Le statut des baux commerciaux repose sur une exigence centrale, celle de l’exploitation effective du fonds dans les lieux loués, laquelle conditionne le droit au renouvellement en vertu de l’article L. 145-8 du code de commerce. L’exploitation du fonds constitue en outre l’objet même de la prestation du preneur, qui s’engage le plus souvent, par une clause d’exploitation continue, à maintenir son activité dans le local. La fermeture de l’établissement, la cessation de l’activité ou l’abandon du fonds exposent dès lors le locataire aux sanctions du droit commun comme aux sanctions statutaires, depuis la mise en œuvre de la clause résolutoire jusqu’au refus de renouvellement pour motif grave et légitime. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé la consistance de cette obligation, les causes d’exonération du preneur et les limites des sanctions encourues.
L’arrêt rendu le 6 février 2025 par la troisième chambre civile, en formation de section et publié au Bulletin, illustre la vigueur de ces exigences, en même temps qu’il rappelle l’office du juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire mise en œuvre pour défaut d’exploitation (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Le contentieux de l’exploitation du fonds engage en réalité deux ordres de questions distincts, qui appellent une analyse séparée : la détermination de l’obligation d’exploitation et de ses causes d’exonération d’une part, l’articulation des sanctions applicables d’autre part.
I. La détermination de l’obligation d’exploitation du fonds
L’obligation d’exploitation du fonds procède de deux sources complémentaires, l’une légale et l’autre conventionnelle, dont la jurisprudence a précisé les contours depuis 2023. La clause d’exploitation continue, fréquemment insérée dans les baux commerciaux, fixe le standard exigé du preneur, tandis que les causes d’exonération, tenant à la force majeure ou à la carence du bailleur, font l’objet d’une appréciation stricte par la Cour de cassation.
A. La clause d’exploitation continue : la stipulation de rester ouvert, exploité et achalandé
La clause d’exploitation continue impose au preneur de maintenir le fonds en activité, souvent en des termes impératifs qui visent à la fois l’ouverture du local, l’exploitation du fonds et son achalandage. Dans l’affaire jugée le 6 février 2025, le bail stipulait que « les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Ayant fait constater la fermeture du restaurant par procès-verbal, la bailleresse avait délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l’avait assigné en constatation de la résiliation. Le locataire, qui avait sollicité un délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, s’était vu opposer par la cour d’appel que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquait qu’au non-paiement des loyers et des charges, et non à un manquement à une obligation de faire.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de ce texte, jugeant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». En accordant des délais au preneur, le juge peut donc suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, y compris lorsque le manquement invoqué consiste dans la fermeture du local, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cet arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, consacre la portée générale de la faculté judiciaire de suspension, dont le texte ne limite ni le domaine ni les manquements susceptibles d’y ouvrir droit.
La fermeture du local ne constitue pas, pour autant, un manquement nécessairement sanctionné, dès lors que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’après un commandement demeuré infructueux, conformément à l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce. Le commandement de reprendre l’exploitation, qui doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité, constitue le préalable indispensable à la mise en œuvre de la sanction conventionnelle. La jurisprudence de la chambre commerciale a par ailleurs rappelé que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre pour un manquement que si celui-ci est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après mise en demeure, par acte extrajudiciaire précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l’article L. 145-17, I, 1°, du code de commerce.
L’exigence d’exploitation continue s’inscrit, par ailleurs, dans le cadre plus large de la condition d’exploitation effective posée par l’article L. 145-8 du code de commerce, qui subordonne le droit au renouvellement du bail à la condition que le fonds ait été exploité effectivement dans les lieux au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail ou sa prolongation, sauf motifs légitimes. La clause d’exploitation continue constitue ainsi la déclinaison conventionnelle d’une exigence statutaire, dont la violation prive le preneur, de surcroît, de son droit au renouvellement. L’exploitation du fonds ne s’apprécie toutefois pas seulement au regard de la seule ouverture du local, mais en considération de la réalité de l’activité exercée, de son ampleur et de sa permanence, le juge du fond disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve produits, qu’il s’agisse des pièces comptables, des registres de caisse ou des attestations de clientèle.
B. La cessation d’exploitation et les causes d’exonération du preneur
La cessation de l’exploitation du fonds peut résulter de causes étrangères au preneur, qu’il s’agisse de mesures administratives, d’événements de force majeure ou de la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations. La Cour de cassation a dû préciser, dans la période récente, la portée de ces causes d’exonération au regard de la sanction du défaut d’exploitation. La question de la fermeture imposée par la réglementation sanitaire a ainsi été tranchée par l’arrêt du 15 juin 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, relatif à une locataire exploitant un restaurant et une vente à emporter, qui avait cessé son activité à compter du 14 mars 2020 en raison des mesures de lutte contre la propagation du virus covid-19 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B).
Dans cette affaire, la bailleresse avait mis la locataire en demeure de payer trois mensualités d’un échéancier arrêté par une ordonnance de référé antérieure à la période protégée, puis avait notifié un commandement de quitter les lieux. La Cour de cassation a jugé que l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers dont l’échéance intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à cette période, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge. Elle a rappelé, à cette occasion, que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ». La fermeture administrative du fonds ne saurait donc dispenser le preneur du respect des échéanciers judiciaires d’apurement d’une dette antérieure, la période protégée ne couvrant que les loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient pendant son cours.
La carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations peut, en revanche, exonérer le preneur de la sanction du défaut d’exploitation. La Cour de cassation a ainsi rappelé, par un arrêt du 3 juillet 2025, que le liquidateur d’une société locataire, qui avait notifié la résiliation du bail en raison de « l’impossibilité d’exploiter les locaux par suite de leur état d’insalubrité et de dangerosité imputable à la bailleresse », pouvait solliciter la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, la cour d’appel ayant méconnu l’objet du litige en écartant cette demande au motif qu’une indemnité d’éviction ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). L’arrêt, rendu au visa de l’article 4 du code de procédure civile, souligne que l’impossibilité d’exploiter imputable au bailleur ouvre droit à une indemnisation du préjudice subi, distincte de l’indemnité d’éviction, et que les juges du fond ne peuvent se soustraire à l’examen de cette demande en modifiant l’objet du litige.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a également été amenée à préciser, en matière d’exploitation, la situation du preneur qui quitte les lieux sans autorisation. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a jugé que la résiliation unilatérale du bail, notifiée par la locataire en raison du comportement du gérant de la société bailleresse qui s’était régulièrement introduit dans les locaux et avait eu des gestes déplacés envers ses salariées, était justifiée sans mise en demeure préalable, une telle mise en demeure étant vaine, la cour d’appel ayant fait ressortir que « le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.583). La cour d’appel avait en effet retenu que le comportement du dirigeant de la bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles. La cessation de l’exploitation trouve ainsi sa justification dans la gravité des manquements du bailleur, qui prive le preneur de la jouissance paisible des lieux loués.
II. La sanction du défaut d’exploitation
Le défaut d’exploitation du fonds peut être sanctionné par deux voies distinctes, dont le choix appartient au bailleur : la résiliation du bail, judiciaire ou conventionnelle, d’une part, le refus de renouvellement pour motif grave et légitime d’autre part. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis 2023, encadré ces deux sanctions en précisant leurs conditions de mise en œuvre et leurs limites procédurales.
A. La résiliation du bail pour défaut d’exploitation : la clause résolutoire et ses tempéraments judiciaires
La résiliation du bail pour défaut d’exploitation peut être prononcée par le juge ou résulter de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dans l’hypothèse d’une clause résolutoire visant l’obligation de reprendre l’exploitation du fonds, le commandement de reprendre l’exploitation, demeuré infructueux pendant un mois, emporte l’acquisition de la clause, sauf pour le preneur à solliciter du juge un délai avec suspension de ses effets. L’arrêt du 6 février 2025, déjà évoqué, confère au juge un pouvoir étendu en ce domaine, la suspension des effets de la clause résolutoire pouvant être décidée « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Le locataire qui se voit reprocher la fermeture de son établissement peut donc obtenir, en accordant au juge la démonstration de sa capacité à reprendre l’exploitation, la neutralisation des effets de la clause résolutoire.
L’office du juge est toutefois borné par l’exigence d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, et par l’interdiction de suspendre les effets d’une clause résolutoire dont la résiliation a déjà été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La jurisprudence rendue en matière de procédures collectives illustre par ailleurs les conséquences de l’arrêt d’exploitation du fonds. Dans l’affaire jugée le 3 juillet 2025, le mandataire liquidateur de la société locataire, en réponse à la bailleresse qui lui demandait de prendre position sur la poursuite du bail, avait sollicité la résiliation du bail, et les locaux avaient été restitués (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Metz en ce qu’il avait rejeté la demande indemnitaire du liquidateur, lequel ne demandait pas le paiement d’une indemnité d’éviction mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce subie par suite de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation, l’article 4 du code de procédure civile interdisant au juge de méconnaître l’objet du litige.
La résiliation du bail pour cessation d’exploitation peut également résulter de la notification du preneur, sur le fondement de l’article 1226 du code civil, lorsque l’inexécution des obligations du bailleur est suffisamment grave. L’arrêt du 25 janvier 2024 a ainsi validé la résiliation unilatérale notifiée par la locataire qui avait quitté les lieux en raison du comportement du gérant de la bailleresse, sans mise en demeure préalable, une telle mise en demeure eût été vaine (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.583). La résolution du contrat de bail par voie de notification, prévue à l’article 1224 du code civil, suppose une inexécution suffisamment grave, dont la démonstration incombe au créancier qui notifie, conformément au dernier alinéa de l’article 1226 du même code.
B. Le refus de renouvellement pour cessation d’exploitation et la perte du droit au renouvellement
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, en vertu de l’article L. 145-17, I, 1°, du code de commerce. La cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds constitue, à cet égard, un motif grave et légitime de refus de renouvellement, sous la réserve du formalisme de la mise en demeure prévue par ce texte. La jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment rappelé que l’abandon de l’activité, l’abandon d’une partie des lieux et le défaut d’entretien caractérisent des manquements graves aux obligations du locataire, de nature à fonder le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, dans une affaire où la locataire, exploitant un restaurant sous l’enseigne Le Pavillon bleu, s’était vue opposer un refus de renouvellement pour ces motifs, les bailleurs invoquant « un défaut grave d’entretien des lieux, l’abandon de l’activité de restauration, l’abandon d’une partie des lieux et un défaut d’information des bailleurs sur des désordres affectant les lieux », la Cour de cassation ayant toutefois cassé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, la cour d’appel n’ayant pas visé les dernières conclusions des parties (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
La dénégation du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation effective du fonds obéit, en outre, à des exigences procédurales strictes. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a jugé que « la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail soumise à la cour d’appel par le bailleur tendait aux mêmes fins que sa demande initiale en résiliation judiciaire, à savoir, la cessation des rapports locatifs entre les parties », de sorte qu’elle était recevable en appel en application de l’article 565 du code de procédure civile, lequel dispose que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). Le bailleur qui entend se prévaloir du défaut d’exploitation du fonds pour dénier au locataire son droit au renouvellement doit donc faire valoir cette prétention en première instance ou démontrer qu’elle tend aux mêmes fins que ses demandes initiales.
Le congé délivré pour défaut d’exploitation des lieux loués suppose, en outre, une motivation effective de la décision juridictionnelle qui le valide. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, pour rejeter la demande en annulation du congé sans offre de renouvellement pour défaut d’exploitation et ordonner l’expulsion du locataire, s’était bornée à reproduire les conclusions de la bailleresse, en jugeant qu’une telle motivation, par « une apparence de motivation de nature à faire peser un doute sur l’impartialité de la juridiction », violait les articles 455 et 458 du code de procédure civile, ensemble l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.348). La motivation du jugement, exigée à peine de nullité, garantit que la cessation d’exploitation, qui prive le locataire de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, soit effectivement constatée par le juge.
Lorsque le locataire évincé a transféré son fonds de commerce dans un autre local avant l’expiration du bail, l’indemnité d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, ne correspond pas nécessairement à la valeur marchande du fonds, mais peut être limitée à la perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires, à charge pour le bailleur de rapporter la preuve que le préjudice est moindre. La Cour de cassation a ainsi validé, par un arrêt du 15 juin 2023, l’indemnisation d’une locataire qui, ayant quitté les lieux et transféré son fonds dans un local moins attractif, avait subi une perte de clientèle et de chiffre d’affaires, la cour d’appel ayant souverainement retenu que « le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076). La cessation de l’exploitation des lieux loués, avant même l’expiration du bail, ne prive donc pas le locataire de toute indemnisation, lorsque le fonds a été transféré et que la perte de clientèle est démontrée. Le défaut d’exploitation ne produit ainsi ses effets les plus radicaux, la perte du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, que lorsque le fonds a effectivement cessé d’être exploité dans les lieux sans raison sérieuse et légitime, la charge de la preuve incombant au bailleur qui se prévaut de ce manquement. Les juges du fond sont, à cet égard, tenus de caractériser la réalité de la cessation d’exploitation, sans pouvoir se borner à constater la fermeture temporaire du local ni à se référer aux seules déclarations du bailleur, sous peine de voir leur décision censurée pour défaut de base légale.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime équilibré du défaut d’exploitation du fonds dans le bail commercial. L’obligation d’exploitation, consacrée par la clause d’exploitation continue et par l’article L. 145-8 du code de commerce, demeure le pivot du statut, mais sa sanction est désormais strictement encadrée : la suspension des effets de la clause résolutoire peut être obtenue quel que soit le manquement invoqué, l’impossibilité d’exploiter imputable au bailleur ouvre droit à réparation du préjudice, et le refus de renouvellement pour cessation de l’exploitation suppose le respect du formalisme de la mise en demeure et de la motivation des décisions. Le preneur qui cesse d’exploiter son fonds sans raison sérieuse et légitime s’expose, en revanche, à la résiliation de son bail et à la perte de son droit au renouvellement, sans indemnité d’éviction. La maîtrise de ces mécanismes, qui conditionne l’issue des contentieux de l’exploitation, justifie une attention particulière à la rédaction des clauses d’exploitation et au respect des procédures de commandement et de mise en demeure, ainsi qu’à la preuve des causes d’exonération, dont la charge pèse sur celui qui s’en prévaut. Les bailleurs comme les preneurs confrontés à un litige de cette nature trouveront un accompagnement adapté auprès d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux à Paris.
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