I. Le droit à commission de l’agent immobilier : la condition d’une opération effectivement conclue par son entremise
A. L’exigence d’une opération conclue et constatée dans un acte écrit
Le droit à commission de l’agent immobilier est subordonné, par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, à une double condition tenant à la conclusion effective de l’opération et à sa constatation dans un acte écrit. Aux termes de ce texte, « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». Cette exigence, d’ordre public, protège le mandant contre toute rémunération d’un intermédiaire dont la prestation n’aurait pas abouti à la réalisation de l’opération projetée.
La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt du 1er mars 2023, n° 21-25.117, rendu dans une affaire où un promoteur avait confié un mandat de recherche de terrain, suivi d’une promesse unilatérale de vente devenue caduque, avant de négocier directement avec les vendeurs une opération nouvelle. La Cour de cassation a rappelé qu’« il résulte du second que toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est dûe à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », ainsi que le précise l’arrêt du 1er mars 2023. Or la cour d’appel, qui avait constaté que la promesse de 2011 n’avait pas été suivie d’effet et que la vente de 2017 portait sur une opération différente, ne pouvait condamner le mandant au paiement d’une indemnité équivalente à la commission prévue par le mandat expiré, dès lors qu’aucune rémunération n’était due.
La solution a été réaffirmée dans un arrêt du 8 février 2023, n° 21-25.521, relatif à une promesse unilatérale de vente conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière et non suivie d’une réitération par acte authentique. La Cour de cassation a jugé que, s’agissant d’une promesse unilatérale, l’acte « ne comportait pas l’engagement du bénéficiaire d’acquérir », et que, « la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’agence immobilière n’avait pas droit à des honoraires », selon les termes de l’arrêt du 8 février 2023. En conséquence, la seule conclusion d’un avant-contrat, fût-il rédigé par l’entremise de l’agent, n’ouvre pas droit à rémunération lorsque l’acquéreur n’a pas consenti d’engagement définitif d’acquérir.
La même logique a conduit la chambre à écarter le droit à commission de l’agence immobilière dans un arrêt du 26 mars 2026, n° 24-13.838, où une agence réclamait sa rémunération après l’expiration d’une promesse unilatérale de vente dont l’option n’avait pas été levée par la bénéficiaire. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que, « l’option n’ayant pas été levée dans le délai par la bénéficiaire, la vente n’avait pas été conclue », de sorte que « l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue », comme l’expose l’arrêt du 26 mars 2026. A cet égard, la stipulation d’une clause pénale dans la promesse ne saurait suppléer la levée de l’option, cette clause n’ayant d’autre objet que de contraindre à l’exécution d’une obligation dont l’existence même fait défaut.
La défaillance des conditions suspensives produit les mêmes effets sur le droit à rémunération, ainsi que l’illustre un arrêt du 20 juin 2024, n° 23-12.106, relatif à un mandat de recherche d’un fonds de commerce assorti d’un protocole soumis à l’obtention d’un prêt et à la mainlevée de nantissements. La Cour de cassation, visant l’article 1304-6, alinéa 3, du code civil, aux termes duquel « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé », a censuré la condamnation du mandant au paiement de dommages-intérêts sans que le juge du fond ait précisé à quelles dates les conditions suspensives avaient été réalisées, selon la motivation de l’arrêt du 20 juin 2024. Dès lors, l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission, ni même à une indemnité compensatrice, lorsque la réalisation de l’opération demeure subordonnée à des conditions qui ne se sont pas accomplies.
Le sort du défaut de réitération de la vente a, par ailleurs, été examiné dans un arrêt du 9 octobre 2025, n° 23-22.016, où les vendeurs et l’agence immobilière avaient assigné les acquéreurs en paiement de la clause de dédit et de la commission après leur absence lors de la signature de l’acte authentique. La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui imputait aux acquéreurs la responsabilité du défaut de réitération, alors qu’il résultait d’un courriel du notaire que les vendeurs étaient disposés à vendre « à de nouvelles conditions », la cour d’appel ayant dénaturé cet écrit, ainsi que le rapporte l’arrêt du 9 octobre 2025. Cette décision souligne l’office du juge dans la détermination de la partie responsable de l’échec de la vente, laquelle conditionne tant le jeu de la clause de dédit que le sort de la commission d’agence.
B. La présomption d’entremise et la sanction de l’éviction de l’intermédiaire
La condition de conclusion effective de l’opération ne profite toutefois pas au mandant qui, après avoir été mis en relation avec l’acquéreur par l’agent immobilier, traite directement avec lui dans le but d’éluder la rémunération convenue. La troisième chambre civile a consacré, dans un arrêt du 11 septembre 2025, n° 23-17.579, publié au Bulletin, la règle selon laquelle « lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier », ainsi que l’énonce l’arrêt du 11 septembre 2025. En l’espèce, la cour d’appel avait fait droit aux demandes de l’agence malgré l’expiration des mandats de recherche, sans rechercher si les stipulations de ces mandats limitaient dans le temps l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent, ce défaut de recherche ayant justifié la cassation.
La reconnaissance de l’entremise suppose néanmoins que l’agent immobilier justifie d’une activité d’intermédiation conforme aux prescriptions de la loi du 2 janvier 1970. Dans un arrêt du 11 mai 2023, n° 22-11.842 et 22-11.910, la chambre a rejeté les demandes d’un agent immobilier et d’un négociateur indépendant qui sollicitaient une indemnité de 613 800 euros après la vente directe du bien à un promoteur, dès lors que le négociateur n’avait pas été habilité dans les conditions de l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lesquels subordonnent l’intervention de la personne habilitée à la délivrance d’une attestation préfectorale justifiant de sa qualité, comme le précise l’arrêt du 11 mai 2023. En conséquence, la méconnaissance des règles d’ordre public relatives à l’habilitation prive l’intermédiaire de tout droit à rémunération, quand bien même son activité aurait contribué à la réalisation de la vente.
Le même arrêt du 11 septembre 2025, n° 23-17.579, a en outre précisé le régime des mentions obligatoires du mandat, en jugeant que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque l’agent justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte régulièrement délivrée, dès lors que ces mentions poursuivent l’objectif de réguler la profession et de protéger le mandant, ainsi que l’explique cet arrêt. Par ailleurs, le droit à rémunération demeure conditionné à la réalité de la mise en relation, ainsi que la chambre l’a jugé dans un arrêt du 1er mars 2023, n° 21-22.073, publié au Bulletin, aux termes duquel « le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur », selon la motivation de l’arrêt du 1er mars 2023. Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire ne peut ainsi se voir imposer le paiement d’une commission « renchérissant le prix du bien », faute pour l’agent d’avoir été à l’origine de cette mise en relation.
La jurisprudence de la chambre a, en revanche, assuré la survie du droit à commission dans les hypothèses où le mandant est substitué dans ses droits par un tiers titulaire d’une prérogative légale. Dans un arrêt du 19 décembre 2024, n° 23-12.985, la Cour de cassation a jugé que « le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’agent immobilier incombant à l’acquéreur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner », ainsi que le retient l’arrêt du 19 décembre 2024. Cette solution s’articule avec l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aux termes duquel « le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties », la commission étant due dès lors que sa charge a été conventionnellement prévue dans les actes antérieurs à la vente.
II. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur contournant le mandat et l’office du juge
A. La complicité de la violation du mandat : de l’assemblée plénière de 2008 à l’arrêt du 7 mai 2026
L’acquéreur qui, pour échapper au paiement de la commission, conclut directement avec le vendeur après avoir été mis en rapport avec lui par l’agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier. Le visa de l’arrêt du 7 mai 2026 réunit l’article 1200 du code civil, aux termes duquel « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat », et l’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il en résulte que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle », ainsi que le rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt du 7 mai 2026.
Ce fondement trouve son origine dans un arrêt de l’assemblée plénière du 9 mai 2008, n° 07-12.449, rendu dans une affaire où des acquéreurs, après avoir visité un appartement par l’entremise d’une agence immobilière, avaient acquis le bien directement des vendeurs en empruntant une fausse identité pour évincer l’intermédiaire de la transaction. La Cour a posé le principe selon lequel « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice », ainsi qu’elle l’énonce dans l’arrêt du 9 mai 2008. En conséquence, l’absence de lien contractuel entre l’acquéreur et l’agent immobilier ne le place pas hors d’atteinte de la responsabilité civile, dès lors que son comportement a privé l’intermédiaire de la rémunération qu’il aurait pu exiger du vendeur.
La troisième chambre civile a fait application de cette doctrine dans l’arrêt du 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin, qui constitue la pièce maîtresse de la jurisprudence récente en la matière. En l’espèce, une agence titulaire d’un mandat non exclusif de vente, prévoyant une commission de 6 % du prix à la charge de l’acquéreur, avait fait visiter une villa aux acquéreurs, lesquels avaient ensuite conclu la vente directement avec les vendeurs au prix de 2 500 000 euros, sans la rémunération de l’intermédiaire, qui avait assigné les acquéreurs en indemnisation de la perte de sa commission, estimée à 150 000 euros. La cour d’appel a accueilli cette demande, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en énonçant que la responsabilité de l’acquéreur est encourue « lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses », ainsi que le rapporte l’arrêt du 7 mai 2026.
La démonstration des manoeuvres frauduleuses résulte, en l’espèce, d’un faisceau d’indices dont la Cour de cassation a approuvé la valeur probante. Les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, la promesse de vente signée cinq semaines seulement après la visite comportait une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien », et l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent et ne reproduisait pas ladite clause. Or la Cour a jugé que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier », caractérisait la faute délictuelle, selon les termes de cet arrêt du 7 mai 2026. Dès lors, la stipulation d’une clause de prise en charge des poursuites constitue un indice décisif de la conscience qu’avait l’acquéreur de contourner les droits de l’intermédiaire.
La solution du 7 mai 2026 doit être rapprochée de la jurisprudence antérieure de la chambre qui avait déjà retenu la responsabilité délictuelle de l’acquéreur ayant fait échouer la réalisation de la vente pour éluder la commission. Dans l’arrêt du 8 février 2023, n° 21-25.521 précité, la Cour de cassation a rappelé, en visant l’article 1240 du code civil, que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice », selon la motivation de l’arrêt du 8 février 2023. Elle n’a toutefois pas fait droit à la demande de l’agence, faute pour elle d’avoir démontré que l’échec de la vente était imputable à une faute de l’acquéreur, ce qui souligne que la perte de la commission ne suffit pas, à elle seule, à caractériser la faute.
En conséquence, le simple fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier, d’adresser une offre directement aux vendeurs ne constitue pas, par lui-même, une faute, ainsi que les demandeurs au pourvoi le soutenaient en vain dans l’arrêt du 7 mai 2026. La ligne de partage réside dans la recherche d’économie de la commission : celle-ci demeure licite tant qu’elle ne s’accompagne d’aucune manoeuvre destinée à évincer l’intermédiaire, mais elle devient fautive lorsqu’elle procède d’un comportement d’ensemble tendant à gommer l’intervention de l’agent et à se soustraire à la rémunération convenue, comme l’illustre la condamnation des acquéreurs au paiement de la somme de 150 000 euros.
B. Les limites de la réparation : la preuve de la faute, la liberté de négocier et la prescription
Le régime de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur contournant le mandat comporte des limites que la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisément délimitées. La première tient à la preuve de la faute, laquelle ne saurait être présumée du seul fait que la vente a été conclue directement avec le vendeur, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 7 mai 2026, qui n’a retenu la responsabilité des acquéreurs qu’après avoir relevé l’existence de manoeuvres frauduleuses caractérisées par la clause de la promesse de vente et la disparition de cette clause dans l’acte authentique, selon l’arrêt du 7 mai 2026. A cet égard, la charge de la preuve pèse sur l’agent immobilier qui se prétend victime de l’éviction, conformément au droit commun de la responsabilité civile.
La seconde limite tient à la liberté du mandant de négocier directement avec le vendeur après l’expiration du mandat et de sa clause d’interdiction. L’arrêt du 11 septembre 2025, n° 23-17.579, a ainsi censuré la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier, à peine de lui devoir sa commission, ainsi que le détaille l’arrêt du 11 septembre 2025. En l’absence d’une telle clause ou après l’expiration de la période qu’elle fixe, l’acquéreur retrouve la liberté de traiter directement avec le vendeur, et la vente ainsi conclue ne saurait justifier un droit à commission de l’agent.
La troisième limite réside dans l’exigence d’un préjudice certain et indemnisable. L’arrêt du 1er mars 2023, n° 21-25.117, enseigne que l’agent immobilier ne peut obtenir une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lorsque la commission ne lui était pas due, faute d’opération effectivement conclue au titre du mandat invoqué, ainsi que le précise l’arrêt du 1er mars 2023. Par ailleurs, la réparation de la perte de commission s’apprécie au regard du prix de vente réellement conclu, la Cour ayant rappelé dans l’arrêt du 11 septembre 2025 que la commission convenue s’entend « sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier », selon cet arrêt, ce qui conduit le juge à moduler l’indemnité en fonction de la contribution effective de l’intermédiaire à l’opération.
La prescription de l’action en responsabilité obéit, quant à elle, aux règles de l’article 2224 du code civil, dont la chambre a précisé le point de départ dans un arrêt du 12 mars 2026, n° 24-18.397. En l’espèce, un acquéreur avait assigné, dix ans après la vente, la société chargée de la commercialisation d’un programme immobilier à visée défiscalisante, au titre d’une surestimation du prix des biens à l’achat, et la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir fixé le point de départ de la prescription à la date à laquelle l’acquéreur « avait eu connaissance des faits lui permettant d’agir », et non à la date de la vente, selon la motivation de l’arrêt du 12 mars 2026. Cette solution s’étend aux actions fondées sur la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire, dont le délai quinquennal ne commence à courir qu’à compter de la manifestation du dommage à la victime.
L’office du juge dans la liquidation du droit à commission a, en outre, été précisé par l’arrêt du 26 mars 2026, n° 24-13.838, qui a refusé de requalifier d’office la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente, la cour d’appel n’étant pas tenue de procéder à une recherche que les conclusions de l’agence ne sollicitaient pas, ainsi que le rapporte l’arrêt du 26 mars 2026. Dès lors, l’agent immobilier qui entend se prévaloir d’une requalification de l’avant-contrat doit l’invoquer devant les juges du fond, à défaut de quoi la promesse unilatérale non levée demeure sans effet sur son droit à rémunération, la charge de la démonstration du droit à commission pesant sur celui qui s’en prévaut.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la période 2008-2026 dessine ainsi un équilibre entre la protection de la rémunération de l’intermédiaire et la liberté contractuelle des parties à la vente. D’un côté, l’acquéreur qui s’est vu présenter le bien par un agent et qui conclut directement avec le vendeur au moyen de manoeuvres frauduleuses engage sa responsabilité délictuelle, comme l’ont jugé l’assemblée plénière le 9 mai 2008 et la chambre le 7 mai 2026, et l’opération est réputée conclue par l’entremise de l’agent lorsque celui-ci a procédé à la mise en relation. De l’autre, aucune commission n’est due lorsque l’opération n’a pas été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, lorsque la promesse unilatérale n’a pas été levée, lorsque les conditions suspensives ont défailli ou lorsque le mandat et ses clauses protectrices ont expiré, la preuve de la faute et du préjudice incombant en toute hypothèse à l’intermédiaire.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt fondateur de l’assemblée plénière du 9 mai 2008 à l’arrêt du 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin, a édifié un régime complet du droit à commission de l’agent immobilier et de sa protection contre le contournement du mandat. Le droit à rémunération suppose une opération effectivement conclue, constatée dans un acte écrit et réalisée par l’entremise réelle de l’intermédiaire, tandis que l’acquéreur qui, par des manoeuvres frauduleuses, prive l’agent de sa commission engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1200 et 1240 du code civil. Or les limites de ce régime sont tout aussi précises : la liberté de négocier directement après l’expiration du mandat, l’exigence d’une faute démontrée, la prise en compte du prix réel de vente et la prescription quinquennale dont le point de départ est fixé à la connaissance du dommage. En conséquence, la vente conclue en dehors de l’intermédiaire n’est ni interdite ni systématiquement sanctionnée, mais elle expose l’acquéreur à une condamnation lorsqu’elle procède d’une volonté d’évincer l’agent dont l’entremise a permis la rencontre des parties, comme en témoigne l’indemnisation de 150 000 euros allouée au titre de la commission perdue. A cet égard, la maîtrise de ces mécanismes, tant pour les intermédiaires immobiliers que pour les acquéreurs, requiert une analyse précise des stipulations du mandat et des circonstances de la transaction, ce qui invite les parties à se faire assister d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris afin de sécuriser leurs droits dans une matière où l’économie de la commission ne saurait primer sur la loyauté contractuelle.
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