I. La délimitation du droit au renouvellement partiel
A. L’étendue du droit au renouvellement : l’exploitation effective du fonds et l’indivisibilité des lieux loués
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue l’attribut central de la propriété commerciale, mais sa consistance dépend de l’assiette des locaux au sein desquels le fonds est effectivement exploité. La troisième chambre civile a posé, dès 1993, le principe selon lequel la conclusion d’un bail unique ne suffit pas à conférer au preneur un droit au renouvellement portant sur la totalité des lieux loués. Par un arrêt rendu le 7 juillet 1993, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé qu’un locataire principal, titulaire d’un bail unique sur un immeuble dont il exploitait l’essentiel à usage d’hôtel, ne pouvait prétendre au renouvellement de son bail pour la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds n’était pas exploité : « la conclusion d’un bail unique ne suffisait pas pour permettre au locataire principal d’obtenir le renouvellement total de son bail et il ne pouvait prétendre à un droit à renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds de commerce n’était pas exploité » (Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, n° 91-14.658, publié au Bulletin).
La solution se fonde sur la condition d’exploitation posée par l’article L. 145-1 du code de commerce, dont la portée se mesure au regard de la destination des locaux et de l’activité réellement exercée. Or, dans l’espèce tranchée en 1993, la boutique sous-louée était totalement indépendante du reste de l’immeuble et la sous-location avait été autorisée par le bailleur pour une activité distincte de celle du locataire principal. La cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, avait constaté qu’il n’existait aucune indivisibilité matérielle ou conventionnelle, ce qui justifiait le renouvellement partiel du bail limité aux seuls locaux exploités à usage d’hôtel. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que la demande du sous-locataire, formée directement contre le bailleur, n’ouvrait pas davantage de droit au renouvellement au profit du locataire principal sur la partie des locaux concernée.
La notion d’indivisibilité des lieux loués commande ainsi la délimitation du droit au renouvellement partiel. Lorsque les locaux forment un ensemble matériellement ou conventionnellement indivisible, le renouvellement ne peut être que global ; lorsque les locaux sont distincts et exploités pour des activités différentes, le bailleur peut limiter son offre de renouvellement à la partie des lieux dans laquelle le fonds du preneur est effectivement exploité. A cet égard, l’arrêt du 7 juillet 1993 demeure la référence fondatrice d’une jurisprudence constante, jamais remise en cause depuis lors, et dont les solutions éclairent encore le contentieux contemporain des ensembles commerciaux et des locaux à usage mixte.
La demande de renouvellement du preneur, lorsqu’elle ne porte que sur une partie des locaux, appelle la même démonstration : le droit au renouvellement s’apprécie au regard de l’activité réellement exercée dans chacun des locaux compris dans l’assiette du bail. La demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur dans les formes de l’article L. 145-10 du code de commerce, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur disposant de trois mois pour faire connaître son refus et ses motifs, à défaut de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Or, lorsque le preneur sollicite le renouvellement de son bail pour une partie seulement des locaux, la réponse du bailleur doit être interprétée avec prudence : une acceptation expresse, une offre de renouvellement partiel ou un silence valant acceptation du principe du renouvellement n’emportent pas les mêmes conséquences sur l’étendue du nouveau bail et sur la fixation de son prix.
En toute hypothèse, le congé délivré par le bailleur, qui doit l’être par acte extrajudiciaire six mois à l’avance et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire le délai de deux ans pour saisir le tribunal, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, peut contenir une offre de renouvellement partiel du bail. La jurisprudence du 5 décembre 2001 enseigne que cette offre doit alors porter sur des locaux et des activités identiques à ceux du bail expiré, sous peine d’être analysée comme un refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction. La rédaction du congé avec offre de renouvellement partiel requiert donc une précision extrême, tant sur la désignation des locaux conservés que sur les conditions proposées.
B. L’accord des parties sur l’étendue du renouvellement : l’acceptation de l’offre partielle et les conditions du nouveau bail
Le renouvellement partiel peut également résulter d’un accord des parties, par lequel le preneur accepte de voir l’assiette du nouveau bail réduite par rapport à celle du bail expiré. La Cour de cassation a validé cette hypothèse dans un arrêt du 24 novembre 1993, dans lequel la société locataire avait accepté l’offre de renouvellement partiel du bail qui excluait de l’assiette des locaux loués une boutique du rez-de-chaussée, sous-louée pour une activité de vente de prêt-à-porter autorisée par avenant (Cass. 3e civ., 24 novembre 1993, n° 91-16.745). La Cour a retenu, dans cette espèce, que la société locataire, « ayant accepté le principe d’un renouvellement partiel, l’extension d’activité autorisée en 1982 ne pouvait constituer un motif de plafonnement du loyer renouvelé dont l’assiette se trouvait aujourd’hui réduite ».
En conséquence, la réduction conventionnelle de l’assiette des lieux loués emporte des conséquences directes sur la fixation du prix du bail renouvelé, qui doit alors correspondre à la valeur locative des seuls locaux conservés dans le nouveau périmètre. L’accord des parties peut en outre porter sur les autres conditions du renouvellement, telles que la destination des lieux ou le montant du loyer. La troisième chambre civile a ainsi admis, dans un arrêt du 16 novembre 2023, que l’accord constaté dans un procès-verbal de conciliation dressé par la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, aux termes duquel un nouveau bail serait établi « tous commerces sauf bruyants » moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, s’imposait aux parties, le bailleur ayant donné son accord sur la modification de la clause de destination (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.409).
La portée de cet arrêt tient aussi à sa solution procédurale, fondée sur l’article 565 du code de procédure civile, selon lequel « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ». La Cour de cassation a en effet jugé que la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail, soumise par le bailleur pour la première fois en appel, tendait aux mêmes fins que sa demande initiale en résiliation judiciaire, « à savoir, la cessation des rapports locatifs entre les parties ». Des lors, le bailleur qui s’est engagé dans la négociation d’un renouvellement partiel ou aménagé ne peut remettre en cause cet accord par des prétentions nouvelles, dès lors qu’elles tendent à la même finalité que ses demandes initiales.
Enfin, lorsque l’offre de renouvellement partiel émane du bailleur sans avoir été acceptée par le preneur, elle s’analyse comme un refus de renouvellement. La Cour de cassation a consacré cette règle dans un arrêt du 5 décembre 2001, en jugeant que le congé qui « contenait l’offre du bail de locaux de superficie réduite par rapport à ceux du bail de 1986, pour des activités elles aussi réduites, donc faite en vue d’un renouvellement partiel et différent », le preneur n’ayant jamais donné son accord sur ces modifications, devait être compris comme une offre équivalant à un refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 5 décembre 2001, n° 00-12.350). Or, cette qualification emporte une conséquence majeure : le preneur privé du renouvellement partiel de son bail peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, dans les conditions de l’article L. 145-14 du code de commerce.
II. Les effets du renouvellement partiel et de son refus
A. La fixation du loyer du bail partiellement renouvelé : la valeur locative et le plafonnement
La fixation du loyer du bail partiellement renouvelé obéit aux règles générales du statut des baux commerciaux, telles que les posent les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Selon le premier de ces textes, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La réduction de l’assiette des lieux loués constitue, à cet égard, une modification des caractéristiques du local qui ne peut être ignorée dans la détermination du nouveau prix.
L’arrêt du 24 novembre 1993 précité en tire une conséquence directe : lorsque le preneur a accepté le principe d’un renouvellement partiel, l’extension d’activité antérieurement autorisée ne peut constituer un motif de plafonnement du loyer renouvelé, dont l’assiette se trouve réduite. En d’autres termes, la valeur locative du bail partiellement renouvelé se calcule sur les seuls locaux compris dans le nouveau périmètre, sans que les droits accordés au preneur sur les locaux exclus puissent être pris en compte pour limiter la hausse du loyer. La solution révèle ainsi une articulation subtile entre l’assiette du renouvellement et le régime du plafonnement, laquelle protège le bailleur contre une réduction conventionnelle de la surface louée qui ferait perdre au loyer renouvelé sa pleine valeur locative.
Par ailleurs, la jurisprudence relative au déplafonnement du loyer renouvelé éclaire le sort des baux dont l’assiette ou l’activité ont évolué au cours du bail expiré. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a rappelé que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, « dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). La Cour de cassation a censuré, dans cette espèce, l’arrêt d’appel qui avait retenu l’évolution des facteurs de commercialité sur des périodes antérieures au bail à renouveler, sans rechercher si cette évolution avait eu un caractère notable sur la seule période du bail expiré et une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires.
La question de la période de référence revêt une importance particulière dans le contentieux du renouvellement partiel, dès lors que la réduction de l’assiette des lieux loués peut intervenir à des moments différents de la vie du bail. Lorsque le preneur a cessé d’exploiter une partie des locaux au cours du bail expiré, le bailleur qui entend proposer un renouvellement partiel doit veiller à ce que le nouveau loyer soit fixé sur la base des caractéristiques des seuls locaux conservés, appréciées à la date de prise d’effet du nouveau bail. En conséquence, l’évolution des facteurs locaux de commercialité constatée sur la période antérieure à la réduction de l’assiette ne saurait être prise en compte au profit du bailleur, sauf à démontrer son incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux objets du renouvellement.
Le juge des loyers commerciaux, saisi dans les conditions de l’article R. 145-23 du code de commerce, doit procéder à cette double vérification, sous le contrôle de la Cour de cassation, qu’il s’agisse d’apprécier le caractère notable de la modification ou l’incidence favorable de celle-ci sur le fonds du preneur. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, qui statue sur mémoire, les autres contestations relevant du tribunal judiciaire, lequel peut se prononcer accessoirement sur la fixation du loyer. Cette répartition des compétences, qui distingue le contentieux du prix du contentieux des conditions du renouvellement, doit être mise en œuvre avec d’autant plus de rigueur que l’étendue du renouvellement partiel est souvent contestée à la fois sur son principe, sur son assiette et sur son prix.
B. Le refus de renouvellement et ses suites : l’indemnité d’éviction, le droit d’option et l’indemnité d’occupation
Lorsque le renouvellement partiel n’aboutit pas, le preneur se trouve dans la situation du locataire évincé et peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation. La jurisprudence a précisé le régime de cette indemnité dans l’hypothèse où le preneur avait sollicité le renouvellement de son bail à des conditions modifiées. Dans un arrêt du 15 février 2023, la Cour de cassation a ainsi jugé que le bailleur, qui avait refusé le renouvellement du bail sollicité par le preneur « moyennant une réduction du loyer », puis offert le paiement d’une indemnité d’éviction, avait valablement exercé son droit de repentir en se soustrayant au paiement de cette indemnité (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985).
Le droit de repentir, institué par l’article L. 145-57 du code de commerce, permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 15 février 2023, que l’exercice de ce droit n’était pas fautif lorsqu’il intervenait avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et avant que le preneur n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux. Elle a également jugé que la bailleresse, qui s’était soustraite au paiement de l’indemnité, devait rembourser au preneur la totalité des frais taxables et non taxables exposés jusqu’au terme de l’instance, conformément au texte précité.
Par ailleurs, lorsque le bailleur a d’abord accepté le principe du renouvellement du bail, puis refuse celui-ci en exerçant son droit d’option, le preneur devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû. La troisième chambre civile a consacré cette solution dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, en jugeant que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette solution s’appuie sur les articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, qui organisent la situation du locataire se maintenant dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction.
Enfin, le preneur qui conteste l’exercice du droit d’option doit agir dans le délai de deux ans, sans pouvoir exiger du bailleur les mentions obligatoires propres au congé. Par un arrêt du 27 mars 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin). La Cour a ajouté que le bailleur avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite, et que l’acte d’option, dépourvu de toute équivoque quant à l’intention de mettre fin au bail, devait être validé.
Conclusion
Le renouvellement partiel du bail commercial constitue un mécanisme méconnu du statut des baux commerciaux, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a pourtant dessiné les contours dès 1993. Le droit au renouvellement du preneur est limité aux seuls locaux dans lesquels son fonds est effectivement exploité, la conclusion d’un bail unique ne conférant aucun droit au renouvellement total des lieux lorsque ceux-ci sont matériellement ou conventionnellement distincts. En conséquence, le bailleur peut légitimement offrir un renouvellement partiel du bail, à condition de recueillir l’accord du preneur, car une offre non acceptée, portant sur des locaux de superficie réduite et des activités différentes, équivaut à un refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction. A cet égard, la négociation d’un protocole de renouvellement partiel, constaté par un procès-verbal de conciliation ou un avenant, présente un intérêt stratégique certain pour le bailleur soucieux de récupérer une partie des locaux, comme pour le preneur désireux de réduire la charge locative de son exploitation.
La fixation du loyer du bail partiellement renouvelé obéit, quant à elle, aux règles de la valeur locative et du plafonnement, telles que les précisent les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, l’assiette réduite des lieux loués étant nécessairement prise en compte dans la détermination du nouveau prix. Des lors, les parties et leurs conseils doivent porter une attention particulière à la rédaction des clauses relatives à l’étendue du renouvellement, à la destination des locaux et à la fixation du loyer, afin de prévenir les contentieux relatifs à la qualification de l’offre de renouvellement partiel et à ses conséquences indemnitaires. En cas de refus du renouvellement, le droit d’option du bailleur et l’indemnité d’occupation due par le preneur sont soumis aux règles rappelées par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui a précisé les conditions d’exercice de ce droit et le point de départ de l’indemnité d’occupation. Pour toute question relative au renouvellement partiel de votre bail commercial ou à la négociation de ses conditions, l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser vos droits et d’anticiper les conséquences juridiques et financières de cette opération.
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