L’arrêté de péril constitue l’instrument central de la police de la sécurité des immeubles menaçant ruine. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a, depuis 2023, précisé le régime dans des contentieux qui opposent propriétaires, syndicats de copropriétaires, locataires, acquéreurs et constructeurs. Or la prise d’un tel arrêté ne produit pas seulement des effets administratifs : elle engage la charge des travaux, bouleverse l’économie du bail, alimente la garantie des vices cachés et mobilise la responsabilité décennale des constructeurs.
Les douze arrêts examinés, rendus entre le 8 février 2023 et le 21 mai 2026, permettent de mesurer la manière dont le juge de cassation encadre la procédure de mise en sécurité et répartit les conséquences financières du péril. Des lors, la présente étude distingue, dans une première partie, le régime de l’arrêté de péril et la charge des travaux, puis, dans une seconde partie, les effets de ce régime sur le bail, la vente et les garanties des constructeurs.
I. Le régime de l’arrêté de péril : la procédure de mise en sécurité et la charge des travaux
La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, confiée à l’autorité administrative, débouche sur des injonctions dont l’exécution pèse sur le propriétaire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en précise les conditions, qu’il s’agisse du propriétaire individuel ou du syndicat des copropriétaires.
A. La procédure de péril ordinaire et de péril imminent : les conditions de la démolition et de l’exécution des travaux
L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation confie à l’autorité compétente la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, exercée dans les conditions fixées par le chapitre consacré à la lutte contre l’habitat indigne. En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l’expert, l’article L. 511-19 du même code permet à l’autorité compétente d’ordonner, par arrêté et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe, la démolition complète ne pouvant être ordonnée, après autorisation du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, que lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger.
La Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 22 janvier 2026, de valider la démolition d’une maison en rénovation dont l’abandon des travaux faisait courir un risque réel d’effondrement sur la voie publique (Civ. 3e, 22 janvier 2026, n° 24-12.001). Le propriétaire, qui avait sollicité la levée du péril imminent sans avoir réalisé, sinon très partiellement et de façon inappropriée, les travaux prescrits, soutenait que la démolition ne pouvait être autorisée dès lors que le coût des travaux de rénovation nécessaires à la levée du péril avait été chiffré. Or la cour d’appel avait constaté que le montant des travaux de sécurisation s’élevait à 20 772 euros pour l’étaiement et à 25 968 euros pour les dalles et planchers, sans que l’ensemble des prestations nécessaires ait été chiffré. Elle en a souverainement déduit, au regard du coût total prévisible des travaux et de l’attitude d’ensemble du propriétaire, qu’« aucune autre mesure que la démolition ne permettait de faire cesser le risque d’atteinte à la sécurité des personnes résultant de l’état de l’ouvrage, dans le délai requis, imposé par l’imminence du danger ».
Le même souci de la sécurité publique éclaire l’arrêt rendu le 29 février 2024 dans le litige opposant la commune de Valence aux propriétaires d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril le 11 février 2011, puis démoli en mai et juin 2012, avant que le tribunal administratif n’annule l’arrêté le 13 juillet 2012 (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-19.425). Les propriétaires, qui se plaignaient de l’extinction de leur droit de propriété, ont obtenu la condamnation de la commune à réparer leur préjudice. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la commune, la circonstance que les parcelles fussent destinées à être vendues à des aménageurs préférant un terrain dépourvu de construction étant sans incidence : « la circonstance que les parcelles de MM. [E] faisaient l’objet d’un projet de réhabilitation sur la base de terrains nus était sans incidence sur la perte subie par ceux-ci, imputable à la commune », laquelle a été souverainement évaluée à la valeur vénale du bien à la date de la démolition.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé les conséquences indemnitaires d’une injonction administrative qui n’a pas encore pris la forme d’un arrêté de péril. Par un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile a été saisie du litige relatif aux indemnités d’expropriation revenant à la société civile immobilière Imma foncier (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-16.458). Le bien avait été rénové entre 2019 et 2021 à la suite d’une injonction de la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille, délivrée le 1er octobre 2019 « sous peine d’arrêté de péril non imminent ». L’expropriante soutenait que ces travaux excédaient le champ des prescriptions administratives et présentaient un caractère spéculatif au sens de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Or la cour d’appel avait relevé que ces travaux faisaient suite à d’importants travaux de gros œuvre autorisés et réalisés entre 2006 et 2007, dont la pérennité avait été constatée en janvier 2019 par un bureau d’études. Elle en avait souverainement déduit que « les travaux entrepris à compter de la fin de l’année 2019 ne présentaient pas de nature spéculative ».
B. Le péril en copropriété : les injonctions administratives et l’exécution des travaux sur les parties communes
L’immeuble frappé d’un arrêté de péril est fréquemment soumis au statut de la copropriété, ce qui conduit l’autorité administrative à enjoindre au syndic, représentant légal du syndicat, la réalisation des mesures de sécurité portant sur les parties communes. Un arrêt du 21 mai 2026 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’exécution de ces injonctions (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-14.108). Des copropriétaires, acquéreurs de l’ancienne loge du gardien, demandaient au syndicat la réalisation du traitement des solives du plancher haut contre les insectes xylophages, conformément aux préconisations d’un expert judiciaire. La cour d’appel avait rejeté la demande au motif que ces travaux, votés à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2013, avaient été accomplis, un courrier de la préfecture de police du 1er avril 2014 démontrant leur réalisation. Or la Cour de cassation a censuré cette appréciation. La lettre de la préfecture de police, « tout en constatant que les travaux demandés en raison du mauvais état du plancher haut sont en cours de réalisation, réitère l’injonction de traiter, si besoin, les structures en bois contre les insectes xylophages ». L’accomplissement des travaux n’était donc pas établi, et la cour d’appel, qui a dénaturé ces écrits clairs et précis, a violé le principe susvisé. La cassation entraîne, par voie de conséquence, l’infirmation du rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
La mise en œuvre d’une procédure administrative de péril peut également justifier l’annulation de la cession de la société propriétaire de l’immeuble lorsque la situation n’a pas été révélée au cessionnaire. Par un arrêt du 13 avril 2023, la Cour de cassation a statué dans un litige relatif à la cession, par acte du 27 juin 2007, de la totalité des parts d’une société civile immobilière propriétaire de onze appartements dans un immeuble en copropriété situé à Soultz (Civ. 3e, 13 avril 2023, n° 21-18.368). Ayant appris la mise en œuvre, par le maire, d’une procédure administrative de péril concernant cet immeuble, les cessionnaires avaient assigné les cédants en annulation de la cession ; l’arrêté de péril du 4 octobre 2007 avait mis en demeure deux des copropriétaires d’engager des travaux de remise en état et de réhabilitation de certaines parties de l’immeuble, et la nullité de la cession avait été prononcée par un arrêt du 8 janvier 2014. En 2023, le litige portait sur l’étendue des restitutions consécutives à cette nullité. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour avoir dénaturé l’acte authentique de cession, qui mentionnait le prêt bancaire soldé par le cessionnaire et les droits de mutation à sa charge. Elle l’a également censurée pour avoir omis de répondre aux conclusions relatives au remboursement des intérêts d’emprunt exposés par les cessionnaires, en violation de l’article 455 du code de procédure civile.
En conséquence, la charge des travaux prescrits au titre du péril pèse sur le propriétaire, qu’il agisse à titre individuel ou à travers le syndicat des copropriétaires, et les conséquences de l’arrêté se répercutent sur les actes conclus antérieurement à sa prise, qu’il s’agisse de cessions de parts ou de la situation des lots. Des lors, l’arrêté de péril ne laisse intact aucun des contrats intéressant l’immeuble, au premier rang desquels le bail et la vente.
II. Les effets de l’arrêté de péril sur le bail, la vente et les garanties des constructeurs
La cessation de l’exigibilité des loyers, la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation composent le premier volet des effets contractuels du péril, tandis que la garantie des vices cachés et la responsabilité décennale en composent le second, dans les rapports entre vendeurs, acquéreurs et constructeurs.
A. Le bail : la cessation de l’exigibilité des loyers, la résiliation et l’indemnité d’occupation
L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation organise la cessation de l’exigibilité du loyer pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. La cessation court à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les loyers indûment perçus doivent alors être restitués à l’occupant. Dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, le texte vise expressément les locaux « qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial ».
Or la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt de section publié au Bulletin du 3 juillet 2025, que cette extension ne valait pas pour la période antérieure (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-20.553). Un arrêté de péril grave et imminent du 18 février 2021 avait mis les bailleurs en demeure de maintenir les ouvertures en souffrance et d’installer un tunnel de protection des piétons. Le locataire d’un local commercial à usage de boutique avait alors obtenu, en référé, la suspension du paiement des loyers à compter du 1er mars 2021 jusqu’à la mainlevée. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, « dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement », la cour d’appel, qui n’avait pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, n’ayant pas donné de base légale à sa décision. L’arrêt conserve un intérêt pratique pour la période antérieure au 21 novembre 2024, le législateur ayant depuis étendu le dispositif aux locaux professionnels et commerciaux.
Par ailleurs, l’effondrement du logement loué ouvre la question de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil, aux termes duquel « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Par un arrêt du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait ordonné, en référé, la résiliation de plein droit du bail d’une maison devenue inhabitable après l’effondrement de la falaise surplombante et la prise d’un arrêté municipal de péril imminent avec danger (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-13.247). La résiliation de plein droit suppose la destruction totale de la chose louée, à laquelle doit être assimilée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination, ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; en tranchant cette contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, la cour d’appel a violé les articles 1722 du code civil et 834 du code de procédure civile, le juge des référés ne pouvant trancher une telle difficulté. Le bail demeure donc, jusqu’à la résiliation judiciaire ou l’exécution des travaux de réfection, la source des obligations des parties, l’arrêt ayant seulement confirmé que les locataires ne devaient plus aucun loyer depuis la prise de l’arrêté.
L’indemnité d’occupation constitue le dernier volet du sort du bail après la prise d’un arrêté de péril. Par un arrêt du 14 novembre 2024, la Cour de cassation a été saisie d’un litige relatif à un salon de coiffure donné à bail commercial (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Le plafond des locaux s’était en partie effondré le 9 mai 2010, le maire ayant pris un arrêté de péril imminent le 7 juillet 2010 et le juge des référés ayant autorisé la locataire à suspendre le paiement des loyers. La bailleresse, qui demandait le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2019, s’est vu opposer par la cour d’appel le défaut de reprise de l’exploitation depuis le 13 juillet 2010. La Cour de cassation, au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, a censuré cette décision. La cour d’appel a en effet statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés à la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». L’occupant sans droit ni titre, fût-il un ancien locataire contraint de quitter les lieux après l’arrêté de péril, demeure donc redevable de l’indemnité d’occupation tant qu’il n’a pas restitué les clés au bailleur.
B. La vente et la construction : les vices cachés, la réparation par un tiers et la responsabilité de plein droit des constructeurs
L’immeuble frappé d’un arrêté de péril révèle souvent des désordres antérieurs à la vente, qui relèvent de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil, aux termes duquel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Par un arrêt de section publié au Bulletin du 8 février 2023, la Cour de cassation a consacré la solution de référence en la matière (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 22-10.743). Un acquéreur avait constaté, après la mise en œuvre d’une procédure de péril ordinaire par la préfecture le 7 décembre 2017, des désordres affectant les planchers hauts et bas de son appartement, dus à la présence d’insectes xylophages, et avait exercé l’action estimatoire contre le vendeur. La cour d’appel avait rejeté la demande au motif que l’acquéreur avait accepté que le bien fût remis en état par le syndicat des copropriétaires, le vice ayant disparu, peu important que la remise en état n’ait pas été effectuée par le vendeur. La Cour de cassation a cassé cette décision. La réparation en nature qui fait disparaître le vice ne peut émaner que du vendeur : « cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice ».
A cet égard, la prise d’un arrêté de péril, même à titre préventif, nourrit la démonstration du caractère caché du vice. Par un arrêt du 25 septembre 2025, la Cour de cassation a jugé que la garantie du vendeur jouait alors que la maison des acquéreurs n’avait elle-même subi aucun effondrement, seul le plafond de la cave d’un immeuble contigu s’étant effondré le 26 novembre 2016, suivi d’un arrêté de péril pris à titre préventif (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-23.070). Rappelant que « le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences », la Cour de cassation a retenu que les acquéreurs, profanes en matière de construction, n’avaient pu pleinement apprécier l’évolution de l’état de dégradation avancée des poutres métalliques de la cave. La pose d’étais pour éviter un effondrement rendait l’immeuble impropre à son usage. Le vice était donc caché et antérieur à la vente, malgré l’absence de désordre dans le bien vendu lui-même.
La garantie décennale constitue enfin le terrain privilégié des recours lorsque l’arrêté de péril résulte de désordres de construction. L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », une telle responsabilité n’ayant point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Par un arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation a apprécié la mobilisation de cette garantie en référé, dans le litige opposant des copropriétaires au vendeur après achèvement d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril le 13 avril 2018, ayant entraîné l’évacuation des lieux (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.109). La cour d’appel avait retenu que « s’agissant de désordres ayant conduit à la prise d’un arrêté de péril et à l’évacuation des lieux, l’atteinte à la solidité de l’immeuble et l’impropriété à sa destination étaient manifestement établies ». L’obligation du vendeur, au titre de sa garantie décennale, n’était donc pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, de sorte que la provision pouvait être accordée en référé. La Cour de cassation a, sur ce point, rejeté le moyen. Elle a en revanche censuré l’arrêt pour avoir écarté les appels en garantie formés contre les autres constructeurs, par des motifs impropres à caractériser une contestation sérieuse tenant à l’absence de lien d’imputabilité entre les dommages et les travaux ou à l’existence d’une cause étrangère exonératoire. Les dommages étaient en effet de la gravité de ceux visés à l’article 1792 du code civil et étaient apparus dans le délai décennal. Statuant au fond, la Cour de cassation a en outre rejeté la demande de garantie formée contre l’assureur, le contrat d’assurance excluant expressément la garantie de la responsabilité décennale.
Enfin, la jurisprudence du 8 janvier 2026 rappelle que la gravité des désordres ayant placé la construction en situation de péril ne dispense pas les juges du fond de vérifier l’existence d’une cause étrangère exonératoire, et que le choix entre la réparation et la démolition-reconstruction relève de leur pouvoir souverain (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-22.323). Des maîtres d’ouvrage, dont la maison à ossature bois était affectée de désordres compromettant sa solidité, réclamaient le coût de la démolition et de la reconstruction, évalué à 733 616,76 euros, alors que l’assureur avait été condamné à verser 528 336,18 euros au titre des travaux de reprise. La cour d’appel avait retenu que la démolition-reconstruction était disproportionnée, les désordres étant parfaitement réparables, ce que la Cour de cassation a validé ; En revanche, elle a censuré la cour d’appel pour avoir écarté la responsabilité de l’entreprise de maçonnerie et de l’entreprise de terrassement au motif que le choix constructif incombait au maître d’œuvre. La cour d’appel s’est ainsi déterminée « par des motifs impropres à établir l’existence d’une cause étrangère exonérant l’entreprise de maçonnerie de la responsabilité de plein droit qui pèse sur elle au titre des travaux qu’elle a réalisés ».
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, a ainsi dessiné un régime complet de l’immeuble menaçant ruine. Sa cohérence repose sur une distinction constante : l’arrêté de péril fixe la charge des mesures de sécurité sur le propriétaire, individuel ou collectif, tandis que les conséquences contractuelles du péril obéissent aux règles propres du bail, de la vente et de la construction. Or la censure répétée des décisions d’appel atteste la rigueur du contrôle opéré, qu’il s’agisse des conditions de la démolition, de la cessation de l’exigibilité des loyers, de la restitution des clés ou de l’étendue des garanties. A cet égard, l’acquéreur d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril conserve l’action estimatoire malgré la réparation du vice par un tiers. Le locataire ne peut davantage être privé de la protection attachée à l’occupation d’un logement, et le constructeur ne peut invoquer la seule intervention du maître d’œuvre pour échapper à sa responsabilité de plein droit. Des lors, toute situation de péril commande une analyse préalable des contrats en cours et des garanties mobilisables, qu’il s’agisse de la vente, du bail ou des rapports de copropriété. Les avocats du cabinet, intervenant en contentieux de la vente immobilière comme en droit des baux d’habitation, accompagnent propriétaires, locataires et acquéreurs dans la mise en œuvre de ces règles.
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