I. La possession utile : les conditions d’acquisition de la propriété par prescription
A. Le caractère paisible et non équivoque de la possession
La prescription acquisitive constitue, aux termes de l’article 712 du code civil, l’un des modes d’acquisition de la propriété immobilière, au même titre que l’accession et l’incorporation. L’article 2258 du même code précise qu’elle « est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Or, l’acquisition du droit de propriété par l’effet de la possession demeure subordonnée au respect des exigences cumulatives énoncées par l’article 2261 du code civil, lequel exige une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Le délai de droit commun est fixé à trente ans par l’article 2272 du code civil, qui en abrège le cours à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre.
La notion de possession, telle que définie par l’article 2255 du code civil, suppose une appréhension matérielle de la chose, laquelle peut s’exercer directement ou par l’intermédiaire d’un tiers. Or, la jurisprudence exige que cette appréhension se traduise par des actes positifs et renouvelés, propres à manifester l’exercice d’un droit de propriété, et non par une simple présence épisodique ou par des actes de pure complaisance. À cet égard, l’analyse des juges du fond demeure souveraine lorsqu’ils relèvent des actes matériels de possession, sous la seule réserve du contrôle de leur qualification juridique.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment précisé la portée de l’exigence de possession paisible, en rappelant que cette qualité ne saurait être écartée par la seule survenance de constats dressés à la demande du voisin. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui avait jugé que la possession de la haie de lauriers litigieuse « ne peut plus être considérée comme paisible depuis les constats d’huissier » réalisés par le propriétaire voisin les 30 janvier et 8 février 2015, alors que ces constats ne caractérisaient aucune « remise en cause de la possession » par des « voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.912, courdecassation.fr). La simple réclamation d’un tiers, fût-elle constante, n’empêche pas la possession d’être paisible et donc utile, dès lors que le possesseur n’a pas recouru à la violence pour la conserver.
La même décision précise, à cet égard, la portée des actes du propriétaire qui entend contester la possession : la demande en justice qu’il forme, même en référé, interrompt certes le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil, mais l’article 2243 du même code dispose que « l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée ». La Cour a tiré de ces dispositions, applicables à la prescription acquisitive en vertu de l’article 2259 du code civil, le principe suivant : « Il en résulte que l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.912, précité). Des lors, un voisin qui a vainement fait interdire, en référé, l’entretien d’une plantation par le possesseur ne saurait se prévaloir de cette instance pour faire obstacle à l’acquisition de la propriété par l’écoulement du temps.
Par ailleurs, la possession ne perd pas son caractère non équivoque du seul fait que le possesseur a proposé d’acquérir le bien qu’il occupe, lorsque cette proposition est intervenue alors que la prescription était déjà acquise. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 26 septembre 2024, statuant sur l’emprise d’une rampe d’accès, d’un portail et d’un pool-house sur le fonds voisin : elle a reproché à la cour d’appel d’avoir déduit de la proposition d’achat formée par le possesseur « que sa possession n’a donc pas pu être exercée à titre de propriétaire », sans rechercher si, « à la date à laquelle il avait proposé d’acquérir la bande de terrain litigieuse », celui-ci n’avait pas « déjà acquis celle-ci par prescription trentenaire » (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 22-22.069, courdecassation.fr). L’offre d’achat, fût-elle révélatrice d’une incertitude sur le droit de propriété, ne saurait rétroactivement rendre équivoque une possession antérieurement exercée à titre de propriétaire pendant trente ans.
B. La possession à titre de propriétaire et la détention précaire
La condition la plus décisive de la prescription acquisitive tient à la qualité de la possession, qui doit être exercée à titre de propriétaire et non à titre de simple détenteur précaire. L’article 2255 du code civil définit la possession comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ». A l’inverse, l’article 2266 du code civil énonce que « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit », en sorte que « le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire ».
La frontière entre possession utile et détention précaire a fait l’objet d’une application notable dans l’arrêt du 28 novembre 2024 rendu au profit d’un établissement public foncier. Des consorts se prétendaient propriétaires d’une parcelle par l’effet d’une possession exercée depuis les années 1950 par leur aïeule, laquelle avait toutefois « fait l’objet d’une location » de cette parcelle officialisée en 1970. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait constaté la prescription sans rechercher si la possession initiale n’avait pas été exercée « en vertu d’un bail » et si cette possession « n’excluait pas le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire » (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-20.363, courdecassation.fr). Or, le locataire qui détient le bien d’autrui ne prescrit jamais, quelle que soit la durée de sa détention, puisque sa possession est réputée précaire tant qu’il n’a pas manifesté, par des actes équivalents à ceux d’un propriétaire, une intention contraire.
La détention précaire doit en outre être distinguée de la possession exercée pour le compte d’autrui, laquelle peut être utile à celui au nom duquel elle s’exerce. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 21 mai 2026, « qu’il est jugé que le nu-propriétaire possède par l’intermédiaire de l’usufruitier et que, par suite, on ne saurait faire grief à un arrêt, qui constate les actes de possession exercés par l’usufruitier, d’avoir déclaré acquise au bénéfice du nu-propriétaire la prescription trentenaire d’une parcelle, sans avoir relevé d’actes de possession accomplis personnellement par ce dernier » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.014, courdecassation.fr). En l’espèce, une nue-propriétaire avait été jugée sans droit à interrompre la prescription par une offre d’achat adressée au possesseur, motif pris de son absence de droit propre ; la Cour a censuré cette analyse, dès lors que la nue-propriétaire possédait par l’intermédiaire de son père, usufruitier, la parcelle dont elle revendiquait l’acquisition par usucapion, et qu’elle disposait, à ce titre, de la qualité pour interrompre utilement la prescription.
Enfin, il est rappelé que la prescription peut utilement jouer contre un titre de propriété, et que la mauvaise foi du possesseur n’affecte pas le caractère utile de sa possession. La Cour de cassation a énoncé, dans un arrêt du 27 juin 2024, qu’« il est toujours possible de prescrire contre un titre et que la mauvaise foi du possesseur ne rend pas équivoque sa possession » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-15.395, courdecassation.fr). A cet égard, la mention « construction sur le sol d’autrui » portée au relevé cadastral ne saurait, par elle-même, faire perdre à la possession son caractère utile, dès lors que le possesseur accomplit des actes matériels correspondant à ceux d’un propriétaire, pendant le délai légal.
II. Les obstacles et les causes d’interruption de la prescription acquisitive
A. Le classement erroné dans le domaine public : une imprescriptibilité inapplicable
Le principe d’imprescriptibilité du domaine public, consacré par l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, selon lequel « les biens des personnes publiques (…) qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles », ne saurait protéger que les dépendances qui appartiennent réellement à la collectivité publique. La Cour de cassation a apporté, par un arrêt du 2 juillet 2026, une précision décisive sur ce point, dans une affaire où un chemin privé, traversant des parcelles appartenant à une association, avait été incorporé par erreur au domaine public communal lors de révisions cadastrales de 1921 et 1952, avant d’être déclassé en 1991 puis rétrocédé en 1992 aux héritiers des propriétaires initiaux. L’association, qui revendiquait la propriété de la portion du chemin traversant ses parcelles, s’était vu opposer l’imprescriptibilité du domaine public pour la période antérieure au déclassement.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, en énonçant qu’« il s’en déduit que la propriété d’un chemin ayant fait l’objet par erreur d’une décision de classement dans la voirie communale, alors qu’il n’appartenait pas à la commune, peut être acquise par prescription trentenaire, qui commence à courir dès les premiers actes de possession utiles avant même le déclassement du chemin » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-10.159, courdecassation.fr). Elle a, pour ce faire, rappelé deux principes : d’une part, seules peuvent être incorporées au domaine public des collectivités, par la voie du classement de nouvelles voies publiques, les terrains dont celles-ci sont propriétaires ; d’autre part, la décision de classement d’un chemin en voirie communale, n’étant pas un acte translatif de propriété, demeure sans incidence sur l’action en revendication formée devant le juge judiciaire. Le classement erroné n’ayant pu transférer la propriété du chemin à la commune, la prescription trentenaire a pu courir dès les premiers actes de possession utiles, antérieurs au déclassement.
La même logique commande d’apprécier la possession au regard d’actes matériels concrets, et non de la seule situation juridique apparente. La Cour de cassation a ainsi admis, dans un arrêt du 18 juin 2026, qu’une commune était devenue propriétaire d’une source jaillissant sur le fonds d’un particulier, ainsi que de l’assiette des ouvrages nécessaires à son exploitation, par l’effet d’une possession plus que trentenaire caractérisée par la réalisation et l’entretien de travaux de captation depuis 1936. « Ayant ainsi caractérisé des actes matériels de possession accomplis, à titre de propriétaire, sur la portion de la parcelle (…) correspondant au point d’émergence de la source et à l’assiette des ouvrages en permettant l’exploitation, elle en a souverainement déduit, sans faire application des dispositions de l’article 642 du code civil, que la commune en avait acquis la propriété » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-10.567, courdecassation.fr). Or, l’article 642 du code civil ne confère, en faveur des propriétaires des fonds inférieurs, qu’une prescription de l’usage de l’eau, laquelle n’emporte pas acquisition de la propriété de la source elle-même ; l’arrêt de 2026 enseigne que la possession de l’assiette, distincte de l’usage de l’eau, peut néanmoins conduire la personne publique à acquérir la propriété de la parcelle sur laquelle la source jaillit.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé que la prescription acquisitive peut également profiter aux personnes publiques elles-mêmes, lorsqu’elles possèdent à titre de propriétaire des biens relevant de leur domaine privé. A cet égard, la jurisprudence constante admet l’acquisition par les collectivités territoriales de la propriété d’immeubles par la prescription trentenaire, y compris depuis l’entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques, dès lors que les conditions de l’article 2261 du code civil sont réunies. Le champ de l’imprescriptibilité se trouve ainsi strictement circonscrit aux biens du domaine public réellement propriété de la personne publique, à l’exclusion de ceux qu’un classement erroné a seulement fait apparaître comme tels.
B. Les causes d’interruption : la demande en justice et la reconnaissance
Le cours de la prescription acquisitive peut être interrompu dans les conditions prévues aux articles 2240 et suivants du code civil, dont l’application à la prescription acquisitive est expressément renvoyée par l’article 2259 du même code. L’article 2240 du code civil dispose que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ». Or, la qualité de celui qui reconnaît le droit d’autrui est déterminante : la reconnaissance ne peut émaner que du possesseur lui-même, ou de celui qui possède pour son compte. L’arrêt du 21 mai 2026, précité, en offre l’illustration : la nue-propriétaire d’un fonds, qui possédait par l’intermédiaire de son père usufruitier, disposait de la qualité pour interrompre valablement la prescription par l’offre d’achat qu’elle avait adressée au possesseur de la parcelle litigieuse, alors même que cette offre ne la concernait pas directement (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.014, courdecassation.fr).
La demande en justice constitue la seconde cause d’interruption de la prescription, dans les termes de l’article 2241 du code civil, lequel vise expressément « la demande en justice, même en référé ». Cette cause d’interruption est toutefois soumise au sort de l’instance engagée, ainsi qu’il résulte de l’article 2243 du code civil. La Cour de cassation a fait application de ce dispositif à la prescription acquisitive dans son arrêt du 5 mars 2026, en jugeant que « l’interruption du cours de la prescription acquisitive résultant d’une action en justice dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire est non avenue lorsque la demande est rejetée » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.912, courdecassation.fr). Il en résulte que le propriétaire qui forme, en référé, une demande en arrachage de plantations ou en démolition d’ouvrages, et qui est débouté, ne peut se prévaloir de cette instance pour interrompre définitivement la prescription en cours : la demande rejetée est réputée n’avoir jamais interrompu le délai.
Des lors, la stratégie processuelle du propriétaire voisin revêt une importance particulière : une demande en justice prématurée ou mal fondée, définitivement rejetée, n’offre aucune protection durable contre l’usucapion, tandis que la reconnaissance écrite du droit du possesseur, quelle qu’en soit la forme, interrompt valablement la prescription. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dans sa série d’arrêts des 2024 à 2026, dessine ainsi un régime cohérent : la possession utile s’apprécie au regard d’actes matériels, accomplis à titre de propriétaire, sans violence, et pendant trente ans, tandis que les causes d’interruption sont strictement encadrées afin que la contestation du droit de propriété ne devienne pas, pour le voisin, un instrument de paralysie indéfinie de la prescription acquisitive.
La Cour de cassation a encore précisé, dans l’arrêt du 26 septembre 2024, que l’offre d’acquisition adressée par le possesseur au propriétaire ne constitue pas, en elle-même, une reconnaissance du droit de ce dernier : seule une reconnaissance expresse, émanant de celui qui possède pour autrui ou à titre précaire, interrompt la prescription, tandis que la proposition d’achat d’un possesseur à titre de propriétaire n’affecte pas le caractère utile de sa possession, dès lors qu’elle est intervenue après l’acquisition du droit (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 22-22.069, courdecassation.fr). Or, la Cour a constamment rappelé que la charge de la preuve de la possession utile pèse sur celui qui invoque la prescription, lequel doit démontrer, pour chaque période de trente ans, la réalité d’actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire, continus et non équivoques.
La question des actes interruptifs doit enfin être articulée avec celle de la reconnaissance du droit d’autrui, dont l’effet est d’effacer le temps de possession écoulé et de faire courir un nouveau délai. En conséquence, le propriétaire qui souhaite préserver son droit doit privilégier, face à une possession naissante, les actes juridiques de nature interruptive expressément prévus par le code civil, plutôt que les seules protestations ou constats amiables, lesquels, pour utiles qu’ils soient à la preuve, n’interrompent pas le cours de la prescription. La combinaison des articles 2240, 2241 et 2243 du code civil, telle que mise en œuvre par la jurisprudence de la troisième chambre civile, conduit ainsi à une sécurité juridique renforcée en faveur du possesseur de bonne foi, dont la possession ne peut être anéantie que par une demande en justice rejetée, une reconnaissance valable ou une voie de fait caractérisée.
Il demeure que la prescription acquisitive trentenaire ne peut être invoquée qu’à l’appui d’une action en revendication portant sur un immeuble déterminé, dont le demandeur doit rapporter la preuve de la possession utile sur l’emprise exacte du terrain litigieux. À cet égard, les juridictions du fond apprécient souverainement la configuration des lieux, la durée des actes de possession et leur caractère non équivoque, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un titre, ainsi qu’il résulte de l’article 2258 du code civil. Or, la précision de la démonstration factuelle revêt une importance décisive, la Cour de cassation exerçant son contrôle sur la qualification de la possession et sur la recherche des conditions légales, comme en témoignent les arrêts récents examinés.
Conclusion
La prescription acquisitive immobilière demeure, à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, un mode d’acquisition de la propriété d’une portée considérable, dont le régime a été précisé à l’occasion de litiges touchant aussi bien les plantations entre voisins que les chemins d’exploitation, les sources et les parcelles encloses. Or, les arrêts des 2024 à 2026 enseignent que la possession utile suppose des actes matériels accomplis à titre de propriétaire, de manière paisible, publique et non équivoque pendant trente ans, et que ni la mauvaise foi, ni la mention « construction sur le sol d’autrui », ni le classement erroné d’un chemin dans le domaine public ne font, par eux-mêmes, obstacle à l’acquisition du droit. En conséquence, le classement administratif d’une voie, lorsqu’il n’a pas été précédé d’un titre de propriété au profit de la commune, ne transfère pas la propriété et ne fait pas courir le délai de prescription ; à l’inverse, la demande en justice rejetée et la reconnaissance du droit d’autrui interrompent valablement la prescription, tandis que la simple proposition d’achat d’un possesseur demeure sans incidence sur le caractère utile de sa possession. Des lors, qu’il s’agisse de revendiquer la propriété d’un terrain ou de la défendre contre une usucapion, la connaissance précise de ces mécanismes est déterminante pour la stratégie judiciaire, et l’assistance d’un avocat en contentieux de la propriété immobilière à Paris permet d’apprécier utilement la recevabilité d’une action en revendication comme les chances d’opposer la prescription acquisitive. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires et les acquéreurs dans ces contentieux, ainsi que dans les litiges relatifs aux servitudes et aux droits de passage à Paris, afin de sécuriser leur patrimoine face à l’écoulement du temps et aux contestations des fonds voisins.
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