I. Le lieu de réunion de l’assemblée générale : un impératif légal aux assouplissements encadrés
A. La règle : l’assemblée générale se réunit dans la commune de la situation de l’immeuble
Le lieu de réunion de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas laissé à la libre appréciation de la personne qui convoque la réunion. L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, dispose que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ». Cette exigence de précision vaut en réalité depuis l’entrée en vigueur du décret de 1967, dont la version primitive énonçait déjà, en des termes substantiellement identiques, que la convocation devait comporter l’indication du lieu de la réunion.
Le même texte fixe le principe territorial qui régit la tenue des assemblées. Il précise en effet que « sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble » (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La règle de la commune de situation constitue ainsi la solution de droit commun, celle qui s’applique lorsque le règlement de copropriété est muet sur le lieu des réunions. Or, cette solution de droit commun a été constamment rappelée par la troisième chambre civile, y compris lorsque la copropriété présente des caractéristiques particulières ou lorsque les copropriétaires sont majoritairement de nationalité étrangère.
La jurisprudence en fournit une illustration ancienne et topique avec l’arrêt rendu le 22 mai 1990 par la troisième chambre civile dans l’affaire d’une assemblée générale tenue à Bruxelles alors que l’immeuble était situé à Juan-les-Pins (Cass. 3e civ., 22 mai 1990, n° 88-12.349). Le règlement de copropriété prévoyait que « la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu, la date et l’heure de la réunion » et que « l’assemblée générale se réunit soit dans l’immeuble, soit au lieu fixé par la convocation », stipulations que le syndicat estimait de nature à justifier la tenue de la réunion en Belgique. La Cour de cassation a néanmoins approuvé les juges du fond d’avoir prononcé la nullité de l’assemblée, en retenant qu’« en l’absence de stipulation dérogatoire dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale devait être réunie dans la commune de situation de l’immeuble ». La seule référence à la liberté du convocant, dépourvue de toute localisation géographique expresse, ne suffit donc pas à écarter la règle de la commune de situation.
Cette solution s’inscrit dans une évolution dont témoigne un arrêt plus ancien, rendu le 10 juin 1970, également publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 10 juin 1970, n° 68-14.219). Dans cette espèce, la Cour avait refusé d’annuler une assemblée tenue hors de l’arrondissement de situation de l’immeuble, au motif que « le choix du lieu de réunion de l’assemblée générale relève de l’administration générale de la copropriété, qu’il peut être décidé par la majorité des copropriétaires présents ou représentés ». Cette conception libérale, contemporaine des premières années d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a été progressivement abandonnée au profit d’une lecture plus rigoureuse de l’article 9 du décret. La jurisprudence de 1990, puis la réécriture du décret en 2020, ont consacré l’ancrage territorial de l’assemblée générale dans la commune de l’immeuble, sauf stipulation contraire du règlement.
La portée pratique de la règle a été rappelée à l’occasion d’un litige récent opposant un copropriétaire au syndicat d’une résidence située à Mont-Saint-Aignan, dont l’assemblée générale avait été tenue à Rouen, dans les locaux du syndic. Par une décision du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt qui avait écarté l’annulation sollicitée (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.450). Le pourvoi soutenait pourtant, d’une part, qu’un copropriétaire « peut invoquer une cause de nullité d’une assemblée générale, telle sa tenue en un lieu non prévu par les textes applicables », et, d’autre part, que « les copropriétaires ne peuvent voter que pour autoriser une assemblée générale ultérieure hors de la commune ». Le rejet, non spécialement motivé, laisse subsister la lecture selon laquelle une dérogation régulière doit être préalablement organisée, soit par le règlement, soit par une décision antérieure de l’assemblée.
En conséquence, la tenue de l’assemblée générale dans un lieu qui ne correspond ni à la commune de situation de l’immeuble ni aux prévisions du règlement constitue une irrégularité dont la gravité est reconnue par la jurisprudence. C’est cette irrégularité qu’a sanctionnée le tribunal judiciaire de Grasse dans un jugement du 20 août 2025 (n° 23/03995), rapporté par la presse spécialisée : une copropriétaire d’un immeuble situé à Carros avait obtenu l’annulation de l’assemblée générale tenue à Cagnes-sur-Mer, localité distante d’une vingtaine de kilomètres qui ne figurait pas au nombre des lieux autorisés par le règlement de copropriété, lequel ne mentionnait que Saint-Laurent-du-Var. Le tribunal a jugé, selon les motifs rapportés, que la copropriété « a prévu expressément la possibilité de tenir ses AG à Saint-Laurent-du-Var mais pas à Cagnes-sur-Mer », de sorte que l’assemblée litigieuse devait être annulée.
B. Les dérogations : la stipulation du règlement de copropriété et la décision de l’assemblée générale
Le principe de la commune de situation de l’immeuble n’est toutefois pas absolu. L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 réserve expressément « les stipulations du règlement de copropriété » et dispose, en son deuxième alinéa, qu’« à défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion » (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété peut donc valablement désigner un lieu de réunion distinct de la commune de situation, et l’assemblée générale peut, par une décision régulière, autoriser la tenue d’une réunion ultérieure hors de cette commune. Ces deux voies de dérogation sont seules admises, ainsi que le montre la rigueur avec laquelle la jurisprudence a écarté les stipulations imprécises.
À cet égard, l’arrêt du 22 mai 1990 précité constitue un utile rappel des exigences applicables aux stipulations dérogatoires. La Cour de cassation a en effet refusé de reconnaître la valeur d’une stipulation dérogatoire à une clause qui se bornait à confier au convocant la fixation du lieu, sans désigner de localité déterminée (Cass. 3e civ., 22 mai 1990, n° 88-12.349). Pour que la dérogation soit efficace, le règlement doit donc identifier le lieu de réunion avec une précision suffisante, à défaut de quoi la règle de la commune de situation recouvre son empire. Cette exigence de précision a été mise en lumière, dans le sens contraire, par le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 20 août 2025, lequel a annulé l’assemblée générale tenue à Cagnes-sur-Mer précisément parce que cette localité n’avait pas été prévue par le règlement, alors que la commune voisine de Saint-Laurent-du-Var y était expressément mentionnée.
La modification du règlement de copropriété destinée à autoriser la tenue des assemblées dans une autre commune obéit aux règles de majorité propres à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : […] b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes » (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La fixation du lieu de réunion intéressant directement les modalités de fonctionnement du syndicat, sa modification suppose le recueil de cette majorité qualifiée, les deux tiers des voix des membres du syndicat. Une résolution adoptée à la seule majorité de l’article 24 de la loi ne saurait, dès lors, modifier utilement les stipulations du règlement relatives au lieu des assemblées.
La jurisprudence admet par ailleurs que le règlement de copropriété organise les modalités de réunion des assemblées, y compris au sein de syndicats secondaires constitués entre les seuls copropriétaires d’un bâtiment. Dans un arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a ainsi relevé que le règlement de copropriété déterminait « les modalités de réunion et de délibération de cette assemblée » et la possibilité pour celle-ci de fixer par règlement intérieur les règles relatives à la tenue du centre commercial (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.700). Cet arrêt confirme que la liberté conventionnelle d’organisation de la vie collective s’exerce dans le cadre du règlement, qui demeure la source première des modalités de réunion, sous la seule réserve de la conformité aux dispositions d’ordre public de la loi et du décret.
Par ailleurs, la décision de l’assemblée générale qui entend déroger à la règle de la commune de situation doit être antérieure à la réunion qu’elle autorise. Le pourvoi examiné dans l’affaire n° 19-22.450 faisait précisément grief à la cour d’appel d’avoir admis que les copropriétaires, une fois réunis à Rouen alors que l’immeuble était situé à Mont-Saint-Aignan, avaient pu voter une résolution autorisant la tenue de la réunion en ce lieu, en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.450). La régularisation a posteriori, par une décision prise au cours d’une assemblée elle-même irrégulièrement réunie, apparaît ainsi délicate à admettre, seule une décision antérieure ou une stipulation du règlement pouvant servir de fondement à la dérogation. En conséquence, le syndic qui envisage de convoquer l’assemblée hors de la commune de l’immeuble doit s’assurer que le règlement le prévoit expressément ou qu’une délibération antérieure l’a autorisé, faute de quoi les délibérations encourront la nullité.
II. La sanction de l’irrégularité : une nullité des délibérations sans démonstration d’un grief, soumise aux conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965
A. Une nullité encourue sans que le demandeur ait à justifier d’un préjudice, mais limitée aux formalités substantielles
La méconnaissance de la règle de localisation de l’assemblée générale est sanctionnée par la nullité des délibérations, sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer l’existence d’un préjudice personnel. Le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 20 août 2025 l’a rappelé avec netteté, en annulant les décisions de l’assemblée générale tenue à Cagnes-sur-Mer « sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur », selon les motifs rapportés par la presse spécialisée. Cette solution rejoint la conception traditionnelle de la nullité des délibérations d’assemblée générale, conçue comme la sanction objective de l’inobservation des règles de tenue, indépendamment de l’utilité de la formalité pour le demandeur.
Il ne faudrait toutefois pas en déduire que toute irrégularité, quelle qu’elle soit, entraîne mécaniquement l’annulation des délibérations. La jurisprudence réserve la nullité aux formalités substantielles et écarte les griefs tirés d’imperfections dépourvues d’incidence sur la validité de la réunion. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 1er décembre 2016, que « le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n’était pas sanctionné », la cour d’appel n’étant pas tenue de répondre à un moyen inopérant (Cass. 3e civ., 1er décembre 2016, n° 15-26.559). L’établissement de l’ordre du jour, bien que réglementé, ne constitue donc pas, en cette occurrence, une formalité dont l’inobservation justifie la nullité.
De même, la Cour de cassation a écarté le grief tiré de l’absence alléguée de certaines pièces annexées à la convocation. Dans un arrêt du 23 juin 2015, elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que l’absence éventuelle des documents d’information énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 « n’est pas de nature à entraîner la nullité invoquée » (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-11.134). Le demandeur avait en outre vainement soutenu que la convocation ne comportait pas la liste précise des pièces annexes, alors qu’il résultait des constatations des juges du fond que la convocation « comporte chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale avec projet de résolutions ». Ces décisions dessinent la frontière entre les formalités substantielles, dont la méconnaissance est sanctionnée, et les exigences documentaires secondaires, dont la violation ne justifie pas l’annulation.
La distinction opérée par la jurisprudence repose sur l’analyse de la fonction de la formalité méconnue. La fixation du lieu de réunion est une formalité substantielle, dès lors qu’elle conditionne la possibilité pour les copropriétaires de participer effectivement à la délibération et de faire valoir leurs droits. Une assemblée convoquée dans une localité éloignée, non prévue par le règlement, prive en effet une partie des copropriétaires de la faculté d’y assister dans des conditions raisonnables, compromettant ainsi la sincérité du vote. À l’inverse, les irrégularités relatives au contenu documentaire de la convocation ou à la concertation avec le conseil syndical n’affectent pas, par elles-mêmes, la possibilité de délibérer. C’est pourquoi la nullité est encourue pour les premières et non pour les secondes, ainsi que l’illustrent les arrêts précités des 23 juin 2015 et 1er décembre 2016.
En conséquence, le copropriétaire qui entend contester des délibérations adoptées au cours d’une assemblée irrégulièrement réunie doit identifier avec précision la formalité substantielle méconnue. La tenue de l’assemblée hors de la commune de situation de l’immeuble, en l’absence de stipulation dérogatoire du règlement, constitue à cet égard le terrain d’élection de la nullité, comme l’ont montré tant l’arrêt du 22 mai 1990 relatif à l’assemblée tenue à Bruxelles que le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 20 août 2025. Il appartient toutefois au demandeur de rapporter la preuve de l’irrégularité, notamment en produisant la convocation et le procès-verbal de l’assemblée litigieuse, ainsi que les stipulations du règlement de copropriété applicables.
B. Les conditions de l’action : la qualité d’opposant ou de défaillant et le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
L’action en contestation des décisions de l’assemblée générale obéit à des conditions strictes de recevabilité, tant personnelles que temporelles. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte fixe ainsi un double filtre : la qualité d’opposant ou de défaillant, d’une part, et le respect du délai de deux mois, d’autre part, la notification étant réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
La qualité pour agir a donné lieu à une jurisprudence nourrie, dont l’arrêt rendu le 17 septembre 2020 par la troisième chambre civile offre une illustration significative (Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-20.730). La Cour y a censuré la cour d’appel qui avait accueilli la demande d’annulation en son entier d’une assemblée générale formée par des copropriétaires ayant voté en faveur de certaines résolutions, alors qu’« un copropriétaire ne peut demander l’annulation en son entier d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines résolutions ». Le copropriétaire qui a voté pour une délibération ne peut donc pas se prévaloir de la qualité d’opposant pour solliciter l’annulation de l’assemblée dans son ensemble, quand bien même il invoquerait l’inobservation d’une formalité substantielle telle que la tenue de la réunion.
La solution est toutefois nuancée par la faculté reconnue au copropriétaire de contester les seules décisions auxquelles il s’est opposé. L’arrêt du 28 mars 2019, rendu sur le visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, énonce qu’« un copropriétaire dispose de la faculté d’invoquer le non-respect du délai de convocation à une assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé » (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-10.073). La Cour a en l’espèce cassé l’arrêt qui, après avoir constaté l’irrégularité de la convocation faute de respect du délai de vingt et un jours, avait néanmoins rejeté la demande d’annulation des décisions contre lesquelles la société demanderesse avait voté. Or, la Cour de cassation a relevé, au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, que la convocation à une assemblée générale est une formalité dont le non-respect peut être invoqué à l’appui d’une demande d’annulation des seules décisions contestées. La combinaison de ces arrêts établit que la recevabilité de l’action dépend, pour chaque délibération, de l’attitude du copropriétaire qui la conteste.
Le délai de deux mois constitue, par ailleurs, une condition de recevabilité particulièrement rigoureuse. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 le sanctionne « à peine de déchéance », ce qui exclut toute régularisation tardive et rend l’action irrecevable dès son expiration. La jurisprudence en tire des conséquences étendues, puisqu’une résolution adoptée en assemblée générale devient définitive et opposable aux copropriétaires à l’expiration du délai, « quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée », selon les motifs relevés par la cour d’appel dans l’arrêt cassé du 3 décembre 2024 (Grenoble). La troisième chambre civile a toutefois précisé, par un arrêt du 2 juillet 2026, que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). Une telle action relève dès lors de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et non de la déchéance de deux mois, ce qui préserve la voie indemnitaire ouverte au copropriétaire victime de la faute du syndicat.
À cet égard, le copropriétaire qui souhaite contester des délibérations adoptées lors d’une assemblée tenue hors de la commune de l’immeuble doit agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, par le syndic. La méconnaissance de ce délai prive l’action de toute utilité, y compris lorsque l’irrégularité du lieu est manifeste. Dès lors, la vigilance s’impose dès la réception du procès-verbal : le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai court pour saisir le tribunal judiciaire, et il lui appartient de faire valoir, dans ce délai, tant la qualité d’opposant ou de défaillant que l’irrégularité substantielle de la convocation. Le recours à un avocat spécialisé dans le contentieux des assemblées générales de copropriété à Paris permet de sécuriser l’exercice de ces actions dont la recevabilité est subordonnée à des conditions strictes.
Enfin, la sanction de l’irrégularité ne se confond pas avec la réparation des préjudices subis. Le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 20 août 2025, tout en annulant les délibérations de l’assemblée tenue à Cagnes-sur-Mer, a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la copropriétaire demanderesse, faute pour celle-ci d’avoir démontré l’existence d’un préjudice moral. Cette distinction entre l’annulation des délibérations, indépendante de la preuve d’un grief, et l’indemnisation, subordonnée à la démonstration d’un préjudice, rappelle que l’action en contestation tend à la sanction de la régularité formelle des décisions, tandis que l’action en responsabilité obéit aux règles du droit commun. Le copropriétaire qui entend obtenir réparation devra ainsi caractériser le préjudice découlant de l’irrégularité, conformément aux exigences de l’article 1240 du code civil.
Conclusion
Le lieu de tenue de l’assemblée générale de copropriété constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance expose le syndicat à la nullité des délibérations. La règle posée par l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, aux termes duquel l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, a été constamment rappelée par la troisième chambre civile, des arrêts fondateurs de 1970 et 1990 jusqu’aux décisions les plus récentes. Seules une stipulation expresse du règlement ou une décision antérieure de l’assemblée permettent d’organiser la tenue de la réunion dans une autre commune, la modification du règlement obéissant à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le contentieux de la contestation des délibérations reste néanmoins étroitement encadré par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants et la soumet à un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. L’annulation de l’assemblée en son entier est en outre subordonnée à la circonstance que le demandeur n’ait voté en faveur d’aucune résolution, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 17 septembre 2020. Le copropriétaire doit donc agir avec célérité et précision, en identifiant la formalité substantielle méconnue et en rapportant la preuve de son opposition.
L’affaire de Carros, telle que rapportée par la presse généraliste, a donné une actualité concrète à ces règles : la tenue d’une assemblée générale à Cagnes-sur-Mer pour un immeuble situé à Carros, dans une localité non prévue par le règlement, a entraîné l’annulation des décisions adoptées, sans démonstration d’un grief. Cette décision illustre la vigilance dont doivent faire preuve les syndics dans la préparation des convocations et les copropriétaires dans la conservation de leurs droits. Le droit de la copropriété offre aux justiciables des voies de recours exigeantes, dont la mise en œuvre suppose une parfaite maîtrise des délais et des conditions de recevabilité, dans un domaine où la déchéance sanctionne implacablement l’inaction.
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