La vente d’un lot de copropriété s’accompagne d’une interrogation récurrente des praticiens : le syndicat des copropriétaires peut-il continuer à réclamer au vendeur les charges afférentes au lot cédé, ou doit-il se tourner vers l’acquéreur ? La réponse commande la lecture de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui subordonne l’opposabilité du transfert de propriété à sa notification au syndic, par les parties ou par le notaire instrumentaire. Cette formalité, dont le texte rappelle qu’elle s’ajoute à l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, détermine seule l’identification du débiteur des charges à l’égard du syndicat, comme le rappellent plusieurs arrêts récents de la troisième chambre civile.
La difficulté s’accroît lorsque la vente est elle-même anéantie, par l’effet d’une nullité ou d’une résolution. Le contrat étant censé n’avoir jamais existé, ou étant rétroactivement dissous, les parties doivent se restituer les prestations échangées ; la question se pose alors de savoir si les charges de copropriété appelées et payées durant la période intermédiaire doivent suivre le sort du prix et être restituées, et si le syndicat, tiers au contrat, peut être tenu à restitution. Un article paru le 31 juillet 2026 sur le Village de la Justice a remis ce mécanisme au premier plan, en rappelant que le syndicat n’est engagé par la mutation qu’à compter de sa notification régulière et que le contentieux de l’anéantissement de la vente se règle entre les seules parties à l’acte.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement dense depuis 2023, fournit sur ces questions un corpus de décisions récentes dont la synthèse fait apparaître une ligne directrice constante. D’une part, la notification de la mutation au syndic constitue la condition exclusive de l’opposabilité du transfert de propriété, qu’aucune connaissance officieuse ne saurait suppléer. D’autre part, l’anéantissement de la vente laisse subsister les paiements régulièrement reçus par le syndicat, les restitutions jouant uniquement entre le vendeur et l’acquéreur. Il convient dès lors d’examiner successivement la place de la notification dans l’opposabilité de la mutation au syndicat (I), puis le sort des charges et des paiements lorsque la vente est annulée ou résolue (II).
I. La notification de la mutation au syndic, condition de l’opposabilité du transfert de propriété
A. Une formalité substantielle que ne supplée aucune connaissance officieuse
L’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire », cette notification devant être faite « indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 » ([lien vers l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078621)). Le transfert de propriété entre les parties s’opère pourtant dès l’accord sur la chose et sur le prix, en vertu de l’article 1583 du code civil, aux termes duquel « elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix » ([lien vers l’article 1583 du code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441308)). La notification au syndic ne participe donc pas de la formation de la vente ; elle en commande seulement l’opposabilité au syndicat des copropriétaires.
La troisième chambre civile a tiré de cette distinction des conséquences strictes, en jugeant que la connaissance officieuse de la cession par le syndic ne supplée pas l’absence de notification. Par un arrêt du 8 février 2024, elle a ainsi cassé l’arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevable la demande en paiement de charges formée par le syndicat contre l’association cédante, au motif que « l’association bénéficiaire de l’apport n’avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu’à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l’existence d’une cession du lot avant cette notification » (Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-24.829, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8986d70a000846ccf8)). La solution a été confirmée par un arrêt du 18 décembre 2025, rendu dans une espèce voisine opposant le syndicat à l’association Fédération Anef, dans lequel la Cour de cassation énonce que « même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 23-18.911, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/6943a82975782d5f0685481c)). La notification apparaît ainsi comme une formalité substantielle, dont la méconnaissance laisse le transfert de propriété sans effet à l’égard du syndicat, peu important les règlements effectués par l’acquéreur ou la cessation des convocations adressées au cédant.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité d’une exigence ancienne, mais elle en précise le régime dans des hypothèses de cessions intervenues entre personnes liées, où la tentation d’un assouplissement était réelle. En retenant une lecture formelle de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, la Cour de cassation garantit au syndicat un interlocuteur unique et identifiable, celui qui figure au registre des copropriétaires et demeure, en conséquence, tenu au paiement des charges appelées. Or, cette sécurité profite aussi au cédant diligent, qui peut se libérer de son obligation par la seule notification de la mutation, et à l’acquéreur, qui acquiert à compter de cette notification la qualité de copropriétaire avec les droits afférents, notamment celui de participer aux assemblées générales.
B. Le vendeur, débiteur persistant des charges en l’absence de notification
Le corollaire de l’exigence de notification réside dans le maintien à la charge du vendeur des charges de copropriété tant que la mutation ne lui a pas été déclarée. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’aux « charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales », proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ([lien vers l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977284)). La qualité de copropriétaire, au sens de ce texte, s’apprécie à l’égard du syndicat en fonction de la notification de la mutation ; tant qu’elle fait défaut, le cédant conserve cette qualité et, avec elle, l’obligation de contribuer aux charges.
Le recouvrement des charges suppose néanmoins que le syndicat justifie de sa créance, la jurisprudence exigeant la production des pièces établissant l’exigibilité des sommes réclamées. Par un arrêt du 4 janvier 2023, la troisième chambre civile a cassé la décision qui avait rejeté la demande en paiement d’un syndicat sans rechercher, comme il lui était demandé, « si, pour chacun des postes de contestation, les comptes comportant le détail des charges étaient joints aux convocations de l’assemblée générale dont les procès-verbaux étaient produits » (Civ. 3e, 4 janvier 2023, n° 21-25.662, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/63b91a22b63d827c909caba4)). Dans le même esprit, la Cour de cassation a sanctionné, par un arrêt du 10 juillet 2025, le tribunal qui avait condamné une copropriétaire au paiement de charges « sans analyser même sommairement les éléments sur lesquels il fondait sa décision ni préciser si la somme réclamée correspondait uniquement aux comptes, budgets et dépenses approuvés lors de l’assemblée générale » (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-18.907, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/686f569f3f11a71c18e86b16)). L’exigibilité des charges reste ainsi subordonnée à leur approbation par l’assemblée générale, quelle que soit la personne du débiteur.
La charge de la preuve n’est toutefois pas une barrière à l’action du syndicat contre le cédant non notifié, puisque le débiteur demeure celui que le registre et les convocations désignent comme copropriétaire. En revanche, le copropriétaire qui conteste le montant appelé peut obtenir la restitution des sommes indûment versées, la troisième chambre civile ayant rappelé, par un arrêt du 4 décembre 2025, que le juge doit examiner une demande reconventionnelle en « restitution de charges indûment versées » formée par un copropriétaire assigné en paiement (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-22.823, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/6931350383684346b637429e)). La rigueur du régime de la notification s’accompagne donc d’un contrôle symétrique de l’exigibilité des créances poursuivies, qui protège le copropriétaire contre des appels de fonds non approuvés.
II. Le sort des charges et des paiements après l’anéantissement de la vente
A. Nullité et résolution : des restitutions confinées aux parties à l’acte
L’anéantissement de la vente, qu’il procède de la nullité ou de la résolution, emporte en principe l’effacement rétroactif du contrat. L’article 1178 du code civil dispose que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » et que « les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 » ([lien vers l’article 1178 du code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041243)) ; l’article 1229 du même code précise, s’agissant de la résolution, qu’elle « met fin au contrat » et que, « lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre », les restitutions ayant lieu « dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 » ([lien vers l’article 1229 du code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041457)). La rétroactivité ainsi organisée pourrait, si elle était appliquée sans nuance, faire peser rétroactivement l’ensemble des charges sur le vendeur et contraindre le syndicat à restituer les sommes perçues.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au contraire, cantonné les restitutions aux parties à l’acte, en excluant le syndicat du périmètre de la répétition. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a énoncé que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité », en ajoutant que « la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-12.930, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db3093de8405dea53156)). La distinction entre la répétition de l’indu, régie par l’article 1302 du code civil, aux termes duquel « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution » ([lien vers l’article 1302 du code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041613)), et les règles propres de la nullité, emporte des conséquences directes sur le sort des charges payées entre la vente et son anéantissement.
L’arrêt du 10 juillet 2025 rendu dans le contentieux de la vente viagère Pelléas et Mélisande illustre cette articulation. La société débitrice d’une rente viagère, dont la vente avait été résolue par le jeu d’une clause résolutoire, réclamait le remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières qu’elle avait acquittées ; la Cour de cassation a énoncé que « le remboursement par le crédirentier des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par le débirentier ne relevant pas des restitutions consécutives à la résolution du contrat de vente viagère, le moyen est inopérant », la répartition de ces sommes étant réglée par le contrat lui-même (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-13.161, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/686f56943f11a71c18e86b0a)). La charge des charges de copropriété, pendant la période où la vente produit ses effets, est donc régie par la convention et par le statut de la copropriété, et non par le régime des restitutions ; le syndicat conserve les sommes perçues à ce titre, quand bien même la vente serait ultérieurement anéantie.
La distinction vaut également pour les provisions sur charges, dont le sort diffère selon qu’elles ont été ou non justifiées. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat », le créancier « doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-17.985, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db3293de8405dea53158)). Transposée à la copropriété, cette solution signifie que les provisions appelées sur le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale sont dues dès l’appel de fonds, tandis que les sommes versées au titre de charges non approuvées doivent être restituées. L’acquéreur évincé par l’annulation de la vente pourra ainsi obtenir restitution des provisions qu’il a versées au syndicat sans approbation préalable, mais non des charges régulièrement approuvées et appelées.
B. Les garanties du syndicat : opposition au prix et exigibilité des créances
Le syndicat ne se trouve pas pour autant dépourvu de moyens à l’égard du vendeur défaillant, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lui offrant une garantie spécifique à l’occasion de la mutation. Ce texte prévoit que, « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété », le syndic pouvant ensuite « former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire » ([lien vers l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000049398754)). L’opposition, dont les effets sont limités au montant énoncé, permet au syndicat de se payer sur le prix de vente entre les mains du notaire, sans préjudice de l’hypothèque légale spéciale qui s’y attache.
La jurisprudence en a précisé les conditions d’exercice, en exigeant que l’opposition porte sur des créances certaines, liquides et exigibles à la date de la mutation. Par un arrêt du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a jugé que « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le syndic peut former opposition sur le prix de vente au titre des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation », et que « sont exigibles, dès l’appel de fonds, les charges approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel voté par elle » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.723, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/65278e26625e6e83183e3487)). La Cour a, dans la même décision, censuré la cour d’appel qui avait validé une opposition portant sur des charges des exercices 2016 et 2017 sans constater que celles-ci avaient été approuvées par l’assemblée générale. L’opposition au prix constitue ainsi un instrument redoutable mais strictement encadré, dont la validité suppose que le syndicat justifie de l’exigibilité de sa créance.
Le paiement effectué entre les mains du syndicat en conséquence de l’opposition ne prive pas le vendeur de ses droits à contestation. Par un arrêt du 11 juillet 2024, publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-11.700, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/668f75bc9b65e642c5878306)). Le vendeur conserve donc la faculté de contester la créance du syndicat devant le juge, alors même que le prix a été consigné ou distribué, ce qui rééquilibre le dispositif au profit du copropriétaire cédant.
La question de l’autorisation d’agir du syndic a, par ailleurs, été tranchée dans un sens libéral par un arrêt du 18 juin 2026, qui rappelle que « si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat » et que « ce texte n’exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale, que le syndicat des copropriétaires ait été demandeur ou défendeur en première instance » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-22.682, [lien vers l’arrêt](https://www.courdecassation.fr/decision/6a3387bccdc6046d47b11ca0)). Le syndicat peut ainsi défendre efficacement aux actions en annulation de la vente ou en restitution formées contre lui, sans être paralysé par les lenteurs d’une consultation des copropriétaires. Lorsque le vendeur, tenu au paiement des charges, a dû s’acquitter de sommes qui incombaient économiquement à l’acquéreur jouissant du lot, il dispose enfin d’un recours propre contre celui-ci, fondé sur l’enrichissement sans cause ou sur la répétition, qui se règle entre les parties à l’acte sans intéresser le syndicat.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent du recouvrement des charges de copropriété à l’épreuve des vicissitudes de la vente. La notification de la mutation au syndic, exigée par l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, constitue la clé de voûte du dispositif : elle seule rend le transfert de propriété opposable au syndicat, confère à l’acquéreur la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges et libère le vendeur de son obligation. Les arrêts des 8 février 2024 et 18 décembre 2025 en ont fait une application particulièrement rigoureuse, en refusant à la connaissance officieuse du syndic tout effet supplétif.
L’anéantissement de la vente ne remet pas en cause les paiements régulièrement perçus par le syndicat, tiers au contrat, lorsque les charges appelées avaient été approuvées par l’assemblée générale et sont devenues exigibles. Les restitutions consécutives à la nullité ou à la résolution se déploient exclusivement entre les parties à l’acte, selon les règles des articles 1352 et suivants du code civil, la répétition de l’indu ne trouvant à s’appliquer que pour les sommes versées sans cause ou les provisions non justifiées. Le vendeur notifié demeure, en toutes hypothèses, protégé par les limites apportées à l’opposition au prix de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dont la jurisprudence exige qu’elle porte sur des créances liquides et exigibles, et dont le paiement ne vaut pas acquiescement.
Pour le copropriétaire vendeur, la prudence commande de veiller à la notification de la mutation par le notaire et de conserver la preuve de cette formalité, afin d’éviter d’être poursuivi pour des charges courues après la cession ; pour l’acquéreur, la vérification de l’état daté et des appels de fonds approuvés conditionne la sécurité de l’acquisition. Le syndicat, quant à lui, doit n’engager le recouvrement des charges que contre la personne que la notification désigne comme copropriétaire, et ne former opposition au prix que sur des créances exigibles dont il justifie. Les règles exposées, précisées par une jurisprudence nourrie et récente, intéressent directement les copropriétaires comme les praticiens du recouvrement des charges de copropriété à Paris et du contentieux de la vente immobilière à Paris.
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