I. L’affranchissement de la réglementation professionnelle, fondement de l’acte de concurrence déloyale
A. La direction effective des succursales : une exigence d’ordre public confrontée à l’organisation en réseau
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, consultable sur Legifrance, subordonne l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières à la détention d’une carte professionnelle dont les conditions de délivrance sont définies à l’article 3 du texte. Cette carte n’est accordée qu’aux personnes justifiant d’une aptitude professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, la personne morale devant en outre satisfaire aux exigences par l’intermédiaire de ses représentants légaux. Le dernier alinéa de cet article précise qu’il doit être procédé à une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction, ce qui établit un lien direct entre la structure déployée et la direction de chacun de ses points de vente. Or, le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable aux activités de transaction et de gestion des immeubles, accessible sur Legifrance, impose en son article 5 aux personnes concernées d’assurer la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements. La combinaison de ces dispositions d’ordre public soumet donc le déploiement d’un réseau de succursales à des contraintes substantielles que les opérateurs ne peuvent éluder sans s’exposer aux sanctions du droit de la concurrence déloyale.
La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 7 avril 2026 rendu dans l’instance n° 25/00713 opposant la Fédération nationale de l’immobilier à la société Capi et à son directeur général, dont le texte intégral est consultable sur courdecassation.fr, a précisé les contours de cette exigence au regard d’une organisation fondée sur la mutualisation d’une carte professionnelle unique. La société Capi, titulaire d’une carte délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de l’Hérault, avait ouvert des succursales dénommées « Atelier Capi France » dans plusieurs villes de France, les récépissés de déclaration d’activité mentionnant toutes, comme directeur de l’établissement, le directeur général salarié de la société. Les procès-verbaux de constat dressés dans chacun des établissements ayant révélé que ce dernier n’en assurait pas la direction réelle, la fédération a recherché sa responsabilité pour concurrence déloyale sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
La cour rappelle tout d’abord qu’un agent commercial peut être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, en application de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, disponible sur Legifrance, de sorte que la gestion des ateliers par des agents commerciaux n’emporte pas ipso facto illicéité. Ce droit demeure toutefois encadré par les dispositions d’ordre public des articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970 et par l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, lesquelles imposent que les agents commerciaux n’exercent les activités régies par la loi Hoguet que pour le compte de mandants titulaires de la carte professionnelle. La juridiction en déduit que l’agent immobilier qui souhaite ouvrir des succursales dans plusieurs régions dispose de deux options : obtenir une carte professionnelle pour chaque succursale ou pour chaque responsable de succursale, ou embaucher ou mandater pour chaque succursale un responsable en assurant toutefois la direction effective de l’activité sur place. En l’espèce, la cour relève que « l’activité de chacune des succursales avait pour support la seule carte professionnelle de la SAS Capi » et que, « en raison de la situation des agences (…) et de leur important éloignement les unes des autres, M. [X] [P] ne pouvait pas assurer la direction effective et le contrôle de chacune de ces succursales au sens du code de déontologie dont il relevait ». Des lors, les visites, les réunions régulières et les moyens de communication modernes retenus par les premiers juges sont jugés insuffisants, la cour concluant que « l’illicéité du procédé élaboré et pratiqué par M. [X] [P] est caractérisée ».
Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui sanctionne l’exercice d’une activité réglementée en violation des conditions d’octroi de l’autorisation. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi cassé, le 9 avril 2026, dans l’affaire n° 24-22.362 opposant la société LBG Catering à la société HTO, un arrêt qui avait écarté toute distorsion de concurrence alors que la société concurrente s’était affranchie des obligations déclaratives et d’agrément sanitaire applicables à l’activité de traiteur aérien, la décision étant consultable sur courdecassation.fr. A cet égard, la cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 5 juin 2025 n° 23/01174 relatif à l’organisme de formation French Touch Attitude, a jugé que le non-respect d’une disposition impérative constitue un acte de concurrence déloyale, en ce qu’il place son auteur dans une situation de distorsion au regard de concurrents qui se soumettent à la réglementation, la décision étant accessible sur courdecassation.fr. La logique de ces solutions est constante : la méconnaissance des règles d’accès à une activité réglementée ne demeure pas un simple manquement administratif, elle devient un instrument de concurrence déloyale dès lors qu’elle confère à son auteur un avantage que les opérateurs conformes ne possèdent pas.
B. L’économie d’une dépense obligatoire et la distorsion de concurrence au détriment des professionnels conformes
Le raisonnement de la cour d’appel de Montpellier atteint son point culminant lorsqu’elle examine les conséquences concurrentielles de la situation ainsi caractérisée. Elle affirme que « les actes qui permettent à leur auteur de faire l’économie d’une dépense en principe obligatoire, induisent nécessairement pour celui-ci un avantage concurrentiel », puis ajoute qu’en « s’affranchissant de la réglementation sévère régissant les activités d’agent immobilier édictée par la loi Hoguet, la SAS Capi, a commis des actes de concurrence déloyale à l’égard des professionnels de l’immobilier qui s’y conforment et qui en subissent toutes les contraintes ». Cette formule transpose au secteur immobilier le principe dégagé par la chambre commerciale dans son arrêt du 12 février 2020 n° 17-31.614, publié au Bulletin, relatif à la cristallerie de Montbronn, où elle a admis que la réparation du préjudice résultant d’actes de concurrence déloyale pouvait être évaluée en prenant en considération l’avantage indu que s’est octroyé l’auteur des pratiques, modulé à proportion des volumes d’affaires respectifs des parties, la décision étant consultable sur courdecassation.fr.
La consécration jurisprudentielle de la notion d’économie injustement réalisée a été précisée par l’arrêt n° 23-22.122 du 9 avril 2025, également publié au Bulletin, rendu dans le litige opposant les chauffeurs de taxi à la société Uber France au titre du service UberPop. La chambre commerciale y énonce que les actes consistant à « parasiter les efforts et les investissements, intellectuels, matériels ou promotionnels, d’un concurrent, ou à s’affranchir d’une réglementation, dont le respect a nécessairement un coût, tous actes qui, en ce qu’ils permettent à l’auteur des pratiques de s’épargner une dépense en principe obligatoire, induisent un avantage concurrentiel indu dont les effets, en termes de trouble économique, sont difficiles à quantifier avec les éléments de preuve disponibles », la décision étant accessible sur courdecassation.fr. La Cour de cassation a, par ailleurs, écarté dans son arrêt du 5 juin 2024, n° 23-22.122, rendu en réponse à une question prioritaire de constitutionnalité, tout grief tiré de la violation des principes de légalité et de nécessité des peines, en jugeant que cette interprétation n’instaure pas une sanction ayant le caractère d’une punition mais vise exclusivement à assurer la réparation du préjudice subi, la décision étant consultable sur courdecassation.fr. L’avantage concurrentiel indu est ainsi érigé en instrument de quantification du dommage, sans pour autant être assimilé à une peine privée.
La cour d’appel de Montpellier applique ce cadre à la situation de la société Capi en relevant l’existence d’« une situation de distorsion de concurrence au détriment des agents immobiliers respectueux de la règlementation en vigueur », la société se plaçant « dans une situation anormalement favorable par rapport à ses concurrents qui eux, se soumettent à la réglementation en vigueur ». La jurisprudence avait déjà appliqué cette analyse aux agences immobilières : la même cour, dans son arrêt du 28 janvier 2025 n° 23/03079 relatif au litige opposant la société Pusceddu à la société Rouvière Immobilier, a sanctionné l’affranchissement par une agence des contraintes légales relatives à l’information sur le diagnostic de performance énergétique, en relevant que la concurrente « s’est affranchie de toute contrainte légale, commettant par cette man’uvre un acte de concurrence déloyale », la décision étant accessible sur courdecassation.fr. La portée du mécanisme dépasse ainsi le seul cas de l’organisation en réseau pour embrasser toute infraction à une réglementation professionnelle dont le respect a un coût, la fraude aux obligations d’agrément, de certification ou de déclaration constituant le ressort commun de ces hypothèses.
Le caractère nécessairement inductif de l’avantage concurrentiel doit toutefois être distingué de la preuve du préjudice subi par les concurrents. La chambre commerciale a rappelé, dans son arrêt du 7 janvier 2026 n° 24-18.085, publié au Bulletin, que s’il s’infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, d’un acte de concurrence déloyale par appropriation d’informations confidentielles, le concurrent qui invoque en sus un préjudice matériel consistant en une perte subie, en un gain manqué ou en une perte de chance doit en rapporter la preuve, la décision étant consultable sur courdecassation.fr. Or, dans l’affaire Capi, la cour d’appel n’a pas retenu de préjudice économique démontré au profit de la fédération, mais a fondé la réparation sur le préjudice moral découlant de la faute elle-même. Cette articulation entre l’avantage indu et le préjudice moral présumé constitue l’apport le plus discuté de la décision, car elle interroge la frontière entre la réparation du dommage et la confiscation du gain illicite.
II. L’action du syndicat professionnel et la réparation du préjudice moral
A. La recevabilité de l’action de la fédération dans l’intérêt collectif de la profession
L’originalité du litige tient à la qualité de la demanderesse, la Fédération nationale de l’immobilier agissant non pour son propre compte mais pour la défense de l’intérêt collectif de la profession des agents immobiliers. Sa qualité pour agir résulte de l’article L. 2132-3 du code du travail, aux termes duquel les syndicats professionnels peuvent exercer devant toutes les juridictions tous les droits réservés à la partie civile concernant les faits portant un préjudice direct ou indirect à l’intérêt collectif de la profession qu’ils représentent. La cour d’appel de Montpellier énonce à cet égard que « la FNAIM, en tant que syndicat professionnel au sens de l’article L. 2132-3 du code du travail, habilitée à agir dans l’intérêt collectif de cette profession, est donc fondée à solliciter la réparation d’un préjudice moral qui découlerait de ces pratiques ». Cette reconnaissance de la légitimité de l’action fédérale s’inscrit dans une jurisprudence désormais établie, qui admet l’action des organisations professionnelles contre les opérateurs violant les règles de la profession.
La cour d’appel de Rennes a ainsi, dans son arrêt du 25 mars 2025 n° 23/07040, déclaré recevable l’action du conseil départemental de l’ordre des chirurgiens-dentistes de Loire-Atlantique dirigée contre une association exploitant un centre de soins dentaires qui ne respectait pas les obligations du code de la consommation, du code de la santé publique et du code du travail, en retenant que ces manquements créaient une rupture d’égalité entre les professionnels, la décision étant accessible sur courdecassation.fr. Cette solution illustre la fonction disciplinaire du droit de la concurrence déloyale, qui permet aux représentants de la profession de suppléer la carence des concurrents individuels, souvent réticents à agir contre un confrère ou dépourvus des moyens probatoires nécessaires. Or, cette action collective des syndicats doit être distinguée de l’action des organisations professionnelles devant l’Autorité de la concurrence, qui engage leur propre responsabilité en tant qu’associations d’entreprises au sens de l’article 101 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, comme l’a rappelé la chambre commerciale dans son arrêt du 15 octobre 2025 n° 23-21.370, publié au Bulletin, relatif aux syndicats de chirurgiens-dentaires, la décision étant consultable sur courdecassation.fr. Le syndicat peut ainsi être tout à la fois le gardien de la loyauté concurrentielle au sein de la profession et l’auteur de pratiques anticoncurrentielles qu’il lui appartiendrait alors de faire sanctionner.
La recevabilité de l’action de la fédération ne prive pas pour autant de portée l’examen des conditions de la responsabilité. La cour d’appel de Montpellier a dû écarter préalablement l’exception d’incompétence soulevée au profit du juge administratif, la société Capi soutenant que le contentieux de la délivrance des cartes professionnelles relèverait des juridictions administratives. La cour répond que « la présentation n’est pas relative au contentieux même de la délivrance des cartes professionnelles, mais bien une action en concurrence déloyale qui relève de la compétence d’attribution du tribunal de commerce ». Cette solution rejoint celle de la chambre commerciale dans son arrêt du 25 juin 2025 n° 24-12.892, qui a rappelé qu’une action en concurrence déloyale exercée entre deux personnes de droit privé relève du juge judiciaire, même si les actes déloyaux ont eu lieu à l’occasion de la passation ou de l’exécution d’un contrat public, la décision étant accessible sur courdecassation.fr. La compétence du juge commercial est ainsi préservée dès lors que l’action trouve son fondement dans la loyauté de la concurrence et non dans la régularité administrative du titre d’exploitation.
En conséquence, l’action de la fédération est recevable tant au regard de l’intérêt collectif défendu qu’au regard de la compétence juridictionnelle, la nature délictuelle de la concurrence déloyale échappant au contentieux des autorisations administratives. La cour d’appel n’a d’ailleurs pas été saisie d’une contestation de la qualité de la fédération, la discussion s’étant concentrée sur l’existence même des pratiques et sur le préjudice. Cette recevabilité élargit sensiblement le spectre des contentieux possibles dans les professions réglementées, puisque les syndicats peuvent désormais faire sanctionner les infractions à la réglementation professionnelle qui leur sont défavorables, sans avoir à démontrer un préjudice individuel.
B. Le préjudice moral irréfragablement présumé et les limites de la réparation
Le second apport de l’arrêt du 7 avril 2026 concerne l’évaluation du préjudice. La cour d’appel de Montpellier énonce qu’« il s’infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, d’un acte de concurrence déloyale » puis que, « étant irréfragablement présumé, ce préjudice moral sera entièrement réparé par l’octroi à la Fédération nationale de l’immobilier de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ». Cette présomption irréfragable du préjudice moral trouve son fondement dans l’arrêt n° 17-31.614 du 12 février 2020 précité, confirmé par l’arrêt n° 23-22.122 du 9 avril 2025, qui dispose que lorsque l’auteur de la pratique consistant à s’affranchir d’une réglementation rapporte la preuve que le concurrent n’a subi ni perte, ni gain manqué, ni perte de chance, il est seulement tenu de réparer un préjudice moral irréfragablement présumé. La chambre commerciale a réaffirmé ce principe dans son arrêt du 24 juin 2026 n° 25-10.472, rendu dans le litige opposant la société Pernot béton aux sociétés Javaux Laithier, où elle a rappelé la possibilité d’évaluer la réparation en considération de l’avantage indu que s’est octroyé l’auteur des actes, modulé à proportion des volumes d’affaires respectifs, la décision étant consultable sur courdecassation.fr.
La somme de 20 000 euros allouée à la fédération apparaît toutefois modeste au regard de la demande initiale, qui s’élevait à 100 000 euros, la fédération ayant échoué à démontrer un préjudice économique chiffré. La cour d’appel ne s’est pas fondée sur l’économie de dépenses réalisée par la société Capi pour quantifier la réparation, contrairement à la méthode admise par la jurisprudence pour les préjudices difficiles à chiffrer, mais s’est contentée de la présomption simple du préjudice moral. Cette retenue s’explique par la nature de l’action, la fédération agissant pour l’intérêt collectif de la profession et non pour le compte des agences individuellement lésées, dont le préjudice économique propre demeure réservé. Or, la chambre commerciale a précisé dans son arrêt du 24 juin 2026 n° 25-10.472 que les méthodes d’évaluation fondées sur l’avantage indu ne peuvent aboutir à une indemnisation excédant cet avantage, ce qui borne la réparation à la mesure du trouble subi.
La cour d’appel a, en revanche, débouté la fédération de sa demande d’affichage du dispositif de l’arrêt dans la presse et sur les sites internet immobiliers, en retenant que la fédération, ayant choisi la voie civile, ne pouvait se prévaloir des sanctions pénales de la loi Hoguet et de l’article 131-39 du code pénal pour obtenir une telle mesure. Cette solution rappelle que les sanctions accessoires spécifiques, notamment la publication, sont réservées à l’exercice de l’action publique et ne sauraient être détournées au profit de la victime civile, qui doit alors rechercher la réparation intégrale dans le cadre du droit commun. En conséquence, la réparation du préjudice moral suffit à restaurer l’équilibre concurrentiel lorsque le préjudice économique n’est pas démontré, sans qu’il soit possible d’ajouter des mesures de publicité que le législateur n’a pas prévues pour l’action civile.
L’arrêt du 7 avril 2026 illustre ainsi le fonctionnement complet du mécanisme de la concurrence déloyale par affranchissement réglementaire : la caractérisation de la faute résulte de la démonstration d’une économie de dépenses obligatoires, la recevabilité de l’action du syndicat professionnel permet de sanctionner le comportement sans exiger l’initiative d’un concurrent individuel, et la présomption irréfragable du préjudice moral assure une réparation minimale à défaut de preuve d’un préjudice économique. Les opérateurs des professions réglementées, et singulièrement les réseaux d’agences immobilières organisés autour d’une carte professionnelle unique, doivent dès lors s’interroger sur la réalité de la direction effective de leurs établissements, dont l’appréciation in concreto par les juges du fond fait désormais fi des artifices organisationnels. Le recours à des agents commerciaux pour la gestion des succursales ne peut ainsi suppléer une direction effective défaillante, sauf à s’exposer à une action de la fédération représentative de la profession.
Conclusion
L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 7 avril 2026 consacre l’articulation entre la réglementation professionnelle des agents immobiliers et le droit de la concurrence déloyale, en faisant de l’absence de direction effective des succursales une faute civile génératrice d’un avantage concurrentiel indu. En jugeant que les actes qui permettent à leur auteur de faire l’économie d’une dépense en principe obligatoire induisent nécessairement un avantage concurrentiel, la cour transpose au secteur immobilier la jurisprudence de la chambre commerciale relative à l’affranchissement des réglementations, dont l’arrêt UberPop du 9 avril 2025 constitue la manifestation la plus emblématique. L’action de la Fédération nationale de l’immobilier, recevable sur le fondement de l’article L. 2132-3 du code du travail dans l’intérêt collectif de la profession, ouvre une voie contentieuse nouvelle pour les professions réglementées confrontées à la concurrence d’opérateurs qui s’affranchissent de leurs obligations. Des lors, la présomption irréfragable du préjudice moral garantit l’effectivité de la sanction même en l’absence de démonstration d’un préjudice économique, tandis que le refus de la publicité civile préserve l’équilibre des sanctions. Les réseaux immobiliers doivent ainsi vérifier la réalité de la direction effective de leurs établissements, chaque succursale ne pouvant être confiée à des agents commerciaux que si le titulaire de la carte professionnelle en assure effectivement le contrôle, à défaut de quoi l’économie réalisée sur les coûts de conformité se retourne en responsabilité. Pour toute question relative à la concurrence déloyale et au parasitisme, l’assistance d’un avocat permet d’apprécier les risques d’une organisation en réseau au regard des exigences de la loi Hoguet et de la jurisprudence de la chambre commerciale.
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