I. La formation du bail commercial en indivision : l’inopposabilité du bail consenti par un seul indivisaire et la dévolution successorale des droits du bailleur
A. Le bail consenti par un seul indivisaire : l’inopposabilité aux coïndivisaires, et non la nullité
Le sort du bail commercial consenti sur un bien indivis sans le consentement de tous les propriétaires constitue une question récurrente du contentieux locatif. La troisième chambre civile a fixé, par un arrêt fondateur du 5 avril 2011, la solution qui s’impose encore aujourd’hui. Saisie d’un litige opposant la société Au Pain des Dieux aux cohéritiers d’un bailleur décédé, la Cour a énoncé que « le bail d’un bien indivis consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais est seulement inopposable aux autres indivisaires et qu’il produit ses effets, dans les rapports entre bailleur et preneur tant que celui-ci n’en a pas la jouissance troublée par les autres indivisaires, permettant ainsi au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée » (Cass. 3e civ., 5 avril 2011, n° 10-14.215). Or, cette qualification de l’inopposabilité, distincte de la nullité, emporte des conséquences pratiques considérables pour le preneur, qui conserve un titre d’occupation régulier dans ses rapports avec l’indivisaire qui lui a consenti le bail.
Le fondement de cette solution réside dans l’article 815-3 du code civil, aux termes duquel « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » (art. 815-3 C. civ.). La conclusion d’un bail commercial sur un immeuble indivis, acte de disposition par nature, suppose donc l’accord unanime des coïndivisaires. La sanction de la méconnaissance de cette règle n’est toutefois pas l’anéantissement rétroactif du contrat, mais sa simple inopposabilité aux coïndivisaires non consentants. Des lors, l’indivisaire qui a conclu le bail demeure engagé, et le preneur peut valablement se prévaloir de la convention à son encontre, ainsi que des obligations légales qui en découlent, telle l’obligation d’entretien édictée par l’article 1719 du code civil (art. 1719 C. civ.).
La jurisprudence la plus récente confirme la pérennité de ce régime. Par un arrêt du 22 janvier 2026, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de l’inopposabilité dans le cadre d’une promesse de vente d’un local commercial consentie par une hoirie indivise. La Cour a rappelé que « la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n’étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires », le bénéficiaire de la promesse pouvait agir en exécution forcée contre le coindivisaire signataire, lequel était devenu seul propriétaire à l’issue du partage (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 23-21.495). En conséquence, le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en réitération de la vente se situe au jour où les parties avaient le droit de solliciter l’exécution forcée de la promesse, et non à la date de la connaissance du refus du cocontractant. Cette décision illustre que l’inopposabilité, loin de paralyser les droits du cocontractant de l’indivisaire, préserve l’effet relatif de l’engagement pris.
La portée pratique de cette distinction doit être soulignée : le preneur à bail commercial ne saurait être traité comme un occupant sans droit ni titre au seul motif que l’un des propriétaires n’a pas consenti au bail. A cet égard, la troisième chambre civile a expressément jugé, dans son arrêt du 5 avril 2011, que le preneur pouvait se prévaloir, à l’encontre de l’indivisaire qui lui avait consenti le bail, d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée, consacrée par l’article 1719 du code civil (art. 1719 C. civ.). L’inopposabilité n’opère donc que dans les rapports entre le preneur et les coindivisaires non consentants, sans priver le contrat de sa force obligatoire entre les parties qui l’ont conclu. Par ailleurs, la validité du bail dans les rapports entre l’indivisaire signataire et le preneur emporte celle des accessoires du contrat, tels le droit au renouvellement et le bénéfice de la propriété commerciale, sous réserve de l’exploitation effective du fonds dans les conditions du statut.
La Cour de cassation a encore précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 29 janvier 2026, les conditions dans lesquelles le bail consenti par un indivisaire devient opposable au coindivisaire qui recueille les droits indivis. S’agissant d’un bail rural, la troisième chambre civile a jugé que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852). En application de l’article 1743 du code civil, le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition (art. 1743 C. civ.). Par ailleurs, cette exigence de connaissance s’applique pareillement à la donation des droits indivis, de sorte que le coindivisaire donataire ne peut expulser le preneur dont l’existence du bail lui était connue au jour de la donation.
B. La dévolution successorale des droits du bailleur : la transmission des droits du bail et la poursuite de l’instance
Le décès du bailleur place ses héritiers en indivision successorale sur les locaux donnés à bail commercial. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 5 avril 2011 précité, le mécanisme de l’effet déclaratif du partage, en vertu duquel « chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession » (art. 883 C. civ.). En l’espèce, la société Au Pain des Dieux prétendait se prévaloir d’un bail conclu avec l’un des cohéritiers, après le décès du bailleur originaire. La cour d’appel avait retenu la nullité de ce bail, faute d’accord de l’autre cohéritière, propriétaire indivise. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 883 et 815-3 du code civil, l’inexistence de l’accord de la coindivisaire n’entraînant que l’inopposabilité de l’acte à son égard (Cass. 3e civ., 5 avril 2011, n° 10-14.215).
La dévolution successorale du bail commercial est en outre consacrée par le statut lui-même. L’article L. 145-1, III, du code de commerce dispose ainsi que, « si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds » (art. L. 145-1, III, C. com.). En cas de décès du titulaire du bail, le même texte étend le bénéfice du statut à ses héritiers ou ayants droit, quand bien même ceux-ci n’exploiteraient pas le fonds. Or, cette disposition révèle la prise en compte, par le législateur lui-même, des situations d’indivision qui affectent tant le côté du bailleur que celui du preneur.
La continuité des droits des héritiers du bailleur se manifeste également dans la conduite du contentieux locatif. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé, dans lequel l’un des bailleurs étant décédé, son héritier est intervenu à l’instance en cette qualité (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). La Cour y a rappelé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée sur la seule période du bail à renouveler, jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Cette décision atteste que la transmission successorale des droits du bailleur n’altère ni la nature des obligations locatives, ni les règles de fixation du loyer renouvelé.
La question de la régularité de la transmission des droits du bailleur peut encore se poser lorsque les parts de la société bailleresse sont elles-mêmes dévolues par succession. Par un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que le gérant d’une société civile engage la société par les actes entrant dans l’objet social « dès sa désignation », et ce « indépendamment de la publication de sa désignation », de sorte que le congé délivré au preneur par le gérant renouvelé dans ses fonctions est valable, peu important que le renouvellement de son mandat n’ait pas été publié (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361). La Cour a, en outre, rappelé que, pour les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007, l’héritier pouvait révoquer sa renonciation dans un délai de trente ans à compter de l’ouverture de la succession, la charge de la preuve des conditions de cette révocation incombant à celui qui s’en prévaut. Des lors, la régularité de la transmission des parts sociales conditionne directement la validité des actes de gestion du bail.
Avant le partage, la situation des héritiers du bailleur décédé obéit au droit commun de l’indivision successorale. Les héritiers n’ont chacun qu’une quote-part des droits indivis, et la propriété du local ne peut être attribuée à l’un d’eux qu’à l’issue des opérations de partage, dont l’effet déclaratif rétroagit au jour de l’ouverture de la succession. Or, l’exercice des prérogatives attachées à la qualité de bailleur, tel le refus de renouvellement du bail commercial, suppose la réunion des consentements de tous les coindivisaires. A défaut, les actes accomplis par l’un d’eux sont inopposables aux autres, sans préjudice des droits que le preneur tient de la convention passée avec l’indivisaire qui a personnellement agi. Cette architecture explique que le contentieux du bail commercial en indivision se concentre, dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, sur la démonstration des pouvoirs de celui qui a accompli l’acte litigieux.
II. La gestion du bail commercial par l’indivision : la délimitation des pouvoirs des coïndivisaires
A. Les actes conservatoires et d’administration : l’office de l’indivisaire et de l’administrateur provisoire
Tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, sans même avoir à justifier d’un péril imminent. L’article 815-2 du code civil dispose en ce sens que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » (art. 815-2 C. civ.). Cette faculté recouvre notamment les actions visant à préserver la valeur du patrimoine indivis, telles que le recouvrement des loyers ou l’exercice d’une action tendant à la cessation de troubles. En revanche, la frontière entre l’acte conservatoire et l’acte de disposition est délicate à tracer, et la jurisprudence en surveille attentivement le franchissement.
Par un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a précisé cette frontière dans le cadre d’un litige opposant des coïndivisaires au sujet de l’exploitation d’un bien donné à bail. L’un des indivisaires, qui n’était pas à l’origine du bail, avait engagé une action tendant à l’expulsion de l’exploitant et au paiement d’une indemnité d’occupation, soutenant que cette action constituait une mesure conservatoire qu’il pouvait accomplir seul. La Cour a censuré ce raisonnement, jugeant que l’action en cause, « qui tendait, sous couvert de l’expulsion d’occupants sans droit ni titre, à mettre fin à un bail [rural] préexistant dont le maintien était revendiqué par [un] coïndivisaire, n’entrait pas dans la catégorie des actes conservatoires » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-20.678). En conséquence, l’action en expulsion engagée par un seul indivisaire, lorsqu’elle conduit à trancher au fond l’existence du droit au bail, excède le pouvoir individuel de conservation des biens indivis.
Cette exigence vaut a fortiori pour l’administration de l’indivision dans le cadre du bail commercial. Les coïndivisaires peuvent certes confier la gestion des biens à un mandataire, ou le juge peut désigner un administrateur provisoire lorsque la mésentente entre les indivisaires paralyse la gestion du patrimoine. Par un arrêt du 8 février 2024, la troisième chambre civile a ainsi admis qu’un administrateur provisoire de l’indivision, désigné par ordonnance de référé, puisse délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.833). Or, si le litige portait sur le délai de forclusion applicable à la demande en diminution de loyer formée par les locataires, cette décision confirme que l’administrateur provisoire, en ce qu’il représente l’indivision, dispose des pouvoirs nécessaires à l’exercice des prérogatives du bailleur.
La distinction entre actes d’administration et actes de disposition conserve toute son importance dans le silence des coïndivisaires. La conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial ne peut être réalisée à la majorité des deux tiers des droits indivis, puisque l’article 815-3 du code civil exclut de la compétence majoritaire les baux portant sur un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, lesquels requièrent l’accord de tous les indivisaires (art. 815-3 C. civ.). Par ailleurs, l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens au su des autres est censé avoir reçu un mandat tacite, lequel couvre les actes d’administration, mais « non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ». La conclusion d’un bail commercial par le gérant de fait de l’indivision demeure donc inopposable aux coïndivisaires non consentants.
L’indivision peut également affecter le côté du preneur, lorsque le bail commercial est consenti à plusieurs personnes, qu’elles soient associées ou cohéritières du fonds. Le statut des baux commerciaux a expressément réglé cette hypothèse en prévoyant que l’exploitant du fonds bénéficie des dispositions protectrices, « même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds » (art. L. 145-1, III, C. com.). Or, cette disposition protège l’indivision entre preneurs en ce qu’elle évite que l’absence d’immatriculation de l’un des copreneurs non exploitants prive l’exploitant du bénéfice du statut. Par ailleurs, en cas de décès du titulaire du bail, les héritiers ou ayants droit qui n’exploitent pas le fonds peuvent demander le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de la succession, ce qui préserve la continuité des relations locatives pendant la période d’indivision successorale.
B. Le congé, le commandement et la clause résolutoire : l’exigence du consentement de tous les indivisaires
L’exercice des prérogatives du bailleur suppose, en matière d’indivision, que les actes accomplis au nom de l’indivision soient régulièrement autorisés. La délivrance d’un congé constitue, à cet égard, un acte dont la validité conditionne le sort du bail commercial. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, six mois à l’avance, et préciser les motifs pour lesquels il est donné, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce (art. L. 145-9 C. com.). Or, lorsque les locaux sont détenus en indivision, la délivrance du congé ne peut intervenir que par l’ensemble des coïndivisaires, ou avec le consentement de chacun d’entre eux.
Par un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a précisé cette exigence dans le cadre d’un congé pour vendre délivré par une société civile immobilière, laquelle n’était que l’un des trois coindivisaires du bien loué. La cour d’appel avait validé le congé en retenant que les deux autres indivisaires, principaux associés de la société bailleresse, étaient nécessairement d’accord avec sa délivrance. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel n’avait pas constaté « le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610). En effet, le congé valant offre de vente au profit du locataire, sa délivrance constitue un acte de disposition sur les biens indivis, qui requiert, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, le consentement de tous les indivisaires. La seule qualité d’associé de la société bailleresse ne saurait suppléer l’absence d’accord personnel des coindivisaires.
La sanction du défaut de pouvoir des coindivisaires est particulièrement rigoureuse. Le défaut de pouvoir d’une partie constitue, selon l’article 117 du code de procédure civile, une « irrégularité de fond affectant la validité de l’acte », qui peut être invoquée sans que celui qui s’en prévaut ait à justifier d’un grief (art. 117 CPC). Des lors, le locataire destinataire d’un congé délivré par une partie seulement des coindivisaires peut en obtenir la nullité, sans avoir à démontrer le préjudice que cette irrégularité lui cause. Cette solution, dégagée à propos du congé pour vendre, s’étend par identité de motifs aux commandements de payer visant la clause résolutoire, lesquels conditionnent l’acquisition de la résiliation de plein droit prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce (art. L. 145-41 C. com.).
La démonstration du consentement des coindivisaires ne saurait, en outre, résulter de simples présomptions. Dans l’arrêt du 23 janvier 2025 précité, la cour d’appel avait déduit l’accord des coindivisaires de ce qu’ils étaient les principaux associés de la société bailleresse ayant délivré le congé. La Cour de cassation a censuré cette déduction, jugeant qu’il appartenait aux juges du fond de constater le consentement personnel de chaque indivisaire, sans pouvoir se borner à des considérations relatives à la composition du capital de la société signataire (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610). En conséquence, les coindivisaires qui entendent sécuriser la gestion du bail commercial ont intérêt à établir préalablement, par écrit, l’accord unanime des propriétaires sur les actes de gestion envisagés, ou à confier cette gestion à un mandataire commun spécialement habilité.
Le contentieux engagé par les héritiers indivis du bailleur révèle enfin la rigueur procédurale imposée aux coïndivisaires qui entendent se prévaloir du refus de renouvellement du bail. Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré recevables les demandes formées par le preneur, alors que ses conclusions signifiées dans le délai de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce ne contestaient pas le refus de renouvellement du bail opposé par les bailleurs indivis. La Cour a jugé que la cour d’appel, qui avait dénaturé ces conclusions, « n’a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire et la société [R], ès qualités, le 25 avril 2024, ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). A cet égard, la transmission successorale du bail au profit des héritiers du bailleur ne dispense ni les coïndivisaires ni le preneur du strict respect des délais et du formalisme propres au statut des baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent du bail commercial en indivision, articulé autour de la distinction entre l’inopposabilité et la nullité. Le bail consenti par un seul indivisaire produit ses effets entre les parties contractantes, mais ne peut être opposé aux coïndivisaires non consentants, qu’à la condition, pour celui qui s’en prévaut, d’établir la connaissance qu’ils avaient de son existence. La dévolution successorale des droits du bailleur n’altère pas la continuité du bail, dont le statut assure la transmission aux héritiers et ayants droit, mais elle soumet l’exercice des prérogatives du bailleur à l’exigence du consentement de tous les coïndivisaires, sous peine d’irrégularité de fond des actes ainsi accomplis. En conséquence, la gestion d’un local commercial détenu en indivision exige des bailleurs une vigilance particulière dans la conclusion et le renouvellement du bail, comme dans la délivrance des congés et des commandements, tandis que le preneur conserve, dans ses rapports avec l’indivisaire qui lui a consenti le bail, l’ensemble des droits attachés à sa qualité de locataire commercial. La sécurisation de ces situations relève d’une analyse au cas par cas des pouvoirs de chaque coindivisaire, telle que la pratiquent les avocats du cabinet, dont l’activité est consacrée au droit des baux commerciaux à Paris.
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