I. La soumission d’office au statut de la copropriété, indépendante des irrégularités de la construction
A. Les critères légaux d’application du statut et l’appréhension judiciaire des conditions de constitution
Le régime de la copropriété des immeubles bâtis ne repose pas sur la volonté des parties, mais sur une application objective de la loi. L’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que cette loi régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Or, cette disposition revêt un caractère d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent ni la contourner, ni s’y soustraire par une organisation parallèle qui serait dépourvue de la structure exigée.
La jurisprudence a précisé, de longue date, les conditions dans lesquelles le juge doit constater l’existence d’une copropriété. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans une décision du 8 septembre 2010, que la cour d’appel, qui retient l’existence d’une copropriété, doit caractériser l’existence de parties communes, faute de quoi sa décision encourt la cassation pour défaut de base légale au regard de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 8 septembre 2010, n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152). En l’espèce, la juridiction du fond s’était contentée d’évoquer une « copropriété en volume » créée entre deux propriétaires voisins, sans démontrer l’existence de parties communes au sens de la loi.
La caractérisation des parties communes emporte d’importantes conséquences sur le régime juridique des droits concernés. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt publié au Bulletin, qu’un lot comprenant notamment les voies d’accès aux autres lots et affecté à la jouissance exclusive de l’ensemble des copropriétaires, qui a le caractère d’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il dessert, se trouve en indivision forcée et perpétuelle et ne peut, dès lors, faire l’objet du droit de préemption prévu à l’article 815-14 du code civil au profit des coïndivisaires (Civ. 3e, 27 mai 2010, n° 09-65.338, consultable ici). La qualification de partie commune, qui s’impose d’office dès lors que l’immeuble répond aux critères légaux, prive ainsi les parties de la liberté de faire échapper ces éléments au régime de la copropriété.
Cette exigence a été reprise et approfondie pour les ensembles immobiliers. Par un arrêt de principe du 26 mars 2020, la troisième chambre civile a rappelé qu’« à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-16.117, FS-P+B+I). La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui appliquait le statut à deux groupes d’immeubles contigus au seul motif de l’existence d’une rampe d’accès commune, sans constater l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers.
La troisième chambre civile en a déduit que l’appréciation des conditions de constitution de la copropriété relève du contrôle du juge, qui doit vérifier, au regard des éléments de fait, que l’immeuble répond aux critères posés par l’article 1er. À cet égard, la seule circonstance que des constructions distinctes soient physiquement couvertes par une même toiture ne suffit pas à caractériser l’existence d’une partie commune imposant de considérer que ces maisons forment une copropriété (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.830, consultable ici).
En conséquence, la soumission au statut procède d’un constat, non d’une volonté : dès lors que la division en lots, la pluralité de propriétaires et l’existence de parties communes sont réunies, la loi s’applique sans qu’aucune formalité complémentaire soit requise. La jurisprudence admet d’ailleurs l’existence d’une copropriété dite non organisée, lorsque la division de fait d’un immeuble entre plusieurs propriétaires s’accompagne d’éléments communs, sans qu’un règlement de copropriété formalisé n’ait été établi. Cette logique objective explique la solution, a priori surprenante, dégagée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 19 mars 2026, qui constitue le pivot de la jurisprudence récente sur le sujet (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, FS-B, publié au Bulletin).
La soumission d’office au statut ne doit pas davantage être confondue avec l’existence d’une administration organisée de la copropriété. Dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs personnes, il est soumis au statut de la copropriété, quand bien même aucun règlement de copropriété n’aurait été établi, aucun syndic désigné ou aucune assemblée générale tenue. La troisième chambre civile a ainsi cassé l’arrêt qui, pour déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, avait exigé la preuve de l’existence d’une copropriété, alors que la partie adverse ne contestait pas l’application du statut mais seulement l’absence d’organisation de celui-ci (Civ. 3e, 14 décembre 2010, n° 09-71.919, consultable ici). Le juge qui constate la réunion des conditions de l’article 1er doit en tirer toutes les conséquences, sans pouvoir subordonner l’application de la loi à l’existence d’une organisation conventionnelle préalable.
Cette lecture se retrouve dans les opérations de vente en l’état futur d’achèvement. La troisième chambre civile a jugé qu’un immeuble vendu par lots se trouve soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins, tout en précisant que l’acquéreur d’un lot n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis (Civ. 3e, 22 janvier 2014, n° 12-29.368, consultable ici). L’application du statut n’est donc pas différée jusqu’à la livraison de l’immeuble : elle se produit dès la constitution juridique des lots, seule l’exigibilité des charges se trouvant reportée, ce qui confirme encore le caractère automatique de la soumission à la loi du 10 juillet 1965.
B. La méconnaissance du permis de construire, circonstance sans incidence sur la constitution de la copropriété
L’arrêt du 19 mars 2026 est rendu dans le litige, déjà ancien, des « Chalets » d’une commune de Haute-Savoie, opposant les propriétaires de deux lots d’une copropriété constituée de deux chalets et de jardins privatifs desservis par une voie d’accès commune. Les époux acquéreurs d’un lot soutenaient que la société civile immobilière qui avait constitué la copropriété avait méconnu les termes du permis de construire qui lui avait été délivré, et que cette méconnaissance faisait nécessairement obstacle à la constitution de la copropriété.
Cette argumentation est écartée par la Cour de cassation au terme d’une formule destinée à la plus large diffusion. La troisième chambre civile énonce, en effet, que « dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, précité).
Le raisonnement repose sur la distinction des ordres de validité. L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme dispose que « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Or, la méconnaissance de cette règle d’urbanisme expose son auteur aux sanctions administratives et pénales prévues par le code de l’urbanisme, mais elle n’affecte pas la qualification civile de la situation créée. La régularité administrative de la construction et l’application du statut de la copropriété relèvent ainsi de deux ordres de considérations que la Cour de cassation refuse de confondre, au bénéfice de la sécurité des relations entre copropriétaires.
Dès lors, l’irrégularité de la construction ne prive pas les acquéreurs de la protection que leur confère le statut de la copropriété. Cette solution protège précisément les personnes qui ont acquis un lot dans un immeuble édifié sans titre, en leur garantissant le bénéfice des règles d’organisation collective, de répartition des charges et de gestion des parties communes.
Sur le plan pratique, cette dissociation des ordres de validité commande la stratégie processuelle du copropriétaire ou du syndicat confronté à une construction irrégulière. D’une part, la méconnaissance du permis de construire ne fournit aucun moyen d’échapper aux obligations issues de la loi de 1965 : le copropriétaire demeure tenu au paiement des charges et aux décisions de l’assemblée générale, la violation des règles d’urbanisme ne relevant pas du juge judiciaire saisi d’un litige de copropriété. D’autre part, l’irrégularité administrative conserve sa pleine efficacité dans son propre ordre, l’administration pouvant faire usage des pouvoirs que lui confère le code de l’urbanisme, tandis que les acquéreurs lésés peuvent rechercher la responsabilité du vendeur, du promoteur ou du rédacteur d’actes au titre des vices de la construction. La coexistence de ces deux registres impose une lecture scrupuleuse des moyens soulevés devant chaque juridiction.
Par ailleurs, la jurisprudence admet la constitution d’une copropriété dans des configurations variées, y compris lorsqu’elle n’a pas été précédée d’une division formalisée par un acte authentique régulier. La troisième chambre civile a ainsi reconnu l’existence d’une copropriété « horizontale », regroupant vingt-neuf maisons individuelles desservies par des équipements communs gérés par une association syndicale libre (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-17.830, consultable ici).
Il en va de même du lot transitoire, dont la troisième chambre civile a rappelé la définition dans un arrêt du 30 mai 2024 : « avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un lot transitoire était constitué du droit exclusif d’utiliser une partie du sol pour y édifier des constructions ainsi qu’une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-23.419, consultable ici). Cette décision illustre la plasticité du statut, dont le champ d’application s’apprécie exclusivement à l’aune des critères légaux et non des conditions de régularité de l’opération immobilière initiale.
La même logique de séparation des ordres de validité a conduit la Cour de cassation à écarter, dans le litige des Chalets, la responsabilité des professionnels pour des chefs de préjudice non démontrés. La cour d’appel de renvoi avait ainsi relevé que, « si le notaire avait manqué à son devoir d’alerter M. et Mme [B] sur les discordances entre les plans initiaux et celui annexé au règlement, c’était au vu de ce dernier plan, qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente, qu’ils avaient donné leur consentement pour l’achat d’un lot en copropriété » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, précité). La consistance du lot, telle qu’elle résultait du plan communiqué, faisait obstacle à l’indemnisation d’un préjudice de délimitation.
II. La validité du règlement de copropriété et le régime des plans de division irréguliers
A. Le monopole des géomètres-experts et l’inopposabilité des plans de délimitation irréguliers
La constitution d’une copropriété repose sur le règlement de copropriété, qui peut inclure l’état descriptif de division et les plans qui y sont annexés. L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un « règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Ces plans, lorsqu’ils délimitent les droits fonciers des copropriétaires, relèvent du monopole des géomètres-experts.
Les articles 1er et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, réservent à ces professionnels l’établissement des « plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ». La Cour de cassation a consacré la portée de ce monopole dans l’arrêt rendu dans le même litige des Chalets : « il résulte de ces textes que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers » (1re Civ., 29 juin 2022, n° 20-18.136, publié au Bulletin).
La première chambre civile en a déduit, en 2022, que le plan annexé aux actes de copropriété délimitant les droits fonciers des copropriétaires, dès lors qu’il n’avait pas été établi par un géomètre-expert, ne pouvait être opposé à ceux-ci (1re Civ., 29 juin 2022, n° 20-18.136, précité). La cassation prononcée par cette décision, qui a conduit au renvoi devant la cour d’appel de Lyon puis à l’arrêt de la troisième chambre civile du 19 mars 2026, établit que l’irrégularité d’établissement du plan affecte sa force probatoire, mais non la copropriété elle-même.
L’application de ce monopole donne lieu à un contentieux nourri devant les juridictions du fond, qui en tirent des conséquences concrètes en matière probatoire. Il a ainsi été jugé, dans un ensemble immobilier constitué de chalets, que la compétence exclusive des géomètres-experts pour dresser les plans annexés à l’état descriptif de division commande d’apprécier avec rigueur la valeur probatoire de tels documents, le juge ne pouvant se fonder sur un plan irrégulier pour écarter la délimitation résultant des titres de propriété (TJ Albertville, 7 novembre 2025, n° 21/01150, consultable ici). Cette jurisprudence illustre la manière dont la règle du monopole se combine avec la hiérarchie des sources de preuve : le plan établi par une personne non habilitée ne saurait, à lui seul, supplanter les titres ni prévaloir sur les constatations techniques effectuées dans les règles.
La distinction ainsi tracée présente une incidence directe sur le régime de la prescription des actions. La première chambre civile a rappelé, dans le même litige, que l’action en responsabilité dirigée contre les professionnels, spécialement le notaire rédacteur des actes et le géomètre-expert, est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Civ. 1re, 29 juin 2022, n° 20-18.136, précité). En revanche, l’inopposabilité du plan irrégulier, qui tient à la seule qualité de son auteur, peut être soulevée sans être enfermée dans ce délai, dès lors qu’elle ne constitue pas une action en responsabilité mais un moyen de défense au fond. Cette asymétrie des régimes de prescription invite le copropriétaire qui découvre une irrégularité à agir rapidement contre les professionnels, tout en conservant la faculté d’opposer l’inopposabilité du plan à tout moment.
Cette distinction entre la valeur probatoire du document et la validité de l’acte qu’il complète se retrouve en matière de bornage. Par un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). Le bornage, régi par l’article 646 du code civil, selon lequel « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës », fixe les limites des fonds sans préjudicier aux droits de propriété eux-mêmes.
À cet égard, l’article 544 du code civil rappelle que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le titre de propriété demeure ainsi la référence première, le plan annexé à l’état descriptif de division n’ayant, lorsqu’il est irrégulier, qu’une valeur d’élément de preuve parmi d’autres. Cette hiérarchie entre le titre et le document technique commande la répartition de la charge de la preuve dans les litiges de délimitation, le copropriétaire qui se prévaut d’un plan irrégulier devant rapporter la preuve de ses droits par d’autres éléments.
Cette dissociation commande également l’appréciation des responsabilités encourues par les auteurs du document irrégulier. La cour d’appel de renvoi avait retenu qu’« en établissant le plan annexé à l’état descriptif de division, alors qu’il n’avait pas la qualité de géomètre-expert, M. [T] avait commis une faute mais que celle-ci n’était pas à l’origine d’un préjudice », dès lors que le lot acquis correspondait au plan et à l’état descriptif de division (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, précité). La faute commise dans l’établissement du plan n’ouvre donc droit à réparation qu’à la condition d’un préjudice distinct de la seule existence de l’irrégularité.
B. L’irrégularité du plan, sans incidence sur la validité du règlement de copropriété
C’est dans ce contexte que l’arrêt du 19 mars 2026 opère la synthèse attendue par les praticiens. La troisième chambre civile énonce que « si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, précité).
La solution consacre ainsi une hiérarchie : la validité du règlement de copropriété s’apprécie exclusivement au regard des conditions légales de constitution de la copropriété, c’est-à-dire les critères de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tandis que l’irrégularité du plan n’ouvre qu’une exception d’inopposabilité limitée à la délimitation des droits fonciers. En d’autres termes, un plan établi par une personne dépourvue de la qualité de géomètre-expert ne peut servir à fixer les limites de la copropriété à l’encontre d’un copropriétaire, mais il n’entraîne pas la nullité de l’organisation de la copropriété elle-même.
La cour d’appel de renvoi avait d’ailleurs retenu, dans la lignée de cette distinction, que le plan litigieux « pouvait servir d’élément de preuve des limites de la copropriété » dès lors qu’il les définissait clairement, constatation que la Cour de cassation n’a pas censurée (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, précité). La preuve des limites peut donc résulter d’un faisceau d’indices, le juge conservant un pouvoir souverain d’appréciation.
En conséquence, le contentieux de la délimitation des lots se concentre sur les moyens d’inopposabilité et de preuve, et non sur une remise en cause globale de la copropriété. Cette architecture protège la sécurité juridique des acquéreurs successifs, qui ne sauraient voir remis en cause leur statut de copropriétaire au seul motif d’une carence initiale dans l’établissement des documents techniques.
Il convient néanmoins d’observer que la validité du règlement de copropriété demeure contrôlable par le juge sur d’autres fondements, spécialement celui de l’ordre public. L’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». La troisième chambre civile a précisé l’office du juge en cette matière, dans un arrêt publié au Bulletin : « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.036, FS-B).
Cette mécanique de la clause réputée non écrite a été précisée et assouplie par une jurisprudence récente favorable aux copropriétaires. La troisième chambre civile a jugé que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (Civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 19-17.045, FS-P+B+I, publié au Bulletin). La même chambre a précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2020, que les clauses d’un règlement de copropriété relatives à la répartition des charges reçoivent application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites par le juge, de sorte que le copropriétaire qui conteste sa quote-part ne peut écarter unilatéralement la clause litigieuse mais doit obtenir du juge qu’il en prononce la neutralisation (Civ. 3e, 9 juillet 2020, n° 19-12.599).
L’office du juge est, sur ce point, encadré de longue date. Dès lors qu’il répute non écrite une clause de répartition des charges, il doit procéder à une nouvelle répartition et fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création de charges spéciales lorsqu’elle s’avère indispensable au regard de la loi (Civ. 3e, 22 juin 2005, n° 04-12.659, publié au Bulletin). Le juge ne saurait ainsi se borner à constater l’irrégularité de la clause sans reconstituer une répartition conforme à la loi, ce qui assure la continuité du financement de la gestion collective en dépit de la disparition de la stipulation contestée.
Dès lors, le régime juridique du règlement de copropriété se déploie sur deux niveaux distincts : la constitution de la copropriété, dont la régularité s’apprécie au regard des seules conditions légales de l’article 1er, et le contenu du règlement, dont les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non écrites. L’irrégularité du plan annexé à l’état descriptif de division appartient au premier niveau, sans incidence sur la validité de l’acte, tandis que les stipulations contraires aux dispositions impératives relèvent du second, et se trouvent privées d’effet.
La portée pratique de la jurisprudence du 19 mars 2026 est considérable pour les copropriétés constituées dans des conditions imparfaites. Les syndicats des copropriétaires peuvent, sur son fondement, se prévaloir de la validité de leur organisation malgré l’existence d’un plan irrégulier ou la méconnaissance du permis de construire initial. Les copropriétaires conservent, quant à eux, la faculté de contester la délimitation de leur lot en se prévalant de l’irrégularité d’établissement du plan, et celle d’agir en responsabilité contre les professionnels défaillants. La portée de la décision dépasse ainsi le seul litige des Chalets pour intéresser l’ensemble des copropriétés anciennes ou constituées dans l’urgence, dont les actes présentent des imperfections documentaires que la jurisprudence refuse désormais d’ériger en cause de nullité.
L’arrêt du 19 mars 2026, publié au Bulletin, s’inscrit dans une série jurisprudentielle cohérente qui affirme le caractère d’ordre public du statut de la copropriété tout en en rationalisant le contentieux. La décision du 8 septembre 2010 imposait la caractérisation des parties communes ; celle du 26 mars 2020 a étendu le statut aux ensembles immobiliers ; celle du 29 juin 2022 a sanctionné l’inopposabilité des plans irréguliers ; l’arrêt du 19 mars 2026 achève cette construction en dissociant nettement la validité du règlement de copropriété de la régularité des documents techniques qui lui sont annexés.
Conclusion
La troisième chambre civile, dans son arrêt du 19 mars 2026, consacre une double solution appelée à guider les praticiens du droit immobilier. D’une part, la soumission d’office au statut de la copropriété résulte des seuls critères de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, peu important la méconnaissance du permis de construire par le pétitionnaire. D’autre part, l’irrégularité des conditions d’élaboration du plan annexé à l’état descriptif de division est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, dont le juge apprécie la régularité au regard des conditions légales de constitution, l’inopposabilité du plan ne produisant ses effets que sur la délimitation des droits fonciers.
Cette jurisprudence témoigne d’une volonté constante de sécuriser l’organisation des immeubles divisés, au bénéfice des acquéreurs et des syndicats des copropriétaires. Les copropriétaires qui entendent contester la délimitation de leur lot, comme les syndicats confrontés à la remise en cause de leur existence, doivent en conséquence articuler leur stratégie processuelle avec précision, en distinguant les moyens relatifs à la constitution de la copropriété, ceux relatifs à la preuve des limites, et ceux relatifs à la licéité des clauses du règlement. L’accompagnement d’un avocat en droit de la copropriété s’avère, à cet égard, déterminant pour la conduite de ces contentieux techniques.
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