I. La démolition, sanction de l’empiètement et des constructions irrégulières
A. Le droit à démolition et la démonstration d’un préjudice direct
La propriété constitue, aux termes de l’article 544 du code civil, le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Or, la construction d’un ouvrage qui déborde sur le fonds voisin porte une atteinte directe à l’assiette même de ce droit, dont la Cour de cassation a toujours tiré des conséquences rigoureuses. A cet égard, la troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt du 4 avril 2024 (n° 22-21.132, publié au Bulletin), que la demande de démolition formée par le voisin lésé « ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin » (Civ. 3e, 4 avril 2024, n° 22-21.132, FS-B). En l’espèce, la construction d’un chalet dont le faîtage et l’égout excédaient de soixante-dix centimètres les hauteurs prescrites privait la voisine d’une grande partie de la vue panoramique sur le littoral, limitait son ensoleillement et réduisait la luminosité d’une pièce de vie, de sorte que la démolition de l’ouvrage dans les limites du permis modificatif a été ordonnée. En conséquence, la simple non-conformité aux règles d’urbanisme ne suffit pas : la sanction de la démolition suppose la démonstration d’un préjudice en lien direct avec la violation, le juge appréciant souverainement le caractère direct de ce lien.
La rigueur de ce principe se vérifie également lorsque l’empiètement s’opère en méconnaissance des servitudes conventionnelles. Par un arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-13.993, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’un propriétaire consent à grever son fonds d’une servitude dite de « cour commune » pour permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme, le propriétaire du fonds dominant s’oblige réciproquement à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B). En l’espèce, la piscine et son local technique avaient été implantés en méconnaissance du plan annexé à l’acte authentique du 5 septembre 2003, lequel avait été établi en application de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme afin de garantir le respect de la distance réglementaire de cinq mètres entre les constructions. La Cour en a déduit que « l’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties ». Dès lors, la servitude, définie par l’article 637 du code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, produit une double obligation : le fonds servant s’interdit de bâtir, le fonds dominant s’interdit de s’écarter de l’emplacement convenu, sous peine de démolition.
La jurisprudence n’entend cependant pas faire de la démolition une sanction automatique. Or, dans l’arrêt précité du 4 avril 2024, la Cour de cassation a rappelé que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, « ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage » (Civ. 3e, 4 avril 2024, n° 22-21.132, FS-B). Il en résulte que l’importance des travaux de démolition, leur coût considérable ou l’ancienneté de la construction ne peuvent, à eux seuls, faire obstacle au droit du voisin d’obtenir la remise en état de son fonds, la victime devant être indemnisée sans perte ni profit. En conséquence, la seule évaluation du prix des travaux que la mise en conformité implique ne saurait conduire le juge à écarter la démolition dès lors que le préjudice direct est caractérisé. La sanction de l’empiètement demeure ainsi fondée sur la protection du droit de propriété du voisin, conformément à la conception absolue que le code civil en retient.
Par ailleurs, la démonstration du préjudice direct n’épuise pas les conditions de l’action : encore faut-il que le voisin soit en mesure d’établir l’empiètement, ce qui suppose le plus souvent une expertise. A cet égard, l’action en justice qui tend à faire établir la preuve d’un empiètement avant tout procès présente une portée particulière. La Cour de cassation a en effet jugé, par un arrêt du 29 juin 2023 (n° 21-25.390, publié au Bulletin), que « une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire » (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-25.390, FS-B). En application de l’article 2241 du code civil, selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, la demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise en vue de la démonstration d’un empiètement, formée en se prévalant de la propriété de la bande de terrain litigieuse, a été jugée interruptive de la prescription trentenaire. Des lors, le propriétaire du fonds voisin qui dénonce un empiètement par une assignation en référé-expertise préserve ses droits, tandis que le propriétaire de l’ouvrage irrégulier ne peut utilement se prévaloir de l’usucapion lorsque la contestation a ainsi été portée devant le juge.
B. La proportionnalité de la démolition et l’office du juge
Si la démolition constitue la sanction naturelle de l’empiètement, elle ne saurait être prononcée sans que le juge n’ait opéré une mise en balance des intérêts en présence, à la lumière des droits fondamentaux. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec netteté dans un arrêt de section du 25 juin 2026 (n° 22-13.550, publié au Bulletin), qui constitue la décision la plus récente de la série. Saisie d’une ordonnance de référé ayant ordonné la démolition de mobil-homes, de modules, d’abris, de dalles et de plateformes en béton édifiés sans autorisation en zone naturelle du plan local d’urbanisme de la commune de Brie-Comte-Robert, ainsi que l’expulsion de leur occupant âgé de soixante-seize ans et malade, la Cour a jugé que « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B). Le visa de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile et de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, relatif au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, confère ainsi au juge des référés un pouvoir d’aménagement de la mesure.
Or, dans cette même affaire, la Cour de cassation a admis que le fait de différer les mesures de démolition et d’enlèvement à la date de l’expulsion, elle-même différée d’un an à compter de la signification de la décision, permettait de considérer que la mesure ordonnée, ainsi aménagée, « ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B). En conséquence, la proportionnalité de la démolition ne s’apprécie pas seulement au regard de la nature de la mesure, mais également de son calendrier : le sursis d’un an accordé à l’occupant, en considération de son âge, de son état de santé et de la durée de son installation, suffit à rendre la mesure conforme aux exigences conventionnelles. Cette solution illustre la conciliation que la troisième chambre civile opère entre les impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme et la protection du domicile, dans la ligne de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme.
Par ailleurs, le pouvoir d’appréciation du juge en matière de démolition est encadré par les exigences de motivation qui s’attachent à toute décision juridictionnelle. L’arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-13.993) fournit à cet égard une illustration topique : la Cour de cassation a censuré la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour défaut de réponse aux conclusions des propriétaires qui soutenaient, d’une part, qu’en raison de l’installation d’un brise-vue et d’un enrochement en limite des deux fonds, aucune vue ne pouvait être exercée depuis la fenêtre litigieuse, d’autre part, que la démolition de l’extension servant de chambre portait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de la vie privée et familiale (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B). En application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge qui prononce une démolition doit répondre aux conclusions invoquant l’existence de solutions alternatives, l’absence de préjudice ou le caractère disproportionné de la mesure, sous peine de voir sa décision censurée. Dès lors, l’office du juge en matière d’empiètement se déploie dans un cadre procédural strict, où la motivation doit permettre de comprendre pourquoi la démolition est seule de nature à réparer le préjudice subi.
A cet égard, la Cour de cassation a également précisé le sort des ouvrages édifiés en méconnaissance des règles de distance relatives aux vues. Dans l’arrêt du 28 mars 2024, elle a censuré la cour d’appel qui avait ordonné le rebouchage d’une fenêtre située à moins de dix-neuf décimètres de la limite séparative, sans répondre aux conclusions des propriétaires relatives à l’installation d’un brise-vue rendant impossible toute vue directe sur le fonds voisin (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B). Or, l’article 678 du code civil dispose que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage. La sanction de la violation de cette disposition, qui peut conduire au rebouchage de l’ouverture irrégulière, demeure néanmoins subordonnée à la démonstration de la possibilité d’exercer une vue, le juge devant vérifier concrètement l’atteinte portée au fonds voisin. En conséquence, la protection conférée par les articles 678 et suivants du code civil n’est pas une protection formelle, mais une protection effective, fondée sur la réalité de la vue que l’ouverture permet d’exercer.
II. Les actions en justice et le régime de la prescription
A. Le référé et la cessation du trouble manifestement illicite
L’action en démolition pour empiètement peut être engagée au fond, mais également selon la procédure d’urgence du référé lorsque la construction litigieuse est constitutive d’un trouble manifestement illicite. L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Or, la troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 25 juin 2026 (n° 22-13.550), que le juge des référés peut ordonner la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme, le caractère manifestement illicite du trouble étant caractérisé par la seule absence d’autorisation et la contrariété à la destination de la zone (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B). En l’espèce, les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du plan local d’urbanisme, ont été jugés constitutifs d’un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement.
La compétence du juge des référés en matière d’empiètement a été étendue au-delà de la seule violation des règles d’urbanisme. Par un arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-19.702, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que l’installation, sans autorisation préalable, d’une vidéosurveillance dirigée vers un chemin voisin constitue un trouble manifestement illicite. En l’espèce, le propriétaire d’une parcelle avait édifié un mur sur ce qu’il considérait être la limite séparative et installé un dispositif de vidéosurveillance sur sa propriété ; les propriétaires indivis de la parcelle contiguë l’ont assigné en référé en démolition du mur empiétant et enlèvement des caméras. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Papeete qui avait rejeté la demande de retrait de la caméra, alors même qu’elle avait constaté que « la caméra installée permettait la captation de l’image des personnes empruntant le chemin litigieux », ce dont il résultait « l’existence d’un trouble manifestement illicite » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-19.702, FS-B). Le visa de l’article 9, alinéa 1er, du code civil, aux termes duquel chacun a droit au respect de sa vie privée, élargit ainsi le champ de la protection offerte au voisin : l’atteinte à la vie privée des personnes empruntant un chemin commun constitue un trouble manifestement illicite, indépendamment de la démonstration d’un trouble anormal de voisinage.
Or, la demande en démolition du mur empiétant et la demande d’enlèvement des caméras répondent à des logiques distinctes. S’agissant du mur, la démolition suppose la démonstration de l’empiètement sur le fonds du voisin, ce qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ; s’agissant des caméras, la seule constatation de la captation des images des personnes empruntant le chemin suffit à caractériser le trouble manifestement illicite. En conséquence, le référé constitue une voie d’action particulièrement efficace pour le voisin confronté à un empiètement, dès lors que le trouble invoqué présente un caractère manifestement illicite et que la mesure sollicitée apparaît proportionnée au regard des droits en présence. La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne ainsi d’une articulation cohérente entre les deux alinéas de l’article 835 du code de procédure civile, le trouble manifestement illicite ouvrant droit aux mesures de remise en état, tandis que l’obligation non sérieusement contestable ouvre droit aux provisions et à l’exécution forcée.
Par ailleurs, l’action au fond et l’action en référé ne s’excluent pas : l’assignation en référé-expertise tendant à établir la preuve d’un empiètement interrompt la prescription, comme il a été dit, et peut être suivie d’une action au fond en démolition ou en revendication. A cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 29 juin 2023 (n° 21-25.390), que l’assignation en référé du 18 mars 2009 dénonçant l’empiétement réalisé par le mur édifié par les voisins, en se prévalant de la propriété de la bande de terrain litigieuse, avait interrompu le délai de prescription trentenaire, de sorte que les constructeurs du mur n’avaient pu en acquérir la propriété par usucapion (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-25.390, FS-B). Dès lors, la multiplication des actions en bornage et en référé-expertise initiées par le voisin démontre que la possession n’a pas été paisible, faisant ainsi obstacle à la prescription acquisitive, conformément aux exigences de l’article 2261 du code civil.
B. La prescription des actions en réparation et en revendication
Le régime de la prescription des actions fondées sur un empiètement distingue selon la nature de l’action exercée. S’agissant de l’action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Cour de cassation a fait application de ce texte à l’empiètement dans un arrêt du 8 février 2023 (n° 21-20.535, publié au Bulletin), rendu à propos d’un bail emphytéotique de quatre-vingt-dix-neuf ans consenti pour la construction d’une clinique alimentée en eau thermale depuis une source située sur une parcelle voisine. La Cour a jugé que l’action en responsabilité contractuelle fondée sur l’empiètement « était soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à la date de la connaissance de l’empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci » (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 21-20.535, FS-B). En l’espèce, la société bailleresse connaissait l’existence de l’empiètement au moins depuis le 22 avril 2008, date de son assignation en référé, de sorte que l’action exercée le 3 septembre 2018 était prescrite.
La solution est d’une importance pratique considérable, car elle fait courir le délai de cinq ans à compter de la connaissance de l’empiètement et non à compter de sa cessation. Or, le moyen du pourvoi invoquait le caractère continu du dommage né d’un empiètement pour soutenir que l’action devait être recevable au moins dans la limite des cinq années précédant la demande. La Cour de cassation a écarté cette argumentation, en retenant que l’action en responsabilité contractuelle était soumise à la prescription quinquennale courant à compter de la connaissance des faits. En conséquence, le propriétaire du fonds qui connaît l’empiètement dispose d’un délai de cinq ans pour agir en réparation, et ce alors même que l’empiètement se poursuit. Il en résulte que la diligence est de mise : la connaissance de l’empiètement, fut-elle ancienne, fait courir le délai de prescription de l’action personnelle, sans qu’il puisse être tiré de la persistance du dommage un report du point de départ du délai.
Par ailleurs, la distinction entre l’action personnelle et l’action réelle est essentielle : tandis que l’action en réparation du dommage né de l’empiètement se prescrit par cinq ans à compter de sa connaissance, l’action en démolition et la revendication immobilière relèvent de la prescription trentenaire, à l’instar des actions réelles immobilières. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 29 juin 2023 (n° 21-25.390), qu’une assignation en référé-expertise tendant à faire établir la preuve d’un empiètement est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire, en application de l’article 2241 du code civil (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-25.390, FS-B). Dès lors, l’action en revendication de la bande de terrain occupée par l’ouvrage empiétant, formée par le propriétaire du fonds voisin, n’est pas soumise au bref délai de cinq ans, mais au délai de trente ans, sous réserve des interruptions de prescription résultant des actions en justice engagées par l’une ou l’autre des parties.
A cet égard, la Cour de cassation a également précisé le régime de l’interruption de la prescription acquisitive par les actions en bornage. Dans l’arrêt du 29 juin 2023, les propriétaires du mur litigieux soutenaient qu’une action en bornage n’avait pas pour objet la détermination des droits de propriété respectifs des parties et ne pouvait donc interrompre la prescription. La Cour de cassation a jugé le moyen inopérant, la cour d’appel ayant fondé sa décision sur l’assignation en référé-expertise dénonçant l’empiètement, laquelle suffisait à interrompre la prescription (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-25.390, FS-B). En conséquence, l’interruption de la prescription acquisitive trentenaire peut résulter de toute demande en justice tendant à la démonstration de l’empiètement, qu’elle soit formée en référé ou au fond, dès lors qu’elle manifeste la contestation du droit de propriété de l’occupant. La protection du propriétaire du fonds voisin se trouve ainsi renforcée, tandis que l’occupant qui n’a pas été troublé pendant trente ans peut, en revanche, acquérir la propriété de la bande de terrain litigieuse par la prescription acquisitive.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée entre 2023 et 2026, dessine un régime complet de l’empiètement, articulé autour de la protection du droit de propriété. Or, la démolition de l’ouvrage empiétant demeure la sanction de principe de l’atteinte portée au fonds voisin, qu’elle résulte d’une violation des règles d’urbanisme, de la méconnaissance d’une servitude conventionnelle ou de l’édification d’un mur débordant sur la limite séparative. En conséquence, la démonstration d’un préjudice direct constitue la condition de l’action, tandis que le juge doit opérer une mise en balance des intérêts en présence au regard des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la proportionnalité de la mesure pouvant être assurée par l’aménagement de son calendrier. Par ailleurs, la voie du référé offre au voisin une protection rapide contre le trouble manifestement illicite, dont le champ s’étend de la violation des règles d’urbanisme à l’atteinte à la vie privée résultant de l’installation d’une vidéosurveillance. Des lors, la connaissance de l’empiètement fait courir la prescription quinquennale de l’action personnelle en réparation, tandis que l’action réelle en démolition et en revendication relève du délai trentenaire, dont l’interruption peut résulter d’une assignation en référé-expertise. L’articulation de ces règles, rappelée par les arrêts des 8 février 2023, 29 juin 2023, 28 mars 2024, 4 avril 2024, 10 avril 2025 et 25 juin 2026, invite le propriétaire confronté à un empiètement à agir avec célérité et méthode, en mobilisant les procédures d’urgence et les actions au fond dans des conditions rigoureusement encadrées par la jurisprudence. Le recours à un avocat en droit des servitudes immobilières à Paris permet d’apprécier la portée des droits attachés au fonds, qu’il s’agisse de la défense d’une servitude de vue ou de la contestation d’un ouvrage empiétant, tandis que l’accompagnement d’un avocat en droit de l’urbanisme et des permis de construire à Paris s’avère déterminant lorsque la construction litigieuse méconnaît les règles d’urbanisme applicables.
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