I. La désignation de l’administrateur provisoire : des conditions strictes et une procédure encadrée
A. Les conditions de fond de la désignation : les difficultés du syndicat et l’absence de syndic
L’administration provisoire constitue une mesure exceptionnelle destinée à remédier à la paralysie du syndicat des copropriétaires. Aux termes de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Or, la lecture de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle que les juges du fond demeurent tenus de vérifier la réunion effective de ces conditions, sans pouvoir se borner à constater les difficultés alléguées par le demandeur.
La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, l’économie générale du dispositif en relevant que « le juge qui désigne un administrateur provisoire le charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », tout en soulignant que cette mission ne saurait autoriser l’administrateur à excéder les pouvoirs que la loi et l’ordonnance de désignation lui confèrent (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.724). À cet égard, la désignation demeure subordonnée à la démonstration d’une situation objective de carence, qu’il s’agisse d’un déficit structurel des comptes du syndicat ou d’une impossibilité avérée d’assurer l’entretien de l’immeuble.
Le dispositif de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 complète ce régime en prévoyant que, dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, notamment chargé de se faire remettre les documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. Cette hypothèse, distincte des difficultés financières, recouvre les situations dans lesquelles le mandat du syndic a expiré sans être renouvelé, a été démissionnaire ou a fait l’objet d’une révocation.
Le III de l’article 29-1 de la loi de 1965 précise en outre les personnes pouvant être désignées : le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur judiciaire inscrit sur la liste mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce, ou une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire. Les administrateurs provisoires ainsi désignés ne doivent pas avoir perçu, au cours des cinq années précédentes, une rétribution de la part du syndic, du syndicat ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni s’être trouvés en situation de conseil ou de subordination à leur égard. En conséquence, la désignation de l’administrateur provisoire suppose que le juge caractérise précisément l’une des deux situations alternatives prévues par la loi. La Haute juridiction a d’ailleurs censuré, dans une décision du 11 janvier 2024, la désignation d’un administrateur sur requête des copropriétaires au motif que la procédure de saisine n’avait pas été respectée, sans pour autant remettre en cause la réalité des difficultés invoquées (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-12.533). La condition de fond et la condition de forme sont ainsi cumulatives et leur contrôle s’opère de manière autonome.
La jurisprudence de 2026 a encore précisé les conditions de cette désignation dans l’hypothèse, distincte, de l’absence de syndic visée à l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Dans un arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a en effet jugé que, saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290). En l’espèce, un copropriétaire avait saisi sur requête le président d’un tribunal judiciaire le 20 juillet 2023, au motif que la copropriété était dépourvue de syndic, avant qu’une assemblée générale du 12 août 2023 n’élise un syndic bénévole pour une durée de trois ans. Le juge, statuant le 15 septembre 2023, avait néanmoins désigné un administrateur provisoire, puis un second en remplacement du premier par ordonnance du 16 octobre 2023. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir rétracté ces ordonnances, en retenant que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en est pas judiciairement prononcée et que, la copropriété étant dotée d’un syndic au jour où le juge avait statué, la condition légale de désignation faisait défaut. Cette solution emporte une conséquence pratique majeure pour les copropriétaires : dès lors qu’une assemblée générale a régulièrement élu un syndic entre la présentation de la requête et le jour où le juge se prononce, la demande de désignation d’un administrateur provisoire fondée sur l’article 47 du décret devient privée d’objet, sauf à ce que la nullité de la délibération ait été préalablement obtenue en justice. Il importe donc, pour le copropriétaire qui envisage une telle démarche, de vérifier la situation du syndicat au jour de l’audience et non seulement à la date de sa saisine.
B. Les conditions de forme de la désignation : la requête et l’assignation
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, de manière remarquablement exigeante, les modalités procédurales de la saisine du président du tribunal judiciaire. L’arrêt du 11 janvier 2024 précité offre une illustration topique de cette rigueur : des copropriétaires avaient obtenu la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance sur requête, fondée sur l’article 29-1 de la loi de 1965, puis un copropriétaire avait assigné les demandeurs en rétractation de cette ordonnance. La cour d’appel avait retenu que la dérogation au principe du contradictoire était justifiée par l’urgence de la situation et le comportement d’inertie ou d’obstruction du copropriétaire concerné.
La Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 62-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en énonçant que « lorsque la demande est formée par les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic ». En statuant ainsi, la Haute juridiction a consacré le principe selon lequel la voie de la requête n’est ouverte que lorsque la demande émane du syndic ou, le cas échéant, de l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47 du décret, tandis que la demande formée par les copropriétaires, fussent-ils représentant quinze pour cent au moins des voix, doit emprunter la voie de l’assignation.
Par ailleurs, l’article 62-2 du décret précité impose que l’assignation soit délivrée au syndicat représenté par le syndic, ce qui garantit le respect du contradictoire et permet au syndicat, partie à la procédure, de faire valoir ses observations sur l’opportunité de la mesure. La solution s’explique par la gravité de l’atteinte portée au fonctionnement normal de la copropriété : la désignation d’un administrateur provisoire emporte en effet la cessation de plein droit du mandat du syndic, sans indemnité, et le transfert de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale entre les mains du mandataire judiciaire.
Dès lors, le copropriétaire qui sollicite la désignation d’un administrateur provisoire ne peut se prévaloir de l’urgence pour emprunter la voie de la requête lorsque celle-ci n’est pas prévue par les textes. La jurisprudence de 2024 manifeste ainsi une volonté claire de sécuriser la procédure de désignation, dont la régularité conditionne la validité de l’ensemble des actes accomplis ultérieurement par l’administrateur provisoire. La nullité de la désignation, lorsqu’elle est prononcée, prive en effet rétroactivement l’administrateur du pouvoir d’agir au nom du syndicat, avec les conséquences indemnitaires qui en résultent.
La rigueur de la Cour de cassation s’étend également au contrôle de la régularité de la procédure de rétractation de l’ordonnance de désignation. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a rappelé que la demande en rétractation d’une ordonnance désignant un administrateur provisoire de copropriété, rendue sur requête, relève des articles 493 et suivants du code de procédure civile et que, aux termes de l’article 496, alinéa 2, du même code, aucun délai n’est prescrit pour saisir le juge de cette demande (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.551). Saisie du recours formé par des copropriétaires contre l’ordonnance de désignation, la cour d’appel avait relevé d’office le moyen tiré de l’absence de délai pour agir en rétractation, sans inviter les parties à présenter leurs observations. La Cour de cassation a censuré cette démarche au visa de l’article 16 du code de procédure civile, qui impose au juge de faire observer, et d’observer lui-même, le principe de la contradiction en toutes circonstances. Le copropriétaire qui entend contester la désignation d’un administrateur provisoire dispose ainsi d’une voie de recours durablement ouverte : la rétractation de l’ordonnance sur requête peut être demandée sans condition de délai, à charge pour le juge de statuer dans le respect du contradictoire. Cette solution intéresse directement les syndicats et les syndics qui, confrontés à une ordonnance de désignation rendue sans débat, doivent savoir qu’ils peuvent en obtenir la rétractation à tout moment, dès lors que la voie de la requête n’était pas ouverte ou que les conditions légales ne sont pas réunies.
II. L’étendue des pouvoirs et la rémunération de l’administrateur provisoire
A. L’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire : les pouvoirs du syndic et une partie des pouvoirs de l’assemblée générale
L’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 détermine l’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire : le président du tribunal judiciaire lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.
La troisième chambre civile a déduit de ce dispositif une règle de portée générale, énoncée dans son arrêt du 25 janvier 2024 : « les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.724). En l’espèce, un copropriétaire contestait la décision par laquelle l’administrateur provisoire avait approuvé les budgets prévisionnels et les comptes du syndicat, en incluant dans les charges générales le coût de prestations de gardiennage confiées à une entreprise extérieure.
Or, la Cour de cassation a jugé que ce procès-verbal de décisions ne pouvait être contesté par les copropriétaires, sauf pour eux à en référer au président du tribunal judiciaire afin que celui-ci modifie ou mette fin à la mission de l’administrateur. La Haute juridiction a ainsi consacré l’irrecevabilité des actions en nullité dirigées contre les décisions de l’administrateur provisoire exerçant les pouvoirs de l’assemblée générale, le contrôle de ces décisions appartenant exclusivement au juge de la mission. Cette solution, conforme à la lettre de l’article 29-1, garantit l’efficacité de l’administration provisoire en évitant que les décisions du mandataire soient paralysées par des recours individuels des copropriétaires.
En conséquence, lorsque l’administrateur provisoire a été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat, ses décisions n’ont pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 10 octobre 2024, en censurant le tribunal judiciaire qui avait débouté le syndicat de sa demande en paiement d’arriérés de charges au motif qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale ne permettait de déterminer si les appels de fonds correspondaient aux dispositions adoptées en assemblée générale : « sans rechercher si l’administrateur avait été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, de sorte que ces décisions n’avaient pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires, le tribunal judiciaire n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 23-11.308).
Cette jurisprudence, toutefois, ne confère pas à l’administrateur provisoire un pouvoir illimité. La mission qui lui est confiée est strictement délimitée par l’ordonnance de désignation, et la loi lui interdit de se voir attribuer les pouvoirs de l’assemblée générale prévus aux a et b de l’article 26, c’est-à-dire les décisions relatives aux travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et celles modifiant le règlement de copropriété ou les modalités de répartition des charges. À cet égard, l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 n’a pas le pouvoir de modifier le règlement de copropriété, ainsi que le moyen soulevé dans l’affaire des Jardins du Hamak le rappelait utilement, quand bien même la Cour n’a pas eu à se prononcer sur ce chef de contestation.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2026, que l’administrateur provisoire ne saurait, dans l’exécution de sa mission, excéder l’objet du syndicat qu’il administre. Rendu à propos de la dissolution d’un syndicat secondaire de copropriétaires votée au profit du syndicat principal, cet arrêt énonce que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792). En l’espèce, l’administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance pour les besoins de la liquidation d’un syndicat secondaire dissous, sur le fondement de l’article 29-1, I, de la loi de 1965 qui permet au juge de nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d’un syndicat en cas de dissolution, et avait assigné des copropriétaires en paiement de charges de copropriété dues au syndicat principal. La Haute juridiction a jugé que, faute de décision de l’assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges qui lui sont dues, l’administrateur provisoire était sans qualité pour agir, la question d’un éventuel mandat tacite étant sans portée. Cette solution illustre la limite essentielle de l’administration provisoire : si l’ordonnance de désignation confère à l’administrateur les pouvoirs du syndic et, le cas échéant, tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, elle ne saurait lui permettre de s’affranchir du champ de sa mission ni de l’objet légal du syndicat administré. En pratique, l’administrateur provisoire doit donc s’assurer, avant d’engager une action en recouvrement ou tout acte de gestion, que celui-ci entre bien dans le périmètre de la mission confiée par le juge, à peine de se voir opposer une fin de non-recevoir dont les conséquences financières pour le syndicat pourraient être lourdes.
B. La rémunération de l’administrateur provisoire : la fixation des émoluments et les conditions de perception
La rémunération de l’administrateur provisoire fait l’objet d’un régime spécifique, défini par l’article 61-1-5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et par l’arrêté du 8 octobre 2015. Aux termes de ce dernier texte, l’administrateur provisoire perçoit, pour l’ensemble de sa mission, un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, ainsi que des droits fixes et des droits proportionnels dégressifs par tranche. Toutefois, par dérogation à ce barème, lorsque la copropriété comporte 500 lots et plus, l’entière rémunération de l’administrateur provisoire est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies.
La troisième chambre civile a précisé la portée de cette règle dans un arrêt publié au Bulletin du 4 décembre 2025, rendu à l’occasion d’un litige opposant l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires au syndicat d’un ensemble immobilier dont elle avait assuré l’administration provisoire. L’association soutenait que la notion de lots mentionnée dans l’arrêté du 8 octobre 2015 devait s’entendre du nombre de lots réels à administrer, et non du nombre de lots théoriques indiqué dans un règlement de copropriété obsolète. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en énonçant que « les lots de copropriété, au sens du second de ces textes, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-21.525).
Ayant relevé que la copropriété dont l’ANCC avait été l’administrateur provisoire comptait, aux termes du règlement de copropriété, 659 lots, le premier président de la cour d’appel de Versailles en avait exactement déduit que la rémunération de l’administrateur provisoire devait être fixée uniquement en fonction des frais engagés et des diligences accomplies. Cette solution présente un intérêt pratique considérable : elle sécurise l’assiette de la rémunération de l’administrateur provisoire et évite les discussions relatives au nombre de lots effectivement administrés, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division faisant foi, quelle que soit la consistance des lots qui y sont définis.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 21 mai 2026, les conditions de perception de la rémunération de l’administrateur provisoire lorsque celui-ci exerce sa profession au sein d’une société. En l’espèce, un administrateur judiciaire avait été désigné personnellement, par ordonnance, en qualité d’administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires, mais c’était la société d’exercice libéral dont il était associé qui avait sollicité la taxation de ses émoluments. Le premier président de la cour d’appel de Basse-Terre avait annulé l’ordonnance de taxe au motif que les personnalités juridiques de l’administrateur judiciaire et de sa société étaient distinctes et ne pouvaient être confondues.
La Cour de cassation a cassé cette ordonnance au visa des articles R. 814-83 et R. 814-84 du code de commerce, en jugeant qu’un administrateur judiciaire associé qui exerce au sein d’une société ne peut exercer sa profession à titre individuel et qu’il agit nécessairement au nom de la société, « de sorte que, même s’il est désigné personnellement par ordonnance pour exercer des fonctions d’administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires, seule la société dont il est associé peut percevoir la rémunération de la mission d’administration provisoire et le montant des frais et débours exposés » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.377). Cette solution, conforme aux règles d’exercice de la profession d’administrateur judiciaire, évite que la rémunération d’une mission accomplie au sein d’une société soit attribuée à la personne physique de l’associé.
Le II de l’article 61-1-5 du décret précité organise en outre la procédure de paiement : le président du tribunal judiciaire fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire, sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. À l’issue de la mission, le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire, le greffier notifiant cette ordonnance à l’administrateur et au syndic. Lorsque la rémunération calculée en application des droits fixes ou proportionnels excède le seuil fixé par arrêté, elle est arrêtée en considération des frais engagés, des prestations effectuées et de leur efficacité, sans qu’il puisse être fait référence au tarif légal.
En ce qui concerne la procédure de taxation elle-même, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le moyen tiré de la division du syndicat de copropriété et de la répartition des dettes du syndicat initial entre les syndicats issus de la division, lorsqu’il n’a pas été soulevé devant le premier président de la cour d’appel, est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-12.332). Le syndicat des copropriétaires, qui contestait une ordonnance de taxe ayant arrêté le montant de la rémunération due à l’administrateur provisoire, ne pouvait ainsi invoquer pour la première fois devant la Cour de cassation la scission de la copropriété pour contester l’imputation de la dette d’émoluments à l’un des syndicats issus de la division.
Enfin, le sort des honoraires de l’administrateur provisoire lorsque la copropriété a pris fin mérite d’être souligné. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de clause expresse, la société bénéficiaire d’un apport de droits immobiliers, venue aux droits de la société apporteuse, « n’était pas tenue de plein droit des obligations personnelles du syndicat », de sorte que la créance d’honoraires de l’ancien administrateur provisoire ne pouvait être admise au passif du redressement judiciaire de cette société (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.097). Cette décision, rendue au visa de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et de l’article 14, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que la disparition du syndicat ne transfère pas automatiquement ses dettes à celui qui recueille les droits immobiliers.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2024 et 2026, a sensiblement précisé le régime de l’administrateur provisoire de copropriété, tant en ce qui concerne les conditions de sa désignation que l’étendue de ses pouvoirs et le sort de sa rémunération. La condition de fond tenant aux difficultés du syndicat ou à l’absence de syndic demeure le préalable indispensable à toute désignation, tandis que la condition de forme impose aux copropriétaires d’emprunter la voie de l’assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic. Une fois désigné, l’administrateur provisoire exerce les pouvoirs du syndic et ceux de l’assemblée générale qui lui ont été confiés, ses décisions ne pouvant être contestées par les copropriétaires qu’auprès du président du tribunal judiciaire. Sa rémunération, encadrée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et l’arrêté du 8 octobre 2015, est désormais sécurisée par la jurisprudence, qu’il s’agisse de l’assiette des droits fixes et proportionnels, des conditions de perception par la société d’exercice ou du sort des émoluments après la fin de la mission. Les copropriétaires confrontés à une situation de carence de leur syndicat, ainsi que les syndics et les administrateurs provisoires, gagneront à connaître ces solutions récentes, qui conditionnent la régularité de l’ensemble de la procédure d’administration provisoire et la validité des actes accomplis par le mandataire judiciaire. Pour toute question relative au droit de la copropriété ou au recouvrement des charges de copropriété, l’assistance d’un avocat spécialisé permet d’apprécier les suites à donner à une telle situation.
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