I. Le régime de la prescription de l’action en paiement des travaux
A. Le délai biennal de l’article L. 218-2 du code de la consommation et la qualité de consommateur du maître d’ouvrage
L’action des professionnels qui réclament à un particulier le paiement du prix de travaux réalisés dans son immeuble relève, pour l’essentiel, de la prescription biennale du droit de la consommation. Aux termes de l’article L. 218-2 du code de la consommation, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (article L. 218-2 du code de la consommation). Ce délai se substitue ainsi à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
La détermination de la qualité du maître d’ouvrage commande l’application de la prescription courte. L’article liminaire du code de la consommation définit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole » (article liminaire du code de la consommation). Or, dans la pratique de la rénovation immobilière, la distinction s’avère délicate lorsque les travaux portent sur un bien appartenant à une société civile immobilière dont le cocontractant est associé ou gérant.
La troisième chambre civile a précisé cette articulation dans un arrêt du 12 mars 2026, qui constitue le dernier état de la jurisprudence sur la question. En l’espèce, deux personnes physiques, associées gérantes d’une société civile immobilière, avaient conclu en leur nom un contrat portant sur la rénovation d’un immeuble appartenant à cette société, aux fins de permettre sa location. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu leur qualité de consommateur : « Ayant constaté que les consorts [G], personnes physiques ayant souscrit le contrat de rénovation, n’exerçaient à titre personnel aucune activité commerciale, artisanale ou agricole, et qu’il ne ressortait pas du contrat qu’ils eussent agi pour le compte de la SCI, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que, le marché de travaux ayant été conclu à des fins étrangères à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, les consorts [G] étaient fondés à se prévaloir de leur qualité de consommateur au sens de l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, et de la prescription biennale édictée par ce texte » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-15.663).
La question de la qualité du cocontractant se pose avec une acuité particulière dans les opérations menées par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Lorsque la société elle-même, personne morale, confie des travaux, elle agit à des fins professionnelles dès lors que son objet social consiste à acquérir, transformer, administrer et louer des biens immobiliers, et la prescription quinquennale de droit commun retrouve alors application. Or, la distinction entre l’action personnelle du gérant et l’action sociale de la société commande l’issue du litige, puisque la prescription biennale ne s’applique qu’aux personnes physiques agissant à des fins étrangères à leur activité professionnelle. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 12 mars 2026, retenu une appréciation concrète de la finalité du contrat, au regard des mentions de l’acte et des circonstances de sa conclusion, sans se laisser arrêter par la circonstance que l’immeuble appartenait à une société dont les cocontractants étaient les associés gérants.
En outre, la preuve du caractère professionnel de l’opération ne saurait résulter de la seule qualité d’associé ou de gérant de la société propriétaire du bien. A cet égard, le contrat de rénovation conclu en nom propre par des personnes physiques, même dans l’intérêt économique d’une société civile immobilière familiale, demeure soumis à la prescription biennale lorsque l’acte ne révèle pas qu’elles ont agi pour le compte de la société. Le créancier qui entend se prévaloir de la prescription quinquennale supporte ainsi la charge de rapporter la preuve que le maître d’ouvrage a contracté à des fins professionnelles, notamment en établissant que la rémunération ou la destination locative commerciale du bien caractérise une activité entrant dans le champ de l’article liminaire du code de la consommation.
Dès lors, l’entrepreneur qui agit contre un maître d’ouvrage personne physique voit son action soumise au délai biennal, sauf à démontrer que le contrat a été conclu pour le compte d’une entité professionnelle. La charge de la preuve du caractère professionnel de l’opération pèse ainsi sur le créancier qui entend échapper à la prescription courte. Par ailleurs, le champ du texte ne se limite pas aux contrats de construction de maison individuelle, puisque la jurisprudence l’applique à toute action en paiement d’une prestation délivrée à des consommateurs, comme l’a relevé la cour d’appel dans une espèce relative à des travaux de rénovation : « l’article L. 137-2 devenu L. 218-2 du code de la consommation, qui s’applique à l’action du constructeur, dès lors qu’il agit en paiement de sa prestation délivrée à des consommateurs, énonce que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (Civ. 3e, 13 février 2020, n° 19-14.110).
B. Le point de départ de la prescription : de la date d’établissement de la facture à l’achèvement des travaux
Le point de départ de la prescription biennale a fait l’objet d’un revirement jurisprudentiel majeur. Pendant plusieurs années, la Cour de cassation retenait que le délai commençait à courir au jour de l’établissement de la facture, solution consacrée par la première chambre civile dans un arrêt du 3 juin 2015 : « c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que le point de départ du délai de prescription biennale de l’action en paiement de la facture litigieuse se situait au jour de son établissement » (1re Civ., 3 juin 2015, n° 14-10.908). Cette règle fut ensuite reprise par la troisième chambre civile dans un arrêt du 14 février 2019, qui a censuré une cour d’appel ayant fixé le point de départ à la date de la réception de l’ouvrage, « alors que le délai de prescription avait pour point de départ la date de l’établissement des factures litigieuses » (Civ. 3e, 14 février 2019, n° 17-31.466).
Or, ce critère de la facture fut abandonné au profit de celui de l’achèvement des travaux, afin d’harmoniser les régimes de prescription des actions en paiement des prestations de services. La chambre commerciale avait amorcé le mouvement dans un arrêt du 26 février 2020, relatif à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, en jugeant que « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes » (article L. 110-4 du code de commerce). La Cour y avait retenu que « la société Hydroc connaissait, dès l’achèvement de ses prestations, les faits lui permettant d’exercer son action en paiement de leur prix », de sorte que « l’action en paiement introduite par cette société le 2 février 2015 était prescrite, peu important la date à laquelle elle avait décidé d’établir sa facture » (Com., 26 février 2020, n° 18-25.036).
La troisième chambre civile a étendu cette solution à la prescription biennale du droit de la consommation dans un arrêt de principe du 1er mars 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. Elle y a jugé qu’afin « d’harmoniser le point de départ des délais de prescription des actions en paiement de travaux et services, il y a donc lieu de prendre en compte la date de la connaissance des faits qui permet au professionnel d’exercer son action, laquelle est caractérisée, hormis les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement, par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations, cette circonstance rendant sa créance exigible » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-23.176). En conséquence, un entrepreneur qui assigne plus de deux ans après la fin du chantier, quand bien même sa facture serait plus récente, se heurte à la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La fixation du point de départ ne constitue, toutefois, qu’un des paramètres du calcul du délai, puisque des causes d’interruption peuvent venir relancer la prescription. Aux termes de l’article 2240 du code civil, « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » (article 2240 du code civil). Or, la remise d’un chèque par le maître d’ouvrage, la proposition de règlement échelonné ou la correspondance reconnaissant le principe de la dette peuvent valablement interrompre le délai biennal, à la condition que ces actes émanent du débiteur et manifestent sa volonté de reconnaître le droit du créancier. La jurisprudence a toutefois refusé de conférer cet effet interruptif à la remise d’un chèque demeuré impayé, lorsque l’encaissement avait été différé, une telle remise ne valant pas paiement effectif.
Par ailleurs, l’exercice des actions relatives aux désordres, telles que l’action en garantie de parfait achèvement ou l’action en réparation des malfaçons, obéit à des régimes distincts de celui de l’action en paiement du prix. En conséquence, l’entrepreneur qui se heurte à la prescription de son action en paiement peut encore disposer, selon les circonstances, de la garantie de son assureur ou d’autres recours, tandis que le maître d’ouvrage conserve la possibilité d’opposer l’inexécution des travaux ou l’exception de levée des réserves. Dès lors, la chronologie du chantier, de la réception, de la levée des réserves et de l’émission des factures doit être reconstituée avec soin, chacun de ces événements étant susceptible de déterminer le point de départ ou l’interruption du délai biennal.
II. L’exigibilité de la créance et la protection du créancier
A. La levée des réserves comme condition d’exigibilité du solde du prix en matière de construction de maison individuelle
La règle de l’achèvement des travaux souffre toutefois d’une exception notable lorsque la loi ou le contrat reporte l’exigibilité de la créance à un événement postérieur. En matière de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, l’article R. 231-7, II, du code de la construction et de l’habitation dispose que « le solde du prix est payable » selon des modalités précises : « 1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ; 2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci » (article R. 231-7, II, du code de la construction et de l’habitation).
La Cour de cassation en a déduit que la prescription de l’action en paiement du solde ne peut courir avant la levée des réserves. L’arrêt du 13 février 2020, rendu en formation plénière de section et publié au Bulletin, a ainsi cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu que le solde était devenu exigible au plus tard à la date de fin de la garantie de parfait achèvement, « alors que le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Civ. 3e, 13 février 2020, n° 18-26.194). La même logique a été reprise dans un arrêt du 6 mars 2025, où la Cour a jugé « que, la créance du solde du prix du constructeur de maison individuelle n’étant pas exigible avant une réception sans réserve, la prescription de son action en paiement ne court qu’à compter de celle-ci ou de la levée des réserves et huit jours après l’une de ces deux dates lorsque le maître de l’ouvrage n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception » (Civ. 3e, 6 mars 2025, n° 23-20.075).
A cet égard, la levée des réserves constitue donc, pour le constructeur de maison individuelle, l’événement qui rend sa créance exigible et fait courir le délai biennal. Cette solution, protectrice de l’entrepreneur, se concilie avec la jurisprudence de 2023 relative au point de départ, puisque celle-ci réserve expressément « les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement ». Dès lors, le constructeur dont le chantier a été réceptionné avec réserves dispose, pour agir en paiement du solde, de deux années à compter de leur levée, et non de la réception. Par ailleurs, le défaut de levée des réserves fait obstacle à l’écoulement du délai, la créance demeurant alors inexigible, sauf à démontrer que le maître de l’ouvrage a fait obstacle à la levée.
La solution consacrée par l’arrêt du 6 mars 2025 invite les constructeurs de maison individuelle à une vigilance particulière sur la preuve de la levée des réserves. Le procès-verbal de réception, le courrier de levée des réserves, le constat dressé par un commissaire de justice ou l’attestation du maître d’ouvrage constituent autant d’éléments permettant de fixer le point de départ de la prescription de l’action en paiement du solde. En l’absence de preuve de la levée, la créance du constructeur demeure inexigible et le délai ne court pas, de sorte que l’entrepreneur peut agir dès que le maître d’ouvrage est en mesure de payer, sous réserve toutefois de la prescription trentenaire de droit commun qui finit par atteindre la créance.
Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile n’a pas limité l’exigibilité du solde au seul cas de la construction de maison individuelle avec fourniture de plan. D’une part, l’arrêt du 13 février 2020 a fait application de la même règle aux contrats soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, en censurant le point de départ retenu par les juges du fond. D’autre part, la Cour de cassation a rappelé que le point de départ de la prescription biennale peut être différé lorsque la créance dépend d’une condition ou d’un événement contractuel, la règle de l’achèvement des travaux ne constituant qu’un point de départ de droit commun, susceptible d’être écarté « hormis les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement ». En conséquence, les conventions de travaux qui subordonnent le paiement du solde à la réalisation d’une formalité, telle que la remise des attestations d’assurance ou des procès-verbaux de levée de réserves, peuvent valablement reporter le point de départ du délai.
B. L’application de la jurisprudence nouvelle et la préservation du droit d’accès au juge
Le revirement de 2021-2023, qui a substitué le critère de l’achèvement des travaux à celui de l’établissement de la facture, a posé la question de son application dans le temps. En principe, la jurisprudence nouvelle s’applique de plein droit aux instances en cours, y compris lorsqu’elles ont été engagées sur la foi de la règle antérieure. La Cour de cassation a toutefois aménagé ce principe dans un arrêt de la première chambre civile du 19 mai 2021, rendu en formation de section et publié au Bulletin : « si la jurisprudence nouvelle s’applique de plein droit à tout ce qui été fait sur la base et sur la foi de la jurisprudence ancienne, il en va différemment si la mise en oeuvre de ce principe affecte irrémédiablement la situation des parties ayant agi de bonne foi en se conformant à l’état du droit applicable à la date de leur action » (1re Civ., 19 mai 2021, n° 20-12.520).
Or, l’arrêt du 12 mars 2026 a transposé cette exception au domaine de la rénovation immobilière, en lui donnant une portée nouvelle. La Cour y rappelle d’abord le principe : « si la jurisprudence nouvelle s’applique de plein droit à tout ce qui a été fait sur la base et sur la foi de la jurisprudence ancienne, il en va différemment lorsque la mise en oeuvre du principe d’application immédiate de la jurisprudence nouvelle affecte irrémédiablement la situation des parties ayant agi de bonne foi en se conformant à l’état du droit applicable à la date de leur action » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-15.663). Elle en déduit ensuite que « l’application de la jurisprudence nouvelle à la présente instance, engagée les 17 et 19 octobre 2018, aboutirait à priver l’entrepreneur, qui n’a pu raisonnablement anticiper sa modification, d’un procès équitable, au sens de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant l’accès au juge » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-15.663).
En conséquence, lorsque l’entrepreneur a assigné dans le délai de deux ans calculé à partir de la date de la facture, conformément à la jurisprudence alors en vigueur, l’application rétroactive du nouveau point de départ le priverait de son droit d’agir, ce que prohibe l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, aux termes duquel « toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi » (article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales). La Cour a ainsi censuré l’arrêt qui avait déclaré l’action de l’entrepreneur irrecevable sans rechercher la date d’établissement des factures, la jurisprudence nouvelle ne pouvant, dans ces circonstances, recevoir application.
A cet égard, l’arrêt de 2026 s’inscrit dans la ligne tracée par l’arrêt de 2021, qu’il étend aux contrats de rénovation conclus entre un professionnel et des particuliers. Dès lors, l’entrepreneur qui a agi dans le délai résultant de la règle jurisprudentielle ancienne demeure recevable, quand bien même le nouveau critère ferait apparaître sa demande tardive. En revanche, le professionnel qui a laissé s’écouler plus de deux ans après l’achèvement des travaux sans engager d’action, sans pouvoir se prévaloir d’une facture émise dans le délai, reste soumis à la règle nouvelle, la protection du droit d’accès au juge ne bénéficiant qu’aux créanciers de bonne foi. Par ailleurs, il appartient au juge du fond de déterminer la date d’établissement de la facture lorsque l’application de l’exception est sollicitée, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé en cassant l’arrêt sur ce point précis.
La portée pratique de l’exception consacrée en 2021 et étendue en 2026 mérite d’être soulignée. L’entrepreneur qui a introduit son action dans le délai biennal calculé à partir de la date de la facture, conformément à l’état du droit applicable au jour de son assignation, ne saurait voir sa demande déclarée irrecevable par l’application rétroactive de la jurisprudence fixant le point de départ à l’achèvement des travaux. Cette solution protège la confiance légitime des créanciers dans la règle jurisprudentielle en vigueur à la date de leur action, conformément aux exigences de sécurité juridique et de procès équitable déduites de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt qui avait déclaré prescrite l’action de l’entrepreneur, alors que celui-ci avait agi dans le délai de deux ans à compter de ses factures du 21 octobre 2016, en assignant les consorts [G] les 17 et 19 octobre 2018.
A cet égard, l’arrêt du 12 mars 2026 présente un intérêt doctrinal certain, en ce qu’il articule la règle de l’application immédiate de la jurisprudence nouvelle avec la protection conventionnelle de l’accès au juge. La Cour y rappelle que le justiciable ne saurait être privé de son droit d’agir par un revirement qu’il ne pouvait raisonnablement anticiper, ce qui confère à la date d’établissement de la facture, dans ces circonstances particulières, la qualité de point de départ de la prescription. Par ailleurs, la solution ne remet pas en cause le principe posé en 2023, puisque la règle de l’achèvement des travaux demeure le point de départ de droit commun, l’exception ne jouant qu’au profit des actions engagées avant le revirement ou dans le délai résultant de la jurisprudence ancienne. Dès lors, les professionnels de la construction gagneront à conserver la preuve de la date d’établissement de leurs factures et de la date d’assignation, éléments décisifs pour bénéficier de la protection de l’accès au juge, tandis que les particuliers assignés en paiement devront vérifier si le délai biennal a pu courir à compter de l’achèvement des travaux ou de la levée des réserves.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, de 2015 à 2026, précisé les contours de la prescription de l’action en paiement des travaux immobiliers : délai biennal de l’article L. 218-2 du code de la consommation lorsque le maître d’ouvrage est un consommateur, point de départ fixé à l’achèvement des travaux ou à l’exécution des prestations, et point de départ reporté à la levée des réserves en matière de construction de maison individuelle. Or, le tempérament consacré par l’arrêt du 12 mars 2026 garantit, au nom du procès équitable, que le revirement du point de départ ne prive pas rétroactivement l’entrepreneur de bonne foi de son accès au juge. En conséquence, la maîtrise de ces règles de prescription conditionne directement l’efficacité des actions en recouvrement du prix des travaux, tant pour les professionnels de la construction que pour les particuliers confrontés à une demande tardive. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, en charge du contentieux des malfaçons et de la construction à Paris, accompagnent les maîtres d’ouvrage comme les entreprises dans l’appréciation de ces délais et la conduite des instances en paiement ou en contestation de factures.
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