I. Le manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible
A. L’information du bailleur et l’exigence d’une action utile face aux vices apparus en cours de bail
L’article 1719 du code civil, dans sa rédaction en vigueur, dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil). L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil). Pour les locations à usage d’habitation, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend ces exigences en imposant au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 13 octobre 2021 rendu en formation de section et publié au Bulletin, la portée exacte de cette obligation lorsque le vice survient en cours de bail. La Cour juge en effet que, « sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier » (Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19.278, FS-B). La solution commande ainsi une double exigence dont la portée pratique est considérable : le locataire doit informer son bailleur du désordre qu’il est seul à pouvoir constater, et le bailleur doit, une fois informé, prendre des dispositions effectives pour y remédier.
L’arrêt du 13 octobre 2021 illustre d’ailleurs la vertu protectrice de ce régime pour le bailleur diligemment averti. En l’espèce, le locataire d’un débit de boissons avait connu un affaissement de la charpente dès janvier 2013, sans en informer les bailleurs avant le 14 janvier 2015, lesquels avaient alors proposé des travaux de nature à mettre un terme aux désordres, offre que le preneur avait refusée. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir « souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail » et d’en avoir déduit que les bailleurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail (Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19.278, FS-B). Or, cette exigence d’information préalable trouve son pendant dans l’exigence symétrique d’une action utile du bailleur, dont la carence est sanctionnée dès lors que le trouble perdure malgré la connaissance acquise du sinistre.
La jurisprudence antérieure avait déjà posé le principe selon lequel le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’origine des désordres pour se soustraire à ses obligations. Par un arrêt du 23 janvier 2020, la troisième chambre civile a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la bailleresse n’avait pas employé des efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun non seulement dans le local loué mais aussi dans les parties communes qui étaient des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée », et qu’elle avait manqué à ses obligations « en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux » (Civ. 3e, 23 janvier 2020, n° 18-19.051). Le bailleur d’un local dépendant d’un centre commercial soumis au statut de la copropriété ne pouvait donc s’exonérer en invoquant le défaut d’entretien des parties communes, alors même que ces parties constituaient l’accessoire indispensable de la jouissance du bien loué.
La solution se déduit de la nature même de l’obligation du bailleur, qui demeure le cocontractant du preneur quand bien même la maîtrise de l’immeuble échappe partiellement à son contrôle. Dès lors, l’état de l’immeuble, l’activité du syndic ou l’inertie d’autres copropriétaires constituent des circonstances internes à la relation de gestion de la copropriété, qui ne modifient pas l’étendue des engagements contractés à l’égard du locataire. En conséquence, la seule voie d’exonération réellement ouverte au bailleur suppose qu’il démontre avoir été informé du désordre, puis avoir accompli les diligences utiles, ou qu’il établisse l’existence d’une cause qui lui est étrangère au sens de l’article 1722 du code civil, lorsqu’il y a perte de la chose louée.
B. Les désordres affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété ne libèrent pas le bailleur
La question la plus délicate concerne les désordres dont l’origine se situe dans les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sur lesquelles le bailleur ne dispose pas d’un pouvoir d’intervention direct. L’arrêt de principe a été rendu par la troisième chambre civile le 19 juin 2025, dans une décision publiée au Bulletin et jamais décryptée en propre par un cabinet : la Cour énonce que, « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).
Cette décision concerne une preneuse à bail commercial de plusieurs locaux situés dans un immeuble en copropriété, affectés par des infiltrations en provenance de la toiture, partie commune. La bailleresse avait tardé à saisir le syndic de la demande de réfection de la toiture, puis avait prétendu limiter sa condamnation au titre du préjudice de jouissance à la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide. La Cour censure ce raisonnement et rappelle que, « une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Le bailleur n’est donc pas un simple relais du syndicat des copropriétaires : son obligation d’entretien s’exécute directement à l’égard du preneur, indépendamment des rapports internes de la copropriété.
La solution avait été esquissée par un arrêt du 16 mars 2023, qui présentait des faits parfaitement comparables. Une locataire d’un appartement appartenant à un bailleur social se plaignait d’infiltrations d’eau provenant des parties communes, la bailleresse ayant fait toutes les démarches nécessaires auprès du syndic de la copropriété et du constructeur, sans que les désordres eussent cessé. La Cour casse l’arrêt qui avait rejeté les demandes de la locataire, au motif qu’il avait statué « sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-10.013). La simple démonstration de diligences, fussent-elles sérieuses, ne suffit donc pas lorsque le trouble persiste : seule la force majeure est de nature à libérer le bailleur.
Cette dernière exigence a été réaffirmée par un arrêt du 21 mai 2026, qui confirme la pérennité de la jurisprudence après la décision fondatrice du 9 octobre 1974 publiée au Bulletin, aux termes de laquelle « le bailleur est obligé d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail, que cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » (Civ. 3e, 9 octobre 1974, n° 73-11.721). Dans l’espèce tranchée le 21 mai 2026, la locataire d’un restaurant subissait des dégâts des eaux répétés dont l’origine se situait dans les parties communes de l’immeuble ; la cour d’appel l’avait déboutée au motif que les bailleurs n’avaient pas qualité pour engager des travaux sur les parties communes. La Cour de cassation censure cette analyse, « sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Or, la portée de ces solutions doit être mesurée à l’aune de la règle de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le bailleur copropriétaire conserve la qualité de membre du syndicat et peut agir en ce titre, ce qui fonde la jurisprudence à exiger de lui des diligences effectives auprès du syndic. Par ailleurs, l’obligation de jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure, notion strictement entendue qui ne saurait recouvrir l’inertie du syndicat ou les lenteurs de la copropriété. À cet égard, la troisième chambre civile fait reposer sur le bailleur la charge de provoquer la réalisation des travaux, quitte à exercer ensuite ses recours contre le syndicat responsable, mais sans jamais pouvoir transférer au locataire le risque de la carence collective.
II. Les sanctions du manquement du bailleur
A. L’exception d’inexécution et la condition d’impropriété des lieux à leur destination
Le locataire confronté à des désordres persistants dispose d’un premier levier, l’exception d’inexécution, que l’article 1219 du code civil définit en ces termes : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil). Son application au bail est subordonnée à une condition de gravité que la jurisprudence apprécie strictement, afin d’éviter que la suspension unilatérale du paiement des loyers ne se retourne contre le preneur.
L’arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, en fournit l’illustration la plus nette. La locataire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété se plaignait d’infiltrations d’eau affectant le clos et le couvert, le bailleur ayant laissé perdurer les désordres sans demander de travaux à la copropriété. La cour d’appel avait jugé l’exception d’inexécution fondée, peu important que l’exploitation ne fût pas totalement impossible. La Cour de cassation casse ce raisonnement, faute d’avoir recherché « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B). En conséquence, la suspension ou la consignation des loyers suppose que le manquement du bailleur ait privé le preneur de l’usage des lieux selon leur destination contractuelle, et non pas seulement qu’il ait causé une gêne ou des désagréments.
Cette exigence d’impropriété à l’usage ne prive toutefois pas le locataire de toute protection en cas de désordres moindres. L’arrêt du 9 juillet 2020 rappelle que la réalisation de travaux par le bailleur ne suffit pas à écarter toute indemnisation, dès lors que le préjudice de jouissance peut subsister nonobstant l’exécution des réparations. La Cour censure ainsi la décision qui avait débouté des locataires au seul motif que le bailleur avait fait d’importants travaux, faute d’avoir recherché « si les preneurs n’avaient pas, nonobstant la réalisation de travaux, subi un préjudice de jouissance et si les fautes qu’ils avaient commises étaient de nature à exonérer totalement le bailleur de son obligation de garantie » (Civ. 3e, 9 juillet 2020, n° 19-12.347). La faute de la victime ne peut donc produire qu’un effet partiel, au regard de l’obligation de garantie pesant sur le bailleur en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1721 du code civil, qui institue une garantie au profit du preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage (article 1721 du code civil).
La jurisprudence relative aux travaux réalisés en site occupé offre un éclairage complémentaire sur l’appréciation du préjudice. Par un arrêt du 3 décembre 2020, la troisième chambre civile a validé l’indemnisation de locataires d’un immeuble d’habitation à loyer modéré réhabilité alors que les lieux demeuraient occupés, en relevant que ces désordres prolongés « avaient causé aux locataires un préjudice de jouissance anormal et d’une particulière gravité constitutif d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail » (Civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 19-20.790). Le choix du maître de l’ouvrage de conduire des travaux en site occupé, la durée excessive du chantier et l’intensité des nuisances constituent des indices convergents de l’anormalité du trouble, justifiant à la fois une réduction du loyer et l’allocation de dommages et intérêts.
Dès lors, le régime probatoire applicable au locataire doit être rappelé avec précision : il lui appartient de démontrer l’origine du trouble, sa persistance et l’information donnée au bailleur, tandis que le bailleur doit établir la force majeure ou, à tout le moins, l’existence de dispositions utiles ayant effectivement mis fin aux désordres. Or, la charge de cette dernière démonstration est particulièrement lourde, puisque la seule saisine du syndic, dépourvue d’effet sur la cessation du trouble, est jugée inopérante. En conséquence, le contentieux de la jouissance paisible se résout le plus souvent sur le terrain probatoire, ce qui confère une importance décisive au constat du trouble, à la mise en demeure et aux échanges avec le syndic.
B. La réparation intégrale du préjudice de jouissance et l’inefficacité des clauses d’exonération
Le second volet de la sanction concerne la réparation elle-même. L’arrêt du 19 juin 2025 précité lui a consacré des développements essentiels en écartant la qualification de perte de chance. La cour d’appel avait en effet limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture, au motif que la bailleresse n’avait saisi le syndic qu’avec retard. La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que la bailleresse « devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Le préjudice de jouissance n’est donc pas une éventualité favorable dont la réalisation serait aléatoire, mais un dommage certain qui se mesure à la durée effective du trouble et dont la réparation doit être intégrale, conformément au principe de la réparation sans perte ni profit pour la victime.
La même décision fixe le point de départ de l’indemnisation : celui-ci est constitué par le jour où le bailleur a été informé du désordre, et non par la date de sa première démarche auprès du syndicat. En l’espèce, la locataire avait informé la bailleresse des infiltrations dès juin 2018, laquelle avait laissé l’information sans réponse pendant plus d’un an et demi avant de saisir le syndic en mars 2021 ; la période de référence devait donc courir de juin 2018 jusqu’à la cessation du trouble (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La solution présente une portée pratique immédiate pour les bailleurs : chaque mois écoulé entre la connaissance du sinistre et la réalisation des travaux augmente mécaniquement le montant de la réparation due, sans qu’aucune perte de chance ne puisse être opposée au locataire.
Le caractère indisponible de l’obligation du bailleur est encore renforcé par l’arrêt du 10 avril 2025, publié au Bulletin, qui écarte les clauses de non-recours insérées dans les baux. La clause litigieuse prévoyait que le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur du fait de la destruction ou de la détérioration des matériels et marchandises, et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation. La Cour juge qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974, FS-B). En conséquence, les stipulations tendant à transférer au preneur le risque des désordres de l’immeuble sont privées d’effet lorsqu’elles ne correspondent pas à une répartition conventionnelle de travaux, ce qui préserve l’effectivité de la garantie du bailleur au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
La réparation du préjudice de jouissance peut enfin prendre la forme d’une réduction du loyer ou de la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre, lorsque les conditions de l’exception d’inexécution sont réunies. Or, ces mesures doivent être distinguées avec soin : la réduction du loyer constitue une modalité d’indemnisation du trouble constaté, tandis que la consignation suspend le paiement dans l’attente de la réalisation des travaux. La jurisprudence du 6 juillet 2023 rappelle que ces mesures supposent la démonstration de l’impropriété des lieux à leur destination, la simple gêne ouvrant uniquement droit à des dommages et intérêts (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B). À cet égard, le locataire qui suspend unilatéralement ses loyers sans réunir ces conditions s’expose à une action en résiliation pour défaut de paiement, dont l’arrêt du 3 décembre 2020 rappelle qu’elle demeure ouverte au bailleur pour d’autres chefs de manquement.
La synthèse de ces arrêts dessine un régime cohérent et protecteur. Le bailleur est tenu d’une obligation de jouissance paisible dont il ne peut s’exonérer en invoquant l’origine des désordres, la copropriété ou l’inertie du syndic ; seule la force majeure, strictement caractérisée, suspend cette obligation. Le preneur doit informer le bailleur et prouver le trouble, tandis que le bailleur doit justifier d’actions utiles ayant effectivement mis fin au désordre. Enfin, la réparation du préjudice de jouissance est intégrale, court à compter de l’information du bailleur et ne peut être écartée par des clauses de non-recours, ce qui garantit au locataire un recours effectif contre son cocontractant.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt fondateur du 9 octobre 1974 à l’arrêt du 21 mai 2026, a construit un régime cohérent de la responsabilité du bailleur pour les désordres affectant la jouissance du locataire. L’obligation de jouissance paisible, consacrée par les articles 1719 et 1720 du code civil et par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ne cesse qu’en cas de force majeure, et les diligences accomplies auprès du syndicat des copropriétaires ne libèrent pas le bailleur lorsque le trouble persiste (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). L’information du preneur conditionne la naissance de la responsabilité, mais l’action utile du bailleur doit être effective, et non pas seulement apparente (Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19.278, FS-B). L’exception d’inexécution n’offre au locataire qu’un moyen encadré, subordonné à la démonstration de l’impropriété des lieux à leur destination, tandis que la réparation du préjudice de jouissance obéit au principe de l’indemnisation intégrale, sans perte de chance ni clause de non-recours opposable (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974, FS-B). Dès lors, le locataire confronté à des infiltrations, à des dégâts des eaux ou à des nuisances dont l’origine se situe dans les parties communes dispose d’un fondement juridique solide pour exiger du bailleur la réalisation des travaux et l’indemnisation de son trouble de jouissance, qu’il exerce dans le cadre d’un contentieux des baux d’habitation à Paris ou d’une action en réparation des troubles de jouissance locative.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.