I. La délimitation du bail à construction : la définition légale, la consistance du droit du preneur et l’exclusion du statut des baux commerciaux
A. La définition légale du bail à construction et la consistance du droit du preneur
Le bail à construction constitue une figure contractuelle autonome, dont la définition légale détermine le régime applicable. Aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». L’engagement d’édifier constitue ainsi la cause même du contrat, dont il conditionne l’équilibre économique. Le même texte précise que le bail « est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans » et « ne peut se prolonger par tacite reconduction ». Cette durée longue distingue le bail à construction du bail commercial de neuf ans. Elle le rapproche du bail emphytéotique, dont il se sépare toutefois par l’obligation principale de bâtir qui pèse sur le preneur.
Le législateur a conféré au preneur à bail à construction un droit dont la nature réelle constitue la clé de voûte du régime. Selon l’article L. 251-3 du même code, « le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ». Ce droit peut être hypothéqué, saisi dans les formes de la saisie immobilière et cédé, le preneur pouvant « céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société ». Les dispositions relatives à la cession et à l’ordre public du régime, consacrées par l’article L. 251-8 du code de la construction et de l’habitation, témoignent de la volonté du législateur d’offrir aux opérateurs un instrument de financement et de développement patrimonial. Or, la réalité de ce droit dépend de la régularité de la convention qui le fonde, ce que la jurisprudence a eu l’occasion de préciser à l’occasion des promesses de bail à construction.
La formation du bail à construction obéit aux règles du droit commun des contrats, dont la troisième chambre civile fait application avec rigueur. Dans son arrêt du 7 décembre 2023, la Cour de cassation a été saisie du litige opposant une commune à une société hôtelière. Une promesse de bail à construction d’une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt et d’un délai de réitération en la forme authentique à peine de caducité (Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, n° 22-19.977, lien courdecassation.fr). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la promesse de bail n’était devenue caduque que du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique », dès lors qu’aucune condition suspensive assortie d’un délai n’avait défailli à la date prévue. Elle a, dans le même temps, laissé au juge du fond l’appréciation souveraine de la mauvaise foi du promettant. Cette appréciation conditionne l’octroi de dommages et intérêts au bénéficiaire de la promesse. En conséquence, la caducité de la promesse ne résulte que de la seule expiration du délai de réitération, abstraction faite de l’état d’avancement des conditions suspensives.
La jurisprudence encadre également la portée des engagements annexes au bail à construction, en particulier ceux qui promettent au preneur une location à l’expiration du contrat. Dans son arrêt du 10 juillet 2001, la Cour de cassation a examiné une clause insérée dans un bail à construction aux termes de laquelle, « à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail à construction, sans laquelle le preneur n’aurait pas contracté, le bailleur s’engage irrévocablement et engage, de la même manière, tous ses ayants cause à accorder préférentiellement au preneur lorsque ce dernier aura, à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d’accession du bailleur, un contrat de location portant sur la totalité de l’ensemble immobilier » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2001, n° 00-11.539, lien courdecassation.fr). La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait imposé la conclusion d’un bail commercial, au motif que « l’engagement du bailleur ne tendait qu’à accorder par préférence un contrat de location », sa dénaturation des termes clairs et précis du bail à construction caractérisant une violation de l’article 1134 du code civil. Par ailleurs, le prix du bail à construction peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur d’immeubles ou de fractions d’immeubles, ainsi que le prévoit l’article L. 251-5 du code de la construction et de l’habitation, ce qui illustre la plasticité économique de la figure contractuelle.
B. Le bail à construction et le statut des baux commerciaux : une exclusion de principe et la question du bail de terrain nu
Le bail à construction échappe au statut des baux commerciaux, dont le champ d’application est circonscrit par l’article L. 145-1 du code de commerce aux baux portant sur des locaux ou immeubles « dans lesquels est exploité un fonds ». L’obligation principale du preneur à bail à construction étant l’édification de constructions, et non l’exploitation d’un fonds dans un local préexistant, le contrat échappe aux dispositions protectrices du chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce. Sont ainsi exclues les règles relatives au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Cette exclusion de principe n’est toutefois pas sans limite, car la qualification du contrat dépend de l’intention réelle des parties et de l’objet effectif de la convention, dont le juge vérifie la consistance au regard des critères légaux.
La frontière entre le bail à construction et le bail de terrain nu soumis au statut des baux commerciaux demeure délicate à tracer. Le statut s’applique en effet, aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, artisanal ou industriel. Encore faut-il que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Dans son arrêt du 23 novembre 2010, la Cour de cassation a rappelé que la renonciation du bailleur à se prévaloir des conditions d’application du statut devait être certaine et non équivoque. Elle a censuré l’arrêt d’appel qui n’avait pas caractérisé « la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2010, n° 09-68.685, lien courdecassation.fr). Or, le bail à construction se distingue précisément du bail de terrain nu par l’obligation de construire qui pèse sur le preneur et par la durée de la convention. Le choix de la qualification conditionne l’étendue des droits du locataire en fin de contrat.
La question du sort des constructions édifiées sur un terrain donné à bail, lorsque la convention n’est pas un bail à construction, a été tranchée au regard des règles de l’expropriation et de la préemption. Dans son arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation a rappelé que « la personne publique qui acquiert un bien par voie de préemption et prend l’initiative de la réalisation de travaux exigeant l’évacuation définitive des locaux, est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations applicables en matière d’expropriation » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099, 19-25.147, lien courdecassation.fr). Elle a, dans le même temps, censuré l’arrêt qui n’avait pas répondu aux conclusions faisant valoir que la clause de nivellement ne pouvait priver le locataire du terrain de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées. Cette sanction s’imposait en cas de résiliation anticipée du bail par une personne publique. En conséquence, l’absence de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile. Le juge doit examiner l’incidence de chaque mode d’extinction du bail sur le sort des constructions.
II. L’exécution du bail à construction et son extinction : les obligations du preneur, la clause résolutoire et le sort des constructions
A. Les obligations du preneur : entretien, assurance et imposition des constructions
Le preneur à bail à construction supporte des obligations étendues, qui dépassent celles du locataire de droit commun. Selon l’article L. 251-4 du code de la construction et de l’habitation, « le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Il est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature ». Le texte l’oblige en outre à répondre de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés, sans qu’il soit tenu de reconstruire les bâtiments ayant péri par cas fortuit ou force majeure. Cette obligation d’entretien, qui prolonge l’obligation de conserver les constructions pendant toute la durée du bail, fait l’objet d’une appréciation stricte par la jurisprudence.
Dans son arrêt du 20 juin 2024, la Cour de cassation a précisé le régime de la sanction du manquement à l’obligation d’entretien. Elle a rappelé que « en cas de manquement du preneur à son obligation d’entretien des constructions, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que s’il en résulte un préjudice pour le bailleur » (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559, lien courdecassation.fr). La Cour a ainsi approuvé la cour d’appel d’avoir rejeté la demande indemnitaire des bailleurs. Ceux-ci avaient vendu la parcelle et son bâtiment sans les avoir remis en état, sans établir que la vente s’était faite en considération de la seule valeur du terrain nu. Le même arrêt a, par ailleurs, rappelé que la résiliation amiable du bail à construction emporte accession des constructions au patrimoine du bailleur sans indemnité, sauf convention contraire. Cette règle, déduite de l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation, conditionne le sort des constructions en cas de rupture anticipée du contrat.
L’obligation d’assurance du preneur conditionne l’exécution du bail à construction, dont la méconnaissance peut fonder la résiliation. Dans son arrêt du 1er décembre 2009, la Cour de cassation a été saisie d’une demande de résiliation d’un bail à construction portant sur un hôtel. Le bailleur reprochait au preneur de ne pas justifier de l’assurance de l’intégralité des locaux (Cass. 3e civ., 1er déc. 2009, n° 09-10.156, lien courdecassation.fr). La cour d’appel avait retenu, s’agissant de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail, qu’elle jouait « en cas de défaut de paiement du prix ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux ». La Cour a censuré l’arrêt pour défaut de réponse aux conclusions de la bailleresse, qui faisait valoir que le preneur n’était plus assuré depuis une certaine date. Cette censure a été prononcée en violation de l’article 455 du code de procédure civile. La cassation s’est étendue, par voie de conséquence, en application de l’article 624 du même code, aux dispositions rejetant la demande d’indemnité d’occupation.
La charge des impositions foncières afférentes au terrain et aux constructions pèse sur le preneur à bail à construction, en vertu de l’article 1400, II, du code général des impôts. Selon ce texte, « lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l’autorisation ». La Cour de cassation a appliqué cette règle dans son arrêt du 23 mai 2024, en retenant que « lorsqu’un immeuble est loué par bail à construction, la taxe foncière est établie au nom du preneur » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.282, lien courdecassation.fr). Elle a précisé, à cet égard, que « même en l’absence de dégrèvement, le preneur à bail à construction qui a continué à être imposé au rôle de la taxe foncière, alors que le bail avait pris fin, peut recourir pour cette taxe contre le propriétaire des biens imposés ». Dès lors, le preneur qui a continué à être imposé après la résiliation du bail dispose d’un recours direct contre le propriétaire. Il n’est pas tenu de solliciter au préalable un dégrèvement auprès de l’administration fiscale.
B. La résiliation du bail à construction et le sort des constructions : la clause résolutoire, l’accession et ses limites
La clause résolutoire peut être valablement insérée dans un bail à construction, dont la résiliation entraîne alors l’accession anticipée des constructions au patrimoine du bailleur. Dans son arrêt du 2 mars 2022, la Cour de cassation a examiné le litige né de la résiliation d’un bail à construction conclu pour l’édification d’une crèche. Le jugement avait constaté « l’acquisition de la clause résolutoire du bail à construction » et fixé la créance de la commune au passif de la procédure collective du preneur (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 20-16.470, lien courdecassation.fr). L’article 12 du contrat stipulait qu’à l’expiration du bail, notamment par résiliation judiciaire, « toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause et tous aménagements réalisés par lui sur le terrain loué, comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendront de plein droit et sans indemnité la propriété du bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucun acte pour constater cette accession ». La Cour a déduit de cette stipulation que la commune était devenue propriétaire de l’ouvrage. Le liquidateur judiciaire du preneur, débiteur d’une créance de démolition au profit de la commune, ne pouvait dès lors agir en qualité de tiers lésé contre les assureurs des constructeurs sur le fondement de l’action directe de l’article L. 124-3 du code des assurances. Or, la clause d’accession de plein droit confère ainsi au bailleur, dès la résiliation constatée, la propriété des constructions. Ses conséquences se répercutent sur les droits des créanciers du preneur.
À défaut de convention sur le sort des constructions, la résiliation anticipée du bail à construction donne lieu à l’application supplétive de l’article 555 du code civil. Dans son arrêt du 5 juin 1996, la Cour de cassation a jugé qu’ayant relevé qu’il était prévu au contrat qu’en cas de résolution les constructions deviendraient de plein droit la propriété du bailleur par accession, « mais qu’aucune stipulation contractuelle ne réglait les conditions financières de cette accession en cas de rupture anticipée du contrat », la cour d’appel avait souverainement retenu « qu’il convenait de faire référence « par défaut » aux dispositions de l’article 555, alinéa 4, du code civil » et de condamner le preneur à rembourser le coût de la construction de l’immeuble (Cass. 3e civ., 5 juin 1996, n° 94-16.952, 94-16.971, lien courdecassation.fr). Le même arrêt a rappelé que « l’interdépendance des contrats n’ayant pas pour effet de supprimer les conditions propres à la résiliation de chacun d’eux », la résiliation du crédit-bail immobilier ne pouvait entraîner automatiquement celle du bail à construction conclu dans le cadre de la même opération de financement. En conséquence, le silence du contrat sur les conditions financières de l’accession anticipée ouvre au preneur le choix entre la valeur du fonds augmentée et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, estimés à la date du remboursement.
Le droit de propriété du preneur sur les constructions pendant la durée du bail constitue le principe, dont l’accession en fin de bail n’est que l’aboutissement. Dans son arrêt du 5 janvier 2012, publié au Bulletin, la Cour de cassation a énoncé que « en application de l’article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions » (Cass. 3e civ., 5 janv. 2012, n° 10-26.965, lien courdecassation.fr). La Cour a ainsi rejeté le moyen tiré de la prescription acquisitive invoquée par les preneurs, dont la possession présentait un caractère précaire pendant la durée de la location. Elle leur a toutefois reconnu le droit à l’indemnité d’expropriation afférente aux constructions. Par ailleurs, la clause d’accession insérée au bail ne joue qu’à la fin du contrat et à défaut de renouvellement, ainsi que l’a jugé la Cour dans son arrêt du 4 avril 2002, publié au Bulletin. Selon cet arrêt, « en application de l’article 555 du code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d’accession insérée au bail prévoyant que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions ne pouvait jouer qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement » (Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70.061, lien courdecassation.fr). Dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne pouvait priver le locataire de son droit à indemnité pour les constructions, la clause d’accession étant bornée à l’échéance normale du contrat.
La résiliation amiable du bail à construction obéit aux mêmes principes, le bailleur devenant propriétaire des constructions sans indemnité, sauf convention contraire. L’arrêt du 20 juin 2024 a, sur ce point, consacré une règle de portée générale, en rappelant qu’à défaut de convention, « le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations », conformément à l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559, lien courdecassation.fr). La Cour y a jugé que « la résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire », la perte de la propriété temporaire des constructions par le preneur ne suffisant pas à faire naître une obligation d’indemnisation à la charge du bailleur. Par ailleurs, l’arrêt a également rappelé que la charge de la preuve du préjudice résultant du défaut d’entretien pèse sur le bailleur, les constructions ayant été vendues sans remise en état ne permettant pas de caractériser un préjudice indemnisable. En conséquence, la rédaction de la clause d’accession doit anticiper l’hypothèse de la rupture anticipée, seule une stipulation expresse permettant au preneur d’obtenir une indemnité de retour des constructions dans le patrimoine du bailleur.
Conclusion
Le bail à construction constitue un instrument contractuel singulier, dont la qualification repose sur l’obligation principale d’édifier qui pèse sur le preneur et dont le régime est dominé par la nature réelle du droit conféré. La troisième chambre civile en délimite avec constance la frontière avec le bail de terrain nu soumis au statut des baux commerciaux, tout en rappelant que la renonciation du bailleur aux conditions d’application du statut doit être certaine et non équivoque. L’exécution du contrat est marquée par l’étendue des obligations du preneur, tenu de l’entretien des constructions, de leur assurance et des impositions foncières, dont la méconnaissance peut fonder la résiliation. Or, la clause résolutoire et la résiliation amiable produisent leurs effets sur le sort des constructions, le bailleur en devenant propriétaire par accession, sans indemnité, sauf convention contraire, conformément aux articles L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation et 555 du code civil. À cet égard, le silence du contrat sur les conditions financières de l’accession anticipée ouvre au preneur les options de l’article 555, alinéa 4, du code civil, tandis que la clause d’accession ne joue qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement, la résiliation anticipée du fait d’une expropriation ne privant pas le locataire de son droit à indemnité pour les constructions régulièrement édifiées. Dès lors, la sécurité des opérations de construction et de financement dépend de la précision des stipulations relatives à la durée, à la clause résolutoire et au sort des constructions, dont la maîtrise conditionne l’équilibre économique du contrat. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’appréhender ces mécanismes et d’adapter la rédaction des conventions aux exigences de la jurisprudence de la troisième chambre civile.
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