouer en sens inverse, ainsi que le démontre le régime du bail à construction. L’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation définit ce contrat comme celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, la Cour de cassation a jugé que « le régime légal du bail à construction, qui prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail, n’interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d’une indemnité au preneur en cas de refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310). La clause d’indemnisation convenue, fixant la valeur résiduelle des constructions par référence à l’avis du service des domaines, a reçu pleine application, le juge ayant écarté l’interprétation comptable que le bailleur lui opposait.
A cet égard, la jurisprudence dégage un principe de symétrie : la convention peut aussi bien transférer les constructions au bailleur sans indemnité, par une clause d’accession, que prévoir une indemnisation au profit du preneur, à condition que la stipulation soit claire et précise. En conséquence, la rédaction des clauses de sortie constitue un enjeu déterminant pour les deux parties, et le contentieux de la fin du bail se concentre souvent sur la qualification des travaux réalisés par le preneur au cours de l’exécution du contrat.
II. Les droits du preneur sortant : l’indemnité de l’article 555 du code civil et l’incidence des améliorations sur le loyer renouvelé
A. L’indemnisation du preneur évincé de bonne foi : les conditions de l’article 555
Lorsque les constructions ont été édifiées par le preneur de bonne foi, l’article 555 du code civil protège celui-ci contre l’arbitraire du bailleur : le propriétaire du fonds ne peut exiger la suppression des ouvrages, et il doit choisir entre le remboursement de la plus-value apportée au fonds et celui du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre, estimés à la date du remboursement. L’alinéa 4 du texte réserve ainsi le cas du « tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits ». Le preneur à bail commercial, qui édifie en exécution ou en anticipation du contrat, se trouve généralement dans cette situation.
La saga judiciaire opposant les sociétés Bricoman et FC Avignon Sud offre l’illustration la plus complète de ce mécanisme. Par un arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande de la locataire en indemnisation des travaux réalisés au cours du bail, au motif que « en l’absence de convention entre les parties régissant le sort des constructions édifiées par le preneur en cours de bail, et dès lors que les travaux ont été effectués de bonne foi par le preneur, la circonstance que le bailleur soit devenu propriétaire des constructions à l’occasion du renouvellement du bail ne fait pas obstacle au droit à indemnité du preneur, en application des dispositions de l’article 555 du code civil » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-19.488). La cour d’appel avait en effet écarté ce moyen en le qualifiant de « discussion parallèle sur la base de considérations hasardeuses en droit et en fait sur la notion d’impenses », sans répondre aux conclusions de la locataire, ce qui caractérisait un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile, aux termes duquel « le jugement doit être motivé ».
Saisie de nouveau sur renvoi, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 21 mai 2026, les conditions d’application de l’article 555 au profit du locataire sortant. Elle a jugé que « l’application de l’article 555 du code civil au profit du locataire sortant, en cas de silence du contrat sur le sort des travaux, supposait que les constructions édifiées par le locataire, que le bailleur décidait de conserver, soient de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations ou améliorations d’un ouvrage existant » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612). Ayant souverainement retenu que la locataire n’avait réalisé aucune construction nouvelle, mais seulement réaménagé des ouvrages existants, la cour d’appel de renvoi avait exactement déduit que la demande formée sur le seul fondement de l’article 555 devait être rejetée.
La même décision éclaire le sort des demandes fondées sur la théorie des impenses. La locataire invoquait les articles 1303 et 1303-1 du code civil, qui instituent une indemnité au profit de celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié, sauf lorsque l’enrichissement procède de l’accomplissement d’une obligation. Or, le travail de qualification opéré par les juges du fond, qui avait exclu l’existence de constructions nouvelles, privait également de fondement la demande subsidiaire, l’enrichissement allégué n’étant pas injustifié au sens du texte. Le preneur qui n’a réalisé que des travaux d’aménagement ne peut donc espérer aucune indemnité en fin de bail, sauf stipulation contraire, alors que le preneur qui a édifié de véritables constructions nouvelles peut prétendre au remboursement de l’article 555.
Cette distinction, qui conditionne le sort de plusieurs centaines de milliers d’euros dans les litiges commerciaux, illustre l’importance d’un état des lieux et d’une qualification contractuelle précise des travaux à la signature du bail. Le mode de calcul de l’indemnité de l’article 555 demeure, pour sa part, tributaire du choix opéré par le bailleur entre la plus-value apportée au fonds et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, estimés à la date du remboursement, ce qui peut représenter des écarts considérables dans les grands locaux commerciaux. En conséquence, les parties insèrent fréquemment une clause d’évaluation forfaitaire ou une clause de reprise des constructions, dont la jurisprudence admet la validité dès lors qu’elle exprime clairement leur volonté, ainsi que l’illustre la solution rendue le 9 octobre 2025 en matière de bail à construction.
B. L’incidence des améliorations sur le loyer renouvelé : la charge des travaux et la valeur locative
L’article R. 145-8 du code de commerce, qui détermine la valeur locative des locaux à usage commercial, dispose que « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ». Cette règle protège le preneur qui a financé seul ses travaux : le bailleur ne peut se prévaloir des améliorations pour augmenter le loyer du bail renouvelé s’il n’en a pas supporté la charge, de sorte que la plus-value des investissements du preneur lui demeure, pendant le bail renouvelé, partiellement acquise.
La Cour de cassation a précisé le rapport entre cette règle et le mécanisme du déplafonnement, par un arrêt du 12 décembre 2024 rendu dans l’affaire opposant la société EK-Duroc à ses bailleresses. Les bailleresses se prévalaient des travaux réalisés par la locataire, consistant en la suppression de la majeure partie d’un mur porteur, pour obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. La locataire soutenait que ces travaux caractérisaient tout à la fois une modification notable des caractéristiques des lieux et une amélioration, et que le second caractère devait prévaloir, de sorte que le déplafonnement ne pouvait intervenir. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en retenant que « ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-14.800). Par ailleurs, l’article L. 145-34 du code de commerce ouvre la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33, et cette modification l’emporte sur la qualification d’amélioration lorsque les travaux ont bouleversé la structure des locaux.
Le contentieux du renouvellement révèle ainsi une tension entre deux préoccupations : ne pas laisser le bailleur s’enrichir des investissements du preneur, d’une part, et permettre au bailleur de faire sanctionner la modification de son patrimoine immobilier, d’autre part. La jurisprudence du 12 décembre 2024 tranche en faveur de la modification notable lorsque celle-ci affecte la structure même du bien, le critère de la « démolition de murs porteurs » constituant, dans cette affaire, le seuil au-delà duquel l’amélioration s’efface.
Les solutions dégagées en matière de baux ruraux éclairent, à titre de contraste, la spécificité du régime commercial. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime subordonne l’indemnisation des améliorations à l’observation des procédures d’autorisation qu’il définit, et l’arrêt de section du 28 novembre 2024 a jugé que « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036, FS-B, formation de section). En matière commerciale, où la clause d’accession tient lieu de procédure d’autorisation, le preneur qui a édifié sans accord écrit du bailleur s’expose aux mêmes conséquences, à savoir la perte de toute indemnisation à la sortie.
La jurisprudence protège également le preneur contre les aléas de la transmission du bien loué. L’article L. 411-69, alinéa 4, du code rural impose que l’acquéreur soit averti de la charge de l’indemnité due au preneur sortant, et l’arrêt de section du 25 mai 2023 a jugé que l’absence de mention des améliorations au cahier des charges de l’adjudication « ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015, FS-B, formation de section). Cette solution, qui fait peser la charge indemnitaire sur l’adjudicataire, appelle en matière commerciale une vigilance particulière lors des acquisitions en saisie immobilière de locaux loués.
Enfin, le régime de l’indemnité est strictement dépendant de l’existence d’un bail valable. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de section du 11 juillet 2024, que « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.688, FS-B, formation de section). La nullité du bail, en effaçant rétroactivement le contrat, prive le preneur de tout droit à indemnisation, quand bien même il aurait apporté au fonds des améliorations considérables, ce qui souligne l’importance de la régularité du titre d’occupation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime complet du sort des constructions et des améliorations du preneur à l’expiration du bail commercial. Le principe de l’accession, posé par les articles 551, 552 et 555 du code civil, confie au bailleur la propriété des constructions édifiées par le preneur, tout en protégeant le preneur de bonne foi par un droit à remboursement strictement conditionné. La saga Bricoman, close par l’arrêt du 21 mai 2026, enseigne que seule une réelle construction nouvelle ouvre droit à l’indemnité de l’article 555, tandis que les simples réaménagements demeurent sans contrepartie. La clause d’accession ou de nivellement, dont l’efficacité est pleine en matière commerciale, constitue dès lors l’instrument central de la répartition des investissements, et la vigilance s’impose tant au preneur qui finance ses travaux qu’au bailleur qui acquiert des locaux loués. Par ailleurs, la solution du 12 décembre 2024 rappelle que les améliorations financées par le preneur ne peuvent servir, au renouvellement, qu’à la seule condition que le bailleur en ait assumé la charge, ce qui protège la valeur patrimoniale du fonds de commerce. Ces mécanismes, qui engagent des sommes considérables, relèvent de l’appréciation d’un avocat rompu au droit des baux commerciaux à Paris, seul à même d’anticiper les qualifications retenues par la Cour de cassation et de sécuriser la rédaction des clauses de sortie.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.