Depuis le 1er août 2026, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue est reconduit pour une année. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 maintient les règles applicables aux baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027. Cette actualité ne donne pourtant pas au bailleur un droit nouveau de facturer une somme présentée comme un « complément de loyer ».
La question devient urgente lorsqu’un locataire découvre, dans son bail, un complément ajouté à un logement humide, mal ventilé, classé F ou G, équipé de fenêtres laissant passer l’air, ou affecté par des infiltrations. Le droit distingue alors deux problèmes : le loyer de base peut dépasser le loyer de référence majoré, et le complément peut être interdit en raison des caractéristiques du logement. Les deux contestations ne se prouvent pas de la même manière et ne suivent pas toujours le même chemin.
Un complément n’est licite que si le loyer de base respecte d’abord le plafond applicable et si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte. Certaines dégradations excluent directement ce complément. Le locataire doit réunir les pièces, saisir la commission départementale de conciliation dans le délai utile, éviter toute retenue unilatérale sur le loyer et demander, selon le dossier, l’annulation du complément, la restitution des sommes payées et la mise en conformité du logement. À Paris et en Île-de-France, la chronologie du bail, le niveau de loyer de référence et les preuves matérielles sont déterminants.
I. Un complément de loyer peut-il être réclamé pour un logement indécent après le 1er août 2026 ?
A. Quelles caractéristiques interdisent le complément de loyer ?
Le complément de loyer n’est pas une seconde indexation. Il s’agit d’une somme ajoutée au loyer de base lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà intégrées dans le loyer de référence. Ce mécanisme est encadré par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Le texte impose que le bail mentionne le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Il ne suffit donc pas d’écrire « logement rénové », « belle adresse » ou « prestations supérieures » sans expliquer concrètement ce qui distingue le bien des logements comparables.
Le même article prévoit une liste de situations dans lesquelles le complément ne peut pas être appliqué. Le texte annonce expressément : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes ». Sont notamment visés les sanitaires situés sur le palier, les signes d’humidité sur certains murs, un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis situé à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée et de mauvaises conditions d’exposition à la lumière naturelle.
Cette liste ne doit pas être lue comme une invitation à attendre un sinistre grave. Un taux d’humidité anormal, une odeur persistante, des traces récentes, une ventilation inutilisable ou une fenêtre qui ne ferme plus correctement peuvent constituer des indices importants. La preuve se construit avec des photographies datées, des vidéos, des échanges avec le bailleur, des relevés d’humidité, des constats, des rapports d’artisan ou des signalements aux services compétents. Une simple affirmation dans un courrier peut alerter, mais elle pèse moins qu’un dossier qui relie chaque défaut à une date, une pièce et une conséquence sur l’usage du logement.
La notion de logement décent vient compléter cette interdiction spécifique. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé et répondant à un niveau minimal de performance énergétique. Le texte dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ». Cette obligation existe même si le bail contient une clause générale affirmant que le locataire a visité les lieux ou accepte leur état. Une clause contractuelle ne transforme pas un logement non conforme en logement conforme.
Le défaut de décence et l’interdiction du complément sont toutefois deux qualifications à distinguer. Un logement peut présenter un défaut qui justifie une demande de travaux sans entrer automatiquement dans chacune des catégories de l’article 140. Inversement, un classement F ou G, une fenêtre anormalement perméable à l’air ou des signes d’humidité peuvent interdire le complément même si le locataire n’a pas encore obtenu une décision constatant l’indécence. Il faut donc formuler les demandes sur deux plans : demander l’annulation ou la restitution du complément lorsqu’une caractéristique interdite est établie, et demander la mise en conformité lorsque les conditions de décence ne sont pas remplies.
Le logement classé F ou G appelle une vigilance particulière. La classe énergétique ne suffit pas, à elle seule, à calculer un nouveau loyer ou à choisir une autre méthode de référence. Elle produit en revanche des effets juridiques propres, notamment sur la possibilité d’augmenter le loyer et sur l’application du complément. Le locataire doit conserver le DPE remis avec le bail, vérifier sa date et son identifiant, puis rapprocher le classement affiché des règles applicables à la date de signature ou de renouvellement. Si le bailleur invoque un DPE ancien, incohérent ou remplacé après la signature, la chronologie devient une pièce du débat.
Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 précise aussi les caractéristiques qui peuvent, en principe, soutenir un complément. Son article 3 exige qu’elles ne soient pas déjà prises en compte dans le loyer de référence, qu’elles soient déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie et du même secteur, et qu’elles ne correspondent pas à une simple récupération de charges ou à une économie d’énergie. Le texte officiel de cet article 3 doit être lu avec l’article 140 de la loi ELAN. Une cuisine récente, une peinture refaite ou une réduction de charges ne suffisent pas mécaniquement. Le bailleur doit identifier une caractéristique réelle, durable et individualisée.
Une mauvaise exposition à la lumière naturelle est également visée par la loi, même si le bailleur présente le logement comme calme ou bien situé. L’adresse, la proximité d’un transport et la réputation d’un quartier peuvent être prises dans le niveau de référence ou dans l’appréciation globale du secteur. Elles ne permettent pas de neutraliser une caractéristique interdite. Pour la même raison, une vue agréable ne justifie pas un complément lorsque le logement présente, en parallèle, une humidité persistante ou des fenêtres laissant anormalement passer l’air.
La formule du bail doit enfin être confrontée à la réalité. Un complément décrit comme la contrepartie d’un balcon, d’une terrasse, d’une vue, d’un étage élevé, d’une cour arborée ou d’une luminosité particulière doit correspondre à un avantage identifiable. Si le balcon est inutilisable, si la terrasse est affectée par une infiltration, si la vue s’accompagne d’un vis-à-vis inférieur à dix mètres ou si l’avantage invoqué était déjà intégré aux logements de référence, la justification devient fragile. Le juge examine les caractéristiques propres du bien et les pièces produites par le bailleur, pas seulement le vocabulaire publicitaire.
B. Comment distinguer le complément interdit du loyer de base trop élevé ?
La première vérification consiste à séparer les lignes du bail. Il faut repérer le loyer mensuel hors charges, le montant des charges récupérables, le complément de loyer, la date de prise d’effet, la date de signature et la commune concernée. Le loyer de base doit être comparé au loyer de référence majoré applicable au logement, en tenant compte de la zone, du nombre de pièces, de l’époque de construction, du caractère vide ou meublé et de la période de référence. Le complément se discute ensuite, sur la base de caractéristiques particulières. Un bailleur ne peut pas utiliser le complément pour franchir un plafond que le loyer de base ne pouvait pas dépasser.
L’article 140 de la loi ELAN prévoit que le loyer de base ne peut pas excéder le loyer de référence majoré. Il encadre ensuite le complément et en impose la mention dans le contrat. Le locataire qui conteste seulement la caractéristique invoquée ne doit donc pas oublier de calculer le plafond du loyer de base. À l’inverse, une erreur sur le plafond ne fait pas disparaître automatiquement une contestation portant sur un complément interdit par l’état du logement. Les deux montants doivent être isolés dans le courrier et dans le tableau des sommes réclamées.
La reconduction du dispositif au 1er août 2026 concerne surtout l’évolution des loyers en zone tendue. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 autorise un décret à fixer une limite à cette évolution et prévoit l’intervention de la commission départementale de conciliation pour les contestations prévues par le dispositif. L’article 17-1 traite, de son côté, de la révision annuelle liée à l’indice de référence des loyers. Une révision IRL, une hausse lors d’une relocation et un complément de loyer sont trois mécanismes différents. Les réunir sous le mot « augmentation » rend le calcul illisible.
Le décret n° 2026-644 ne crée pas une autorisation générale pour les bailleurs. Il proroge la règle applicable à l’évolution des loyers pour les contrats entrant dans son champ jusqu’au 31 juillet 2027. Son article 2 précise : « Le présent décret entre en vigueur le 1 er août 2026. » Le locataire doit donc identifier la date de signature ou de renouvellement et la règle applicable à cette date. Un bail signé avant le 1er août n’est pas analysé comme un bail signé après cette date pour toutes les questions. La date exacte évite les raisonnements fondés sur une actualité mal transposée au contrat.
La jurisprudence récente illustre la nécessité de cette séparation. Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 24-20.958, a approuvé la solution fondée sur le fait que « le contrat de bail écrit ne prévoyait pas de complément de loyer ». La décision n° 698d7afacdc6046d47fec5ba rappelle ainsi le poids de l’écrit : l’absence de mention contractuelle ne se remplace pas par une explication tardive du bailleur ou par une annonce ancienne.
Dans une autre décision du 4 décembre 2025, pourvoi n° 24-15.589, la Cour a retenu que « le montant du loyer indexé était, lors du renouvellement, supérieur au loyer de référence majoré ». L’arrêt n° 6931350883684346b63742c1 montre que le dépassement du plafond peut devenir une question autonome, même lorsque le bailleur invoque par ailleurs une caractéristique particulière. Le locataire doit donc recalculer le loyer de base à la date pertinente avant de limiter sa demande à la ligne « complément ».
La même décision admet qu’un avantage propre au logement puisse être discuté lorsqu’il est réellement démontré. La Cour a examiné une vue dégagée sur un monument historique, liée à la situation et à l’étage du logement. Cet exemple ne signifie pas qu’une vue suffit toujours. Il signifie que le juge recherche un avantage individualisé, non déjà intégré au niveau de référence, dont l’existence et le montant sont prouvés. Une annonce avec des adjectifs flatteurs ne remplace pas la comparaison avec des logements pertinents.
Dans le pourvoi n° 24-17.930, la troisième chambre civile a également retenu des caractéristiques tenant à un logement lumineux et calme, provenant d’un étage élevé, avec un ascenseur permettant d’en profiter. La décision n° 6931350583684346b63742b4 contient la formule « le complément de loyer était fondé ». Cette solution est liée aux constatations de l’affaire. Elle ne permet pas de déduire que tout logement situé en étage ou proche d’un transport justifie automatiquement une somme supplémentaire. La preuve doit porter sur le bien loué et sur la comparaison prévue par les textes.
Le renouvellement d’un bail ajoute une difficulté de date. Dans son arrêt du 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-18.411, la Cour de cassation a jugé que « le juge saisi d’une action en réévaluation de loyer est tenu de vérifier, même d’office » si les conditions légales étaient réunies au moment pertinent. La décision n° 619de444b458df69d4022a7c invite à ne pas présenter un calcul actuel comme s’il suffisait à trancher un litige né lors d’un renouvellement ancien. Il faut conserver les anciens baux, les avenants, les indices et les échanges sur la proposition de loyer.
Lorsque le loyer de base est lui-même supérieur au plafond, le locataire peut demander sa diminution et la restitution de la différence selon les règles applicables. Lorsque le complément est interdit parce que le logement présente une caractéristique listée, la demande porte sur cette somme, même si le loyer de base est correct. Si les deux irrégularités coexistent, le courrier doit présenter deux calculs séparés : le montant du dépassement de base, puis le montant du complément payé mois par mois. Cette présentation rend la discussion chiffrée et évite que le bailleur réponde à un seul grief.
Le bailleur qui invoque un complément doit aussi pouvoir expliquer son montant. Un pourcentage appliqué sans méthode, une somme identique à celle demandée pour plusieurs logements très différents, ou une modification du motif entre l’annonce et le bail peuvent affaiblir sa position. Les charges, l’achat d’équipements économes et les travaux d’entretien ne deviennent pas automatiquement des caractéristiques exceptionnelles. Le texte complet de l’article 140 de la loi ELAN fournit le cadre à reprendre dans le courrier et permet de confronter la justification du contrat aux interdictions légales.
II. Comment contester un complément de loyer et obtenir la restitution du trop-perçu ?
A. Quelles preuves réunir et quel délai respecter ?
La contestation commence par un dossier daté. Le locataire doit réunir le bail complet et non seulement la première page : clauses financières, annexes, état des lieux, DPE, notice d’information et éventuel avenant. Il faut ensuite conserver l’annonce qui décrivait le logement au moment de la location, les photographies prises lors de la visite, les courriels, les messages, les demandes de réparation et les réponses du bailleur. Une capture d’écran doit afficher la date ou être accompagnée d’une explication sur son origine. Les pièces isolées prennent de la force lorsqu’elles racontent une chronologie cohérente.
Pour l’humidité, un relevé ponctuel n’a pas la même portée qu’une série de mesures réalisées à des dates différentes. Il faut photographier les traces, les murs concernés, les fenêtres, les grilles d’aération et les zones où l’eau apparaît. Pour une infiltration, il faut noter la météo, la pièce touchée, la date du signalement et l’intervention éventuelle du syndic ou de l’assurance. Pour une fenêtre perméable à l’air, une vidéo, un rapport d’artisan ou un constat peuvent compléter les photographies. Pour un problème d’évacuation d’eau, les factures d’intervention, les courriers au bailleur et les comptes rendus de plomberie sont utiles, surtout lorsque la période des trois derniers mois doit être établie.
Le DPE doit être conservé dans sa version remise au locataire. Un diagnostic ultérieur peut être intéressant, mais il ne faut pas remplacer le document initial sans expliquer la différence. Le numéro du diagnostic, sa date, la classe énergie et la classe climat doivent apparaître dans le tableau de synthèse. Si le logement est F ou G, ce point doit être séparé des autres défauts et relié au texte de l’article 140. Si le bailleur prétend que le DPE ne concerne qu’une évolution de loyer, le locataire peut rappeler que la question du complément est autonome.
Le délai de contestation du complément est court. L’article 140 prévoit que le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Cette saisine ne doit pas attendre la fin d’un échange informel. Un courrier au bailleur peut être envoyé en parallèle pour demander le retrait du complément et la restitution des sommes, mais il ne remplace pas la saisine de la commission lorsque celle-ci est exigée. Le point de départ doit être calculé avec précision : date portée sur le bail, date de signature des parties et existence éventuelle d’un document modifiant le loyer.
Le propriétaire supporte une charge de preuve importante lorsqu’il défend le complément. Le locataire doit toutefois présenter des faits suffisamment précis pour permettre la comparaison : surface et pièces, étage, équipements, orientation, nuisances, lumière, état des parties privatives, vue et éléments particuliers de l’immeuble. Le dossier ne doit pas se limiter à « le logement est indécent ». Il doit expliquer quel élément interdit le complément, depuis quand il existe, comment il est prouvé et quel montant a été payé.
Un tableau simple peut contenir les colonnes suivantes : mois concerné, loyer de base, complément facturé, montant payé, événement ou défaut constaté, pièce correspondante et somme demandée en restitution. Le total doit être vérifié avec les quittances et les relevés bancaires. Si le montant a varié, chaque période doit être isolée. Si un paiement a été fait par prélèvement, le locataire doit éviter de supprimer le mandat sans examiner les conséquences sur le loyer de base. Une contestation financière sérieuse ne doit pas créer un nouvel impayé.
Le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges exigibles tant qu’un accord écrit, une décision ou une mesure de consignation ne l’autorise pas à faire autrement. Déduire soi-même le complément contesté peut permettre au bailleur d’invoquer un impayé, même si la contestation initiale était fondée. Les sommes peuvent être contestées et réclamées en restitution sans retenir unilatéralement un montant. La demande de suspension ou de réduction doit être présentée à l’autorité compétente, avec les justificatifs qui permettent d’en mesurer les effets.
La mise en conformité suit aussi une logique écrite. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité » lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence. Le texte officiel de l’article 20-1 permet au juge de déterminer les travaux et leur délai, et de réduire ou suspendre le loyer dans les conditions prévues. Le locataire doit donc demander des travaux précis : réparation d’une fuite, reprise d’une ventilation, traitement d’une infiltration, remplacement d’une fenêtre défectueuse ou remise en état de l’installation concernée.
Cette demande ne doit pas être confondue avec une demande de confort. Un parquet ancien ou une peinture défraîchie ne prouve pas à lui seul l’indécence. À l’inverse, une ventilation qui ne fonctionne pas, une fuite non traitée ou une installation dangereuse doit être décrite avec ses conséquences. L’article 6 de la loi de 1989 impose aussi au bailleur d’entretenir les locaux et de faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état. L’article 1719 du Code civil reprend l’obligation de délivrer un logement décent, tandis que l’article 1720 du Code civil traite des réparations nécessaires pendant le bail.
Les démarches administratives peuvent compléter la preuve. Un signalement auprès de la mairie, du service d’hygiène ou de la plateforme compétente ne remplace pas la décision judiciaire, mais il peut établir une date et déclencher une visite. Le locataire doit demander une copie de tout rapport, conserver le numéro du dossier et préciser au bailleur ce qui a été constaté. Une intervention de l’assurance après un dégât des eaux peut aussi documenter l’infiltration. Le dossier est plus utile lorsqu’il distingue la cause du dommage, le logement touché et les travaux réellement nécessaires.
La décision de la Cour de cassation du 12 février 2026 est utile pour la rédaction de la demande : le bail écrit doit mentionner le complément. Il faut donc joindre la page du contrat où la somme apparaît, ou démontrer qu’elle n’y apparaît pas. Une annonce ne peut pas corriger un contrat silencieux. À l’inverse, une mention dans le bail ne rend pas le complément légal si la caractéristique invoquée est interdite ou si le loyer de base dépasse déjà le plafond.
Le dossier doit enfin prévoir une demande alternative. Si la commission ou le juge n’écarte pas le complément dans son intégralité, le locataire peut demander que son montant soit réduit à la somme réellement justifiée. Si le logement est non décent, il peut demander les travaux et les conséquences financières correspondantes. Une demande alternative n’affaiblit pas nécessairement le dossier ; elle montre que chaque poste est relié à une règle, une période et une preuve.
B. Quelle procédure suivre à Paris et en Île-de-France devant la commission puis le juge ?
À Paris et dans les territoires franciliens soumis à l’encadrement des loyers, la première étape consiste à identifier la commune et le dispositif applicable. Le site officiel de la Ville de Paris rappelle que le complément doit être justifié par des caractéristiques particulières et que certaines dégradations ou situations l’interdisent. Il faut ensuite vérifier le loyer de référence correspondant au logement et conserver le résultat de la recherche, la date de consultation et les paramètres utilisés. Un résultat en ligne ne remplace pas le bail, mais il permet de rendre le calcul vérifiable.
La commission départementale de conciliation reçoit la demande accompagnée du bail et des justificatifs. Pour le complément de loyer, la contestation doit être engagée dans les trois mois de la signature du bail. Le courrier doit identifier les parties, l’adresse du logement, la date du bail, le montant du loyer de base, le montant du complément et la somme contestée. Il doit formuler les raisons précises : logement classé F ou G, signes d’humidité, infiltrations, fenêtre laissant anormalement passer l’air, absence de caractéristique réellement exceptionnelle ou dépassement du loyer de référence majoré.
La commission départementale de conciliation visée par l’article 20 de la loi de 1989 rend un avis dans le délai prévu par le texte. La saisine doit être traçable : dépôt en ligne lorsqu’il est disponible, courrier recommandé ou tout mode permettant de prouver la réception. Il faut conserver l’accusé, le dossier transmis et les pièces envoyées. Une demande incomplète peut retarder l’examen et compliquer la preuve du respect du délai.
Le bailleur doit répondre sur les caractéristiques du logement, la méthode de calcul et les raisons du montant. Une réponse qui se limite à « le quartier est recherché » ne traite pas toutes les exigences. Il doit expliquer pourquoi l’avantage est propre au logement, pourquoi il n’est pas déjà intégré au loyer de référence, comment le montant a été fixé et pourquoi aucune interdiction de l’article 140 ne s’applique. Le locataire peut répondre en reprenant chaque point dans un tableau : affirmation du bailleur, pièce produite, défaut constaté, règle applicable et réponse demandée.
Si la conciliation échoue, ou si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent. Le délai et la date de la saisine doivent être contrôlés à partir de l’avis ou du constat d’échec de la commission. L’article 140 prévoit un délai de trois mois pour saisir le juge après l’échec de la conciliation. Il faut joindre la saisine de la commission, l’avis ou la preuve de l’absence d’accord, le bail, les calculs, les photographies, les rapports et les échanges.
La demande au juge peut porter sur plusieurs chefs, à condition de les présenter séparément. Le locataire peut demander que le complément soit déclaré non applicable, que le bailleur restitue les sommes perçues, que le loyer de base soit ramené au niveau autorisé et que des travaux soient ordonnés si le logement n’est pas décent. Les conséquences financières doivent être chiffrées période par période. Une demande de dommages-intérêts, lorsqu’elle est envisagée, doit être reliée à un préjudice distinct et prouvé. Le juge ne doit pas avoir à reconstruire le dossier à partir de pièces non classées.
La Cour de cassation a rappelé en 2026 les effets que peut produire un défaut de décence. Dans son arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin, elle reprend la règle selon laquelle « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ». La décision n° 6a21163bcdc6046d470a9a5e précise également que le bailleur ne peut pas demander l’expulsion en se fondant sur l’impropriété du local à l’habitation lorsqu’il est lui-même tenu de délivrer un logement décent. Cette solution ne dispense pas de saisir le juge ni de respecter les règles de paiement, mais elle donne un cadre aux demandes de mise en conformité et de réduction.
Dans un dossier parisien, il faut aussi vérifier la compétence territoriale et joindre le résultat du loyer de référence majoré applicable à l’adresse. Dans les communes d’Île-de-France qui disposent d’un encadrement au niveau des loyers, les paramètres ne doivent pas être transposés mécaniquement depuis Paris. Le type de logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou vide peuvent modifier le résultat. Un calcul exact à Paris peut être inutilisable pour une adresse située dans un autre établissement public territorial.
Les preuves visuelles doivent être présentées avec retenue. Des photographies des parties privatives peuvent montrer une trace d’humidité ou une fenêtre défectueuse, mais elles ne doivent pas exposer inutilement la vie privée de voisins ou de tiers. Les vidéos doivent être conservées dans leur format original et accompagnées d’une date. Un constat de commissaire de justice peut être utile lorsque le bailleur conteste l’existence du défaut, refuse l’accès à un artisan ou annonce une réparation qui ne règle pas la cause.
Lorsque le bailleur propose une remise temporaire en échange de l’abandon de toute demande, le locataire doit vérifier ce que l’accord couvre. Un protocole peut régler le complément sans régler la ventilation ou l’infiltration. Il peut aussi régler les travaux sans organiser la restitution des sommes déjà versées. Toute transaction doit identifier le logement, la période, les sommes, les travaux, le calendrier et l’effet exact sur les procédures en cours. Une promesse orale ne protège pas le locataire contre une nouvelle facturation.
Le propriétaire peut soutenir que le défaut est apparu après la signature. Le débat porte alors sur la date, la cause et la connaissance du problème. Le locataire doit joindre ses premiers messages, l’état des lieux, les déclarations de sinistre et les interventions. Un logement qui était déjà humide lors de l’entrée ne se traite pas comme un dommage causé par une mauvaise utilisation plusieurs mois plus tard. La chronologie permet de distinguer l’obligation de délivrance, l’entretien pendant le bail et la responsabilité éventuelle de chaque partie.
Le propriétaire peut aussi invoquer des travaux pour soutenir qu’un complément était justifié. Les travaux doivent pourtant être distingués selon leur nature. Une réparation nécessaire pour rendre le logement conforme ne devient pas un avantage exceptionnel du seul fait qu’elle a été réalisée. Une amélioration réellement individualisée peut être discutée, mais elle reste soumise au plafond du loyer de base, à la mention contractuelle, à la comparaison avec les logements de référence et à l’absence de caractéristique interdite. Le montant demandé doit rester proportionné et documenté.
Le locataire qui prépare une audience doit pouvoir répondre à quatre questions simples. Quel est le loyer de base légal ? Quel est le montant exact du complément et depuis quelle date est-il payé ? Quelle caractéristique interdit le complément ou rend sa justification insuffisante ? Quelle pièce démontre chaque affirmation ? Si le dossier répond clairement à ces quatre questions, la discussion devient plus lisible pour la commission et pour le juge. Si une question reste sans réponse, il faut compléter la preuve avant de multiplier les arguments.
Conclusion
Après le 1er août 2026, un bailleur ne peut pas présenter la reconduction de l’encadrement des loyers comme une autorisation générale de facturer un complément. Le loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré, le bail doit mentionner le complément et ses raisons, et l’avantage invoqué doit être particulier, démontré et non déjà compris dans le niveau de référence. Un logement classé F ou G, affecté par des signes d’humidité, des infiltrations, une mauvaise évacuation d’eau, une installation électrique dégradée, des fenêtres laissant anormalement passer l’air ou une mauvaise exposition à la lumière peut entrer dans les interdictions prévues par l’article 140 de la loi ELAN.
La démarche utile consiste à conserver le bail et ses annexes, dater les défauts, calculer séparément le loyer de base et le complément, saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature lorsqu’il s’agit de contester le complément, puis saisir le juge dans le délai applicable en cas d’échec. À Paris comme en Île-de-France, le locataire doit continuer à payer les sommes non suspendues par une décision et demander expressément la restitution, la réduction ou la mise en conformité. Le dossier doit rester concret : une pièce, une date, une somme et une demande pour chaque grief.
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