Le pacte de préférence occupe une place singulière dans la préparation des ventes immobilières, qu’il s’agisse de parcelles issues d’une donation-partage, de lots de copropriété ou d’un immeuble donné à bail. L’article 1123 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le définit comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter » (article 1123 du code civil). Cette stipulation, qui précède la vente sans la conclure, emporte des effets dont la troisième chambre civile a précisé l’étendue dans une série d’arrêts rendus entre 2017 et 2026.
La pratique notariale recourt fréquemment au pacte de préférence pour organiser la transmission des biens familiaux, maintenir un équilibre entre coïndivisaires ou préserver la pérennité d’une exploitation agricole. La stipulation permet au bénéficiaire de conserver une priorité d’acquisition sans immobiliser le bien, à la différence de la promesse unilatérale de vente, qui le contraint à la levée d’une option dans un délai déterminé. Or les litiges relatifs à l’exécution de ce mécanisme se sont multipliés, portant sur la portée de l’obligation de préférence, sur les conditions de sa purge et sur les sanctions de sa violation.
La jurisprudence de la chambre a ainsi déterminé la consistance de l’obligation de préférence, les conditions de sa purge, la charge des preuves incombant au bénéficiaire qui entend faire sanctionner sa violation, ainsi que son articulation avec les droits légaux de préemption. L’arrêt rendu le 2 avril 2026 (n° 24-22.496, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, FS-B) achève, sur renvoi après cassation, un litige dans lequel le bénéficiaire d’un pacte de préférence demandait l’annulation d’une vente consentie au profit d’un fermier titulaire du droit de préemption légal. Cette décision, qui rejette l’existence d’un concert frauduleux, offre l’occasion d’une synthèse du régime du pacte de préférence dans la vente immobilière.
I. L’exécution de l’obligation de préférence dans la vente immobilière
A. La consistance de l’obligation de préférence et la notification du projet de vente
La troisième chambre civile a fixé la portée de l’obligation de préférence en la rattachant à la seule décision du promettant de vendre le bien. Dans un arrêt du 6 décembre 2018 (n° 17-23.321, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 17-23.321, FS-B), la chambre a censuré une cour d’appel qui avait rejeté les demandes de la bénéficiaire d’un pacte portant sur deux lots d’un immeuble en copropriété au motif que la promesse unilatérale de vente consentie à un tiers avait été levée après l’échéance du pacte. La haute juridiction a jugé que « le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien ». La date de la décision de vendre, et non celle de l’échange des consentements, constitue dès lors le moment déterminant pour apprécier l’exécution de l’obligation.
Cette solution commande le régime de la formation du contrat lorsque le bénéficiaire répond à la notification du projet de vente. La chambre a en effet jugé, dans un arrêt du 7 février 2019 (n° 18-14.138) (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 18-14.138), que « l’acceptation de l’offre de vente formulée en exécution d’un pacte de préférence vaut vente ». Le contrat se forme alors par l’échange entre l’offre notifiée au bénéficiaire et l’acceptation de celui-ci, sans que la réitération par acte authentique soit constitutive de la vente, conformément aux exigences de l’article 1583 du code civil, aux termes duquel la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix ».
L’étendue de l’obligation de préférence dépend, par ailleurs, des termes du contrat qui la stipule. La chambre a ainsi admis qu’un pacte inséré dans un bail pouvait porter, non sur les seuls locaux donnés à bail, mais sur l’immeuble en son entier. Dans un arrêt du 5 octobre 2017 (n° 15-27.553) (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 15-27.553), la cour d’appel avait relevé que « l’article 12 du bail du 8 mars 2000 stipulait au bénéfice du preneur un pacte de préférence, non sur les seuls locaux objet du contrat de bail, mais sur l’immeuble en son entier », constatation qui justifiait l’intérêt du preneur à solliciter des informations sur la cession projetée. La rédaction de la clause détermine donc le périmètre des biens soumis à la préférence, ce qui invite les rédacteurs d’actes à en préciser l’objet avec exactitude.
La notification du projet de vente au bénéficiaire constitue, en pratique, le vecteur de l’exécution de l’obligation. Si l’article 1123 du code civil n’impose pas de forme particulière, la stipulation contractuelle peut organiser la communication des conditions de la vente projetée. Or l’absence de notification expose le promettant aux sanctions de la violation du pacte, dont le régime a été précisé par la jurisprudence de la chambre. La charge de la preuve de la régularité de l’exécution et la portée de la renonciation doivent en conséquence être examinées à la lumière des arrêts rendus entre 2020 et 2026.
Le notaire chargé de la réitération de la vente joue, à cet égard, un rôle décisif dans la mise en œuvre de l’obligation de préférence. Il lui appartient de vérifier l’existence de pactes antérieurs, d’organiser leur purge lorsque le bénéficiaire ne souhaite pas acquérir, et d’informer les parties des risques encourus en cas de violation. La jurisprudence de la chambre invite ainsi les rédacteurs d’actes à recueillir la renonciation expresse du bénéficiaire, à défaut de laquelle la vente demeure exposée à une action en nullité ou en substitution. Par ailleurs, la preuve de la notification peut résulter de tout moyen, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception constituant la garantie la plus sûre de la date et du contenu de la communication faite au bénéficiaire.
B. La durée du pacte, la renonciation et la purge du droit de préférence
La durée du pacte de préférence obéit à l’interdiction des engagements perpétuels énoncée à l’article 1210 du code civil, aux termes duquel « les engagements perpétuels sont prohibés ». La jurisprudence de la chambre a néanmoins admis qu’un droit de priorité assorti d’une durée indéterminée pouvait être invoqué sans limite dans le temps lorsque son titulaire ne se prévalait pas de son caractère déraisonnable. Dans un arrêt du 17 décembre 2020 (n° 19-19.218) (Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 19-19.218), un droit de priorité concédé par une commune aux riverains de parcelles attenantes à leurs propriétés a été jugé opposable à un acquéreur professionnel, dès lors que la durée de ce droit n’était limitée ni par la délibération qui l’instituait ni par aucune délibération ultérieure.
Le même arrêt précise le régime de la renonciation au droit de préférence. La chambre y rappelle que « la renonciation à un droit ne se présume pas, ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire ». Cette exigence d’une volonté non équivoque protège le bénéficiaire qui s’abstient de réagir à l’occasion d’échanges informels, tout en imposant au promettant de recueillir une renonciation expresse lorsqu’il souhaite sécuriser la cession du bien.
La purge du droit de préférence peut, toutefois, résulter de la notification du projet de vente dans les formes prévues par le pacte. Le bénéficiaire qui, dûment informé du prix et des conditions de la vente projetée, ne manifeste pas son intention d’acquérir dans le délai imparti, ne peut ensuite se prévaloir de la violation de son droit. Ce mécanisme, proche de celui de l’action interrogatoire organisée par l’article 1123 du code civil au profit du tiers, permet au promettant de sécuriser la cession en l’absence de réponse du bénéficiaire dans un délai raisonnable qu’il a lui-même fixé par écrit. En conséquence, la formulation du délai de réponse constitue un enjeu majeur de la rédaction du pacte, un délai trop court étant susceptible d’être écarté, tandis qu’un délai manifestement excessif retarderait indûment la réalisation de la vente.
En conséquence, l’exécution régulière de l’obligation de préférence repose sur une triple exigence : la notification du projet de vente au bénéficiaire, le respect des formes et des délais stipulés, et la manifestation non équivoque de la renonciation lorsqu’elle est invoquée. À cet égard, la jurisprudence récente de la chambre a surtout précisé le sort de la vente consentie en méconnaissance du pacte, dont les sanctions varient selon la connaissance que le tiers acquéreur avait de l’existence du droit et de l’intention de son titulaire de s’en prévaloir.
II. Les sanctions de la violation du pacte de préférence
A. La nullité de la vente et la substitution du bénéficiaire : la charge de la double preuve
L’article 1123 du code civil distingue deux ordres de sanctions de la violation du pacte de préférence. Lorsque le tiers acquéreur ignorait l’existence du pacte, le bénéficiaire ne peut prétendre qu’à la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, celui-ci peut agir en nullité ou demander sa substitution dans le contrat conclu. La jurisprudence de la troisième chambre civile a fait application de cette distinction en exigeant la preuve d’une double connaissance.
Dès un arrêt du 28 février 2018 (n° 17-11.111) (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-11.111), la chambre a jugé que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence n’était en droit d’exiger l’annulation de la vente consentie à un tiers en méconnaissance de ses droits que s’il établissait la connaissance par ce tiers de l’existence du pacte ». L’arrêt du 4 mars 2021 (n° 19-22.971, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971, FS-B) a confirmé et précisé ce régime en énonçant qu’« il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ».
La charge de cette double preuve pèse exclusivement sur le bénéficiaire, sans qu’il puisse être reproché au tiers acquéreur de ne pas avoir procédé à des vérifications spontanées. La chambre a ainsi retenu, dans le même arrêt, qu’« il ne pouvait être reproché aux crédits-bailleurs, professionnels du financement immobilier, de s’être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier ». La consultation du fichier immobilier, qui ne révèle pas les pactes de préférence non publiés, marque la limite des diligences attendues de l’acquéreur professionnel, ce qui confère une importance déterminante à la preuve de la connaissance effective du pacte.
Or la seule connaissance de l’existence du pacte ne suffit pas à fonder l’annulation de la vente ou la substitution du bénéficiaire, dès lors que l’intention de s’en prévaloir n’est pas démontrée. L’arrêt du 17 décembre 2020 précité (n° 19-19.218) illustre cette exigence en approuvant la nullité de la vente consentie à une société qui connaissait l’existence du droit de priorité institué par une délibération communale et l’intention des riverains de s’en prévaloir. Dès lors, la sanction de la violation du pacte dépend, en définitive, de la démonstration cumulative de deux éléments dont la charge probatoire est strictement organisée par la jurisprudence de la chambre.
La sévérité de cette charge probatoire explique l’intérêt pratique de l’action interrogatoire prévue par l’article 1123 du code civil, qui permet au tiers de faire constater par écrit, dans un délai raisonnable qu’il fixe, l’existence d’un pacte et l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir. À défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne peut plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. Ce mécanisme sécurise les acquisitions immobilières en neutralisant le risque de contestation tardive des bénéficiaires silencieux.
Par ailleurs, la distinction entre l’annulation de la vente et l’indemnisation du préjudice conserve toute sa portée lorsque le tiers acquéreur ignorait l’existence du pacte. Le bénéficiaire ne peut alors prétendre qu’à la réparation du préjudice subi, qui correspond le plus souvent à la perte de chance d’acquérir le bien ou à la différence entre le prix payé par le tiers et la valeur réelle de l’immeuble. La chambre a ainsi préservé la sécurité des transactions immobilières en réservant la nullité aux seuls acquéreurs de mauvaise foi, la bonne foi du tiers acquéreur faisant échec à toute remise en cause de la vente.
B. L’articulation du pacte de préférence avec les droits légaux de préemption
La coexistence d’un pacte de préférence conventionnel et d’un droit de préemption légal au profit d’un tiers a conduit la chambre à définir une hiérarchie entre ces deux prérogatives. Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (n° 21-24.580, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580, FS-B), statuant sur la vente de parcelles données à bail rural au profit d’un fermier, la chambre a jugé que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel, en application des articles L. 412-1 et L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime.
La chambre en a déduit que « sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit ». Le même arrêt ajoute que « la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux ». La fraude constitue donc la seule voie permettant au bénéficiaire du pacte de faire échec à l’exercice du droit de préemption légal.
L’arrêt rendu sur renvoi le 2 avril 2026 (n° 24-22.496, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, FS-B) confirme cette analyse en écartant la preuve d’un tel concert. La cour d’appel avait énoncé que seule la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur, ayant pour but de priver le bénéficiaire du pacte de son droit de préférence, pouvait entraîner la nullité de la vente, puis retenu, sans être contredite, que la société preneuse n’avait eu connaissance de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir qu’à l’occasion de la vente, et que le prix du fermage convenu n’était pas dérisoire. La chambre a approuvé cette appréciation, faute pour le bénéficiaire de rapporter la preuve d’une entente frauduleuse.
Le même arrêt précise, en outre, l’articulation entre les conditions d’exercice du droit de préemption du fermier et le contrôle du juge. La chambre énonce en effet que « ces textes ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté », conformément aux articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. L’acquéreur évincé peut ainsi obtenir des dommages-intérêts en cas de méconnaissance des obligations d’exploitation personnelle du fermier, sans que cette méconnaissance ultérieure ne rouvre la contestation de la préemption elle-même.
À cet égard, la primauté des droits légaux de préemption sur les pactes conventionnels se vérifie également en matière de baux commerciaux, où l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur qui envisage de vendre son local de notifier préalablement au preneur une offre de vente. La chambre a jugé, dans un arrêt du 28 juin 2018 (n° 17-14.605, publié au Bulletin) (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-B), que « le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». L’exercice par le preneur de ce droit légal, lorsqu’il est compatible avec un pacte de préférence stipulé au profit d’un tiers, impose dès lors au notaire de concilier les deux procédures afin d’éviter la nullité de la vente.
Dès lors, la coexistence d’un pacte de préférence et d’un droit de préemption légal commande une coordination rigoureuse des notifications et des délais. En cas de vente d’un bien rural loué, le bailleur doit informer le fermier, le laisser exercer son droit de préemption le cas échéant, et, si le bien est également grevé d’un pacte de préférence, recueillir la renonciation de son bénéficiaire dans le respect des formes contractuelles. La jurisprudence du 11 janvier 2024 puis du 2 avril 2026 dessine ainsi un ordre de priorité dans lequel le droit légal prime, la fraude constituant la seule exception permettant au bénéficiaire du pacte d’obtenir réparation de la méconnaissance de ses droits.
Par ailleurs, la distinction entre le pacte de préférence et les droits légaux de préemption se prolonge dans la répartition des risques entre le vendeur, le notaire et l’acquéreur. Le vendeur qui consent un pacte de préférence puis aliène le bien à un tiers sans purge régulière s’expose, en cas de mauvaise foi du tiers, à la nullité de la vente et à la substitution du bénéficiaire, tandis que le notaire chargé de la réitération doit vérifier l’existence de telles stipulations et organiser leur purge. La consultation des actes antérieurs et des conventions publiées s’impose donc avant la signature de l’acte authentique, particulièrement lorsque le bien a fait l’objet de mutations familiales récentes.
En conséquence, la jurisprudence de la chambre, qui s’inscrit dans la continuité des principes posés par l’ordonnance de 2016, offre aux praticiens un cadre complet pour sécuriser les opérations grevées d’un pacte de préférence. La rédaction des clauses doit préciser l’objet du pacte, la durée de l’obligation, les modalités de la notification et le délai de réponse du bénéficiaire, tandis que la purge doit être réalisée avant toute conclusion avec un tiers. Le défaut de ces précautions expose la vente à des contestations dont l’issue dépendra, en dernier ressort, de la preuve de la connaissance du tiers acquéreur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2017 et 2026, a construit un régime cohérent du pacte de préférence dans la vente immobilière. L’obligation de préférence pèse sur le promettant dès sa décision de vendre, l’acceptation de l’offre notifiée au bénéficiaire vaut vente, la renonciation ne se présume pas, et la sanction de la violation du pacte suppose la preuve de la double connaissance du tiers, sauf lorsque l’articulation avec un droit légal de préemption exige la démonstration d’un concert frauduleux. Ces solutions offrent aux vendeurs, aux bénéficiaires et aux acquéreurs des repères précis, dont la mise en œuvre suppose une rédaction soigneuse des stipulations et une purge rigoureuse du droit avant la réitération de la vente. Les avocats du cabinet Kohen Avocats en charge des compromis de vente immobilière à Paris accompagnent les parties dans la négociation de ces clauses et dans la sécurisation des cessions, tandis que le contentieux de la vente immobilière demeure mobilisable pour faire sanctionner la violation de ces prérogatives. Dès lors, la maîtrise de ces mécanismes conditionne la sécurité juridique de toute opération immobilière préparée par un pacte de préférence.
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