I. La délivrance du congé du bail d’habitation : un formalisme de notification subordonné à la réception
A. Les modes légaux de notification du congé et le point de départ du délai de préavis
Le congé constitue, dans le bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’acte par lequel l’une des parties manifeste sa volonté de mettre fin au contrat à son échéance. L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 enferme sa délivrance dans un formalisme dont la méconnaissance prive l’acte de tout effet. Le texte dispose que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement » et que « ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ». La loi consacre ainsi une exigence de réception qui distingue la notification de la simple expédition.
Lorsque le congé émane du bailleur, son délai de préavis est fixé à six mois, tandis que celui du locataire est de trois mois, ramené à un mois dans les hypothèses limitativement énumérées, telles que l’obtention d’un premier emploi, la mutation ou la perte d’emploi. Le point de départ du délai ne coïncide toutefois jamais avec la date d’envoi de la lettre, mais toujours avec la date à laquelle son destinataire en a reçu la notification effective. Cette règle, d’ordre public, protège la partie qui reçoit le congé en lui garantissant un délai complet pour organiser son départ ou ses droits. À cet égard, la troisième chambre civile a constamment rappelé que la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle apposée par l’administration postale lors de la remise de la lettre à son destinataire.
Le formalisme du congé du bailleur ne se limite pas à ses modalités de notification. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire, lequel ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants ou ses descendants. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit en outre être jointe au congé fondé sur la décision de reprendre ou de vendre le logement. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, ce qui confère au contrôle judiciaire une ampleur particulière.
Le choix de la voie de notification n’est pas davantage laissé à la discrétion des parties. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeure la voie de droit commun, mais la signification par acte de commissaire de justice présente l’avantage de faire courir le délai dès la signification, sans dépendre de la réclamation du pli. La remise en main propre, pour sa part, exige un récépissé ou un émargement dont la charge de la preuve incombe à celui qui l’invoque. Dès lors, la partie qui entend donner congé doit choisir une voie qui lui garantisse la preuve de la réception, faute de quoi le délai de préavis ne commence jamais à courir et le bail se poursuit aux conditions initiales.
En conséquence, la délivrance d’un congé irrégulier ne produit aucun effet extinctif sur le contrat de location. Le locataire qui a donné congé selon un mode non conforme, ou dont le congé n’a pas été réceptionné, demeure tenu de payer les loyers jusqu’au terme normal du bail. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 12 septembre 2024 (pourvoi n° 23-18.132), que « le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable ». La régularité de la notification conditionne ainsi directement la cessation de l’obligation au paiement des loyers, indépendamment de la date de restitution des clés.
B. La lettre recommandée non réclamée : la délivrance sans réception, privée d’effet
La solution a été consacrée avec netteté par la troisième chambre civile dans un arrêt de principe du 21 septembre 2022 (pourvoi n° 21-17.691, publié au Bulletin). En l’espèce, une locataire avait adressé son congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, laquelle était revenue à son expéditrice avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La cour d’appel d’Amiens avait retenu que le congé avait été régulièrement donné pour la fin du bail, considérant que l’avis de passage suffisait à caractériser la notification.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant que « le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre ». Relevant « tout en constatant que la lettre recommandée leur notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». La mention « pli avisé et non réclamé » atteste précisément l’absence de réception, de sorte que le délai de préavis n’a jamais commencé à courir et que le bail s’est poursuivi au-delà de son terme.
Cette jurisprudence révèle une conception exigeante de la notification, fondée non sur l’information que l’expéditeur a entendu délivrer, mais sur la réception effective du pli par son destinataire. L’avis de passage, l’accusé de présentation ou la mise à disposition du pli en bureau de poste ne valent pas réception. Par ailleurs, la charge du risque pèse sur l’expéditeur du congé, qui supporte les conséquences de la non-réclamation du pli, quand bien même celle-ci procéderait de la négligence ou de la mauvaise foi de son destinataire. La solution s’explique par la finalité protectrice du dispositif : le congé, acte unilatéral aux conséquences irréversibles, ne doit pouvoir produire effet qu’au terme d’un préavis dont le destinataire a été certainement informé.
La solution vaut dans les deux sens. Le bailleur qui donne congé à son locataire par lettre recommandée non réclamée ne saurait se prévaloir de la déchéance de plein droit du titre d’occupation à l’expiration du préavis, faute de préavis régulièrement ouvert. Or, les conséquences pratiques d’un tel échec sont considérables : le bail se reconduit tacitement, les loyers continuent de courir et la procédure d’expulsion devient inopérante. Dès lors, la voie de la signification par commissaire de justice, dont la date de signification ne dépend pas de la réclamation du destinataire, demeure la seule modalité permettant à l’expéditeur de sécuriser la prise d’effet du congé. L’économie générale du dispositif incite ainsi les parties à recourir à la voie la plus formelle, au détriment de la lettre recommandée dont l’issue demeure aléatoire.
L’arrêt du 21 septembre 2022 présente en outre l’intérêt d’illustrer l’articulation du congé avec le cautionnement du bail, puisque la caution solidaire de la locataire avait été appelée en paiement des loyers. La cessation de l’obligation au paiement des loyers, faute de congé régulier, profite également à la caution, dont l’engagement accessoire suit le sort de l’obligation principale. Inversement, tant que le congé n’a pas été régulièrement délivré, la caution demeure tenue, ce qui expose les proches garants à des poursuites prolongées. La sécurisation de la notification du congé intéresse donc non seulement les parties au contrat, mais aussi l’ensemble des garants du paiement des loyers.
II. La notification du congé à l’épreuve de la dématérialisation et de la vente du logement loué
A. L’envoi recommandé électronique : une équivalence légale encadrée par le consentement du destinataire
La dématérialisation des échanges a conduit le législateur à reconnaître à l’envoi recommandé électronique une valeur équivalente à celle de la lettre recommandée postale. L’article L. 100 du code des postes et des communications électroniques dispose que « l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée, dès lors qu’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques ». Cette équivalence est néanmoins assortie d’une réserve majeure : « dans le cas où le destinataire n’est pas un professionnel, celui-ci doit avoir exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques ».
Le décret d’application, codifié à l’article R. 53-3 du même code, organise la procédure de remise de la lettre recommandée électronique. Le prestataire « informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception ». En cas de refus de réception ou de non-réclamation, le prestataire met à la disposition de l’expéditeur une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation, horodatée de manière qualifiée. La lettre recommandée électronique ne produit donc ses effets qu’à compter de l’acceptation de la réception par le destinataire, le refus ou la non-réclamation faisant obstacle à la notification.
Le régime ainsi institué repose sur un équilibre subtil entre le consentement et la présomption. Le destinataire non professionnel doit avoir consenti, préalablement et expressément, à recevoir des envois recommandés électroniques, ce qui emporte renonciation à la voie postale. Le destinataire professionnel, en revanche, est présumé avoir consenti à la réception de tels envois, cette présomption tenant à sa qualité d’opérateur averti. En revanche, ni la présomption légale de consentement, ni la régularité du service de confiance ne dispensent le prestataire de recueillir l’acceptation de la réception du pli par le destinataire, seule à même de faire courir les délais légaux.
Or, la question de l’application de ces dispositions au congé du bail d’habitation a été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-14.383), rendu dans une affaire opposant des locataires et la société Action Logement Services, caution subrogée dans les droits du bailleur. Des locataires avaient donné congé à leur bailleur par lettre recommandée électronique datée du 20 avril 2020, dont ce dernier, professionnel, n’avait pas accepté la réception. La cour d’appel de Lyon avait jugé le congé efficace, au motif que le bailleur, en sa qualité de professionnel, ne pouvait refuser cette forme de notification, et avait condamné le bailleur à restituer des sommes perçues de la caution au titre de loyers et charges impayés.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt au visa des articles 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, L. 100, I, et R. 53-3 du code des postes et des communications électroniques. Elle a rappelé que, selon l’article 15, I, « le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre ». Ayant jugé que n’est pas régulièrement donné le congé délivré par lettre recommandée revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », elle a décidé qu’« il doit en être de même lorsque le destinataire d’une lettre recommandée électronique ne la réclame pas, même si, professionnel, il est présumé avoir consenti à la réception d’envois recommandés électroniques ». La cour d’appel, qui n’avait pas constaté la réception de la lettre électronique par le bailleur, avait violé les textes susvisés.
B. La non-réclamation de la lettre électronique et la notification des nouvelles conditions de vente : les prolongements de 2022 à 2026
L’arrêt du 12 février 2026 prolonge ainsi, dans l’univers dématérialisé, la solution posée par l’arrêt du 21 septembre 2022. La présomption de consentement du professionnel à la réception d’envois recommandés électroniques, instituée par l’article L. 100 du code des postes et des communications électroniques, ne vaut pas présomption de réception. La lettre électronique non réclamée dans le délai de quinze jours demeure, à l’instar de la lettre postale non retirée, une notification demeurée sans effet. En conséquence, la seule démonstration de l’envoi, ou de la mise à disposition, ne suffit jamais à établir la délivrance du congé.
La cohérence du dispositif jurisprudentiel mérite d’être soulignée : la condition de réception, commune à la lettre postale et à la lettre électronique, garantit au destinataire du congé la plénitude du délai de préavis auquel il a droit. Le mécanisme de la lettre recommandée électronique, dont le prestataire conserve la preuve de la réception et de son horodatage, offre à l’expéditeur une sécurité probatoire supérieure à celle du courrier postal, à la condition toutefois que le destinataire accepte la réception. Dès lors, la partie qui souhaite sécuriser la notification d’un congé a tout intérêt à privilégier l’acte de commissaire de justice, seule voie dont l’efficacité ne dépend pas du comportement du destinataire. La jurisprudence récente confirme en ce sens que les solutions dégagées pour la lettre recommandée traditionnelle s’appliquent mutatis mutandis à son avatar électronique, sans que la technique emporte aucun assouplissement des exigences protectrices.
La notification occupe également une place déterminante dans le congé pour vendre, dont le régime est fixé par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Lorsque le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, « le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ». Cette notification, effectuée à l’adresse indiquée par le locataire ou, à défaut, à celle des locaux loués, vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception, les termes de l’offre devant être reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
La troisième chambre civile a fait application de cette exigence dans un arrêt du 11 mai 2022 (pourvoi n° 20-15.659), où la vente avait été conclue avec un tiers au prix de 65 000 euros, inférieur de 20 000 euros à l’offre notifiée au locataire, sans qu’une nouvelle offre lui ait été adressée. La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait écarté la nullité de la vente, faute de notification des nouvelles conditions. La sanction de l’absence de notification est donc la nullité de la vente consentie au tiers, ce qui illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie la régularité des notifications afférentes au congé. Cette solution place les professionnels de l’immobilier dans une obligation de vigilance particulière, la validité de la vente dépendant de la purge préalable et effective du droit de préemption du locataire.
Par ailleurs, un arrêt du 1er mars 2023 (pourvoi n° 21-22.073, publié au Bulletin) a précisé les effets de l’exercice du droit de préemption subsidiaire issu de cette notification. Le locataire qui accepte l’offre notifiée par le notaire après l’échec de l’offre initiale ne peut se voir imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier mandaté par le propriétaire, dès lors que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ». La notification des conditions de vente apparaît ainsi comme la pierre angulaire de la protection du locataire, dont l’efficacité commande à la fois la validité de la vente et l’effectivité du droit de préemption.
Conclusion
L’édifice jurisprudentiel construit par la troisième chambre civile autour de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 révèle une constante : la notification du congé n’opère qu’à la condition de sa réception. De la lettre recommandée postale revenue non réclamée à la lettre recommandée électronique demeurée sans acceptation, la solution demeure identique, et la présomption de consentement du professionnel ne supplée jamais l’absence de réception. Cette exigence, qui protège le destinataire du congé dans la plénitude de son préavis, impose à l’expéditeur une vigilance particulière dans le choix de la voie de notification.
Le recours à l’acte de commissaire de justice demeure, à cet égard, la voie la plus sûre, seule la signification faisant courir le délai sans dépendre de la réclamation du pli. La dématérialisation des échanges, loin d’assouplir le formalisme, a conduit la Cour de cassation à transposer ses exigences au support électronique, dont l’équivalence légale n’affecte en rien la condition de réception. Dans le même temps, la notification des conditions de vente dans le cadre du congé pour vendre est sanctionnée avec une rigueur croissante, la nullité de la vente encourue en cas de défaut de notification traduisant l’importance de ce mécanisme pour la protection du locataire.
Les praticiens du droit du bail et les parties au contrat de location doivent dès lors appréhender la notification du congé comme un acte de procédure dont la preuve de la réception conditionne l’ensemble des effets. La sécurisation des congés passe par le choix d’une voie offrant une preuve certaine de la remise effective, et la conservation de cette preuve durant toute la procédure. À défaut, le bail se poursuit, les loyers demeurent dus et les droits des parties se trouvent durablement affectés. La consultation d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser tant la délivrance des congés que le recouvrement des loyers impayés dans le cadre des contentieux locatifs.
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