I. La réputation d’accomplissement de la condition suspensive : un mécanisme adossé à la faute de la partie intéressée
A. Le fondement textuel et la définition de l’empêchement fautif
La condition suspensive, qui suspend les effets du contrat jusqu’à la survenance de l’événement convenu, place la vente immobilière dans une situation d’attente que l’ordonnance du 10 février 2016 a rationalisée. L’article 1304-3 du code civil énonce que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Ce texte, qui reprend la solution de l’ancien article 1178 du code civil, selon lequel « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement », confère au juge un instrument de sanction de la déloyauté contractuelle. Or, la troisième chambre civile en a fait, depuis 2023, un usage particulièrement nourri dans le contentieux des promesses et des compromis de vente.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 28 mai 2026, rappelé la portée de la fiction en matière de financement de l’acquisition. Or, la sanction de la déloyauté de l’acquéreur emporte des conséquences financières considérables, puisqu’elle prive celui-ci du bénéfice de la caducité. Dans cette espèce, une promesse synallagmatique de vente d’un appartement au prix de 220 000 euros était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai de réalisation ayant été prorogé au 10 août 2020 par avenant (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-17.991, courdecassation.fr). La venderesse soutenait que les acquéreurs étaient à l’origine du refus de leur demande de financement, dès lors que l’un d’eux avait omis de signaler à la banque désignée une donation de la moitié indivise de la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 380 000 euros, intervenue pendant le délai prorogé. La cour d’appel avait estimé que cette abstention importait peu, les acquéreurs ayant sollicité d’autres organismes bancaires sans succès. En censurant cette analyse, la Cour de cassation a jugé que le juge devait rechercher si les acquéreurs avaient fait état de cet élément nouveau auprès des établissements qu’ils avaient sollicités, la condition étant, le cas échéant, réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil.
La réputation d’accomplissement suppose, ainsi, que la défaillance de la condition trouve sa cause dans le comportement de celui qui avait intérêt à sa réalisation ou à son échec. A cet égard, la Cour de cassation n’admet la fiction que lorsque l’empêchement est établi, et non simplement allégué. Elle ne saurait être déduite de la seule inaptitude financière de l’acquéreur, comme l’illustre l’arrêt rendu le 9 novembre 2023 par la troisième chambre civile. En l’espèce, des acquéreurs s’étaient engagés sous une condition d’obtention d’un prêt de 241 000 euros remboursable en deux ans au taux nominal de 2 % l’an, alors que leurs ressources mensuelles de 3 063 euros et leur patrimoine ne permettaient pas d’y faire face (Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-13.900, courdecassation.fr). La cour d’appel avait condamné les acquéreurs au titre de la clause pénale en retenant leur « légèreté blâmable » et l’obtention d’un accord de principe. La Cour de cassation a censuré cette solution, rappelant qu’« un accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt », et qu’aucune faute ne pouvait être reprochée aux emprunteurs. En conséquence, la simple inaptitude financière de l’acquéreur, étrangère à tout manquement, laisse subsister la caducité de la promesse et la restitution du dépôt de garantie. dont les demandes, non conformes aux stipulations du contrat, auraient de toute façon été refusées en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières. En conséquence, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la clause pénale ne pouvait recevoir application.
B. La condition d’obtention du prêt : la mesure des diligences de l’acquéreur
La jurisprudence soumet le bénéficiaire de la condition d’obtention du prêt à une obligation de diligence dont le contenu est déterminé, en premier lieu, par les stipulations de l’acte. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans un arrêt du 30 mars 2023, que « pour pouvoir se prévaloir de la protection de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les acquéreurs devaient justifier du dépôt auprès d’établissements de crédit de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse » (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-10.797, courdecassation.fr). En l’espèce, les acquéreurs avaient produit une attestation de refus établie par un courtier, sans démontrer avoir adressé aux banques des demandes conformes aux caractéristiques prévues au contrat. Par ailleurs, l’accord de principe obtenu d’un organisme ne saurait suppléer l’offre ferme exigée par l’acte, ni dispenser le bénéficiaire de la justification contractuelle. Le refus ainsi rapporté était inopérant, et la cour d’appel avait pu en déduire, sans avoir à poursuivre ses recherches, que la condition, réputée défaillie, emportait la caducité de la promesse et la conservation de l’indemnité d’immobilisation versée.
La sanction du défaut de diligence est, en outre, indépendante de la réalisation effective de l’événement. Dès lors, l’absence de justification régulière de la condition ne laisse pas à l’acquéreur le choix entre la caducité et l’exécution, mais le place sous la menace d’une réputation d’accomplissement. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 8 juin 2023, que la caducité de la promesse était « objectivement encourue du seul chef du défaut d’envoi de la lettre d’acceptation ou de refus de prêt dans le délai contractuellement prévu », de sorte que l’acquéreur, qui avait reçu notification du refus de sa banque, ne pouvait invoquer la défaillance de la condition dont il avait lui-même empêché la constatation (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-10.633, courdecassation.fr). L’arrêt, qui a appliqué l’ancien article 1178 du code civil, retient que le débiteur obligé sous la condition ne peut se prévaloir de sa propre abstention pour échapper à la réputation d’accomplissement. Dès lors, l’acquéreur qui n’a pas justifié, dans le délai contractuel, de la réalisation ou de la défaillance de la condition de financement s’expose à la fois à la réalisation forcée de la vente et au paiement de l’indemnité d’immobilisation.
L’arrêt du 28 mai 2026 précité (n° 24-17.991, courdecassation.fr) confirme que l’obligation de diligence s’étend à la période de prorogation du délai de réalisation de la condition. Les acquéreurs, dont la situation financière s’était améliorée par l’effet d’une donation et de la conclusion d’un contrat de travail à durée indéterminée, devaient informer la banque désignée de ces éléments nouveaux afin de permettre la réévaluation de leur demande. La Cour de cassation a, à cet égard, relevé que la cour d’appel n’avait pas recherché si les acquéreurs avaient fait état de cette donation auprès des organismes bancaires sollicités, alors que l’attestation notariée du 15 juin 2020 établissait qu’elle avait précisément été consentie « afin de faciliter l’octroi d’un prêt ». Cette solution révèle que la bonne foi commandée par l’article 1104 du code civil pèse sur l’acquéreur tout au long de la phase d’exécution de la condition et non au seul stade de la conclusion de la demande de financement.
II. Les conséquences de la réputation d’accomplissement : sort des sommes versées et réparation des préjudices
A. La condition de commercialisation et l’appréciation des diligences contractuellement fixées
La réputation d’accomplissement ne se limite pas à la condition d’obtention du prêt. Elle s’applique également aux conditions tenant à l’obtention d’une autorisation administrative ou à la réalisation d’un objectif de commercialisation, à la condition que la défaillance soit imputable à la partie qui y avait intérêt. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 28 mai 2026, précisé la méthode applicable lorsque les parties ont elles-mêmes défini les diligences incombant au débiteur de la condition (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-13.425, courdecassation.fr). En l’espèce, un protocole avait prévu une clause d’intéressement au profit des vendeurs et du locataire évincé en cas de commercialisation d’un immeuble à construire à concurrence de 75 % de sa surface au 31 mars 2019. L’acquéreur, qui avait confié deux mandats de commercialisation à des intermédiaires de compétence nationale, avait été condamné à verser les intéressements au motif qu’il aurait empêché l’accomplissement de la condition en s’abstenant d’informer ses cocontractants de la revente du bien et en limitant les mandats à la seule recherche de locataires.
La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant qu’aucune stipulation contractuelle ne sanctionnait le défaut d’information des vendeurs et de la locataire relativement à une vente du bien à un tiers, et que la clause d’intéressement visait indifféremment les baux ou les ventes ayant acquis un caractère définitif. Par ailleurs, la cour d’appel aurait dû rechercher « s’il ne devait pas se déduire de la circonstance que seules 18 % des surfaces de l’immeuble avaient été commercialisées un an après la date butoir d’exigibilité des intéressements et 54,5 % près de quatre ans après celle-ci, en dépit de la délivrance de deux mandats de commercialisation à des intermédiaires reconnus et de compétence nationale », que l’absence de réalisation de la condition résultait de circonstances non imputables à l’acquéreur. L’arrêt consacre ainsi une double exigence : la réputation d’accomplissement ne peut être prononcée qu’en cas d’empêchement fautif, et la charge de la preuve des circonstances étrangères doit être appréciée au regard des diligences que le contrat impose effectivement au débiteur.
La même logique préside à l’appréciation des conditions d’obtention d’un permis de construire. Dans un arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile a jugé que la condition n’est « réputée accomplie que lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement », et qu’il appartient au juge de vérifier si les pièces déposées par le bénéficiaire comportaient les informations demandées par l’administration (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-16.745, courdecassation.fr). En l’espèce, le rejet tacite de la demande de permis de construire avait été imputé à la défaillance du bénéficiaire, qui n’avait pas complété son dossier dans le délai imparti par la commune. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour n’avoir ni recherché si les pièces déposées le 14 avril 2021 contenaient les informations demandées dans la lettre du 12 janvier 2021, ni répondu aux conclusions du bénéficiaire selon lesquelles les pièces manquantes ne lui avaient jamais été réclamées. L’arrêt impose, en conséquence, une confrontation précise entre les demandes de l’administration et les productions du bénéficiaire, la réputation d’accomplissement ne pouvant résulter d’une simple présomption de carence. Or, cette exigence de précision se retrouve dans l’ensemble des espèces récentes soumises à la troisième chambre civile.
B. Le sort du dépôt de garantie, de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale
La réputation d’accomplissement de la condition produit ses effets les plus concrets sur le sort des sommes versées à la signature de l’avant-contrat. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 23 novembre 2023, qu’« il est uniquement lorsque la condition suspensive est réputée accomplie pour la raison que le débiteur en a par sa faute empêché la réalisation que l’autre partie peut être admise, conformément aux prévisions contractuelles, à conserver la somme qu’elle a reçue à titre de dépôt de garantie » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-19.175, courdecassation.fr). En l’espèce, les acquéreurs, qui n’avaient pas réitéré la vente à la date convenue faute d’avoir réuni les fonds, soutenaient que la défaillance de la condition d’obtention du prêt justifiait la restitution du dépôt de garantie de 73 000 euros. A cet égard, la Cour de cassation a validé l’analyse des juges du fond ayant retenu que la mauvaise foi des promettants n’était pas établie et que la carence des bénéficiaires commandait la conservation des sommes. La cour d’appel avait retenu que le défaut de réitération était imputable aux seuls manquements des bénéficiaires, les conditions suspensives d’obtention du prêt et de paiement du prix devant être réputées accomplies, et que le dépôt de garantie était en conséquence acquis aux promettants.
La solution a été étendue aux indemnités d’immobilisation par un arrêt du 21 décembre 2023. En conséquence, la réputation d’accomplissement, loin de constituer une faveur accordée au vendeur, sanctionne le comportement de la partie qui a fait obstacle à la réalisation de la condition. En l’espèce, le bénéficiaire d’une promesse de vente avait manqué à son obligation de déposer une demande de permis de construire dans le délai de quatre mois suivant l’opposabilité du plan local d’urbanisme, l’acte prévoyant qu’il ne pourrait alors se prévaloir de la condition suspensive (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-16.627, courdecassation.fr). La cour d’appel avait refusé d’allouer au promettant l’indemnité d’immobilisation de 122 500 euros au motif que la clause ne prévoyait pas son paiement en cas de caducité de la promesse. La Cour de cassation a censuré cette lecture de l’acte, en jugeant que « le manquement du bénéficiaire à cette obligation empêchait la réalisation de la vente, la condition suspensive d’obtention du permis de construire étant réputée accomplie », de sorte que l’indemnité était due en vertu de la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1103 du code civil.
La réparation du préjudice du vendeur n’est, toutefois, pas limitée aux sommes conventionnellement prévues. Or, cette extension indemnitaire trouve sa limite dans la démonstration du préjudice, qui doit être certain et non simplement éventuel. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 18 décembre 2025, fait application de la réputation d’accomplissement à une promesse de bail commercial et tiré les conséquences indemnitaires de la carence de la partie intéressée. Dès lors, la fiction ne se limite pas aux avant-contrats de vente, mais irrigue l’ensemble des conventions soumises à condition suspensive. En l’espèce, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, à la charge du bailleur pour le compte du preneur, avait été réputée accomplie en raison du refus de la locataire de fournir les pièces nécessaires à l’instruction de la demande, et « la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire devait être réputée réalisée du fait du non-respect par la locataire de son engagement de donner les pièces nécessaires à l’instruction de la demande de permis » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-18.267, courdecassation.fr). La bailleresse, qui avait subi la vacance de ses locaux du fait de la défection de la locataire, réclamait la réparation intégrale de la perte des loyers. La cour d’appel avait réduit son préjudice à une simple perte de chance, faute de justification de la date de relocation. La Cour de cassation a censuré cette appréciation, au visa de l’article 1304-3 du code civil et du principe de réparation intégrale, en relevant que la condition étant réputée accomplie, le bail avait pris effet et que la bailleresse était fondée à demander l’indemnisation du préjudice certain résultant de la non-perception des loyers.
L’articulation entre la réputation d’accomplissement et la caducité de la promesse mérite, enfin, une attention particulière lorsque la défaillance de la condition est constatée. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 6 juin 2024, que la cour d’appel ne pouvait se borner à affirmer que « la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse, sans que cette défaillance ne soit imputable à la société Idéal », sans rechercher si la négligence fautive du bénéficiaire dans la constitution du dossier de demande de permis de construire n’avait pas empêché la réalisation de la condition (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-19.000, courdecassation.fr). Or, cette recherche commandait le sort de l’indemnité d’immobilisation réclamée par le promettant : si la condition est réputée accomplie, la vente doit recevoir exécution et l’indemnité n’a pas vocation à se substituer à la prestation convenue ; si, au contraire, la défaillance est imputable à la partie intéressée sans que la condition puisse être réputée accomplie, la sanction peut emprunter les voies de la clause pénale ou de la responsabilité contractuelle.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de la réputation d’accomplissement, adossé à l’article 1304-3 du code civil. La fiction ne joue qu’au profit de la partie lésée par un empêchement fautif, et la charge de la preuve est répartie selon les stipulations contractuelles, qui fixent les diligences attendues de chaque partie. La sanction, qui emporte l’accomplissement de la condition et le maintien de l’engagement, se traduit par la conservation des sommes versées, le paiement de l’indemnité d’immobilisation ou la réparation intégrale du préjudice subi. Cette construction, qui concilie la force obligatoire des conventions et l’exigence de bonne foi, offre aux praticiens un cadre prévisible pour la rédaction des avant-contrats : la précision des diligences incombant à chaque partie constitue, à cet égard, un enjeu déterminant pour l’anticipation des litiges relatifs au compromis de vente immobilière à Paris.
Conclusion
La réputation d’accomplissement de la condition suspensive constitue l’un des mécanismes les plus délicats du droit de la vente immobilière, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a, entre 2023 et 2026, précisé les contours avec constance. La solution consacrée par l’article 1304-3 du code civil, selon laquelle « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », suppose un empêchement fautif, apprécié au regard des diligences contractuellement imposées à la partie qui se prévaut de la défaillance. Les arrêts des 28 mai 2026 (n° 24-17.991 et n° 24-13.425) et du 7 mai 2026 (n° 24-16.745) montrent que la Cour de cassation exerce, sur ce terrain, un contrôle exigeant, tant sur la qualification de l’empêchement que sur la charge de la preuve des circonstances étrangères. Les arrêts des 8 juin 2023 (n° 22-10.633), 21 décembre 2023 (n° 22-16.627) et 23 novembre 2023 (n° 22-19.175) rappellent, pour leur part, que la réputation d’accomplissement commande le sort du dépôt de garantie et de l’indemnité d’immobilisation, dont la conservation n’est admise qu’en présence d’une faute du débiteur. Enfin, l’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-18.267) étend ses conséquences à la réparation intégrale du préjudice du vendeur évincé, tandis que l’arrêt du 6 juin 2024 (n° 23-19.000) en subordonne l’application à une recherche effective de l’imputabilité de la défaillance. La sécurité juridique des opérations immobilières impose, dès lors, une rédaction minutieuse des conditions suspensives et de leurs modalités de justification, dont la maîtrise relève d’un accompagnement spécialisé en contentieux de la vente immobilière.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.