I. Les obligations de la bailleresse gestionnaire d’un centre commercial à l’égard du preneur
A. L’entretien des parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée
Le bail consenti sur une cellule d’un centre commercial présente une singularité qui tient à la nature même de la chose louée. Le local ne constitue en effet qu’une fraction d’un ensemble dont la fréquentation dépend, pour l’essentiel, de la qualité des espaces communs et de l’attractivité générale du site. Or, l’obligation de délivrance du bailleur, définie par l’article 1719 du code civil (article 1719 du code civil), s’étend naturellement aux éléments qui conditionnent l’usage de la chose louée. Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée » article 1719 du code civil.
La troisième chambre civile a conféré à ce principe une portée spécifique dans l’hypothèse où le bailleur est propriétaire du centre commercial dans son ensemble. Par un arrêt du 28 mars 2024 (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704), elle a énoncé que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée » n° 22-21.704. En l’espèce, la bailleresse n’avait pas assuré le fonctionnement de la climatisation des parties communes durant l’été, ni celui du chauffage durant l’hiver, alors même qu’une cotisation obligatoire finançait ces équipements. La cour d’appel avait écarté sa responsabilité au motif que le commerce demeurait accessible depuis l’extérieur et qu’il appartenait à la locataire d’y apporter une température agréable pour sa clientèle. Or, une telle analyse revenait à faire abstraction de la destination même de la galerie marchande, dont la circulation climatisée constitue l’un des éléments déterminants de l’usage convenu. La Cour de cassation a censuré le raisonnement en relevant le caractère inopérant de ces motifs au regard de l’article 1719 du code civil, dès lors que les constatations des juges du fond faisaient ressortir un défaut d’entretien des parties communes, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.
Par ailleurs, la qualification d’accessoire nécessaire ne se réduit pas aux seules circulations intérieures ou aux équipements techniques. La jurisprudence admet que les défaillances affectant l’image et le confort du site, telles que le défaut d’éclairage des parkings, l’absence d’entretien des espaces verts ou l’évacuation insuffisante des déchets, constituent des manquements contractuels de la bailleresse gestionnaire. Dans le litige opposant la société CLM Invest à la société Châteaudis, exploitante d’un supermarché dépendant d’un centre commercial, l’arrêt du 20 avril 2023 (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-24.848) a rappelé que ces défauts « étaient constitutifs de manquements contractuels quand bien même ils ne pourraient être directement corrélés à une baisse d’activité chiffrable pour l’exploitant » n° 21-24.848. Dès lors, le preneur peut se prévaloir de l’inexécution de l’obligation d’entretien sans avoir à démontrer préalablement une incidence financière mesurable sur son exploitation, la preuve de la défaillance suffisant à établir le manquement.
La consistance exacte des obligations de la bailleresse demeure toutefois gouvernée par la commune intention des parties. La clause du bail, le règlement intérieur du centre et le cahier des charges de l’association syndicale définissent le périmètre des prestations communes, la répartition des frais de gestion et les modalités de leur révision. En conséquence, la détermination du standard d’entretien attendu procède d’une interprétation souveraine des juges du fond, dont la Cour de cassation ne contrôle que la dénaturation. À cet égard, le principe posé en 2024 conserve une vertu normative essentielle : il fait du centre commercial une unité de jouissance indivisible, dont le bailleur propriétaire assume, en sa qualité de gestionnaire, la pleine responsabilité. Le régime du statut des baux commerciaux, défini à l’article L. 145-1 du code de commerce (article L. 145-1), s’applique en effet aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, sans distinguer selon que le local est intégré à un ensemble commercial ou isolé, ce qui renforce l’exigence d’une jouissance paisible au sein du centre.
B. La réparation du préjudice du preneur et la preuve du lien de causalité
Si l’existence des manquements de la bailleresse est largement admise, l’indemnisation du preneur obéit au droit commun de la responsabilité contractuelle. Aux termes de l’article 1240 du code civil (article 1240), « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La réparation suppose dès lors la réunion de trois conditions cumulatives, à savoir une faute, un préjudice et un lien de causalité certain entre l’une et l’autre. Or, la démonstration de ce lien revêt une acuité particulière dans le contentieux des centres commerciaux, où la baisse d’activité alléguée par le preneur peut résulter de causes multiples, telles que la conjoncture, la concurrence en ligne ou la fermeture d’enseignes voisines.
La jurisprudence se montre ainsi exigeante quant à la preuve du lien de causalité entre chaque manquement précisément identifié et le préjudice invoqué. Dans l’affaire Châteaudis, la cour d’appel avait alloué une somme de 106 255 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chiffre d’affaires, tout en constatant que ni l’absence de commercialisation de la cellule d’entrée du centre, ni le non-respect des horaires d’ouverture n’avaient entraîné de préjudice, et que le défaut d’éclairage du site ne pouvait être corrélé à une baisse d’activité chiffrable. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que la cour d’appel « n’a caractérisé aucune faute de la SCI en relation de cause à effet avec le préjudice indemnisé, n’a pas donné de base légale à sa décision » Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-24.848. En conséquence, l’indemnisation suppose la démonstration d’un lien direct entre la défaillance précise du bailleur et la perte d’activité invoquée, quand bien même la réalité des manquements serait établie par l’expertise.
La rigueur probatoire se double d’une exigence procédurale relative à la définition de l’objet du litige. Saisie sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Nîmes avait rejeté la demande indemnitaire de la société Châteaudis en affirmant que celle-ci ne sollicitait pas la réparation des désordres tenant au mauvais entretien des espaces verts des façades arrière, à l’absence de conteneurs à ordures et au défaut d’entretien des espaces extérieurs. Or, il résultait des conclusions du liquidateur que ces manquements étaient expressément énumérés et qu’il sollicitait la confirmation du jugement qui avait condamné la bailleresse au titre du défaut d’entretien diligent des parkings. Par un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.022), la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » n° 24-12.022. Elle a censuré la cour d’appel qui « a modifié l’objet du litige » en omettant de statuer sur des chefs de demande expressément invoqués. Dès lors, le preneur doit veiller à circonscrire avec précision, dès ses premières écritures, l’ensemble des manquements dont il demande réparation, et à produire les éléments probatoires propres à établir leur incidence sur son activité.
Par ailleurs, la sanction des manquements de la bailleresse ne saurait emprunter des voies que le contrat n’a pas prévues. Dans la même affaire, la cour d’appel avait condamné la bailleresse au paiement des pénalités stipulées par le règlement intérieur du centre au seul profit du bailleur, en appliquant un mécanisme de « retournement » des pénalités fondé sur l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions. La Cour de cassation a censuré cette construction au visa de l’article 1134 ancien du code civil. Elle a jugé que « si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise pas à modifier les droits et obligations légalement convenus entre les parties » n° 21-24.848. En conséquence, le preneur ne peut obtenir le bénéfice des pénalités du règlement intérieur que dans la mesure où une stipulation expresse le prévoit, ou lorsque des dommages et intérêts distincts sont justifiés par un préjudice certain. Cette solution délimite avec netteté l’office du juge, qui ne saurait réécrire l’économie des obligations contractuelles au nom de l’équité.
II. Les charges du centre commercial : l’imputation au preneur et la répartition entre copropriétaires
A. Les clauses de transfert des charges et des travaux du centre : une exigence de clarté et de précision
La répartition des charges du centre commercial est, pour une large part, d’origine contractuelle. L’article L. 145-40-2 du code de commerce (article L. 145-40-2) impose que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » L. 145-40-2 du code de commerce. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, répartition fonction de la surface exploitée, et le montant des impôts, taxes et redevances imputés doit correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
L’article R. 145-35 du code de commerce (article R. 145-35) encadre par ailleurs les imputations prohibées. Ne peuvent notamment être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (article 606), lequel vise « les grosses réparations » comme celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » article 606 du code civil. Sont également exclus les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, ainsi que les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire. Or, ces règles ne font pas obstacle au transfert conventionnel de certaines charges, à la condition que la stipulation soit d’une clarté suffisante et d’une portée précisément délimitée.
La jurisprudence soumet en effet les clauses de transfert à une exigence renforcée de précision. Dans deux arrêts jumeaux du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106) et (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107), la troisième chambre civile a énoncé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » n° 21-25.106. En l’espèce, la bailleresse d’un centre commercial réclamait au preneur une contribution aux dépenses de réfection de la toiture et de la climatisation du centre, en se fondant sur une clause générale de remboursement des charges et dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien des parties communes et des équipements du centre. La cour d’appel avait accueilli la demande sans rechercher si une stipulation expresse mettait les travaux de toiture à la charge du locataire. La cassation est intervenue au motif que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » n° 21-25.107. Dès lors, la mention générique des équipements du centre ne suffit pas à transférer le coût des travaux intéressant la structure de l’immeuble, tels que la couverture, lesquels demeurent à la charge du bailleur en application des articles 1720 (article 1720 du code civil) et 1754 du code civil (article 1754).
L’exigence de clarté s’étend à la distinction entre les charges afférentes au centre commercial et celles qui concernent le local privatif lui-même. Par un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 22-23.653), la Cour de cassation a validé la décision d’un juge des référés refusant d’accorder une provision à la bailleresse pour le recouvrement de la taxe foncière du local loué. La clause invoquée ne concernait, selon l’interprétation retenue, que les charges du centre commercial dans lequel se trouvait le local, sans stipulation précise relative au local privatif. La Cour a jugé que les demandes de la bailleresse « se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher » n° 22-23.653, au sens de l’article 835 du code de procédure civile (article 835), lequel ne permet d’accorder une provision que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » article 835 du code de procédure civile. En conséquence, la rédaction des clauses de répartition exige une articulation minutieuse entre le périmètre du centre et celui du local loué, la mention des charges communes ne valant pas transfert des impôts afférents au local privatif.
Par ailleurs, l’interprétation des clauses de participation aux charges demeure soumise au contrôle de la dénaturation. L’article 1134 ancien du code civil impose au juge de rechercher la commune intention des parties lorsque la stipulation est ambiguë. Dans une affaire relative à la participation aux charges d’un parking dépendant d’un centre commercial régional, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-17.297), rappelé que « lorsque les stipulations d’une convention sont ambiguës, il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties » n° 22-17.297. Elle a censuré l’arrêt qui avait dénaturé les termes clairs et précis d’une convention relative au nombre de places de stationnement retenu pour le calcul des charges, puis privé sa décision de base légale en s’abstenant d’interpréter une clause dont le sens était discuté. À cet égard, la détermination du mode de calcul des charges, qu’il s’agisse de la surface exploitée, du nombre de places ou d’une quote-part conventionnelle, relève d’une analyse contractuelle rigoureuse dont la rigueur conditionne la sécurité des parties.
B. La répartition des charges en copropriété du centre et la répétition de l’indu
Lorsque le centre commercial est soumis au statut de la copropriété, la répartition des charges entre les propriétaires des cellules obéit au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’article 43 de cette loi (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) dispose que les clauses contraires aux dispositions de la loi et du décret d’application sont réputées non écrites, et que « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition » article 43 précité. Par un arrêt du 25 avril 2024 (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-21.828 et n° 22-21.921), la troisième chambre civile a appliqué ce mécanisme à une décision d’assemblée générale qui avait mis l’intégralité des charges d’entretien, d’éclairage, de chauffage et de nettoyage de la galerie commerciale d’une station de montagne à la charge des seuls propriétaires de la partie commerciale. La Cour a jugé que la décision, contraire aux règles de l’article 10 de la loi de 1965, devait être réputée non écrite, et qu’une nouvelle répartition devait être opérée, laquelle « ne pouvait valoir que pour l’avenir » n° 22-21.828 et n° 22-21.921, la Cour statuant au fond et fixant elle-même la nouvelle répartition au prorata des surfaces des locaux privatifs.
Or, la solution présente une incidence directe sur les rapports entre le bailleur et le preneur. Le montant des charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre conditionne celui des charges répercutées sur le locataire en vertu du bail, et une répartition irrégulière entre copropriétaires se répercute mécaniquement sur le coût d’occupation supporté par les preneurs. Dès lors, la contestation de la répartition des charges de copropriété du centre constitue, pour le bailleur gestionnaire, un enjeu de premier ordre dans la maîtrise de ses relations locatives, tandis que le preneur dispose d’un intérêt légitime à vérifier la conformité des appels de fonds au règlement de copropriété et au cahier des charges du centre. À cet égard, la détermination de l’organe habilité à appeler les charges du centre soulève également des difficultés propres aux ensembles commerciaux, singulièrement lorsque le centre constitue une entité distincte au sein d’un ensemble immobilier plus vaste.
La création d’un syndicat secondaire, doté de la personnalité juridique, suppose ainsi des stipulations suffisamment explicites du règlement de copropriété. Par un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.700), la Cour de cassation a admis qu’un règlement de copropriété organisant les droits et obligations des seuls copropriétaires du bâtiment commercial, instituant une assemblée particulière, un conseil de gérance et la faculté de fixer par règlement intérieur les règles de tenue et d’entretien du centre, avait pu légalement créer un syndicat secondaire. Elle a en revanche censuré l’arrêt qui déduisait de l’opposition formée par le syndicat sur le prix de vente d’un lot, et du paiement effectué par le notaire, un acquiescement du copropriétaire vendeur aux prétentions du syndicat. Selon l’article 410 du code de procédure civile, l’acquiescement peut être exprès ou implicite, mais « l’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n’est pas permis » n° 23-11.700 ; or, l’opposition du syndicat n’étant « ni une demande en justice ni un jugement », le paiement réalisé sur opposition ne peut caractériser un acquiescement. En conséquence, la sécurité juridique des mutations des cellules d’un centre commercial suppose une analyse rigoureuse des conditions dans lesquelles les charges impayées sont recouvrées.
Enfin, la mutation des cellules du centre ne décharge pas le bailleur originaire de ses obligations à l’égard du preneur. Par un arrêt publié du 16 mai 2024 (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » n° 22-19.922. En l’espèce, la locataire d’une cellule du centre commercial Géant Casino avait acquitté, à titre conservatoire, les sommes visées par un commandement de payer relatif aux charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre, avant la vente de la cellule à une société tierce. Or, la clause de subrogation contenue dans l’acte de vente ne pouvait être opposée au preneur, qui demeurait fondé à poursuivre le bailleur originaire, seul destinataire des paiements litigieux. Dès lors, la sécurisation des opérations de cession des cellules d’un centre commercial impose une attention particulière au sort des créances de charges antérieures à la vente et à la conservation des justificatifs de paiement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, depuis 2023, un régime cohérent du bail commercial consenti dans un centre commercial. Le bailleur propriétaire de l’ensemble demeure tenu d’entretenir les parties communes, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, tandis que le preneur doit établir un lien de causalité précis entre chaque manquement et son préjudice, sous le contrôle renforcé de la Cour de cassation. Par ailleurs, le transfert des charges et des travaux du centre suppose des clauses claires et précises, interprétées restrictivement, dont la rédaction doit distinguer le périmètre du local privatif de celui du centre lui-même. Or, la répartition des charges en copropriété du centre obéit au régime de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, sous le contrôle des juges, et la mutation des cellules ne libère pas le bailleur originaire de ses obligations personnelles envers le preneur.
Dès lors, la rédaction du bail, du règlement intérieur et des stipulations relatives aux charges conditionne la stabilité des relations locatives au sein des centres commerciaux, dans un secteur où la défaillance d’une enseigne ou la désaffection d’une galerie marchande suffit à bouleverser l’équilibre des conventions. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat bail commercial Paris), accompagnent bailleurs gestionnaires et preneurs dans la négociation de ces conventions, la rédaction des clauses de charges et la conduite des contentieux relatifs à l’entretien des centres commerciaux.
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