Le mur qui sépare deux héritages concentre l’essentiel des conflits de voisinage portant sur la propriété immobilière. La mitoyenneté détermine à la fois le partage des charges d’entretien, l’usage des ouvrages communs et la licéité des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu entre 2023 et 2025 une série d’arrêts qui précise les contours de ce régime, entre présomption légale, prescription acquisitive et exigence du consentement. La présente étude entend restituer les principes qui se dégagent de ce corpus, en distinguant la délimitation du droit de mitoyenneté de son régime d’usage. A cet égard, les décisions analysées intéressent directement les propriétaires de biens contigus, les syndicats de copropriétaires et les notaires appelés à instrumenter des actes de vente de parcelles mitoyennes.
La présente étude s’appuie sur les décisions rendues en la matière entre 2023 et 2025, en privilégiant les arrêts de la troisième chambre civile et en y adjoignant, à titre illustratif, des décisions des cours d’appel et des tribunaux judiciaires qui en précisent la mise en œuvre. Dans une matière où la preuve joue un rôle décisif, l’examen des espèces révèle une constante : le sort du litige dépend moins de l’application mécanique des textes que de la manière dont les juges apprécient les marques de non-mitoyenneté, les actes de possession et les consentements allégués. Aussi convient-il d’exposer, en premier lieu, les conditions de la délimitation du droit de mitoyenneté avant d’envisager, en second lieu, le régime de l’usage du mur commun.
I. La délimitation du droit de mitoyenneté : la présomption légale et l’acquisition
La mitoyenneté constitue une servitude légale de copropriété du mur séparatif, dont l’établissement repose sur une présomption simple. Or son acquisition peut également résulter d’une possession prolongée ou d’un titre, ainsi que l’illustrent les décisions rendues par la troisième chambre civile au cours de la période considérée.
A. La présomption légale de mitoyenneté et la détermination de la limite des fonds
L’article 653 du code civil dispose que « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». La présomption ainsi édictée dispense le voisin qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un titre de copropriété du mur, la charge de la preuve contraire incombant à celui qui conteste la mitoyenneté.
La preuve contraire peut résulter d’un titre ou d’une marque de non-mitoyenneté, au sens de l’article 654 du code civil, tel que l’épi ou le corbeau, l’existence d’un chaperon incliné ou l’absence de continuité du mur avec les bâtiments des deux fonds. Or la caractérisation de ces marques relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, dont la décision ne peut être remise en cause qu’en cas de dénaturation.
La mise en œuvre de cette charge de la preuve s’observe dans un jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 8 juillet 2025, qui a constaté le caractère mitoyen du mur séparatif de deux fonds dont l’état s’était dégradé au point de devenir préoccupant. Le tribunal a rappelé qu’aucune marque de non-mitoyenneté au sens de l’article 654 du code civil n’était démontrée — le mur ne présentant ni sommet incliné d’un seul côté, ni chaperons, ni filets ou corbeaux propres à révéler la propriété exclusive de l’un des voisins — et que la présomption de l’article 653 du code civil devait en conséquence recevoir application, chacun des copropriétaires étant condamné aux travaux de confortement et de stabilité du mur à parts égales (TJ Boulogne-sur-Mer, 8 juillet 2025, n° 24/00321). Cette décision illustre le rôle central de la constatation des marques, le plus souvent confiée à l’expert, dans la détermination des charges d’entretien du mur.
La présomption légale ne joue que dans les hypothèses énumérées par le texte, c’est-à-dire lorsque le mur sépare deux bâtiments jusqu’à l’héberge, deux cours ou deux jardins, ou deux enclos dans les champs. En dehors de ces situations, la mitoyenneté doit être prouvée par celui qui s’en prévaut, notamment par un acte de partage, une convention de bornage ou l’acquisition par prescription. Le champ d’application de la présomption conditionne ainsi la répartition des charges, ce qui explique l’enjeu pratique de sa qualification dans les litiges d’entretien des murs pignons.
La présomption suppose en outre que le mur soit érigé sur la ligne séparative des fonds. La troisième chambre civile a ainsi jugé que « la présomption de mitoyenneté édictée par l’article 653 du code civil ne s’applique pas à un mur qui ne suit pas la ligne divisoire mais est implanté d’une manière très irrégulière sur l’un et l’autre des deux fonds contigus » (Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, n° 03-11.668, publié au Bulletin). La mitoyenneté, en ce qu’elle postule un ouvrage établi sur la limite des deux héritages, exige en effet que le mur épouse cette ligne : un ouvrage implanté de façon très irrégulière, tantôt sur l’un tantôt sur l’autre des fonds, ne peut bénéficier de la présomption, sa qualification relevant alors de la preuve rapportée par celui qui s’en prévaut. En pratique, cette exigence conduit le juge à s’appuyer sur les constats du géomètre-expert et les procès-verbaux de bornage pour déterminer si le mur litigieux constitue bien l’ouvrage séparatif des fonds.
La cour d’appel de Douai a toutefois précisé, dans un arrêt du 26 juin 2025, que cette présomption ne s’applique qu’à la hauteur commune des bâtiments. Elle a ainsi jugé qu’« aucune présomption de mitoyenneté ne s’applique au mur sur la partie qui excède la hauteur de l’immeuble appartenant à Mme [M] et sur laquelle est positionnée la fenêtre litigieuse » (CA Douai, 26 juin 2025, n° 23/02097). Dès lors, la partie excédante d’un mur pignon demeure privative, sauf à rapporter la preuve d’un titre ou d’une acquisition par prescription.
Cette lecture de la présomption, limitée à la hauteur commune des bâtiments, a été mise en œuvre par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 21 décembre 2023 relatif à un mur pignon séparant deux immeubles de hauteurs inégales. Le tribunal a jugé le mur mitoyen « dans sa partie basse, c’est-à-dire jusqu’au bandeau de rez-de-chaussée », et privatif à l’immeuble le plus élevé « à partir de ce bandeau de rez-de-chaussée sur toute sa partie supérieure, pour constituer uniquement le pignon de cet immeuble », en relevant que « si l’un des deux bâtiments est plus haut que l’autre, le mur cesse d’être mitoyen dans la partie supérieure dépassant l’héberge du plus bas » (TJ Paris, 21 décembre 2023, n° 22/01094). Le syndicat des copropriétaires propriétaire de la partie privative du pignon a en conséquence été condamné à supporter seul le coût de sa réfection, la charge de l’entretien n’incombant pas aux copropriétaires du mur commun. Cette solution, dont l’enjeu financier est considérable pour les copropriétés riveraines, invite à faire précisément constater, dans les actes de vente et les règlements de copropriété, le niveau de l’héberge à partir duquel la présomption cesse de jouer.
La délimitation des fonds constitue par ailleurs une question distincte de celle de la mitoyenneté. L’article 646 du code civil ouvre à tout propriétaire la faculté d’obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, le bornage se faisant à frais communs. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 mars 2024, que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473, publié au Bulletin).
En l’espèce, la limite issue d’un bornage amiable de 1984 avait été consacrée par l’implantation d’une clôture grillagée, dont la mitoyenneté n’était pas alléguée, puis par un mur partiellement construit sur son emplacement. La Haute juridiction en a déduit que la limite n’était pas devenue incertaine et que l’action en bornage était irrecevable, sans que le droit de se clore, garanti par l’article 647 du code civil, confère un droit au bornage renouvelé. Par ailleurs, la fixation de la ligne divisoire n’est pas subordonnée à la démonstration de la mitoyenneté du mur qui la matérialise, les deux questions répondant à des logiques distinctes.
La distinction entre la limite des fonds et la mitoyenneté de l’ouvrage qui la matérialise s’illustre encore dans un jugement du tribunal judiciaire de Limoges du 8 septembre 2025. Après avoir homologué le rapport de bornage judiciaire fixant la limite séparative de trois fonds par une ligne brisée joignant les bornes plantées, le tribunal a débouté les demandeurs de leur demande d’autorisation de déposer la clôture mitoyenne, dont le caractère mitoyen était reconnu par les deux parties (TJ Limoges, 8 septembre 2025, n° 23/01049). Le droit de se clore, garanti par l’article 647 du code civil, ne confère en effet aucun pouvoir de démolir un ouvrage commun, dont la suppression suppose l’accord de l’autre copropriétaire ou une décision de justice. La décision rappelle ainsi que la clôture, une fois reconnue mitoyenne, échappe à la libre disposition de chacun des voisins, qu’il s’agisse de la déplacer ou de la supprimer.
B. L’acquisition de la mitoyenneté par l’un des voisins
La mitoyenneté peut être acquise par la possession prolongée du mur, sur le fondement des règles de la prescription acquisitive immobilière. La troisième chambre civile a eu l’occasion d’en préciser les conditions dans un arrêt du 25 mai 2023, rendu à propos d’un mur séparatif sur lequel étaient accrochés des compteurs de gaz.
La cour d’appel avait condamné le propriétaire voisin à retirer ces compteurs, au motif que le mur, intégralement construit sur la parcelle de l’autre partie, présentait un caractère privatif. La Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si le fait d’appuyer une construction contre ce mur ne constituait pas un acte de possession caractérisé et si le maintien de cette situation pendant trente ans ne pouvait donner lieu à acquisition de la mitoyenneté par prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-24.560).
La même décision rappelle que l’appui d’une construction contre un mur privatif peut constituer l’acte de possession requis pour l’usucapion, dès lors que cette possession est continue, paisible, publique et non équivoque. Dès lors, la seule implantation du mur sur la parcelle de l’un des voisins n’exclut pas l’acquisition ultérieure de la mitoyenneté par l’effet du temps. La prescription trentenaire demeure ainsi une voie d’accès au statut de mur mitoyen, parallèle à la présomption légale.
La jurisprudence de la période considérée précise la répartition de la charge de la preuve en ce domaine. La cour d’appel de Colmar a ainsi retenu, dans un arrêt du 5 décembre 2025, que la possession de la mitoyenneté d’un mur, exercée par l’appui de dépendances sur l’ouvrage depuis 1987, était accomplie au bout de trente ans, le délai s’étant écoulé en 2017. Relevant que la possession est présumée faite à titre de propriétaire, conformément à l’article 2256 du code civil, la cour a jugé qu’il incombait au propriétaire du mur, qui contestait la prescription, de rapporter la preuve du caractère équivoque de la possession ; faute pour lui d’y parvenir, son action tendant à la remise en état du mur et au retrait des appuis a été déclarée irrecevable (CA Colmar, 5 décembre 2025, n° 23/04432). Cette décision, qui fait écho à l’arrêt du 25 mai 2023, met en lumière l’importance de la réaction du propriétaire : c’est en protestant sans équivoque et en agissant en temps utile que le voisin préserve son droit sur un mur dont la copropriété s’est construite dans la durée.
À l’inverse, l’absence de preuve d’actes de copropriété accomplis pendant trente ans conduit au rejet de la prescription, ainsi que le montre un jugement du tribunal judiciaire d’Évreux du 12 décembre 2025. Le tribunal a rappelé que « celui qui, durant trente années accomplies, a, sans la moindre protestation du propriétaire du mur, effectué sur cette clôture des actes ou entreprises non équivoques de copropriété a prescrit, à son profit, la mitoyenneté de ce mur », sur le fondement de l’article 2272 du code civil. Faute pour la partie qui s’en prévalait de rapporter la preuve d’une telle possession trentenaire — son fonds n’ayant été acquis qu’en 2014 — la mitoyenneté de la clôture litigieuse n’a pas été retenue, le mur étant déclaré propriété exclusive du fonds voisin (TJ Évreux, 12 décembre 2025, n° 23/03219). La comparaison de ces deux espèces confirme que la preuve du point de départ et de la continuité de la possession conditionne directement l’acquisition de la copropriété du mur par usucapion.
L’acquisition par un titre emporte des effets financiers spécifiques, régis par les articles 656 et 657 du code civil, qui imposent au voisin qui acquiert la mitoyenneté le remboursement de la moitié de la valeur du mur et de la moitié de la valeur du sol qui lui sert d’assiette. Cette acquisition déplace la ligne divisoire des propriétés, puisque la moitié de la bande de terrain supportant le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. La détermination du prix tient compte de l’état du mur à la date de l’acquisition, conformément à l’article 657 du code civil.
L’acquisition par titre présente par ailleurs une particularité procédurale que la troisième chambre civile a rappelée dans un arrêt du 30 septembre 2021, publié au Bulletin : « la cession de mitoyenneté s’opère par l’effet de la demande d’acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière » (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.778, publié au Bulletin). Le transfert de la copropriété du mur se réalise donc dès la demande adressée au voisin, moyennant le paiement du prix, sans qu’un acte notarié ni une publication au fichier immobilier soit nécessaire pour conférer la mitoyenneté au demandeur. Cette solution, qui écarte tout formalisme, facilite la régularisation des situations de fait et commande, pour le voisin qui entend acquérir la mitoyenneté, d’être en mesure de justifier tant de sa demande que du paiement du prix, ainsi que de l’état du mur à la date de l’acquisition.
Le régime de l’exhaussement complète ce dispositif, puisque l’article 658 du code civil autorise tout copropriétaire à surélever le mur mitoyen à ses frais, à la charge de réparer les dommages causés par la surélévation et de prendre l’excédent d’épaisseur de son côté. Lorsque le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut surélever doit le reconstruire en entier à ses frais, sans pouvoir réclamer au voisin le remboursement de cette reconstruction. En conséquence, la surélévation confère au voisin qui l’a réalisée un droit de propriété exclusif sur la partie excédante, sauf usage contraire établi par titre.
L’acquisition de la mitoyenneté produit en outre des effets sur les constructions existantes, le copropriétaire du mur ne pouvant, selon l’article 662 du code civil, pratiquer aucun enfoncement dans le corps du mur ni y appuyer d’ouvrage sans le consentement du voisin. Or la jurisprudence exige que ce consentement soit certain et démontré, à défaut de quoi l’ouvrage doit être retiré ou l’empiétement indemnisé. En conséquence, l’appui d’une installation sur le mur commun suppose la réunion de l’accord du copropriétaire mitoyen et le respect des règles de l’art, la charge de la preuve incombant à celui qui se prévaut de l’autorisation.
La question de la mitoyenneté peut encore interférer avec les règles d’urbanisme lorsque les documents d’urbanisme imposent la construction en contiguïté ou en mitoyenneté. La Cour de cassation a jugé, le 25 mai 2023, que le juge saisi d’une demande fondée sur de telles prescriptions doit examiner les autorisations de construire produites, sous peine de méconnaître les exigences de motivation qui lui sont imposées (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.245 et n° 21-23.354).
II. Le régime de l’usage du mur mitoyen : l’entretien, la réparation et les ouvertures
La copropriété du mur mitoyen emporte des obligations réciproques de contribution aux charges et des restrictions à l’usage de l’ouvrage commun. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile précise tant la répartition des frais d’entretien que les conditions dans lesquelles des ouvertures peuvent être pratiquées dans le mur commun.
A. La contribution des voisins aux charges d’entretien et de réparation du mur commun
L’article 655 du code civil dispose que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Cette obligation présente un caractère réel, en ce qu’elle pèse sur chaque propriétaire du mur en sa qualité de copropriétaire de l’ouvrage, indépendamment de son comportement.
La Cour de cassation a eu l’occasion d’en faire application dans un arrêt du 11 janvier 2023, rendu à propos d’un mur pignon endommagé par la mauvaise exécution de travaux de reconstruction entrepris par le syndicat des copropriétaires voisin. Elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « chacun des copropriétaires du mur litigieux demeurait tenu, en application de l’article 655 du code civil, par l’obligation réelle d’entretien et de réparation édictée par ce texte », et d’avoir en conséquence condamné l’autre voisin à supporter la moitié du coût des travaux (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.689).
À la règle de la contribution proportionnelle s’ajoute un tempérament essentiel : le copropriétaire dont le fait a rendu les réparations nécessaires en supporte seul les frais. La troisième chambre civile l’a énoncé dans une décision publiée au Bulletin, selon laquelle « le propriétaire d’un mur mitoyen devant supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait » (Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, n° 89-16.867, publié au Bulletin). En l’espèce, l’affaissement du mur procédait exclusivement de la poussée exercée par un arbre planté sur la propriété de l’un des voisins : la charge de la reconstruction avait donc été mise à sa seule charge, sans qu’une faute soit exigée, la seule imputabilité de la dégradation à son fait suffisant à écarter le partage prévu à l’article 655 du code civil.
Cette exception à la contribution proportionnelle est appliquée avec constance par les juridictions du fond. Le tribunal judiciaire de Carpentras a ainsi, dans un jugement du 6 novembre 2025, condamné un copropriétaire à réaliser à ses frais, sous astreinte de cent euros par jour de retard, les travaux de reprise du mur mitoyen — purge et rejointoiement des fissures, reprise de l’étanchéité, suppression d’un espace laissé libre entre sa dalle de béton et l’ouvrage — rendus nécessaires par le rabaissement de sa toiture et l’imperméabilisation de sa cour, en retenant que si l’article 655 du code civil répartit la réparation entre tous les copropriétaires, celui dont le fait a provoqué les désordres doit en supporter seul la charge (TJ Carpentras, 6 novembre 2025, n° 24/01168). Le tribunal a parallèlement enjoint au voisin de laisser installer un échafaudage sur son fonds pour permettre l’exécution des travaux, rappelant que le copropriétaire qui répare doit disposer des accès nécessaires à la réalisation de l’ouvrage commun.
Le même principe se retrouve lorsque la démolition-reconstruction du mur est rendue nécessaire par l’empiétement d’une construction. Le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi condamné, le 16 juin 2025, les époux dont l’extension édifiée en 2001 empiétait sur le mur séparatif à réaliser, sous astreinte, les travaux de démolition-reconstruction conformément aux solutions de l’expert judiciaire, la nécessité des travaux résultant de leur fait (TJ Bobigny, 16 juin 2025, n° 19/13493). À l’inverse, le copropriétaire qui exécute seul des travaux conserve un droit au remboursement : le tribunal judiciaire de Papeete a, le 14 août 2025, condamné le voisin à payer la moitié du coût de la reconstruction d’un mur dont l’état menaçant imposait une intervention immédiate, en rappelant que le copropriétaire qui agit seul ne peut obtenir ce remboursement que si les travaux étaient urgents ou autorisés par l’autre (TJ Papeete, 14 août 2025, n° 19/00079). Il résulte de ces décisions que la chronologie et la nature des travaux commandent la répartition des frais : le copropriétaire qui répare doit être en mesure de démontrer l’urgence ou l’accord du voisin, faute de quoi il s’expose à supporter seul la dépense.
La même décision précise que l’action en remboursement de ces frais demeure soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est fixé au jour où le titulaire du droit a connu la manifestation du dommage. En l’espèce, les demandeurs, informés dès 1995 du défaut d’entretien du mur, se sont vu opposer la prescription de leur action indemnitaire, sans préjudice de leur obligation réelle de contribution. La distinction ainsi opérée entre l’action personnelle en responsabilité et l’obligation réelle de contribution emporte des conséquences pratiques importantes : la première se prescrit par cinq ans, tandis que la seconde subsiste tant que dure la copropriété du mur.
Le copropriétaire du mur mitoyen dispose toutefois d’une faculté d’éviction : selon le second alinéa de l’article 656 du code civil, il peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. Cette renonciation, qui doit être expresse, n’éteint pas l’obligation de contribution lorsque l’ouvrage supporte une construction du voisin renonçant.
L’obligation d’entretien s’étend aux clôtures mitoyennes, ainsi qu’en atteste un arrêt du 18 janvier 2023 rendu à propos d’un grillage découpé par l’un des voisins. La Cour de cassation a censuré le tribunal qui avait rejeté la demande de remise en état, faute d’avoir répondu aux conclusions invoquant l’article 655 du code civil : « sans répondre aux conclusions de M. et Mme [I], qui demandaient, sur le fondement de l’article 655 du code civil, la remise en état du grillage mitoyen que Mme [U] avait découpé, le tribunal n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-23.955).
Le même arrêt rappelle que les plantations sont soumises aux distances légales de l’article 671 du code civil, qui interdit les plantations dépassant deux mètres de hauteur à moins de deux mètres de la ligne séparative et impose un demi-mètre de distance aux autres plantations. La demande d’élagage fondée sur ces dispositions ne requiert pas la démonstration d’un trouble anormal, alors que la théorie des troubles de voisinage obéit à des conditions propres, fondées sur l’article 1240 du code civil.
B. Les ouvertures et les ouvrages dans le mur mitoyen : le consentement et la prescription
L’article 675 du code civil dispose que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». Cette prohibition, rappelée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 avril 2025, commande la validité de toute ouverture pratiquée dans le mur commun.
Dans cette affaire, la cour d’appel avait rejeté la demande de remplacement de fenêtres installées dans le mur mitoyen, au motif que le voisin avait été « pleinement associé aux travaux modificatifs entrepris par ses voisins ». La Cour de cassation a cassé l’arrêt, jugeant que la décision avait été rendue « par des motifs impropres à caractériser le consentement du voisin propriétaire du mur mitoyen à la mise en oeuvre des ouvrages » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598). La seule participation aux travaux ne vaut donc pas consentement à l’ouverture, dont la preuve doit être expresse ou résulter de circonstances non équivoques. A cet égard, l’accord donné pour des travaux d’une nature déterminée ne saurait couvrir des ouvrages de nature différente, et le consentement doit s’apprécier au regard de chaque ouverture pratiquée. En outre, l’ouverture réalisée sans consentement peut engager la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, indépendamment de la demande de suppression, lorsqu’un préjudice de jouissance en est résulté pour le voisin.
La même décision précise les conditions de la prescription de la servitude de vue, seule susceptible de légaliser une ouverture pratiquée sans titre. Selon l’article 690 du code civil, « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». La Haute juridiction a censuré la cour d’appel pour avoir retenu l’usucapion « sans constater qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni préciser la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598).
Les exigences posées par la Cour de cassation en matière de preuve de la prescription de la vue sont mises en œuvre avec souplesse par les juridictions du fond lorsqu’une ouverture ancienne a été conservée à l’identique. La cour d’appel de Douai a ainsi confirmé, le 22 mai 2025, le rejet d’une demande de suppression d’une fenêtre dont l’existence, apparente et continue depuis plus de trente ans avant la dénonciation, était établie par des photographies, en retenant que le remplacement récent de la menuiserie était indifférent à la qualification de la servitude (CA Douai, 22 mai 2025, n° 23/02614). Dans le même sens, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 6 novembre 2025, qu’une ouverture en PVC posée en 2011 ne faisait que remplacer un ancien jour datant des années 1960, dont la trace subsistait sous la menuiserie : la vue, continue et apparente, se trouvait dès lors acquise par la possession trentenaire de l’article 690 du code civil, et son exercice ne pouvait être remis en cause (CA Aix-en-Provence, 6 novembre 2025, n° 22/03500). Ces décisions confirment qu’une fenêtre ne constitue une vue nouvelle, prohibée ou soumise au consentement du voisin, qu’autant qu’elle modifie l’état antérieur des lieux.
Ainsi, lorsqu’une vue droite a été exercée pendant plus de trente ans, la servitude acquise par prescription fait échec à l’action en suppression, quand bien même la distance légale ne serait pas respectée. Le tribunal judiciaire d’Annecy a débouté, le 19 novembre 2025, des voisins qui demandaient la suppression d’une porte-fenêtre du rez-de-chaussée créant une vue droite sur leur fonds à une distance inférieure à dix-neuf décimètres, en retenant que cette vue bénéficiait d’une servitude acquise par prescription et qu’aucun trouble anormal du voisinage n’était caractérisé (TJ Annecy, 19 novembre 2025, n° 24/00489). La prescription acquisitive neutralise ainsi la règle de distance édictée par l’article 678 du code civil, qui ne s’applique qu’aux vues nouvellement créées.
Le tribunal judiciaire de Colmar a appliqué ces principes dans un jugement du 19 mai 2025, en accueillant l’usucapion d’une servitude de vue dont l’exercice était établi depuis plus de trente ans par des attestations concordantes. Il a retenu que « les époux [Y] doivent souffrir l’accord qui avait été donné en son temps par leurs auteurs pour fixer une canalisation de gaz et une bouche d’aération sur le mur mitoyen sans pouvoir en réclamer aujourd’hui la suppression », en application de l’article 662 du code civil qui prohibe tout enfoncement dans le corps du mur commun sans le consentement du voisin (TJ Colmar, 19 mai 2025, n° 23/01150).
Le régime de l’article 662 du code civil, qui prohibe tout enfoncement dans le corps du mur mitoyen et tout appui d’ouvrage sans le consentement du voisin, a connu une application notable dans un jugement du tribunal judiciaire de Tarascon du 22 avril 2025. Le tribunal a déclaré un voisin responsable des atteintes portées au droit de propriété de l’autre copropriétaire du mur en raison d’ouvrages réalisés sans son accord, mais a écarté la démolition en application de l’article 1221 du code civil, au motif que cette exécution en nature était manifestement disproportionnée au regard de l’intérêt qu’elle présentait pour le créancier, tout en allouant des dommages et intérêts (TJ Tarascon, 22 avril 2025, n° 23/00559). Cette décision illustre la gradation des sanctions de l’atteinte au mur mitoyen : la suppression demeure le principe, mais le juge peut, lorsque la démolition apparaît disproportionnée, la remplacer par une indemnisation, sans que l’irrégularité de l’ouvrage soit pour autant purgée par la seule tolérance du voisin.
La sanction de l’ouverture irrégulière réside dans la suppression de l’ouvrage ou sa mise en conformité, le juge pouvant également allouer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le voisin. Lorsque l’ouverture a été pratiquée dans un mur non mitoyen, les règles de distance des vues s’appliquent : l’article 676 du code civil autorise le propriétaire d’un mur non mitoyen à pratiquer des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, pourvu que ces ouvertures soient garnies d’un treillis dont les mailles n’excèdent pas un décimètre. Les fenêtres qui permettent une vue directe sur le fonds voisin obéissent en revanche aux distances fixées par les articles 677 et suivants du code civil, telles qu’appliquées par le tribunal judiciaire de Toulouse dans un jugement du 12 juin 2025 (TJ Toulouse, 12 juin 2025, n° 23/00984).
Les distances édictées par les articles 678 et 679 du code civil — dix-neuf décimètres pour les vues droites, six décimètres pour les vues obliques — sont sanctionnées par la suppression ou la mise en conformité des ouvertures, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 juillet 2018. Ayant relevé que les deux fonds étaient séparés par un espace de soixante centimètres de large et que les ouvertures réalisées créaient des vues droites sans respecter la distance d’un mètre quatre-vingt-dix, la cour d’appel avait pu en ordonner la suppression (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 16-13.601).
La cour d’appel de Montpellier a, pour sa part, rappelé dans un arrêt du 9 mai 2025 que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes », conformément à l’article 692 du code civil (CA Montpellier, 9 mai 2025, n° 21/00279). Une fenêtre pratiquée lors du partage du fonds d’origine peut ainsi se trouver régularisée par cette voie, quand bien même aucune publication au fichier immobilier ne serait intervenue, la publicité foncière ne s’appliquant qu’aux servitudes établies par titre.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2025 confirme que la mitoyenneté repose sur un équilibre entre la présomption légale de l’article 653 du code civil, la possession trentenaire et le consentement du voisin. La contribution aux charges d’entretien et de réparation, régie par l’article 655 du code civil, s’impose à tous les copropriétaires du mur, tandis que toute ouverture exige un accord caractérisé ou l’acquisition d’une servitude par prescription. Dès lors, le propriétaire confronté à un conflit de mitoyenneté doit porter une attention particulière à la preuve de la qualification du mur, à la réalité de son consentement et à l’ancienneté de la situation, ces éléments commandant l’issue du litige. La consultation d’un avocat en droit des servitudes et de la mitoyenneté à Paris permet d’apprécier ces questions au regard de la jurisprudence la plus récente et de sécuriser les démarches à entreprendre. La prévention demeure néanmoins la voie la plus sûre, qu’il s’agisse de faire constater la qualification du mur dans les actes de vente, d’obtenir l’accord écrit du voisin avant tout travaux ou de faire publier les servitudes de vue au fichier immobilier.
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