La garantie décennale demeure l’une des pièces maîtresses du droit de la construction. L’article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cette responsabilité de plein droit s’éteint à l’expiration d’un délai de dix années, dont la détermination du point de départ a longtemps paru évidente. L’article 1792-4-1 du Code civil prévoit en effet que toute personne dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 « est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ».
La réception constitue donc, en apparence, un repère simple. L’article 1792-6 du Code civil la définit comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». Or cette faculté d’accepter l’ouvrage sous réserve soulevait, depuis des années, une difficulté récurrente : le délai décennal court-il à compter de la réception, ou seulement à compter de la levée des réserves lorsque celle-ci intervient plus tard ? Par une décision du 16 juin 2026 rendue en chambres réunies, le Conseil d’État vient d’apporter, pour les marchés publics de travaux, une réponse inédite : le délai d’action en garantie décennale court, pour les seuls travaux réservés, à compter de la date d’effet de la levée des réserves par le maître d’ouvrage (CE, 7e-2e ch. réunies, 16 juin 2026, n° 512524). En conséquence, un même chantier public peut désormais connaître plusieurs délais décennaux distincts.
Cette solution consacre une dualité de régime entre les marchés publics et les marchés privés, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation maintient, de son côté, une lecture différente. Par ailleurs, la question des réserves jamais levées et l’articulation avec la garantie de parfait achèvement demeurent des zones d’incertitude. À cet égard, l’examen comparé des deux ordres de juridiction présente un intérêt pratique considérable pour les maîtres d’ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs, dont les droits et obligations se trouvent directement affectés par le choix du point de départ du délai décennal. Dès lors, il convient de présenter la solution administrative avant d’en mesurer les conséquences au regard du droit judiciaire de la construction.
I. La consécration par le Conseil d’État d’un point de départ différé pour les travaux réservés
A. La règle nouvelle posée par la décision du 16 juin 2026
L’affaire soumise au Conseil d’État présentait un cas d’école. Le syndicat mixte pour l’aménagement et la gestion de l’île de Miribel Jonage (SYMALIM) et la société publique locale de gestion des espaces publics du Rhône amont (SEGAPAL) avaient fait réaliser l’aménagement d’un centre de pédagogie « Eau et Nature ». Le lot n° 6 du marché public de travaux, portant sur les travaux d’étanchéité et de végétalisation, avait été réceptionné avec effet au 17 septembre 2014, sous réserve de l’exécution de certains travaux. Le maître d’ouvrage avait ensuite, par une décision du 8 décembre 2014, levé l’ensemble des réserves assortissant la réception. Des infiltrations ayant été constatées, les requérants avaient saisi le juge des référés du tribunal administratif de Lyon, le 6 décembre 2024, d’une demande d’expertise fondée sur l’article R. 532-1 du code de justice administrative (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.).
Le juge des référés de la cour administrative d’appel de Lyon avait annulé l’ordonnance d’expertise en retenant que l’action décennale était prescrite, au motif que le délai avait commencé à courir le 17 septembre 2014, date d’achèvement des travaux, et que les réserves émises lors de la réception n’avaient pas eu d’incidence sur le cours de la garantie décennale. Le Conseil d’État censure ce raisonnement et pose, au point 4 de sa décision, un attendu de principe : « En l’absence de stipulations particulières prévues par les documents contractuels, le délai d’action en garantie décennale des constructeurs commence à courir à compter de la date d’effet de la réception des travaux. Lorsque la réception est prononcée avec réserves ou sous réserve de l’exécution de certains travaux, ce délai commence à courir, en ce qui concerne les travaux sur lesquels portent les réserves, à la date d’effet de la levée des réserves par le maître d’ouvrage » (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.).
La Haute juridiction administrative précise en outre, au point 6, que le point de départ ne saurait être la date du procès-verbal établi par le maître d’œuvre : « le délai de prescription des travaux sur lesquels portaient les réserves émises lors de la réception n’a commencé à courir qu’à la date d’effet de la décision de levée des réserves par le maître d’ouvrage et non à celle du procès-verbal établi par le maître d’œuvre » (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.). Cette précision, loin d’être anecdotique, subordonne le cours du délai décennal à un acte émanant de la seule personne publique contractante. Le point 10 de la décision en tire les conséquences pour l’espèce : « Le délai d’action en garantie décennale a ainsi commencé à courir à compter du 17 septembre 2014 concernant les parties d’ouvrage réceptionnées sans réserve », tandis que « la levée des réserves a pris effet à la date de la décision du 8 décembre 2014 et le délai d’action de la garantie décennale des constructeurs a commencé à courir à cette même date en ce qui concerne les travaux sur lesquels portaient ces réserves » (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.).
La décision s’inscrit dans le cadre procédural de l’expertise de référé. Le Conseil d’État rappelle, au point 2, que « le juge des référés ne peut prescrire l’une des mesures qu’il mentionne qu’à la condition qu’elle soit utile », et qu’une demande d’expertise n’est pas utile lorsqu’elle est formulée « à l’appui de prétentions indemnitaires dont il est établi qu’elles sont prescrites » (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.). Or, en l’espèce, dès lors que le délai décennal applicable aux travaux réservés n’avait commencé à courir que le 8 décembre 2014, la prescription n’était pas établie à la date de la demande du 6 décembre 2024, de sorte que l’expertise présentait bien une utilité au sens de l’article R. 532-1 du code de justice administrative.
Le fondement textuel de la solution mérite également d’être relevé. Le Conseil d’État se réfère à l’article 41 du cahier des clauses administratives générales applicable aux marchés publics de travaux, approuvé par l’arrêté du 8 septembre 2009, dont il reproduit les stipulations essentielles : aux termes du 41.3, « le maître de l’ouvrage décide si la réception est ou non prononcée ou si elle est prononcée avec réserves », la réception prenant effet « à la date fixée pour l’achèvement des travaux » ; le 41.6 précise que « lorsque la réception est assortie de réserves, le titulaire doit remédier aux imperfections et malfaçons correspondantes dans le délai fixé par le représentant du pouvoir adjudicateur » (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc., citant l’art. 41.3 et 41.6 du CCAG-Travaux 2009). La solution du Conseil d’État tire ainsi les conséquences d’un texte qui maintient le titulaire tenu d’exécuter les prestations réservées après la réception.
B. La portée de la solution et les questions laissées ouvertes
La première conséquence de la décision est la décomposition du point de départ du délai décennal. Un même marché public de travaux peut désormais donner naissance à autant d’échéances décennales que de catégories de travaux ayant fait l’objet de réserves levées à des dates différentes. Le Conseil d’État a pris soin de borner cette solution : le report du point de départ ne bénéficie qu’aux seuls travaux sur lesquels portent les réserves, les parties d’ouvrage réceptionnées sans réserve conservant pour point de départ la date d’effet de la réception. Une réserve ponctuelle n’a donc pas pour effet de différer l’ensemble du délai décennal applicable à l’opération (CE, 16 juin 2026, n° 512524, préc.).
La seconde conséquence tient à la remise en cause d’une jurisprudence administrative antérieure. La cour administrative d’appel de Nantes avait en effet écarté, dans un arrêt du 27 novembre 2025 rendu sous le n° 24NT03327, l’idée « que le point de départ du délai décennal serait reporté jusqu’au 9 mars 2012, date du procès-verbal de levée de l’ensemble des réserves », en relevant que la réception avait été prononcée avec des réserves sans rapport avec les désordres litigieux (CAA Nantes, 4e ch., 27 nov. 2025, n° 24NT03327). La décision du 16 juin 2026 opère ainsi, sinon un revirement au sens strict, du moins une clarification substantielle du droit applicable aux réceptions assorties de réserves.
Une question demeure néanmoins entière : quel sort réserver aux réserves qui ne sont jamais levées ? Si l’on suit le raisonnement du Conseil d’État, le délai décennal applicable aux travaux réservés ne commence pas à courir tant que le maître d’ouvrage n’a pas prononcé la levée des réserves. Or, dans l’intervalle, les désordres réservés relèvent de la garantie de parfait achèvement, dont l’article 1792-6 du Code civil, applicable par transposition aux marchés publics, précise qu’elle « s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». Dès lors, deux lectures s’affrontent : celle d’un délai décennal suspendu sine die, qui exposerait le constructeur à une responsabilité indéfiniment prolongée, et celle d’un maître d’ouvrage tenu d’agir dans l’année de la réception au titre de la parfaite achèvement, sous peine de perdre tout recours décennal pour les travaux réservés. Le Conseil d’État n’a pas tranché cette difficulté, qui donnera très probablement lieu à de nouveaux développements contentieux.
Par ailleurs, la solution du 16 juin 2026 suppose d’identifier avec précision les travaux « sur lesquels portent les réserves ». Cette délimitation, qui conditionne le point de départ du délai, pourra elle-même devenir un terrain de discussion contentieuse, notamment lorsque les réserves sont formulées en termes généraux ou lorsque les désordres révélés postérieurement trouvent leur origine dans des travaux réservés. À cet égard, la rédaction des procès-verbaux de réception et des décisions de levée des réserves revêt désormais une importance stratégique pour les parties au contrat.
II. Le maintien de la règle judiciaire et la dualité des régimes de garantie
A. En marché privé, la réception demeure le point de départ unique du délai décennal
L’ordre judiciaire conserve, en matière de marchés privés, une solution différente et constante. L’article 1792-4-3 du Code civil dispose que « les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ». La troisième chambre civile en fait une application rigoureuse : dans un arrêt du 14 septembre 2023 publié au Bulletin, elle a rappelé que « les actions du maître de l’ouvrage contre le constructeur en réparation des désordres affectant l’ouvrage doivent être exercées, à peine de forclusion, dans le délai de dix ans à compter de sa réception » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-21.493, FS-B).
Cette règle vaut quelle que soit la forme de la réception. L’article 1792-6 du Code civil n’impose pas de formalisme particulier, et la jurisprudence admet que la réception puisse être tacite. Par un arrêt du 6 juin 2024, la troisième chambre civile a jugé qu’« il résulte de ce texte que la réception de l’ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter cet ouvrage est établie », en précisant que « l’achèvement de l’ouvrage n’étant pas une condition de la réception », un ouvrage non achevé peut être réceptionné tacitement à la suite d’un abandon de chantier (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 22-24.047). La détermination de la date de réception, amiable ou tacite, conditionne ainsi directement le cours du délai décennal, dont le juge judiciaire ne dissocie jamais le point de départ selon les parties d’ouvrage réservées.
L’arrêt du 30 janvier 2025 illustre le même attachement à la réception comme point de référence unique. La troisième chambre civile y a censuré une cour d’appel qui avait pris comme point de départ du délai décennal la date à laquelle « l’édification du mur s’est terminée », sans constater de réception. Elle a en outre rappelé qu’« étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires » (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-16.347). En conséquence, l’existence et la date de la réception demeurent, devant le juge judiciaire, des préalables incontournables à la mise en œuvre de toute garantie légale.
Le sort des désordres apparents réservés à la réception est également fixé par une jurisprudence constante. Dès lors que ces désordres ont été signalés dans le procès-verbal de réception, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale, sans que le délai décennal soit reporté pour autant. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 6 juillet 2023, censurant une cour d’appel qui avait indemnisé des désordres « sans caractériser la gravité décennale de l’ensemble des désordres que l’indemnité allouée était destinée à réparer et alors qu’elle avait constaté qu’à la date à laquelle la réception aurait pu être prononcée, des désordres apparents de la plomberie auraient pu être réservés, sans préciser en quoi ils auraient été couverts par la police d’assurance décennale » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.281). La levée ultérieure des réserves ne fait donc pas, en droit privé, renaître un quelconque délai décennal pour les désordres réservés.
Un arrêt du 11 juin 2026 rendu par la même chambre confirme cette construction. Dans cette espèce, un ouvrage avait été réceptionné expressément avec des réserves portant sur l’isolation acoustique. Les assureurs soutenaient que « les désordres faisant l’objet de réserves lors de la réception ne relèvent pas de la garantie décennale ». La Cour de cassation, sans consacrer formellement cette proposition dans son attendu de principe, a approuvé la cour d’appel qui avait constaté que la réserve avait été levée, en jugeant que « cette réserve ayant été levée, le désordre acoustique, apparu lors de l’exploitation des lieux, engageait la responsabilité décennale des constructeurs et la garantie de leurs assureurs » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-16.250). Dès lors, dans l’ordre judiciaire, le point de départ du délai décennal demeure la réception, même assortie de réserves, la levée de celles-ci conditionnant seulement le passage des désordres concernés du régime de la parfaite achèvement à celui de la décennale.
Le même arrêt du 11 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section sous le n° 23-22.360, rappelle que « le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil », mais que « sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B). Il y est encore précisé, à propos de la retenue de garantie, que les paiements des marchés de travaux privés « peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 % de leur montant, qui, consignée entre les mains d’un consignataire, doit être versée à l’entrepreneur à l’expiration du délai d’une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, préc.). La formule « avec ou sans réserve » traduit, une fois encore, l’indifférence du droit privé à l’existence de réserves pour le décompte des délais.
B. Une dualité assumée : conséquences pratiques et appréciation critique
La comparaison des deux régimes fait apparaître une divergence désormais nette entre les ordres de juridiction. En marché public, le délai décennal applicable aux travaux réservés court de la levée des réserves par le maître d’ouvrage, en application de la décision du 16 juin 2026. En marché privé, le délai court de la réception, même assortie de réserves, les désordres réservés relevant de la garantie de parfait achèvement pendant l’année qui suit. Cette dualité n’est pas sans justification technique : dans le régime administratif, les stipulations du CCAG-Travaux maintiennent le titulaire tenu d’exécuter les prestations réservées, de sorte que l’ouvrage n’est pas définitivement accepté avant la levée des réserves, tandis que le droit privé traite la réception comme un acte unique mettant fin aux rapports contractuels relatifs à la réalisation de l’ouvrage.
Les conséquences pratiques sont considérables pour les assureurs. En marché public, la garantie décennale attachée aux travaux réservés commence à courir plus tardivement, ce qui prolonge d’autant l’exposition des assureurs décennaux et des assureurs dommages-ouvrage, dont l’obligation suit le régime de la responsabilité des constructeurs. Les polices souscrites pour des opérations publiques devront donc intégrer des échéances multiples de garantie, ce qui modifie sensiblement l’appréciation du risque et, probablement, les conditions de tarification. Les praticiens du droit de la construction, qu’ils conseillent des maîtres d’ouvrage publics ou des entreprises titulaires de marchés, doivent désormais documenter avec rigueur la date de la décision de levée des réserves, acte auquel la décision du Conseil d’État attache le point de départ du délai.
La dualité des régimes suscite néanmoins des réserves d’ordre théorique. Le délai décennal constitue une garantie de l’ordre public de la construction, dont l’unité de conception est traditionnellement soulignée, la responsabilité des constructeurs puisant dans les deux ordres aux mêmes principes. Or la décision du 16 juin 2026 introduit une césure fondée sur la seule qualité publique du maître de l’ouvrage : deux ouvrages identiques, réalisés dans des conditions analogues, se trouveront soumis à des délais différents selon la nature du marché. Cette situation pourrait nourrir une inégalité de traitement entre les constructeurs selon qu’ils contractent avec une personne publique ou un maître d’ouvrage privé, sans que la différence de régime procède d’un texte législatif.
Par ailleurs, la solution administrative laisse ouverte la question des réserves jamais levées, qui pourrait conduire, selon l’interprétation retenue, à une responsabilité décennale indéfiniment prolongée ou, au contraire, à la perte de tout recours décennal pour le maître d’ouvrage. Aucune des deux lectures n’est pleinement satisfaisante, et l’on peut regretter que le Conseil d’État n’ait pas réservé cette hypothèse. Une harmonisation des régimes, par voie législative ou par un rapprochement des jurisprudences, constituerait une clarification bienvenue dans un domaine où la sécurité juridique est essentielle à la prévisibilité des engagements des parties. Le cabinet accompagne les maîtres d’ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs dans la mise en œuvre de ces garanties, notamment dans le cadre des contentieux relatifs à la réception des travaux, dont les enjeux techniques et financiers sont souvent déterminants (avocat droit de la construction).
Dès lors, le contraste entre la décision du Conseil d’État du 16 juin 2026 et la jurisprudence de la troisième chambre civile ne saurait être ignoré des acteurs de la construction. En marché public, le maître d’ouvrage dispose d’un délai décennal reporté pour les travaux réservés ; en marché privé, il conserve un point de départ unique mais doit veiller à la levée des réserves pour faire basculer les désordres dans le régime décennal. Cette distinction impose, en pratique, une vigilance particulière dans la rédaction des procès-verbaux de réception et des décisions de levée des réserves, dont dépend désormais, selon l’ordre de juridiction compétent, la date d’expiration de la garantie décennale.
Conclusion
La décision du Conseil d’État du 16 juin 2026 marque une étape notable dans la détermination du point de départ de la garantie décennale. En jugeant que le délai d’action court, pour les travaux réservés, à compter de la date d’effet de la levée des réserves par le maître d’ouvrage, la Haute juridiction administrative consacre une solution que la Cour de cassation n’a pas retenue pour les marchés privés, où la réception demeure l’unique point de départ du délai décennal, même assortie de réserves. La dualité des régimes qui en résulte emporte des conséquences directes sur l’exposition des constructeurs et de leurs assureurs, et laisse ouverte la question des réserves jamais levées. Une vigilance accrue dans la formalisation des réceptions et des levées de réserves s’impose aux praticiens, tant les dates retenues conditionnent désormais la recevabilité des actions et l’étendue temporelle des garanties. Le cabinet demeure à la disposition des maîtres d’ouvrage, des constructeurs et des assureurs pour les accompagner dans la sécurisation de ces opérations et dans la conduite des contentieux qui en découlent (avocat droit immobilier).
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