I. L’exigence d’un acte émanant du bailleur ou de son représentant
A. Les pouvoirs du gérant de la société civile bailleresse et l’inopposabilité des défauts de publication
Le congé du bail commercial obéit à un formalisme dont la première exigence tient à l’auteur de l’acte. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance, lequel doit être signifié par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire les voies de recours dont il dispose. Cette règle de forme ne dit pourtant rien de la personne habilitée à manifester la volonté du bailleur personne morale, ce qui a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile.
La question s’est posée avec une acuité particulière s’agissant du gérant d’une société civile immobilière dont le mandat renouvelé n’a pas été publié. Par un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile a écarté la nullité du congé délivré par une gérante dont le renouvellement de fonctions n’avait pas été porté à la connaissance des tiers (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361). La locataire soutenait que la nomination et la cessation de fonction des gérants devaient être publiées pour être opposables aux tiers, conformément à l’article 1846-2 du code civil, et que l’absence de publication du renouvellement privait le congé de validité.
La Cour a substitué aux motifs critiqués une règle de portée générale, énonçant que « dès sa désignation, le gérant d’une société civile engage la société par les actes entrant dans l’objet social, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation ». Elle en a déduit que la gérante « peut valablement délivrer au preneur un congé au nom de la société bailleresse dès sa désignation, peu important que celle-ci n’ait pas encore été publiée » (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361). L’article 1849 du code civil fonde cette solution, puisqu’il prévoit que le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et que les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers.
Or cette construction n’est pas propre aux sociétés civiles. La troisième chambre civile a appliqué la même logique aux sociétés commerciales par un arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin, dans une espèce où un congé aux fins de reprise avait été délivré par le président du conseil d’administration d’une société anonyme sur délégation de la directrice générale, alors que les nominations n’avaient été publiées au registre du commerce et des sociétés que postérieurement (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 22-17.324). La Cour a jugé qu’« il résulte des deux derniers de ces textes que dès sa désignation, un mandataire social est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation au registre du commerce et des sociétés ».
Cette solution s’appuie sur les articles L. 123-9 et L. 210-9 du code de commerce, qui n’organisent l’opposabilité de la nomination des dirigeants qu’à des fins de protection des tiers et des engagements de la société, sans conditionner la validité des actes accomplis par le dirigeant désigné. En conséquence, la nullité du congé ne saurait procéder du seul défaut de publicité de la désignation de son auteur, dès lors que celui-ci était investi de ses fonctions au jour de la délivrance.
L’arrêt du 4 juillet 2024 ajoute une précision d’importance pratique pour la rédaction des actes : « le défaut de mention dans le congé de l’autorisation donnée au représentant de la personne morale de le délivrer en son nom n’emporte pas la nullité de ce congé ». La cour d’appel avait annulé le congé au motif que le pouvoir du président n’était ni mentionné ni annexé à l’acte, ce que la Cour a censuré comme ajoutant une condition que le texte ne prévoit pas. Le preneur qui entend contester la régularité du congé doit donc démontrer une absence réelle de pouvoir, et non un simple défaut de mention de ce pouvoir dans l’acte.
B. Le mandataire et la règle de l’acte délivré ès qualités
Lorsque le congé ou le refus de renouvellement est délivré par un mandataire du bailleur, la question de la qualité de son auteur commande la validité de l’acte. La troisième chambre civile l’a nettement tranchée par un arrêt du 7 septembre 2022, statuant sans renvoi dans un litige opposant la société Carrefour proximité France à un crédit-preneur mandataire de gestion du bail (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-15.999). Le crédit-preneur avait notifié au preneur un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction en son nom propre, sans se prévaloir de sa qualité de mandataire de la bailleresse.
La Cour énonce, au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce, que « pour produire effet, tout refus de renouvellement doit émaner du bailleur ou de son mandataire, ès qualités ». L’acte notifié en nom propre par une personne qui n’est pas partie au bail est ainsi privé de l’autorité qu’il prétendait conférer, le bailleur étant réputé n’avoir pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois et le renouvellement étant acquis au preneur. La qualité ès qualités de l’auteur de l’acte constitue donc une condition substantielle de son efficacité.
La sanction du défaut de pouvoir obéit au régime des irrégularités de fond. Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, et les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief. La Cour en déduit que le refus de renouvellement délivré par le crédit-preneur « non pas en sa qualité de mandataire du bailleur mais en son nom propre » ne relève pas du simple vice de forme soumis à la condition de grief, mais de l’irrégularité de fond sanctionnée sans condition.
Par ailleurs, la délimitation des pouvoirs du mandataire dépend de la portée du mandat qui lui a été conféré. Dans l’espèce du 7 septembre 2022, la convention de crédit-bail conférait au crédit-preneur un mandat général de représentation du bailleur dans la gestion du bail, certains actes limitativement énumérés exigeant un mandat spécial. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que le refus de renouvellement du bail n’était pas au nombre des actes exigeant un mandat spécial, la clause visant notamment les « notifications de congés » et la « fixation d’indemnité d’éviction ».
La règle vaut également pour les personnes publiques, dont la représentation obéit à des règles de répartition des compétences. Par un arrêt du 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a validé le congé et le refus de renouvellement notifiés au nom de la Polynésie française par le ministre de l’économie verte et du domaine, investi d’une délégation de pouvoir pour la notification des décisions et la signature des actes intéressant le domaine public ou privé de la collectivité (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326). La Cour a jugé que « la signature et la notification d’un congé comme la signature d’un refus de renouvellement, portant sur un bail commercial en cours en 2019 conclu sur un bien appartenant à la Polynésie française entre ainsi dans les attributions de ce ministre, dès lors que la résiliation a été autorisée par le conseil des ministres ».
Des lors, la validité du congé délivré au nom d’un bailleur personne morale suppose la vérification de la compétence de son auteur, qu’il s’agisse d’un gérant de société civile, d’un mandataire social ou d’un organe délégué d’une personne publique. Cette compétence s’apprécie au jour de la délivrance de l’acte, sans égard aux formalités de publicité postérieures, et le défaut de pouvoir, lorsqu’il est établi, constitue une irrégularité de fond dont la sanction ne dépend d’aucune démonstration d’un grief.
Cette exigence de compétence invite les bailleurs à une vigilance particulière lors de la préparation des actes de fin de bail, la signature du congé ou du refus de renouvellement devant être opérée par une personne dont la désignation est certaine et dont les pouvoirs sont effectifs. La production des extraits de registre, des procès-verbaux d’assemblée générale et des délégations de pouvoir constitue un préalable utile, même si la jurisprudence admet désormais que ces éléments puissent être établis en cours d’instance. La sécurité juridique de l’acte gagne en outre à ce que le mandataire agisse expressément ès qualités, en évitant toute ambiguïté sur l’identité du bailleur au nom duquel la volonté est manifestée.
II. La portée de la manifestation de volonté du bailleur et la sanction des irrégularités
A. La nature unilatérale du congé et la requalification des actes irréguliers
La détermination de l’auteur de l’acte ne suffit pas à épuiser la question de sa régularité, car la nature même du congé commande l’analyse de son contenu. Par un arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé qu’« un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). Cette qualification emporte des conséquences directes sur l’interprétation de la volonté du bailleur lorsque le congé est assorti d’offres ou de conditions irrégulières.
L’espèce offrait une configuration topique, la bailleresse ayant délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à de nouvelles obligations d’entretien. La cour d’appel avait jugé le congé nul, faute pour l’offre de renouvellement de pouvoir porter sur des clauses et conditions différentes du bail expiré. La Cour a censuré cette analyse en énonçant qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix », et qu’un « congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».
Le visa de l’arrêt associe l’article 1103 du code civil aux articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, traduisant l’articulation entre la force obligatoire du contrat et le mécanisme statutaire du congé. En conséquence, le bailleur qui conditionne son offre de renouvellement à des modifications substantielles du contrat manifeste en réalité son refus de renouveler aux conditions antérieures, ce qui engage sa responsabilité au titre de l’article L. 145-14 du code de commerce et l’oblige au paiement de l’indemnité d’éviction, à défaut d’un motif grave et légitime.
La sanction des irrégularités du congé n’épuise cependant pas la question des mentions obligatoires, dont le régime peut être plus rigoureux dans d’autres branches du droit des baux. Par un arrêt du 29 juin 2023, rendu en matière de bail rural, la troisième chambre civile a rappelé que le congé doit, à peine de nullité, indiquer la profession du bénéficiaire de la reprise, la nullité n’étant écartée que si l’omission n’est pas de nature à induire le preneur en erreur (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.160). La Cour a jugé que « la révélation en cours d’instance de la profession du bénéficiaire de la reprise n’avait pas eu pour effet de régulariser l’omission initiale d’une information dont elle constatait que le preneur n’avait pas connaissance au jour de la délivrance du congé ».
Le régime du bail commercial se distingue toutefois de ce formalisme rigoureux, la nullité du congé demeurant subsidiaire au regard des droits du preneur. En effet, l’acte délivré avec offre d’indemnité d’éviction n’a pas à énoncer les motifs du refus de renouvellement, le preneur conservant la faculté de contester l’acte et d’obtenir la fixation de l’indemnité dans le délai de deux ans. Cette architecture, fondée sur la préservation de la propriété commerciale, explique que la jurisprudence privilégie la requalification des actes irréguliers à leur annulation pure et simple, afin que la volonté du bailleur de ne pas renouveler produise ses effets indemnitaires au profit du locataire évincé.
Ce contraste met en lumière la spécificité du bail commercial, dans lequel le congé avec offre de renouvellement n’a pas à énoncer les mentions exigées par les régimes voisins, dès lors que le preneur demeure protégé par le droit au renouvellement et, à défaut, par l’indemnité d’éviction. La requalification opérée par l’arrêt du 11 janvier 2024 protège ainsi le preneur sans anéantir l’acte, en substituant au congé irrégulier un congé avec refus de renouvellement dont l’effet est de préserver ses droits indemnitaires.
La portée de cette jurisprudence s’apprécie également à l’aune de ses conséquences procédurales, le preneur disposant d’un délai de deux ans à compter de la signification du congé pour contester l’acte ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction, conformément aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce. La requalification du congé ne fait pas obstacle à l’exercice de ces voies de recours, le locataire conservant la faculté de se prévaloir du renouvellement du bail s’il établit que la volonté du bailleur de refuser le renouvellement n’était pas certaine.
B. La renonciation et le repentir : l’étendue des prérogatives du bailleur
Les prérogatives du bailleur en fin de bail ne s’exercent pas dans un vide juridique, la manifestation de sa volonté pouvant être altérée par ses propres comportements. La troisième chambre civile a consacré, par un arrêt du 11 mai 2022 publié au Bulletin, l’idée selon laquelle l’acceptation du principe du renouvellement vaut renonciation aux sanctions antérieurement encourues (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738). Des bailleurs avaient délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis avaient accepté le principe du renouvellement du bail, avant de solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
La Cour a jugé, au visa des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code de commerce, que « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement ». En notifiant une telle acceptation, « les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé ».
Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article L. 145-10 du code de commerce, qui répute le bailleur avoir accepté le principe du renouvellement à défaut de réponse dans les trois mois de la demande du preneur. Or la renonciation que l’arrêt du 11 mai 2022 consacre dépasse la seule hypothèse du silence, puisqu’elle s’infère de l’acceptation expresse du renouvellement, nonobstant la persistance des manquements dénoncés. Le bailleur qui souhaite conserver la faculté de se prévaloir de la clause résolutoire doit donc s’abstenir de toute acceptation du renouvellement tant que les manquements n’ont pas été régularisés.
Le droit de repentir, consacré par l’article L. 145-58 du code de commerce, illustre une autre facette de l’étendue des prérogatives du bailleur. Ce texte permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. La troisième chambre civile en a précisé les conditions par un arrêt du 1er juin 2022, aux termes duquel « l’exercice du droit de repentir est permis au propriétaire qui entend se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge de consentir au renouvellement du bail venu à expiration par l’effet d’un congé » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-12.500).
L’arrêt du 1er juin 2022 souligne que le droit de repentir n’appartient qu’au propriétaire, le congé ayant pu être valablement délivré par une personne qui n’était que propriétaire apparent au jour de l’acte. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que, « postérieurement à la délivrance du congé par la SCI qui était alors propriétaire apparent, l’absence de droits de cette société sur le bien donné à bail avait été révélée », et d’en avoir déduit que, « n’ayant plus le bien à disposition, elle n’avait pas le pouvoir d’exercer le droit de repentir ». La théorie de la propriété apparente sauvegarde ainsi la validité du congé, sans conférer au bailleur apparent les prérogatives du véritable propriétaire.
Des lors, la situation du bailleur dont le congé a été contesté se révèle plus nuancée qu’il n’y paraît. La validité de l’acte délivré par un représentant dûment investi ou par un propriétaire apparent préserve les droits du preneur, tandis que la renonciation implicite résultant de l’acceptation du renouvellement restreint la faculté de se prévaloir des manquements antérieurs. La combinaison de ces règles dessine un régime dans lequel la manifestation de volonté du bailleur, fût-elle irrégulière dans sa forme, conserve une efficacité certaine, son contenu étant apprécié au regard de la protection du droit au renouvellement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2022 et 2026, a précisé avec constance les conditions dans lesquelles le congé du bail commercial produit ses effets. La validité de l’acte suppose d’abord qu’il émane du bailleur ou de son représentant dûment investi, le gérant de société civile comme le mandataire social engageant la personne morale dès leur désignation, indépendamment de la publication de celle-ci. Le défaut de pouvoir de l’auteur constitue en revanche une irrégularité de fond dont la nullité s’apprécie sans condition de grief, la délivrance de l’acte en nom propre par une personne dépourvue de qualité étant privée de tout effet.
La nature unilatérale du congé commande ensuite l’analyse de son contenu, le bailleur qui subordonne son offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré voyant son acte requalifié en congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. Les prérogatives du bailleur connaissent enfin des limites tirées de ses propres comportements, l’acceptation du principe du renouvellement valant renonciation sans équivoque à se prévaloir des manquements antérieurs, tandis que le droit de repentir demeure réservé au propriétaire disposant encore du bien.
La sécurisation de ces opérations passe par une vigilance renforcée des praticiens quant à la qualité de l’auteur du congé, à l’étendue de ses pouvoirs et à la cohérence de ses actes successifs. Le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper ces difficultés, tant lors de la rédaction des congés et des refus de renouvellement que dans le cadre des contentieux de validation, dont l’issue conditionne directement l’équilibre des relations locatives.
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