Le défaut de paiement des charges de copropriété constitue la première source de contentieux entre les copropriétaires et leur syndicat. Le recouvrement de la créance du syndicat, que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde sur la participation de chaque copropriétaire aux charges des services collectifs et des parties communes, n’épouse pourtant pas les règles ordinaires du droit commun des obligations. La troisième chambre civile a précisé, entre 2020 et 2026, une série de solutions qui encadrent à la fois l’assiette de la créance, le cours des intérêts moratoires et l’octroi de dommages et intérêts complémentaires. Or la tentation est grande, pour les syndicats, d’obtenir du juge une indemnisation forfaitaire qui sanctionnerait le simple retard de paiement. La Cour de cassation rappelle avec constance que l’ordonnancement légal ne le permet pas.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile dessinent en effet une architecture rigoureuse. La créance du syndicat doit être établie par des pièces précises, les intérêts moratoires courent dans les conditions de l’article 1231-6 du code civil, et les dommages et intérêts distincts demeurent subordonnés à la démonstration de la mauvaise foi du débiteur et d’un préjudice indépendant du retard. Le présent article analyse ce corpus en deux temps : le régime indemnitaire de la créance du syndicat (I), puis la charge de la preuve et l’office du juge dans le contentieux du recouvrement (II).
I. Le régime de l’indemnisation du syndicat des copropriétaires : intérêts moratoires et dommages et intérêts distincts
A. Les intérêts moratoires : le point de départ de la mise en demeure et la capitalisation
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent « consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » (C. civ., art. 1231-6). La mise en demeure constitue donc l’acte qui fait courir les intérêts, sauf lorsque la loi les fait courir de plein droit. La troisième chambre civile en a fait application au contentieux des charges de copropriété dans un arrêt du 12 novembre 2020, qui censure une cour d’appel ayant fait courir les intérêts à la date de l’assignation alors que la somme réclamée comprenait des appels de fonds postérieurs à cette date (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-21.018). La Cour rappelle qu’en matière d’obligations de somme d’argent, « les intérêts au taux légal ne sont dus que du jour de la sommation de payer ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante ».
Le statut de la copropriété aménage toutefois ce principe au profit du syndicat. Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles (loi n° 65-557, art. 19-2). Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. La procédure accélérée offre ainsi au syndicat un titre exécutoire rapide, à la condition que l’approbation du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels par l’assemblée générale soit constatée.
L’arrêt du 4 septembre 2025 illustre la combinaison de ces mécanismes. Un syndicat avait assigné un copropriétaire en paiement de charges, « avec intérêts de retard capitalisés, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 », et en dommages et intérêts devant le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé (Civ. 3e, 4 sept. 2025, n° 23-23.329). La capitalisation des intérêts répond aux conditions de l’article 1343-2 du code civil, aux termes duquel « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise » (C. civ., art. 1343-2). La demande de capitalisation doit donc être explicitement formée et l’écoulement d’une année entière d’intérêts constaté, sous peine de rejet de ce chef de demande.
Le point de départ des intérêts demeure, en toute hypothèse, subordonné à l’exigibilité de la créance. En conséquence, les intérêts moratoires ne peuvent courir sur des appels de fonds dont la date d’exigibilité est postérieure à l’acte qui prétendrait les faire courir. À cet égard, la rigueur de la solution du 12 novembre 2020 protège le copropriétaire contre les décomptes qui additionnent, sur une période unique, des sommes de nature et d’exigibilité différentes. Le syndicat qui souhaite obtenir des intérêts doit donc distinguer, pour chaque période, la date à laquelle chaque appel de fonds est devenu exigible et celle à laquelle la mise en demeure a été délivrée.
B. Les dommages et intérêts distincts : la mauvaise foi et le préjudice indépendant du retard
Le troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil réserve au créancier la faculté d’obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire, dans des conditions strictes : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire » (C. civ., art. 1231-6, al. 3). La double condition de la mauvaise foi du débiteur et du préjudice indépendant du retard commande l’ensemble du contentieux indemnitaire des charges de copropriété.
L’arrêt du 4 septembre 2025 en constitue l’application la plus récente. Pour condamner un copropriétaire au paiement de 500 euros de dommages et intérêts, le président du tribunal judiciaire de Rouen avait retenu que « les impayés de charges importants et anciens de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement » et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires (Civ. 3e, 4 sept. 2025, n° 23-23.329). La Cour de cassation censure cette motivation en énonçant que le juge avait statué « sans caractériser ni la mauvaise foi du débiteur, ni l’existence pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation ». Les difficultés de trésorerie de la copropriété ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice distinct du retard de paiement : elles en sont la conséquence directe.
La même exigence avait conduit la Cour de cassation à censurer, le 12 octobre 2023, un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait condamné une société civile immobilière à 200 euros de dommages et intérêts au motif qu’en omettant de s’acquitter des charges dues, elle avait « nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées » (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-19.388). La Cour a jugé que cette seule considération, « sans caractériser la mauvaise foi du débiteur », ne pouvait fonder l’allocation de dommages et intérêts. La mauvaise foi ne se déduit pas du seul fait de l’impayé, fût-il ancien et important ; elle suppose un comportement délibéré du copropriétaire, distinct d’une simple négligence.
L’arrêt du 12 novembre 2020 précité applique la même règle à des copropriétaires déjà condamnés à plusieurs reprises pour défaut de paiement des charges et qui ne réglaient qu’irrégulièrement leurs sommes. La cour d’appel avait retenu que ces circonstances causaient « des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété » et avait alloué 1 000 euros de dommages et intérêts. Or la mauvaise foi ne résulte pas davantage de la réitération des manquements (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-21.018). La Cour de cassation casse encore, faute de constatation de la mauvaise foi : les condamnations antérieures et l’irrégularité des paiements caractérisent le retard, non l’intention maligne exigée par le texte.
Le juge ne saurait davantage allouer des dommages et intérêts qui n’ont pas été demandés. Dans un arrêt du 5 novembre 2020, une association syndicale libre avait sollicité le paiement des charges dues, d’intérêts contractuels et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tribunal d’instance de Fort-de-France l’avait néanmoins indemnisée en condamnant la copropriétaire à 300 euros de dommages et intérêts (Civ. 3e, 5 nov. 2020, n° 19-22.023). La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en rappelant que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ». Dès lors, le syndicat qui n’a pas formellement conclu à des dommages et intérêts ne peut en obtenir, quand bien même la résistance du copropriétaire paraîtrait fautive.
II. La preuve de la créance du syndicat et l’office du juge dans le contentieux du recouvrement
A. La charge de la preuve : décomptes de répartition, procès-verbaux d’assemblée et documents comptables
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (loi n° 65-557, art. 10). La créance du syndicat trouve ainsi son fondement dans la loi et dans le règlement de copropriété, qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
La preuve de cette créance obéit à des exigences documentaires précises, que l’arrêt du 12 novembre 2020 a synthétisées. La Cour de cassation y rappelle que, conformément à l’article 1315, devenu 1353, du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que le syndicat qui poursuit le recouvrement de charges « devait produire, outre le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, un décompte de répartition des charges et les documents comptables, pour chacune des périodes concernées » (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-21.018). La production d’un décompte unique, fût-il actualisé, ne suffit pas lorsque la créance s’étend sur plusieurs exercices : chaque période doit être justifiée par le procès-verbal d’assemblée générale qui l’approuve et par les documents comptables correspondants. Par ailleurs, la charge de ces productions pèse exclusivement sur le syndicat demandeur, qui ne peut se prévaloir de la carence probatoire du copropriétaire.
Cette exigence de preuve complète est doublée d’une exigence de motivation. Par un arrêt du 24 septembre 2020, la Cour de cassation a censuré un jugement du tribunal d’instance de Courbevoie qui avait accueilli la demande du syndicat en se bornant à viser « les éléments versés aux débats et notamment le jugement du 24 mai 2018 et le décompte actualisé au 1er octobre 2018 » (Civ. 3e, 24 sept. 2020, n° 19-16.029). La Cour retient que le juge, en statuant « par voie de référence à la décision remise en question et sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits sur lesquels il fondait sa décision », n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile. La même solution avait été dégagée le 12 mars 2020 à propos d’un jugement du tribunal d’instance de Blois qui se bornait à relever que le syndicat versait « toutes pièces justificatives utiles » (Civ. 3e, 12 mars 2020, n° 19-10.800). Le juge du recouvrement doit donc confronter le décompte produit par le syndicat aux procès-verbaux d’assemblée générale et aux documents comptables, et rendre compte de cette confrontation dans sa motivation.
La créance doit en outre reposer sur une répartition des charges régulière. Aux termes de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12, « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires » (loi n° 65-557, art. 11). Par un arrêt du 7 décembre 2022, la Cour de cassation a censuré un jugement du tribunal judiciaire de Narbonne qui avait accueilli la demande du syndicat fondée sur un règlement de copropriété modifié, sans rechercher si la modification de la quote-part de charges invoquée par la société copropriétaire résultait d’une délibération de l’assemblée générale (Civ. 3e, 7 déc. 2022, n° 21-22.126). Le copropriétaire qui conteste les tantièmes dont se prévaut le syndicat doit voir sa contestation examinée, et le juge doit vérifier la régularité de la répartition appliquée dans le décompte.
B. Les frais de recouvrement de l’article 10-1 et le respect du principe de la contradiction
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impute au seul copropriétaire concerné, par dérogation à l’article 10, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire » (loi n° 65-557, art. 10-1). Deux conditions cumulatives commandent l’imputation de ces frais au débiteur : ils doivent être nécessaires au recouvrement, et avoir été exposés à compter de la mise en demeure.
L’arrêt du 12 novembre 2020 en a tiré les conséquences à propos de frais de relance de 13,10 euros. La cour d’appel avait accueilli la demande du syndicat après avoir simplement relevé qu’il justifiait de frais de relance pour le recouvrement de sa créance initiale (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-21.018). La Cour de cassation censure la décision, la cour d’appel ayant statué « sans rechercher si les frais de recouvrement avaient été exposés postérieurement à la mise en demeure et étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat ». Les frais antérieurs à la mise en demeure, comme les frais superflus ou disproportionnés, demeurent à la charge du syndicat, et donc répartis entre tous les copropriétaires.
Le contentieux des charges fait également l’objet d’un encadrement procédural strict, que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 2 juillet 2026 rendu à propos d’un jugement du tribunal judiciaire de Nice. Le syndicat des copropriétaires avait fondé sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1231-6 du code civil ; le tribunal, après avoir écarté ce fondement comme inopérant, avait condamné le copropriétaire à 400 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en relevant d’office que les copropriétaires devaient « avancer des fonds non négligeables depuis plusieurs années » et que le fait de ne pas régler les charges était fautif (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-18.769). La Cour de cassation censure ce jugement au visa de l’article 16 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge « ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ». Elle précise qu’en procédure orale, « il ne peut être présumé qu’un moyen relevé d’office par le juge a été débattu contradictoirement, dès lors qu’une partie n’était pas présente à l’audience ».
Cet arrêt récent cumule deux enseignements. D’une part, le juge ne peut substituer d’office au fondement juridique invoqué par le syndicat un autre fondement, fût-il plus accueillant, sans recueillir les observations des parties : le copropriétaire défaillant à l’audience doit néanmoins être mis en mesure de discuter le moyen relevé d’office. D’autre part, le changement de fondement ne saurait faire échec à la double condition de l’article 1231-6, alinéa 3 : la responsabilité extracontractuelle de l’article 1240 ne permet pas davantage d’indemniser le syndicat sans caractériser la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. Par ailleurs, l’arrêt confirme que les dommages et intérêts accordés au syndicat demeurent exceptionnels et strictement conditionnés, quand bien même les demandes indemnitaires seraient devenues habituelles dans les pratiques de recouvrement.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile forme un ensemble cohérent dont les syndics doivent tirer les conséquences pratiques. Le syndicat qui recouvre des charges impayées doit constituer un dossier complet pour chaque exercice, comprenant le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, le décompte de répartition et les documents comptables ; il doit délivrer une mise en demeure régulière pour faire courir les intérêts et imputer les frais de l’article 10-1 ; et il ne peut obtenir des dommages et intérêts qu’en rapportant la preuve de la mauvaise foi du débiteur et d’un préjudice distinct du retard, sans que le juge puisse suppléer sa carence.
Conclusion
Le recouvrement des charges de copropriété conjugue un droit substantiel protecteur du syndicat et un droit indemnitaire strictement encadré. La créance du syndicat repose sur l’article 10 de la loi n° 65-557 et doit être prouvée par des pièces complètes, la répartition des charges ne pouvant être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Les intérêts moratoires courent à compter de la mise en demeure, tandis que la procédure accélérée de l’article 19-2 permet d’obtenir rapidement un titre exécutoire. Les dommages et intérêts distincts demeurent, en revanche, réservés aux hypothèses où la mauvaise foi du copropriétaire et un préjudice indépendant du retard sont démontrés, et le juge ne peut ni les accorder d’office ni les fonder sur le seul préjudice de trésorerie. Dès lors, la pratique des demandes indemnitaires systématiques, aujourd’hui répandue, doit céder devant une logique probatoire exigeante dont la Cour de cassation vérifie la rigueur. Le copropriétaire assigné dispose ainsi de moyens de défense réels : contestation des décomptes incomplets, du point de départ des intérêts, de la nécessité des frais de recouvrement et de l’absence de mauvaise foi. Pour les syndicats comme pour les copropriétaires, l’assistance d’un avocat en droit de la copropriété permet d’anticiper ces exigences et de sécuriser les procédures de recouvrement des charges de copropriété engagées devant les juridictions.
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