I. La notion de juste titre à l’épreuve des actes non translatifs de propriété
A. Le règlement de copropriété, un instrument de répartition des jouissances dépourvu de caractère translatif
La prescription acquisitive demeure, aux termes de l’article 2258 du code civil, « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ». Le droit commun distingue néanmoins la prescription trentenaire, qui ne suppose aucun titre, de la prescription décennale, réservée à celui qui a acquis de bonne foi et par juste titre, conformément à l’article 2272 du même code. La question du juste titre se trouve ainsi au cœur des litiges relatifs à la délimitation des fonds et à la propriété des constructions, singulièrement lorsque les parties se prévalent d’actes dont la nature juridique ne comporte aucun transfert de propriété.
La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt de principe du 18 décembre 2025 (n° 622 FS-B, pourvois n° 24-15.759 et 24-15.828), que « le règlement de copropriété, n\’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre ». En l’espèce, des copropriétaires avaient édifié des constructions, pour partie sur une cour partie commune et pour partie sur une cour affectée à la jouissance spéciale du lot voisin, puis revendiquaient la propriété de ces emprises par le jeu de la prescription abrégée. La cour d’appel avait retenu que les stipulations du règlement de copropriété, réservant au titulaire du second lot l’usage exclusif de la cour, suffisaient à établir un juste titre. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’ancien article 2265 du code civil, applicable aux faits antérieurs à la réforme de 2008, en énonçant que le règlement de copropriété, faute d’être translatif de propriété, ne pouvait servir de fondement à la prescription décennale.
Cette solution s’inscrit dans une définition rigoureuse du juste titre, constamment rappelée depuis l’arrêt du 11 février 2015 (n° 13-24.770, publié au Bulletin), selon laquelle « le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ». Le règlement de copropriété, tel qu’il est décrit à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ne définit que la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il organise l’usage des lieux entre copropriétaires sans jamais opérer de mutation de propriété, ce qui le place en dehors de la catégorie des titres susceptibles de fonder la prescription abrégée. Or, la confusion entre droit de jouissance et droit de propriété constitue précisément l’écueil que la Cour de cassation entend dissiper, afin que l’usucapion ne puisse se construire sur la simple lecture d’un règlement de copropriété.
La portée pratique de cette solution est considérable pour les copropriétaires, car les empiétements sur les parties communes se multiplient à l’occasion de travaux d’extension, de surélévation ou de création de terrasses. Le copropriétaire qui occupe matériellement une cour commune ou un terrain affecté à la jouissance d’autrui ne peut se prévaloir d’une acquisition par dix ans de bonne foi, dès lors que son titre se limite aux stipulations du règlement de copropriété. La possession, si continue et paisible qu’elle soit, demeure alors soumise au délai de droit commun de trente ans prévu à l’article 2272 du code civil, ce qui réduit singulièrement les hypothèses d’acquisition de la propriété des parties communes par le simple écoulement du temps. A cet égard, le syndicat des copropriétaires conserve la faculté d’agir en remise en état des lieux tant que la prescription trentenaire n’est pas acquise, la charge de la preuve pesant sur le copropriétaire qui entend se libérer de la qualification de partie commune.
Par ailleurs, la qualification de partie commune résultant de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, commande de déterminer avec précision l’assiette de la jouissance spéciale. Les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès sont ainsi réputés parties communes dans le silence ou la contradiction des titres, de même que le sol et le gros œuvre des bâtiments. Dès lors, l’acte de cession d’un lot ne peut valablement transférer la propriété d’une fraction de ces emprises que s’il opère lui-même la mutation, la simple mention d’un droit d’usage exclusif demeurant sans effet translatif. La jurisprudence de la troisième chambre civile subordonne ainsi l’acquisition par prescription abrégée de toute fraction de partie commune à l’existence d’un acte authentique translatif, et non à la seule constatation d’une jouissance privatisée.
B. L’acte de partage et le jugement d’homologation, actes déclaratifs impropres à servir de juste titre
Le syndic et les copropriétaires doivent ainsi veiller à la concordance entre les actes de vente des lots, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, seules pièces susceptibles de délimiter avec certitude l’assiette des droits de chacun. La disparition d’anciennes clôtures, la transformation de cours en jardins privatifs ou l’édification de constructions sur des emprises communes créent des situations possessoires dont la régularisation ne peut intervenir que par une vente ou un échange dûment publiés, et non par la seule tolérance du syndicat. En conséquence, la prudence commande au copropriétaire qui entreprend des travaux sur une emprise contiguë de faire constater, par un géomètre-expert et un notaire, la consistance exacte de son lot avant tout engagement de dépenses.
La jurisprudence étend la même exigence aux actes dont la fonction est purement déclarative, à commencer par l’acte de partage. Dans son arrêt du 11 février 2015, la troisième chambre civile avait déjà jugé que l’acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée. Cette solution s’explique par la nature déclarative du partage, qui se borne à constater une répartition préexistante des droits des indivisaires sans qu’aucune mutation ne s’opère entre les parties. Le partage ne peut donc conférer à son bénéficiaire la propriété d’une surface plus étendue que celle qui lui revenait en indivision, fût-ce au vu d’un plan d’arpentage consacrant un empiétement.
La jurisprudence la plus récente confirme cette analyse dans le cas du jugement homologuant un partage amiable. Par un arrêt du 23 mars 2022 (n° 294 F-D), la troisième chambre civile a rappelé que « seul peut bénéficier de la prescription acquisitive abrégée celui qui a acquis un immeuble de bonne foi et par juste titre, lequel suppose un transfert de propriété consenti par un tiers qui n’est pas le véritable propriétaire ». Le jugement d’homologation, à l’instar de l’acte de partage lui-même, possède un effet déclaratif et non translatif, si bien qu’il ne peut servir de fondement à la prescription décennale invoquée par les héritiers pour conserver une bande de terrain englobée dans leur titre. La Cour de cassation a toutefois validé la solution d’espèce en relevant que les titres produits, complétés par une possession conforme aux limites acceptées lors d’un précédent bornage, démontraient la propriété de la parcelle litigieuse, ce dont il résultait que l’empiétement dénoncé n’était pas caractérisé.
Il se dégage de ces décisions un principe directeur : le juste titre suppose toujours un acte susceptible, par lui-même, de transférer la propriété, de sorte que les actes déclaratifs, les décisions d’homologation et les instruments de jouissance en sont exclus. Des lors, le vendeur qui invoque la prescription abrégée à la suite d’un empiétement doit démontrer l’existence d’un acte émanant d’un tiers non propriétaire, seul à même de justifier la réduction du délai d’acquisition. En conséquence, la charge de la preuve s’alourdit pour celui qui se prévaut de l’usucapion, tandis que le véritable propriétaire voit son droit renforcé par l’exigence d’un titre translatif. Cette construction jurisprudentielle, qui emprunte au droit des obligations la distinction entre actes translatifs et actes déclaratifs, imprime au droit de la prescription acquisitive une rigueur dont les praticiens doivent tenir compte lors de la rédaction des actes de cession et des règlements de copropriété.
La donation-partage, fréquente en matière familiale, appelle une vigilance particulière au regard de cette jurisprudence récente. L’acte qui répartit des biens entre les héritiers tout en constatant des limites conformes à un document d’arpentage erroné ne saurait, à lui seul, faire acquérir la propriété des surfaces empiétées au-delà des droits indivis de chaque attributaire. La Cour de cassation a censuré, en 2015, le raisonnement qui faisait de cet acte un juste titre au profit de l’occupante d’une parcelle, alors même que la possession était continue, paisible et publique depuis plus de dix ans. La bonne foi de l’occupant, quoique présumée, ne supplée pas l’absence de titre translatif, de sorte que la prescription abrégée demeure subordonnée à la réunion cumulative du juste titre et de la possession utile, sans qu’aucune de ces conditions puisse se déduire de l’autre.
II. La possession utile et son administration probatoire
A. La démonstration d’actes matériels de possession continue et non équivoque
La possession invoquée au soutien d’une usucapion doit réunir les caractères énumérés à l’article 2261 du code civil, lequel exige « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». La jurisprudence subordonne la réunion de ces caractères à la preuve d’actes matériels d’occupation réelle accomplis pendant toute la durée requise, et refuse de se satisfaire d’indices purement formels. Par un arrêt du 19 juin 2025 (n° 305 F-D), la troisième chambre civile a ainsi censuré une cour d’appel qui avait déduit une possession de dix ans du paiement des impôts fonciers depuis 1986, de l’alimentation électrique d’une grange et de l’édification d’un mur, sans préciser la date des premiers actes matériels de possession, au motif que « le paiement de l’impôt afférent à l’immeuble concerné ne pouvant constituer le début d’une possession réelle sur le bien ».
Cette exigence probatoire se double d’un contrôle rigoureux du caractère public et non équivoque de l’occupation. Dans son arrêt du 11 avril 2019 (n° 326 F-D), la Cour de cassation a censuré la décision qui avait écarté la prescription trentenaire au seul motif que des attestations ne précisaient pas la date du début de l’occupation et que la négociation d’un achat révélait la connaissance de l’absence de propriété, « sans rechercher si, à la date de leur proposition de négociation, les occupants n’avaient pas prescrit par possession trentenaire ». Or, la simple volonté de régulariser une occupation par une acquisition ne fait pas nécessairement obstacle à l’intention de se comporter en propriétaire, laquelle demeure appréciée in concreto par les juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation.
Par ailleurs, l’article 2265 du code civil autorise celui qui invoque la prescription à « joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». Cette faculté d’adjonction des possessions permet d’additionner les durées d’occupation d’auteurs successifs, à la condition que chacune d’elles ait présenté les caractères exigés par la loi. Le mécanisme n’est toutefois d’aucun secours pour le copropriétaire dont le titre est non translatif, puisque la jonction des possessions ne supplée pas l’absence de juste titre. A cet égard, la distinction entre le fondement de la prescription abrégée, qui tient au titre, et le calcul du délai, qui tient à la possession, structure l’ensemble du contentieux de l’usucapion immobilière.
La démonstration des actes matériels de possession suppose en outre de rapporter la preuve de leur continuité sur la totalité du délai légal. Les juges du fond doivent ainsi déterminer la date à laquelle les premiers actes d’occupation ont été accomplis, les simples paiements d’impôts ou les démarches administratives étant insuffisants à caractériser une emprise physique sur le bien. En revanche, la culture d’un terrain, la construction d’une maison, l’édification de clôtures ou l’installation durable dans les lieux constituent des indices sérieux de l’intention de se comporter en propriétaire. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle de la qualification juridique des faits, en s’assurant que la décision attaquée précise les éléments concrets sur lesquels elle fonde sa conviction, à défaut de quoi elle encourt la cassation pour défaut de base légale.
B. La jouissance des parties communes et l’incidence des irrégularités de construction
L’interruption de la possession, au demeurant, peut résulter de l’assignation en revendication ou en remise en état délivrée par le véritable propriétaire, qui fait courir un nouveau délai à compter de sa signification. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans son arrêt du 11 février 2015, que le premier acte d’interruption résultait de l’assignation ayant conduit à l’ordonnance de référé, les simples courriers de mise en demeure ne caractérisant pas une contestation suffisante de la possession. Des constats d’huissier, des photographies datées et des factures d’énergie permettent en outre de dater les actes matériels d’occupation, à la condition qu’ils soient établis sur la période entière requise par la loi.
Le droit de jouissance des copropriétaires sur les parties communes, consacré à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas sans incidence sur l’appréciation de la possession utile. « Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble », de sorte que seule une stipulation expresse du règlement de copropriété peut réserver à certains lots un droit de jouissance spéciale. Dans son arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel ne pouvait débouter des copropriétaires de leur demande d’accès à une cour commune et de remise des clefs du portail sans constater que cette cour constituait, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle ils n’avaient aucun droit. Le libre accès aux parties communes participe ainsi de l’exercice du droit de jouissance, et son obstruction ne peut se fonder que sur des stipulations expresses.
La même exigence de stipulation expresse encadre les restrictions apportées par l’assemblée générale à l’usage des parties privatives. Par un arrêt du 22 mai 2025 (n° 274 F-D), la troisième chambre civile a validé la décision ayant refusé d’annuler une résolution interdisant l’usage à titre d’habitation de lots qualifiés de débarras dans le règlement de copropriété, en retenant que « les copropriétaires ne pouvaient changer l’affectation de leurs lots que sous réserve qu’elle ne soit pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ». La Cour a en outre jugé que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux, justifiée par des considérations tenant à la conservation de l’immeuble au regard du risque d’incendie, ne méconnaissait pas l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. La liberté d’usage des parties privatives se trouve ainsi bornée par la destination de l’immeuble, dont le règlement de copropriété constitue la source.
L’irrégularité des constructions au regard des règles d’urbanisme ne prive pas, en revanche, la possession de son utilité. Par un arrêt du 21 septembre 2022 (n° 632 FS-B, publié au Bulletin), la Cour de cassation a énoncé que « le non-respect de règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l’absence d’actes de possession illicites pour être contraires à l’ordre public ou aux bonnes moeurs, à ce que le possesseur du terrain d’assiette en acquiert la propriété par prescription ». Le caractère non équivoque de la possession ne saurait donc être contesté au seul motif que la construction a été édifiée sans permis de construire ou sur un terrain agricole non déclassé, dès lors que le possesseur s’est comporté en propriétaire exclusif. Cette solution, protectrice du possesseur de bonne foi, se combine avec l’exigence du juste titre : la régularité administrative de la construction intéresse la police de l’urbanisme, tandis que la prescription acquise par la possession fait échec aux revendications du propriétaire qui a laissé courir le délai légal sans réagir.
La confrontation de ces principes révèle un équilibre subtil entre la protection du droit de propriété et la sécurité des situations possessoires. Si l’irrégularité des constructions n’entache pas la possession d’équivoque, l’exercice d’une jouissance sur les parties communes ne confère pas pour autant un titre au copropriétaire qui s’en prévaut, et l’assemblée générale conserve le pouvoir de rétablir la destination des lots dans les limites du règlement. Or, la Cour de cassation exerce un contrôle soutenu sur les motifs des juridictions du fond, tant pour la caractérisation des actes matériels de possession que pour la qualification des stipulations du règlement de copropriété. En conséquence, la sécurisation d’une situation d’occupation prolongée passe par la réunion d’un titre translatif régulier et de la preuve d’actes de possession continus, publics et non équivoques, sans que la bonne foi ou la tolérance des voisins puisse suppléer ces exigences.
Enfin, le contrôle de la Cour de cassation s’étend à la dénaturation des pièces produites, sans pour autant porter atteinte à l’appréciation souveraine des juges du fond sur la valeur probante des éléments de preuve. Dans son arrêt du 23 mars 2022, la troisième chambre civile a ainsi retenu que la cour d’appel avait relevé, sans dénaturation et sans être tenue de recueillir les observations des parties sur un élément des conclusions du rapport d’expertise, que les occupants avaient respecté les limites fixées par leur titre et que le voisin les avait indirectement acceptées en signant un procès-verbal de bornage amiable. La complémentarité du titre et de la possession, appréciée par le juge du fond, demeure ainsi le critère décisif de la résolution des litiges de voisinage.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2015 à 2026 dessine un régime cohérent de la prescription acquisitive immobilière, dont la rigueur tient à la dissociation constante entre le titre et la possession. Le règlement de copropriété, l’acte de partage et le jugement d’homologation, faute d’être translatifs de propriété, ne sauraient fonder la prescription abrégée, tandis que la possession utile se mesure à l’aune d’actes matériels concrets, publics et non équivoques, accomplis pendant tout le délai légal. L’acquéreur d’un immeuble, le copropriétaire qui édifie sur une cour commune ou le possesseur d’une parcelle en litige gagnera à sécuriser son titre par un acte authentique translatif et à conserver la preuve de ses actes de possession, dans la perspective d’un contentieux dont l’issue dépendra du juste équilibre entre la sécurité juridique des propriétaires et l’usucapion de ceux qui occupent depuis des décennies. Le contentieux de la vente immobilière, tout comme le droit de la copropriété, mobilise ces questions dans des affaires où la qualification du titre et la preuve de la possession déterminent l’issue du litige.
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