Le contentieux du bail commercial se distingue par sa durée, qui expose les parties à une combinaison singulière de contraintes. Les règles du statut des baux commerciaux imposent des délais précis au bailleur comme au preneur, tandis que la procédure d’appel, réformée par le décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, soumet les prétentions à une discipline de concentration rigoureuse. La rencontre de ces deux ordres de contraintes survient fréquemment lorsqu’un congé ou une demande de renouvellement intervient pendant l’instance d’appel elle-même, alors que le litige est déjà fixé par les premières écritures des parties.
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de la sanction d’irrecevabilité dans une telle configuration. L’affaire opposait une société civile immobilière bailleresse à la société locataire à laquelle elle avait consenti un bail commercial. La bailleresse avait relevé appel d’un jugement le 18 novembre 2019, puis avait délivré, le 6 décembre 2019, un congé portant refus de renouvellement avec effet au 9 juin 2020, alors que l’instance d’appel était déjà en cours. La société locataire fut placée en redressement judiciaire le 26 octobre 2022, et les organes de la procédure collective intervinrent volontairement à l’instance en qualité d’administrateur et de mandataire judiciaires.
La cour d’appel de Montpellier avait déclaré irrecevables les prétentions de la bailleresse relatives à la fin du bail, au motif qu’elles n’avaient pas été présentées dans ses premières conclusions d’appel, puis avait étendu cette irrecevabilité aux demandes de la locataire tendant à l’annulation du congé, au seul motif qu’elles portaient sur le même acte. La deuxième chambre civile casse cette décision au visa des articles 909 et 910-4 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, en rappelant que la sanction d’irrecevabilité s’apprécie pour chaque partie au regard de ses propres écritures (Cass. 2e civ., 2 juil. 2026, n° 23-22.265).
Cet arrêt, rendu en formation restreinte et diffusé, éclaire une question transversale du contentieux immobilier : l’irrecevabilité prononcée contre les prétentions d’une partie ne se propage pas aux demandes régulièrement formées par son adversaire. La décision mérite d’être confrontée aux règles qui gouvernent la procédure d’appel et aux spécificités du congé et du refus de renouvellement. On examinera d’abord le caractère individuel de la sanction d’irrecevabilité, puis l’application de ces règles au contentieux du congé et du renouvellement.
I. Le caractère individuel de la sanction d’irrecevabilité des prétentions en appel
A. La concentration des prétentions, obligation propre à chaque partie
Le décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 a rénové la procédure d’appel en imposant aux parties de présenter leurs prétentions dans les premières conclusions, sous peine d’une irrecevabilité que le juge relève d’office. Aux termes de l’article 909 du code de procédure civile : « L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué » (art. 909 C. pr. civ.). L’article 910-4, alinéa 1er, du même code, dans sa rédaction issue de ce décret, dispose quant à lui qu’« à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond » (art. 910-4, al. 1er, C. pr. civ., réd. décret n° 2017-891). Le deuxième alinéa de ce texte précise que l’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle des prétentions ultérieures sont formées.
Dans l’arrêt du 2 juillet 2026, la deuxième chambre civile a fait application de ces textes en les énonçant successivement. Elle a rappelé que, selon l’article 909, l’intimé dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident, et que, selon l’article 910-4, « à peine d’irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès les premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond ». Or la locataire avait remis au greffe, le 11 mai 2020, des conclusions contenant une demande tendant à faire juger le congé nul, dans le délai qui lui était imparti par l’article 909. Dès lors, la cour d’appel ne pouvait déclarer cette prétention irrecevable.
La portée du délai de trois mois a par ailleurs été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt publié du 10 juillet 2025. Certes rendu en matière d’expropriation, cet arrêt énonce une règle transposable à toute procédure d’appel avec représentation obligatoire : « Le délai de trois mois dans lequel l’intimé doit conclure ou former un appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l’appelant faite par le greffe ou l’appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique » (Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 24-10.402, publié). Cette précision intéresse directement le contentieux locatif, dans lequel la date de notification des conclusions détermine le point de départ du délai imparti à l’intimé pour former ses demandes reconventionnelles.
La rigueur du principe de concentration a encore été affirmée par la troisième chambre civile dans un arrêt publié du 16 octobre 2025. Elle y a jugé que la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires, lorsqu’elle n’a pas été expressément présentée dans les premières conclusions, « n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond », alors même qu’elle tendait aux mêmes fins que la demande d’annulation de l’assemblée en son entier (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606, publié). Il en résulte que la similarité des fins poursuivies ne dispense pas la partie de présenter chacune de ses prétentions dès ses premières écritures, sous peine d’une irrecevabilité relevée d’office.
En conséquence, la discipline de concentration s’impose individuellement à chaque partie. Elle ne crée aucune obligation croisée : l’appelant répond de ses propres conclusions dans le délai de l’article 908, l’intimé des siennes dans celui de l’article 909, et chacun supporte seul les conséquences de sa propre négligence.
B. L’absence de propagation de l’irrecevabilité d’une partie à l’autre
L’apport principal de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans la solution selon laquelle l’irrecevabilité des prétentions d’une partie est sans incidence sur les demandes régulièrement formées par l’autre. La cour d’appel de Montpellier avait déduit l’irrecevabilité des prétentions de la locataire de celle qui frappait les prétentions de la bailleresse, au seul motif qu’elles concernaient le même congé. La deuxième chambre civile censure ce raisonnement en ces termes : « En statuant ainsi, alors que la société SFM Invest avait remis, dans le délai imparti par l’article 909 du code de procédure civile, des conclusions contenant une prétention, la cour d’appel, qui ne pouvait déclarer cette prétention irrecevable, a violé les textes susvisés » (Cass. 2e civ., 2 juil. 2026, n° 23-22.265, précité).
Cette solution procède d’une conception individuelle de la sanction procédurale. Chaque partie répond de la régularité de ses propres conclusions, et le lien matériel entre les demandes respectives, fût-il étroit, ne crée aucune solidarité procédurale. La règle s’explique par la finalité du principe de concentration : il s’agit d’accélérer l’instance et de fixer le litige, non de priver une partie diligente des droits qu’elle a régulièrement exercés dans les délais prescrits.
Cette conception se comprend à la lumière de la configuration particulière de l’espèce. Le congé avait été délivré par la bailleresse pendant l’instance d’appel, de sorte que la locataire avait dû adapter ses écritures à un acte survenu postérieurement à la déclaration d’appel. Ayant formé sa demande de nullité du congé dans les conclusions remises dans le délai de l’article 909, elle avait satisfait à la discipline de concentration. La cour d’appel ne pouvait dès lors la priver du droit de voir examiner cette demande au seul motif que les prétentions adverses, elles, avaient été présentées tardivement. L’autonomie des régimes d’irrecevabilité protège ainsi la partie qui se conforme aux délais, même lorsque le litige évolue par l’effet des actes délivrés par l’autre partie.
La jurisprudence distingue en outre les prétentions sur le fond des fins de non-recevoir, dont le régime demeure plus souple. La troisième chambre civile l’a rappelé le 12 décembre 2024 : « les fins de non-recevoir, qui tendent à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, ne sont pas des prétentions sur le fond et que, dès lors, elles ne sont pas soumises à l’obligation de concentration des prétentions sur le fond dans les premières écritures, prévue à l’article 910-4 précité » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-19.032). Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription, le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt constituent en effet des fins de non-recevoir (art. 122 C. pr. civ.), lesquelles demeurent proposables en tout état de cause, indépendamment de la discipline des prétentions nouvelles.
Dans la même veine, la troisième chambre civile a jugé, le 2 juillet 2026 également, qu’une partie demeure « recevable à soulever pour la première fois à hauteur d’appel l’irrecevabilité de l’intervention volontaire » d’un tiers « pour défaut de qualité à agir, cette fin de non-recevoir n’étant pas soumise aux conditions de recevabilité des nouvelles prétentions en appel posées par les articles 564 à 567 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-12.491). La coïncidence des dates n’est pas fortuite : la Cour de cassation confirme, en cette fin d’année judiciaire, que les mécanismes d’irrecevabilité demeurent autonomes les uns des autres et propres à chaque partie.
II. Le contentieux du congé et du renouvellement à l’épreuve des règles procédurales de l’appel
A. Le congé délivré en cours d’instance et les demandes relatives à sa validité
L’affaire jugée le 2 juillet 2026 présente la particularité d’un congé portant refus de renouvellement délivré postérieurement à la déclaration d’appel. Le statut des baux commerciaux organise avec précision la délivrance du congé. Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, le bail « ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », le congé devant être « donné par acte extrajudiciaire » et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné (art. L. 145-9 C. com.). Ce texte impose également au congé d’indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (art. L. 145-14 C. com.). Le refus sans indemnité suppose quant à lui la justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, au sens de l’article L. 145-17 du même code, l’inexécution d’une obligation ne pouvant être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après mise en demeure (art. L. 145-17 C. com.). L’enjeu financier de la validité du congé est donc considérable, et la question de la recevabilité des demandes qui s’y rapportent se pose avec une acuité particulière lorsqu’il est délivré pendant l’instance d’appel.
Dans l’affaire du 2 juillet 2026, la demande de la locataire tendait précisément à faire juger le congé nul dès l’origine, au motif que le délai donné par le commandement délivré le même jour n’était pas écoulé. Une telle prétention, qui portait sur la validité d’un acte juridique autonome, constituait une prétention sur le fond au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile. Elle devait donc être présentée dans les premières conclusions, ce que la locataire avait fait. La circonstance que la bailleresse ait, de son côté, tardé à formuler ses propres prétentions sur les effets du congé ne pouvait atteindre la demande adverse, régulièrement introduite et seule à devoir être examinée au fond.
La délivrance d’un tel acte en cours d’instance soulève deux questions distinctes : celle de la recevabilité des demandes nouvelles relatives à la validité du congé, et celle du sort des prétentions antérieures. Dans l’arrêt commenté, la locataire avait formé dans ses premières conclusions une demande tendant à faire juger le congé nul, tandis que la bailleresse n’avait présenté ses prétentions relatives à la fin du bail que dans des conclusions ultérieures. La deuxième chambre civile en tire la conséquence que la première demande était recevable et que l’irrecevabilité de la seconde ne pouvait rétroagir sur la première.
La question de la validité du congé commande d’ailleurs l’étendue des droits respectifs des parties, y compris dans le temps. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt publié du 12 février 2026, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié). Ce délai, prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce, gouverne la recevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (art. L. 145-60 C. com.). Le preneur qui laisse courir ce délai pendant que l’instance d’appel se poursuit s’expose à la perte de son droit au maintien dans les lieux, indépendamment de l’issue des demandes nouvelles.
La jurisprudence du 5 mars 2026 illustre encore la rencontre du fond et de la procédure dans ce contentieux. La troisième chambre civile y a censuré une cour d’appel qui, dans un litige relatif à un congé avec refus de renouvellement fondé sur un défaut d’immatriculation de la locataire, n’avait pas statué sur les dernières conclusions de la bailleresse relatives à la recevabilité de ses demandes : « Il résulte de ce texte que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489). Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue en effet que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions (art. 954 C. pr. civ.). Cette exigence revêt une acuité particulière dans le contentieux locatif, où les prétentions évoluent au gré de la délivrance des actes et de l’ouverture des procédures collectives.
Par ailleurs, les limites du litige demeurent fixées par les prétentions respectives des parties. La troisième chambre civile l’a rappelé le 16 novembre 2023 dans un litige de bail commercial : « Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié). Le juge d’appel ne saurait donc modifier cet objet en étendant aux demandes d’une partie une irrecevabilité qui ne frappe que celles de l’autre.
B. L’office du juge d’appel et les exceptions des articles 564 à 567 du code de procédure civile
L’irrecevabilité des prétentions nouvelles demeure toutefois tempérée par les exceptions que le législateur a prévues. Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, « si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait » (art. 564 C. pr. civ.). Les articles 565 et 566 du même code étendent cette tolérance aux prétentions qui « tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » et aux demandes qui en sont « l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » (art. 565 C. pr. civ. ; art. 566 C. pr. civ.). Ces exceptions trouvent un terrain d’élection dans le contentieux locatif : un congé délivré en cours d’instance, la survenance d’une procédure collective ou la révélation d’un défaut d’immatriculation constituent autant de faits susceptibles de rendre recevables des prétentions nouvelles.
La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond examinent ces exceptions dans leur ensemble. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt publié du 26 juin 2025 : « une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard de toutes les exceptions qu’ils prévoient » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-18.306, publié). Elle a appliqué la même exigence au cas d’une partie non comparante en première instance, jugeant que la cour d’appel « doit rechercher si cette demande présentée pour la première fois devant elle est recevable au regard des articles 564 à 567 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 24-12.387), ainsi qu’à la demande subsidiaire qui n’avait pas été examinée au regard de l’article 566 (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 24-10.816).
Ces exceptions trouvent une résonance directe dans le contentieux locatif. La délivrance d’un congé pendant l’instance d’appel, la survenance d’une procédure collective affectant le preneur ou la révélation d’un défaut d’immatriculation constituent autant d’événements susceptibles de faire naître des questions que les parties pouvaient légitimement ignorer au moment de leurs premières écritures. Le juge d’appel doit alors vérifier, au regard des articles 564 à 567, si les demandes qui s’y rapportent demeurent recevables. L’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle toutefois que cette souplesse ne saurait servir à remettre en cause les demandes régulièrement formées dès l’origine.
La deuxième chambre civile a complété cet édifice le 26 mars 2026 en rappelant que l’appelant doit formuler ses prétentions dans le dispositif de ses conclusions, à défaut de quoi la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement : « lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement » (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.358). Cette règle, déduite des articles 542 et 954 du code de procédure civile, concerne directement les litiges locatifs dont le jugement de première instance est frappé d’appel alors que les parties entendent faire évoluer leurs demandes au regard d’actes intervenus postérieurement.
En conséquence, celui qui conduit une instance d’appel relative à un bail commercial doit conjuguer deux disciplines. La première est celle du statut des baux commerciaux, qui impose ses délais propres et ses exigences formelles ; la seconde est celle de la procédure d’appel, qui fixe le contenu des premières conclusions et la formulation des prétentions dans le dispositif des écritures. La vigilance porte en particulier sur les actes délivrés pendant l’instance, congé ou commandement, dont la validité doit être contestée sans attendre, et sur la distinction entre les prétentions sur le fond, soumises à la concentration, et les fins de non-recevoir, qui demeurent proposables en tout état de cause.
Conclusion
L’arrêt de la deuxième chambre civile du 2 juillet 2026 fixe une solution simple et cohérente : la sanction d’irrecevabilité des prétentions présentées tardivement en appel est personnelle à la partie qui la méconnaît. Elle ne s’étend pas aux demandes régulièrement formées par l’adversaire, fussent-elles relatives au même acte. La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue les prétentions sur le fond des fins de non-recevoir et qui impose au juge d’appel l’examen de toutes les exceptions prévues par les articles 564 à 567 du code de procédure civile.
Pour les parties à un bail commercial, l’enseignement pratique est immédiat : la régularité procédurale s’apprécie écriture par écriture, et la diligence de l’une ne remédie pas à la négligence de l’autre. Celui qui entend contester un congé ou un refus de renouvellement délivré en cours d’instance doit le faire dans le délai de l’article 909 et dans ses premières conclusions, sans attendre l’issue des demandes adverses. La Cour de cassation rappelle ainsi que la sécurité juridique, finalité première du statut des baux commerciaux, se gagne d’abord par la rigueur de la conduite procédurale, dans un contentieux où la maîtrise des délais décide souvent du sort des droits. Ces exigences concernent tout praticien confronté aux litiges locatifs, qu’il assiste le bailleur ou le preneur, et elles illustrent l’importance d’une connaissance précise des règles du droit immobilier dans la conduite des instances d’appel.
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