I. L’autorisation des travaux affectant les parties communes : l’exigence de l’assemblée générale et la voie judiciaire de l’article 30
A. La nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux portant sur les parties communes
Le copropriétaire qui entreprend des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne peut se soustraire à l’autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet en effet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Cette exigence procède de la structure même du droit de copropriété, dont l’article 9 du même texte rappelle que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Or, la troisième chambre civile a eu l’occasion, au cours des dernières années, de préciser la portée de cette double contrainte, tant dans son champ d’application que dans ses sanctions.
La jurisprudence récente a, en premier lieu, refusé d’admettre que l’accord individuel d’un copropriétaire pût suppléer la délibération collective. Par un arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a ainsi jugé, dans une affaire où une société civile immobilière avait remplacé des fenêtres par des portes-fenêtres et édifié des balcons avec l’accord de l’autre copropriétaire, que « l’autorisation donnée, en dehors de toute assemblée générale, par l’un des copropriétaires, n’a pas pour effet de rendre réguliers les travaux effectués, sans autorisation de l’assemblée, par l’autre » (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-20.930). La solution vaut y compris dans un syndicat composé de deux copropriétaires seulement, ce qui révèle l’attachement de la haute juridiction à la forme collective de l’autorisation, irréductible à une simple convention entre les intéressés. Les travaux litigieux, qui affectaient la façade de l’immeuble, partie commune, et en modifiaient l’aspect extérieur, ont en conséquence été déclarés irréguliers, et leur suppression a été ordonnée sous astreinte.
La troisième chambre civile a, en second lieu, rappelé que seule l’assemblée générale est compétente pour autoriser de tels travaux, à l’exclusion du promoteur vendeur qui avait délivré son accord avant la naissance de la copropriété. Par un arrêt du 30 mai 2024, elle a cassé la décision des juges du fond qui avaient jugé licites les installations de chauffage et de climatisation réalisées sur la terrasse technique d’un immeuble au vu d’un courrier du promoteur daté du 28 février 2007, antérieur à la naissance de la copropriété fixée au 26 avril 2007. La Cour a énoncé que « les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, qu’ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-23.878). Cette décision, rendue au visa de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, consacre le principe selon lequel l’accord du maître de l’ouvrage initial s’éteint avec la naissance du syndicat, qui recueille alors l’ensemble des pouvoirs d’administration des parties communes.
La jurisprudence admet, en revanche, que l’autorisation de l’assemblée générale ne s’impose pas lorsque les travaux ne touchent ni aux parties communes ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, la qualification des espaces concernés jouant alors un rôle décisif. Par un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a ainsi retenu, au terme d’une analyse des titres de propriété et de l’état descriptif de division, que des époux disposaient d’un titre sur un grenier situé en surplomb de la parcelle voisine, de sorte que leur occupation était fondée et que la demande d’expulsion devait être rejetée (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.830). La solution illustre l’importance de la qualification juridique des espaces dans le contentieux des travaux de copropriété, la frontière entre partie privative et partie commune conditionnant l’exigence même d’une autorisation collective.
La qualification de la partie commune conditionne de la même manière la régularité des travaux d’élévation, ainsi que le rappelle la décision rendue le 9 mars 2023 dans une affaire où une copropriétaire avait surélevé un mur sans délibération de l’assemblée générale. La Cour de cassation a alors énoncé qu’un copropriétaire « ne peut donc pas, sans autorisation de l’assemblée générale, procéder à des travaux d’élévation d’un mur si celui-ci est une partie commune » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-23.682). La solution, qui se rattache à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative aux travaux d’élévation, confirme que la nature commune du support des travaux emporte l’application du régime de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, quelle que soit la nature des travaux envisagés. En conséquence, le copropriétaire qui entend modifier une structure affectée à l’usage commun doit toujours appréhender, en amont de son projet, la question de la qualification, laquelle conditionne tant l’exigence d’une autorisation collective que les voies de recours ouvertes en cas de refus.
B. Le recours judiciaire de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965
Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation sollicitée, le copropriétaire n’est pas dépourvu de recours. L’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ». Ce mécanisme, qui confère au juge un pouvoir d’autorisation subsidiaire, obéit toutefois à des conditions strictes, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisées au cours des dernières années.
Le recours de l’article 30, alinéa 4, suppose, en premier lieu, que les travaux refusés constituent des travaux d’amélioration au sens de l’alinéa premier du même article, c’est-à-dire des travaux conformes à la destination de l’immeuble, tels que « la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ». La qualification des travaux est donc déterminante, comme le révèle l’arrêt rendu le 16 novembre 2023 dans l’affaire opposant la société Saint Fargeau au syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilier. La société, propriétaire de la totalité d’un bâtiment qu’elle souhaitait transformer en hôtel, avait vainement sollicité l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux refusés par l’assemblée générale, dont la création d’une issue de secours débouchant sur la cour intérieure. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que ces travaux emportaient « modification du règlement de copropriété quant à la jouissance d’une partie commune spéciale au bâtiment A » et, appréciant souverainement la portée des pièces produites, d’en avoir déduit « que les travaux envisagés relevaient de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-18.908). Des travaux affectant des parties communes spéciales et modifiant le règlement de copropriété excèdent en effet le champ de l’amélioration soumise à la majorité de l’article 25, b, et échappent dès lors au pouvoir d’autorisation judiciaire de l’article 30.
Le recours de l’article 30, alinéa 4, suppose, en second lieu, que le copropriétaire présente un projet suffisamment précis et complet pour permettre au juge de fixer les conditions d’exécution des travaux. La jurisprudence des juridictions du fond l’a constamment rappelé, en particulier dans les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris en 2024 et 2025, lesquelles subordonnent l’autorisation à la production d’un plan, d’un avis technique et d’un devis actualisé. Or, la troisième chambre civile a elle-même souligné, dans son arrêt du 16 novembre 2023 précité, que le juge du fond « n’était pas fondée à soutenir que la création d’une issue de secours sur la cour était une exigence de sécurité pour l’exploitation de son lot à usage d’hôtel » dès lors que la société ne justifiait pas avoir vainement tenté de mettre en œuvre les solutions alternatives. L’appréciation du caractère sérieux et complet du projet relève ainsi du pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de cassation se bornant à contrôler que la décision procède des constatations nécessaires (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-18.908).
La contestation du refus de l’assemblée générale peut, par ailleurs, emprunter la voie de l’abus de majorité, dont la troisième chambre civile a rappelé les conditions dans le même arrêt du 16 novembre 2023. Il appartient à celui qui invoque un tel abus « de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-18.908). En l’espèce, la démonstration de l’intention de nuire n’ayant pas été rapportée, et la société ne disposant d’aucun droit indivis sur la dalle couvrant le sol de la cour, partie commune spéciale au bâtiment A, le refus de l’assemblée générale a été jugé justifié. En conséquence, la combinaison de l’article 30 et de l’abus de majorité offre au copropriétaire deux voies distinctes, dont les conditions de mise en œuvre sont cumulatives et rigoureusement contrôlées.
II. La sanction des travaux exécutés sans autorisation : la remise en état et les limites de l’action du syndicat
A. La remise en état des parties communes et le trouble manifestement illicite
Les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ouvrent au syndicat des copropriétaires une action en remise en état des parties communes, dont la jurisprudence récente a précisé tant le fondement que les modalités. La troisième chambre civile a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir ordonné la remise en état des parties communes d’un immeuble dont des copropriétaires avaient affecté les lots, correspondant à des caves et à un couloir, à un usage d’habitation, divisé en deux appartements distincts, et avaient de surcroît annexé une cour partie commune à jouissance privative par la pose d’une clôture et d’une véranda. Relevant que les intéressés avaient « réalisé une partie de ces travaux de transformation affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », la Cour a jugé que le syndicat était « fondé à poursuivre la remise en état des lieux » (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-15.745). La solution confirme que l’absence d’autorisation emporte l’irrégularité des travaux, indépendamment de l’absence de préjudice démontré du syndicat, et légitime l’action en remise en état, laquelle ne saurait être subordonnée à la preuve d’une faute distincte.
L’action en remise en état peut être exercée devant le juge des référés lorsqu’il est sollicité, ce qui suppose la démonstration d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir fait droit, en référé, à la demande d’une société civile immobilière de restituer un couloir, des toilettes et un poste d’eau, parties communes qu’elle s’était appropriés, et de remettre en état les lieux, en retenant « l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à l’occupation de parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires qu’il convenait de faire cesser » (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n° 23-18.845). La solution est remarquable en ce qu’elle écarte l’ancienneté de la situation, l’emprise de l’auteur de la société remontant à plusieurs décennies, et la mention d’un droit de jouissance dans l’acte modificatif de 1960, dès lors que le procès-verbal d’assemblée générale de 1981 rappelait la nature commune du couloir et qu’aucun transfert de propriété n’avait jamais été voté. Le trouble manifestement illicite s’apprécie ainsi au regard de l’absence d’autorisation, et non de la durée de l’occupation irrégulière.
La remise en état ordonnée au fond n’emporte pas davantage une remise en l’état primitive et absolue des lieux. Dans l’arrêt du 2 octobre 2025 précité, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la remise en état « selon des modalités dont elle a souverainement apprécié la nécessité, sans ordonner de manière générale et absolue le respect de la destination de cave et la cessation de toute location » (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-15.745). Le juge dispose ainsi d’un pouvoir de modulation de la mesure de remise en état, dont il apprécie souverainement l’étendue au regard des atteintes constatées et des travaux irréguliers. Cette souplesse dans l’exécution de la sanction ne saurait toutefois conduire à priver le syndicat du droit à la cessation des atteintes portées aux parties communes, la remise en état constituant la contrepartie nécessaire de l’exigence d’autorisation préalable.
La remise en état ne constitue cependant pas une sanction automatique, dont le juge serait tenu d’ordonner la réalisation intégrale. Par un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a cassé la décision d’une cour d’appel qui avait rejeté la demande de démolition d’une loggia et de son socle en béton, édifiés dans un jardin à jouissance privative, au motif que « la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée du défaut d’autorisation par rapport à l’objectif poursuivi » (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-11.576). La cassation est prononcée au visa de l’article 16 du code de procédure civile, la cour d’appel ayant relevé d’office ce moyen sans avoir invité les parties à présenter leurs observations. Si la solution est d’ordre procédural, elle ne ferme pas la porte au contrôle de proportionnalité de la démolition, qui demeure envisageable lorsqu’il est soulevé par les parties, mais elle en circonscrit strictement les conditions d’emploi.
B. La prescription de l’action en remise en état et la frontière de l’appropriation des parties communes
L’action du syndicat des copropriétaires en remise en état des parties communes n’est pas imprescriptible, et sa qualification détermine le délai applicable. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé que l’action tendant à la remise en état des lieux, après la réunion de trois lots et la création d’une trémie dans le plancher, s’analysait en une action personnelle se prescrivant par dix ans, en application de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-20.769). La Cour a en effet retenu que « la réalisation d’une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, si elles portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne pouvaient s’analyser en une appropriation de celles-ci ». La distinction entre l’atteinte aux parties communes et leur appropriation est ainsi au cœur du régime de prescription, seule l’appropriation caractérisant une atteinte au droit de propriété du syndicat et relevant de l’action réelle trentenaire.
La frontière entre atteinte et appropriation a également été interrogée dans le contentieux des parties communes à jouissance privative. Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a cassé la décision qui avait ordonné une expertise afin d’évaluer les constructions installées sur des terrasses communes à jouissance privative, sans répondre aux conclusions de la société propriétaire des lots qui soutenait « que les constructions édifiées sur les parties communes à jouissance privative avaient été édifiées depuis plus de trente ans et que toute action en démolition ainsi que les autres demandes liées à l’existence de ces constructions étaient prescrites par acquisition de la prescription extinctive » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.170). La cassation est prononcée au visa de l’article 455 du code de procédure civile, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motifs. La solution souligne que la prescription extinctive, qui court indépendamment de toute possession, doit être examinée par les juges du fond lorsqu’elle est soulevée, fût-ce à l’occasion d’une demande d’expertise in futurum.
La distinction entre l’action réelle et l’action personnelle commande, en définitive, la stratégie contentieuse du syndicat comme celle du copropriétaire. L’action en remise en état consécutive à des travaux irréguliers se prescrit, en principe, par dix ans lorsqu’elle tend seulement à la réparation d’une atteinte aux parties communes, tandis que l’action tendant à la démolition de constructions qui les accaparent relève de l’action réelle trentenaire, sous réserve que l’appropriation soit caractérisée. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement nourrie entre 2023 et 2026, offre ainsi un cadre d’analyse unitaire, qui articule l’exigence d’autorisation de l’assemblée générale, le pouvoir d’autorisation judiciaire de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et le régime de prescription des actions du syndicat.
Il résulte de l’ensemble de ces décisions que la régularité des travaux du copropriétaire dépend, en premier lieu, de l’autorisation préalable de l’assemblée générale dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette autorisation ne peut être suppléée ni par l’accord individuel d’un autre copropriétaire, ni par l’autorisation délivrée par le promoteur antérieurement à la naissance de la copropriété ; que le refus de l’assemblée générale ouvre au copropriétaire le recours judiciaire de l’article 30, alinéa 4, du même texte, dont le champ est limité aux travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble ; que les travaux exécutés sans autorisation exposent enfin leur auteur à une action en remise en état, dont l’exercice obéit, selon les cas, aux règles de l’action personnelle décennale ou de l’action réelle trentenaire. Or, cette architecture jurisprudentielle se caractérise par sa rigueur, la Cour de cassation s’attachant à contrôler tant la qualification des travaux que la caractérisation du trouble, comme en témoignent les arrêts des 4 septembre 2025 et 21 mai 2026 (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n° 23-18.845 ; Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.170).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 29 juin 2023 à celui du 21 mai 2026, dessine un régime cohérent des travaux du copropriétaire affectant les parties communes. L’autorisation de l’assemblée générale constitue la condition de régularité des travaux, sans que l’accord individuel d’un autre copropriétaire ou l’autorisation antérieure du promoteur puisse y suppléer ; le copropriétaire évincé dispose, dans les limites strictes de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, d’un recours devant le tribunal judiciaire, dont l’exercice suppose un projet d’amélioration conforme à la destination de l’immeuble et suffisamment précis ; les travaux exécutés sans autorisation exposent enfin leur auteur à une action en remise en état, dont le délai de prescription varie selon que l’atteinte aux parties communes se résout en une simple dégradation ou en une véritable appropriation. Or, la sanction de la démolition, lorsqu’elle est prononcée, demeure soumise à un contrôle procédural exigeant, comme en témoigne l’arrêt du 6 février 2025. Le copropriétaire qui projette des travaux d’amélioration gagnera donc à anticiper la qualification des espaces concernés, à constituer un dossier technique complet et à solliciter, le cas échéant, l’autorisation judiciaire dans les conditions de l’article 30, tandis que le syndicat devra veiller à la qualification de son action afin de ne pas se heurter à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, la sécurisation du projet suppose une analyse préalable du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de la jurisprudence la plus récente, dont le conseil d’un avocat en droit de la copropriété à Paris permet de mesurer les implications concrètes.
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