I. Les conditions de validité de la clause résolutoire redéfinies
A. L’exigence de précision sans exigence d’énumération
L’article 1225 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Le texte ne dit rien de plus. Il n’exige pas une énumération, il n’impose pas un catalogue, il ne requiert pas une liste exhaustive des manquements sanctionnés. Il demande que la clause précise, ce qui est une exigence de clarté, non d’inventaire.
Cette nuance a longtemps divisé les juridictions du fond. Certaines cours d’appel, à l’image de la cour d’appel de Paris dans le contentieux Canal Plus contre beIN Sports, estimaient que le verbe « préciser » imposait de détailler chaque obligation dont la violation déclencherait la résolution. La chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché le 3 juin 2026, par un arrêt destiné à une large publication et au rapport annuel.
En l’espèce, un contrat de sous-licence de droits de diffusion télévisuelle des matchs de la Ligue 1 stipulait une clause résolutoire prévoyant la résiliation immédiate en cas de « violation d’une obligation importante du Contrat de sous-licence ». La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 31 mai 2024, avait déclaré cette clause nulle, au motif que les termes employés, renvoyant à une « obligation importante » ou « substantielle », n’étaient pas précis au sens de l’article 1225 du code civil. La Cour de cassation casse cette décision. Elle énonce que « la clause résolutoire doit être expressément prévue dans le contrat, qu’elle doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, qu’elle ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat » (Com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R).
Puis la Cour ajoute le principe décisif : « cette jurisprudence n’exige pas, en revanche, que la clause résolutoire énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations. » Elle opère également un contrôle rétrospectif de la réforme de 2016 en précisant qu’il ne ressort « ni des travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni des débats parlementaires ayant abouti à la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance que l’intention du législateur ait été de revenir, s’agissant des conditions de validité des clauses résolutoires, sur l’état du droit antérieur. »
L’économie du texte comme celle de la décision sont limpides. La clause résolutoire n’est pas un registre des manquements ; elle est le signal donné aux parties que toute inexécution substantielle d’une stipulation contractuelle identifiable pourra emporter la résiliation. Répond à cette exigence « la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci », pourvu que ces obligations puissent être identifiées de manière claire et non équivoque. Est ainsi valable, sous cette condition, une clause qui ne mentionne pas chaque obligation par son numéro d’article mais renvoie à l’économie générale du contrat.
Cette solution intéresse au premier chef les baux commerciaux, dont la clause résolutoire constitue la mécanique contentieuse centrale. Elle autorise une clause rédigée en termes généraux — « toute inexécution par le preneur de l’une quelconque des obligations mises à sa charge par le présent bail entraînera la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux » — qui satisfait aux exigences des articles 1224 et 1225 du code civil, pourvu que le contrat énonce ailleurs, de manière suffisamment précise, les obligations dont la méconnaissance déclenchera la résiliation. L’arrêt évite aussi l’écueil inverse, dénoncé par une doctrine autorisée, d’une clause-répertoire dont l’énumération lacunaire expose le bailleur à ne pouvoir sanctionner le manquement oublié.
Par cet arrêt, la chambre commerciale, statuant en formation de section, rattache explicitement l’article 1225 à la tradition antérieure à la réforme de 2016, dont il ne modifie pas la substance mais seulement la formulation. La jurisprudence antérieure exigeait déjà que la clause résolutoire soit expressément prévue au contrat, exprime de manière non équivoque la volonté de résiliation de plein droit et ne sanctionne que des obligations expressément stipulées. L’article 1225 n’a fait que codifier ces exigences, sans y ajouter une condition d’énumération que ni la loi ni la pratique n’avaient jamais consacrée.
B. La sanction de la clause contraire aux dispositions d’ordre public du statut
Si la clause résolutoire bénéficie d’une latitude rédactionnelle accrue quant à ses conditions de validité issues du droit commun des contrats, elle demeure strictement encadrée par les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, pose une règle impérative : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Or, la pratique révèle que de nombreux baux stipulent un délai inférieur au mois légal — quinze jours, vingt et un jours — dans l’espoir d’accélérer l’issue du contentieux. La troisième chambre civile a opposé à cette pratique une réponse sans ambiguïté. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour rappelle que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B).
La sanction est radicale et échappe à toute tentative de régularisation. Une telle clause est, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, « réputée non écrite en son entier. » Par cette solution, la Cour écarte l’argument du bailleur qui soutenait que la stipulation d’un délai inférieur n’avait pas pour effet de faire échec au texte, dès lors que le délai légal d’un mois se serait substitué de plein droit à la stipulation irrégulière. La Haute juridiction refuse cette lecture neutralisante : la clause n’est pas simplement privée d’effet dans sa stipulation irrégulière, elle est anéantie tout entière, privant le bailleur de toute voie contractuelle de résiliation de plein droit.
L’enjeu est considérable. Le bailleur qui s’est cru protégé par une clause trop hâtive se retrouve dépourvu de ce levier essentiel, contraint d’emprunter la voie plus lente et plus aléatoire de la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1219 du code civil ou, plus classiquement, de l’article 1227 du même code. La sévérité de la sanction s’explique par l’économie générale du statut. Le législateur de 1953, comme celui de 2014 et de 2026, a entendu protéger le fonds de commerce et l’outil de travail du preneur contre une résiliation trop rapide. Le délai d’un mois n’est pas une formalité accessoire : il est le temps minimal que le législateur accorde au locataire pour régulariser sa situation, trouver un accord avec son bailleur ou saisir le juge.
La loi du 26 mai 2026 a enrichi le texte de l’article L. 145-41 en précisant que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, renforce substantiellement le contrôle du juge sur la réalité de la capacité contributive du locataire. Dans le même mouvement, le législateur a modifié l’article L. 145-40 pour plafonner les garanties exigibles du preneur à trois mois de loyer pour les baux portant sur des locaux éligibles au statut, rééquilibrant ainsi les rapports de force entre bailleur et preneur au moment de la conclusion du contrat.
Enfin, le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, entré en vigueur le 1er août 2026, a modernisé la procédure sur mémoires applicable au contentieux de la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. S’il ne touche pas directement au contentieux de la clause résolutoire, ce décret complète l’architecture du Titre IV du Livre Ier du code de commerce en adaptant aux réalités contemporaines les modalités de notification des écritures entre avocats après saisine du juge des loyers commerciaux.
II. Le pouvoir modérateur du juge face à la clause résolutoire
A. La suspension des effets étendue à tous les manquements
L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce confère au juge le pouvoir, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, « lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le texte ne distingue pas selon la nature du manquement reproché au locataire. Certaines cours d’appel avaient pourtant introduit une distinction que ni la lettre ni l’esprit du texte n’autorisaient, estimant que ce pouvoir de suspension ne pouvait s’exercer qu’en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges, à l’exclusion de la violation d’une obligation de faire.
La Cour de cassation a censuré cette lecture restrictive. Dans un arrêt du 6 février 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, elle juge que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Civ. 3e, 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). En l’espèce, une clause de bail stipulait que les lieux loués devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés. Le bailleur, après avoir constaté la fermeture du restaurant exploité dans les lieux, avait délivré un commandement de reprendre l’exploitation du fonds visant la clause résolutoire, puis assigné le preneur en résiliation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande de suspension des effets de la clause formée par le locataire, au motif que l’article L. 145-41 ne s’appliquait qu’en cas de non-paiement des loyers et charges, et non pour un manquement à une obligation de faire.
La troisième chambre civile censure cette motivation par une formule qui fera date : le texte n’opère aucune distinction selon la nature de l’obligation méconnue, et le juge doit examiner la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, que le commandement vise un défaut de paiement, la violation d’une obligation de faire ou celle d’une obligation de ne pas faire. L’office du juge est ainsi restauré dans sa plénitude : il peut accorder des délais au locataire pour régulariser toute obligation — reprise de l’exploitation du fonds, réalisation de travaux, souscription d’une assurance — et suspendre corrélativement les effets de la clause.
Cette solution s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle cohérente. Déjà, par un arrêt du 26 octobre 2023, la Cour avait jugé que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-16.216, FS-B). La symétrie est éclairante : de même que le non-respect des délais accordés rend la clause définitivement acquise, indépendamment de toute considération de bonne ou mauvaise foi, de même l’octroi initial des délais ne dépend pas de la nature pécuniaire ou non du manquement, mais de la seule appréciation par le juge de l’opportunité de la mesure.
Par ailleurs, sur un plan procédural, la troisième chambre civile a apporté une précision utile dans un arrêt du 16 octobre 2025. La Cour a jugé que « le bailleur qui entend se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire après chaque échéance impayée, dès lors que le commandement initial porte sur les causes du commandement et les loyers échus postérieurement » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Cette solution pragmatique évite au bailleur de multiplier les actes extrajudiciaires, tout en maintenant l’exigence d’un commandement régulier et complet.
B. L’articulation avec l’exception d’inexécution
La clause résolutoire n’épuise pas les moyens de défense du preneur confronté à un commandement. L’exception d’inexécution, mécanisme de droit commun des contrats synallagmatiques prévu aux articles 1219 et 1220 du code civil, autorise une partie à refuser d’exécuter sa propre obligation tant que l’autre n’a pas exécuté la sienne, pourvu que l’inexécution soit suffisamment grave. En matière de bail commercial, le preneur peut ainsi opposer au bailleur qui actionne la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers l’inexécution par ce dernier de son obligation de délivrance ou d’entretien de la chose louée.
La question du moment auquel cette exception peut être invoquée a donné lieu à une précision déterminante. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
L’apport de cette décision est aussi technique que substantiel. Le mécanisme de l’article L. 145-41 impose au locataire qui souhaite obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire de saisir le juge dans le mois du commandement. Mais l’exception d’inexécution relève d’une logique différente : elle ne tend pas à suspendre les effets de la clause pour permettre un paiement différé, elle conteste le principe même de l’obligation de payer en opposant l’inexécution préalable du bailleur. L’article L. 145-41 ne régit pas cette hypothèse.
La Cour de cassation le dit clairement dans son attendu de principe : l’exception d’inexécution se distingue de la demande de délais de paiement et n’est pas soumise au formalisme du commandement ni au délai d’un mois. L’arrêt s’inscrit dans le prolongement d’une décision du 18 septembre 2025, par laquelle la troisième chambre civile avait déjà jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié).
La conjonction de ces deux arrêts donne au preneur une défense articulée en deux temps : il peut, d’abord, opposer l’exception d’inexécution pour contester le principe même de la créance locative et, si le juge écarte cette exception, solliciter subsidiairement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions de l’article L. 145-41. En l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Cayenne avait rejeté l’exception d’inexécution du preneur au seul motif que celui-ci n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement de payer. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la cour d’appel devait rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé, indépendamment de la circonstance qu’elle n’ait pas sollicité de délais de paiement.
Cette articulation entre clause résolutoire et exception d’inexécution trouve un écho particulier dans le nouveau texte de l’article L. 145-41 issu de la loi du 26 mai 2026. En conditionnant désormais la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, le législateur renforce indirectement la portée de l’exception d’inexécution : le preneur qui ne peut ou ne veut pas reprendre le paiement du loyer courant, parce qu’il estime que le local est impropre à l’usage auquel il était destiné en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, n’a d’autre voie que de contester frontalement le principe de la créance par l’exception. La qualité de l’argumentation sur l’inexécution du bailleur devient, dans ce nouveau cadre législatif, déterminante pour la survie du bail.
Conclusion
Le droit de la clause résolutoire dans les baux commerciaux a connu, entre 2023 et 2026, une évolution significative portée par une série d’arrêts de principe de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Ce mouvement est moins une révolution qu’un rééquilibrage méthodique des rapports entre le droit commun des contrats, dont l’article 1225 du code civil constitue le socle, et le droit spécial des baux commerciaux, dont l’article L. 145-41 fixe les garanties d’ordre public. La chambre commerciale a levé l’incertitude qui pesait sur l’interprétation du texte de 2016 en confirmant que la précision requise ne se confond pas avec l’énumération, renforçant ainsi la sécurité juridique des clauses rédigées en termes généraux. La troisième chambre civile a restauré la plénitude de l’office du juge en étendant la suspension des effets aux manquements autres que pécuniaires, tout en rappelant la rigueur de la sanction qui frappe la clause stipulant un délai inférieur au mois légal. Elle a clarifié l’articulation entre la clause résolutoire et l’exception d’inexécution, en distinguant nettement la demande de délais, soumise au délai du commandement, de la contestation du principe de la créance, qui ne l’est pas. La loi du 26 mai 2026, en conditionnant l’octroi des délais à la reprise du loyer courant et en plafonnant les garanties exigibles du preneur, ajoute à cet édifice une dimension nouvelle dont la pratique mesurera les effets dans les prochains mois.
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