Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement d’un bail d’habitation doit composer avec une protection légale particulière. Celle-ci joue lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et dispose de ressources modestes. L’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne alors la validité du congé à une offre de relogement. Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit être offert dans les limites géographiques définies à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948). Cette obligation conditionne le sort de nombreux congés pour reprise ou pour vente.
La troisième chambre civile a nourri ce régime d’une jurisprudence abondante entre 2023 et 2026. Plusieurs arrêts publiés au Bulletin en précisent désormais les contours. D’une part, la Cour de cassation a fixé les modalités de calcul des ressources du locataire protégé. Elle l’a fait en formation de section, tant pour l’assiette que pour la période de référence. D’autre part, elle a encadré le contrôle juridictionnel du motif du congé. Elle a également précisé la sanction de l’absence d’offre de relogement. Une question prioritaire de constitutionnalité a même été soulevée contre le dispositif. L’examen de cette jurisprudence mesure la portée exacte de la protection.
I. Le champ de la protection du locataire âgé : la détermination des ressources et l’assiette de l’obligation de relogement
A. L’appréciation des ressources du locataire protégé : les revenus bruts déclarés et la période de référence
Le dispositif de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 combine deux conditions. L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat. Le niveau de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé. Le texte précise que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989). La détermination du montant de ces ressources constitue un enjeu déterminant. Le franchissement du plafond délie en effet le bailleur de toute obligation de relogement.
La troisième chambre civile a tranché la question de l’assiette des ressources par un arrêt de section. Saisie d’un congé aux fins de reprise pour habiter, elle a statué au visa de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989. La locataire âgée percevait des revenus fonciers. La Cour de cassation a jugé que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308, publié au Bulletin, lien). Le renvoi opéré par le texte à l’arrêté du ministre ne vaut que pour la fixation du plafond de ressources. Il ne vaut pas pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération. En conséquence, la cour d’appel avait à bon droit tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excédait le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308, précité, lien).
La solution présente une portée pratique considérable. Les revenus fonciers sont retenus dans leur montant brut, avant application des abattements fiscaux prévus au code général des impôts. Sont ainsi intégrées dans les ressources des sommes que le locataire ne perçoit pas effectivement. A cet égard, le choix de la formation de section confère à la décision une autorité particulière. Rendue le 2 octobre 2025 sous les numéros 24-12.308 et 24-13.722 réunis, elle mettait un terme aux hésitations des juridictions du fond. Celles-ci divergeaient sur la prise en compte des déductions fiscales.
La même exigence de précision a présidé à la fixation de la période de référence. Par un arrêt du 24 octobre 2024, également rendu en formation de section, la troisième chambre civile a statué. Le montant des ressources du locataire est apprécié, selon le troisième alinéa du texte, à la date de notification du congé. La Cour de cassation a jugé que « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, publié au Bulletin, lien). En l’espèce, la bailleresse, société civile immobilière, avait délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes. Les revenus déclarés par le locataire âgé pour les douze mois précédant le congé étaient inférieurs au plafond applicable. La cour d’appel avait constaté qu’aucune offre de relogement n’avait été faite. La Cour de cassation a approuvé l’annulation du congé.
La combinaison des deux arrêts de section dessine une méthode complète de calcul. Le juge doit retenir les revenus déclarés à l’administration fiscale, dans leur montant brut. Il doit les rapporter aux douze mois précédant la délivrance du congé. Il doit enfin les comparer au plafond de ressources en vigueur à la date de notification du congé. Par ailleurs, la circonstance que le logement ne soit pas soumis à une convention de logement locatif ne prive pas le locataire âgé du bénéfice de la protection. La jurisprudence relative au domaine d’application du texte l’a précisé.
B. Le domaine d’application de l’obligation de relogement et sa conformité au droit de propriété
Le champ d’application de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 ne se limite pas aux seuls logements locatifs conventionnés. Par un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande de nullité d’un congé pour vente. Celle-ci avait retenu que le texte n’était applicable qu’aux logements locatifs conventionnés. La Cour de cassation a rappelé que, sauf exceptions tenant à son âge ou à ses revenus, « le bailleur ne peut délivrer un congé pour vente au locataire de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.763, lien). Elle en a déduit que « l’encadrement du droit de donner congé en présence d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et doté de ressources modestes n’est pas limité aux logements locatifs conventionnés » (même arrêt, lien). La protection s’applique donc à l’ensemble des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le dispositif s’étend en outre au cas où le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans. Cette personne doit vivre habituellement dans le logement et remplir la condition de ressources. Le montant cumulé des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer est alors comparé au plafond (article 15, III, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989). Le même alinéa prévoit des exceptions au profit du bailleur. Celui-ci est dispensé de l’obligation de relogement lorsqu’il est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans. Il l’est également lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
La conformité de ce dispositif au droit de propriété a été soumise au Conseil constitutionnel. L’occasion en fut un congé aux fins de reprise pour habiter délivré sans proposition de relogement. Les locataires étaient âgés et disposaient de revenus modestes. Par un arrêt du 30 mars 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a renvoyé la question prioritaire de constitutionnalité. La question demandait si le texte, en ce qu’il impose au bailleur personne physique qui justifie d’un motif légitime de reprendre son bien pour l’habiter de proposer à son locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et ne disposant que de faibles revenus un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans des limites géographiques déterminées, « porte-t-il au droit de propriété consacré à l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, une atteinte disproportionnée » au regard de l’objectif poursuivi (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-21.763, publié au Bulletin, lien). La Cour de cassation a estimé que la question présentait un caractère sérieux. L’atteinte aux conditions d’exercice du droit de propriété pouvait être considérée comme disproportionnée. L’état du marché locatif dans le secteur concerné pouvait en effet rendre impossible la soumission d’une offre de relogement.
Le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 conformes à la Constitution. Telle est la portée de la décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023 (décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023). La protection du locataire âgé aux ressources modestes a ainsi été jugée proportionnée. Elle poursuit l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. L’offre de relogement est conçue comme une mesure d’accompagnement du congé. Elle n’équivaut pas à une interdiction de mettre fin au bail. Or, cette validation constitutionnelle ne dispense pas les juridictions du contrôle de chaque congé. Ce contrôle porte à la fois sur l’existence d’une offre de relogement conforme et sur la réalité du motif invoqué.
II. Le contrôle juridictionnel du congé : la réalité du motif de reprise et la sanction de l’absence d’offre de relogement
A. Le contrôle du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui donne congé pour reprendre le logement de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Cette justification n’est toutefois pas édictée à peine de nullité. La troisième chambre civile l’a précisé par un arrêt du 12 octobre 2023 publié au Bulletin. Elle a jugé que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580, publié au Bulletin, lien). En l’espèce, un bailleur veuf avait délivré congé pour reprendre le logement. Il entendait établir sa résidence principale dans sa région d’origine tout en conservant une résidence secondaire. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir tenu compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé. Tels étaient l’inscription sur les listes électorales de la commune et la réalisation de travaux. Ces éléments établissaient le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur au jour de la délivrance du congé.
Le contrôle du motif de reprise ne se réduit pas à l’examen de la situation patrimoniale du bailleur. Par un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a jugé que « la réalité de la volonté du bailleur de reprendre le bien loué ne saurait dépendre uniquement de sa situation financière et patrimoniale » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 24-11.504, lien). En l’espèce, le bailleur était lui-même locataire de son logement à la date de la délivrance du congé. Il avait légitimement voulu réduire le montant de ses charges compte tenu de la diminution prévisible de ses revenus. Il allait en effet atteindre l’âge de la retraite. La cour d’appel avait souverainement déduit de ces éléments le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur. La Cour de cassation a en revanche censuré la condamnation de la locataire pour résistance abusive. Elle a relevé l’absence de comportement fautif faisant dégénérer en abus le droit de contester la validité du congé.
La jurisprudence la plus récente encadre enfin la temporalité de la reprise. Par un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a statué sur le décès du bénéficiaire. Elle a jugé que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, « le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin, lien). En l’espèce, la bailleresse avait notifié un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement. Elle était décédée avant la date d’effet du congé. La cour d’appel avait déclaré le congé valide en retenant que le droit de reprise était transmissible. La Cour de cassation a censuré cette analyse. La bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé était décédée avant la date d’effet de ce congé. L’héritier ne pouvait se substituer à elle.
Des lors, la démonstration du caractère réel et sérieux de la reprise suppose de rapporter la preuve de l’intention du bénéficiaire désigné dans le congé. Cette intention doit exister au jour de sa délivrance et perdurer jusqu’à son effet. La situation financière du bailleur ne constitue ni un obstacle ni un fondement suffisant à elle seule. La disparition du bénéficiaire avant l’échéance du préavis anéantit le congé. En conséquence, le bailleur doit veiller à la désignation exacte du bénéficiaire et à la réalité de son projet. Le juge peut vérifier la réalité du motif même d’office, en application de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. La nullité du congé pour défaut d’offre de relogement constitue l’autre versant de ce contrôle. Son intensité a été renforcée par la jurisprudence de 2026.
B. La sanction de l’absence d’offre de relogement et l’exigence de décence du logement
La méconnaissance de l’obligation de relogement emporte la nullité du congé. L’arrêt du 24 octobre 2024 l’a rappelé avec netteté. La cour d’appel avait annulé le congé délivré à un locataire âgé aux ressources inférieures au plafond. La Cour de cassation l’a approuvée « faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, précité, lien). Le bailleur qui entend se prévaloir des exceptions tenant à son propre âge ou à ses ressources supporte la charge de les prouver. Les juridictions exigent des justificatifs précis. La nullité du congé prive d’effet la volonté du bailleur de mettre fin au bail. Le contrat se poursuit, et le locataire ne devient pas occupant sans droit ni titre à la date annoncée.
L’offre de relogement doit en outre présenter un contenu substantiel. Le texte exige un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Il doit être offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948). Une offre trop éloignée ou d’un loyer manifestement excessif ne répond pas aux exigences du texte. Il en va de même d’une offre inadaptée à la composition du foyer. La jurisprudence n’exige pas que l’offre soit contenue dans le congé lui-même. Elle doit intervenir en temps utile pour permettre au locataire de se reloger avant l’échéance du préavis.
La jurisprudence de 2026 a étendu le contrôle du motif du congé à l’hypothèse de l’indécence du logement. Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a statué. Elle a jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, lien). En l’espèce, une bailleresse avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux à un locataire. Le studio de ce dernier, d’une surface de 8,84 mètres carrés, avait été jugé indécent par un jugement définitif. La bailleresse entendait réaliser des travaux de mise en conformité. La Cour de cassation a censuré la validation du congé au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
L’articulation de ces exigences avec la protection du locataire âgé est directe. Le bailleur qui délivre congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes doit cumulativement justifier d’un motif réel et sérieux. Il doit avoir proposé un relogement adapté dans les limites géographiques légales. A cet égard, l’article 1719 du code civil fait peser sur le bailleur une obligation de délivrance d’un logement décent, « s’il s’agit de son habitation principale » (article 1719 du code civil). La Cour de cassation a souligné, dans l’arrêt du 4 juin 2026, que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
En conséquence, la protection du locataire âgé s’inscrit dans un régime global du congé dont la rigueur ne cesse de s’accroître. Le bailleur qui souhaite reprendre son logement ou le vendre doit vérifier l’âge du locataire à la date d’échéance du contrat. Il doit calculer ses ressources brutes sur les douze mois précédant le congé. Il doit comparer le résultat au plafond de ressources en vigueur. Le cas échéant, il doit préparer une offre de relogement substantiellement conforme. Par ailleurs, le projet de reprise doit être réel et sérieux au jour de la délivrance du congé. La disparition du bénéficiaire avant l’échéance du préavis prive le congé d’effet. Les travaux de mise en conformité ne sauraient être invoqués lorsque le bailleur connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 a précisé les contours d’une protection dont l’effectivité dépend de règles de calcul rigoureuses. L’arrêt du 2 octobre 2025, rendu en formation de section, a fixé l’assiette des ressources aux revenus déclarés avant tout abattement ou déduction. L’arrêt du 24 octobre 2024 a déterminé la période de référence des douze mois précédant la délivrance du congé. La décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023 a, pour sa part, écarté toute atteinte disproportionnée au droit de propriété. La conformité constitutionnelle de l’obligation de relogement est ainsi consacrée.
Le contrôle juridictionnel du congé s’est parallèlement renforcé. L’arrêt du 12 octobre 2023 a précisé la preuve du caractère réel et sérieux de la reprise. L’arrêt du 16 avril 2026 prive d’effet le congé dont le bénéficiaire décède avant l’échéance du préavis. L’arrêt du 4 juin 2026 interdit au bailleur de fonder un congé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence connue lors de la conclusion du bail. Des lors, la délivrance d’un congé à un locataire âgé exige une préparation minutieuse. L’évaluation des ressources et la constitution d’une offre de relogement conforme conditionnent la validité du congé. Les praticiens du contentieux du bail d’habitation à Paris sont ainsi conduits à vérifier chaque étape du processus. Ils accompagnent bailleurs et locataires dans l’appréciation des conditions de la résiliation du bail d’habitation.
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