I. Le dol en matière de vente immobilière : la réticence dolosive du vendeur et la tromperie de l’acquéreur
A. La réticence dolosive du vendeur : une information déterminante sciemment dissimulée
Le consentement à la vente d’un immeuble ne saurait se réduire à la rencontre d’une offre et d’une acceptation, tant le législateur de la réforme du droit des contrats a entendu placer la loyauté de l’échange au cœur de la formation de l’acte. L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes » (article 1130 du code civil). Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé les contours de la réticence dolosive du vendeur, dont l’article 1137 du code civil donne la définition aujourd’hui applicable : « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (article 1137 du code civil).
La Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 13 juillet 2023, de tracer la frontière entre la simple vantardise commerciale et la tromperie sanctionnable, en rejetant le pourvoi d’une acquéreuse qui reprochait à sa venderesse d’avoir présenté un appartement comme un bien « de luxe, de grand standing et rénové haut de gamme ». La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la venderesse « s’était bornée à en vanter les qualités dans une démarche commerciale, sans qu’il soit démontré qu’elle ait agi avec l’intention de tromper l’acquéreur » (Civ. 3e, 13 juillet 2023, n° 22-15.816, lien vers la décision). Cette décision confirme que l’élément intentionnel demeure la clef de voûte de la réticence dolosive, et que l’appréciation du caractère déterminant de l’information s’opère in concreto, eu égard aux personnes et aux circonstances de la conclusion du contrat.
En revanche, lorsque la dissimulation porte sur une caractéristique essentielle du bien, la nullité de la vente s’impose. Un arrêt du 4 juillet 2024 offre une illustration topique de cette exigence, en annulant la vente de parcelles avec étang et chalet situées en zone non constructible, dont les vendeurs avaient volontairement tu les conditions illicites de construction. La Cour de cassation, statuant sur le fondement de l’article 1116 ancien du code civil, rappelle que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-11.532, lien vers la décision). La cassation a toutefois été prononcée, les juges du fond ayant méconnu la portée de la clause par laquelle l’acquéreur déclarait connaître parfaitement le bien et s’être renseigné auprès des services compétents, ce dont il résultait qu’il avait connaissance de l’information prétendument dissimulée.
L’arrêt rendu le 9 avril 2026, qui n’a encore fait l’objet d’aucun commentaire, illustre la vigueur de la sanction en cas de travaux de gros œuvre occultés. Une venderesse avait acquis une maison puis découvert des fissures et l’existence de travaux de fondation réalisés avant la vente, dont l’acte notarié affirmait pourtant qu’aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années. La troisième chambre civile approuve les juges du fond d’avoir retenu que « la venderesse ayant sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations, le consentement des acquéreurs avait été vicié et que la vente devait être annulée » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405, lien vers la décision). La Cour souligne que « l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante ». Des lors, la déclaration d’absence de travaux figurant dans l’acte authentique ne saurait constituer un rempart, mais constitue au contraire l’instrument même de la tromperie.
La rigueur de l’exigence probatoire n’est pas moindre à l’égard de l’acquéreur qui invoque le dol, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 21 novembre 2024 relatif à l’affaissement du plancher d’un lot vendu. La cour d’appel avait retenu la réticence dolosive du vendeur tout en constatant que celui-ci « n’avait pu avoir connaissance du vice affectant le bien vendu puisqu’il avait pu croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 avaient été suffisants ». La Cour de cassation casse cette décision, au motif que ces énonciations étaient « impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d’information de l’acquéreur » (Civ. 3e, 21 novembre 2024, n° 23-10.180, lien vers la décision). Il s’ensuit que l’ignorance légitime du vendeur, fût-elle fautive, ne se confond pas avec la volonté de tromper, et que la seule preuve du défaut d’information ne suffit pas à caractériser le dol par réticence.
B. Le dol de l’acquéreur : l’hypothèse singulière de la tromperie du vendeur
Si la réticence dolosive est le plus souvent invoquée par l’acquéreur à l’encontre du vendeur, la jurisprudence admet depuis longtemps que la tromperie peut émaner de l’autre partie au contrat. L’article 1137 du code civil, en visant « l’un des contractants », ne distingue pas selon la qualité de celui qui dissimule, de sorte que le vendeur peut légitimement se prévaloir du dol de son cocontractant. La troisième chambre civile en a fait une application remarquée par un arrêt de section du 20 mars 2025, qui offre la démonstration la plus aboutie de cette configuration inversée.
En l’espèce, une société venderesse avait vendu un appartement à une société civile immobilière, dont l’occupant sans droit ni titre, pourtant titré contre lui depuis 2008, avait acquis les parts en décembre 2009 avant d’en devenir le gérant en 2012, sans que le vendeur en fût informé. Découvrant en 2018 que l’occupant qu’il poursuivait était en réalité devenu propriétaire par l’intermédiaire de la société acquéreuse, le vendeur assigna en nullité de la vente pour dol et en dommages-intérêts. La cour d’appel de Paris déclara l’action prescrite en se fondant sur la présomption de connaissance attachée à la publication au registre du commerce et des sociétés des actes portant modification du capital et de la gérance. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « le dol allégué ne se rapportant pas aux actes publiés, aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente de l’appartement à la société Cinq cinq ne s’attachait à la publication au registre du commerce et des sociétés des actes portant modification du capital social et de la gérance de celle-ci » (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-18.735, lien vers la décision).
Cet arrêt est d’une portée pratique considérable, en ce qu’il reconnaît que le vendeur peut être la victime d’un dol commis par l’acquéreur lorsque celui-ci s’abstient de révéler l’identité réelle du bénéficiaire de l’opération. Or, l’acquisition par un occupant sans droit ni titre des parts de la société acquéreuse constitue une information dont il savait le caractère déterminant pour le vendeur, qui n’aurait jamais contracté avec un débiteur insolvable et un occupant protégé. En conséquence, le point de départ de la prescription de l’action en nullité ne peut être fixé à la date de publication d’actes sans lien avec le dol allégué, mais seulement au jour de la découverte effective des faits permettant d’agir, la Cour énonçant qu’« aucune présomption de connaissance » ne saurait suppléer cette recherche concrète.
La jurisprudence relative aux opérations d’investissement locatif, dont la série des arrêts rendus le 20 mars 2025 dans le cadre de la vente de lots en résidences de tourisme, confirme que la tromperie peut émaner de la partie vendeuse comme de son mandataire. Dans l’affaire dite HPA Holding, des acquéreurs avaient réservé une maison meublée dans une résidence de tourisme sur la foi d’une plaquette commerciale annonçant une rentabilité locative, avant de dénoncer une rentabilité décevante et d’assigner le vendeur, l’auteur de la plaquette et la banque en annulation de la vente pour dol. La troisième chambre civile, tout en cassant partiellement l’arrêt sur le point de la restitution du capital au prêteur, admet la recevabilité de l’action en nullité fondée sur les documents commerciaux (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-14.350, lien vers la décision). La Cour précise à cet égard que « l’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur ».
Par ailleurs, l’arrêt du 26 juin 2025 complète ce dispositif en matière de prescription, s’agissant d’un investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation dont l’acquéreur invoquait la surévaluation du prix. La Cour de cassation rappelle que, dans ce type d’opération, « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.812, lien vers la décision). La cour d’appel ayant fait courir la prescription quinquennale dès la signature de l’acte authentique, au motif que l’acquéreur aurait dû se renseigner sur la valeur réelle du bien, la cassation est prononcée, la manifestation du dommage ne pouvant résulter que de faits postérieurs révélant l’absence de rentabilité promise.
II. Les sanctions du dol : l’annulation de la vente, l’étendue des restitutions et le point de départ de la prescription
A. L’annulation pour dol et l’étendue des restitutions
La nullité de la vente pour dol entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa conclusion. Les restitutions réciproques obéissent au régime des articles 1352 et suivants du code civil, dont l’article 1352-3 dispose que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée » (article 1352-3 du code civil). La question de l’indemnité d’occupation due par l’acquéreur dont la vente a été annulée pour dol du vendeur a donné lieu à une jurisprudence abondante, couronnée par un arrêt publié au Bulletin du 5 décembre 2024.
Dans cette affaire, des acquéreurs avaient obtenu l’annulation de la vente d’une maison pour réticence dolosive des vendeurs, après un important dégât des eaux survenu en juin 2018. Les vendeurs, déboutés de leur demande d’indemnité d’occupation par la cour d’appel de Versailles au motif que l’occupation était la conséquence de leur propre faute, forment un pourvoi. La troisième chambre civile, statuant en formation de section, énonce qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.270, lien vers la décision). La Cour ajoute que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part », de sorte que la cour d’appel, en ajoutant à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, a violé les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil.
Cette solution, qui dissocie la sanction du dol de l’équilibre des restitutions, présente un intérêt pratique majeur pour les vendeurs de mauvaise foi. Le vendeur trompeur conserve en effet la créance de valeur de jouissance qui lui est due, quand bien même l’annulation procéderait de sa propre réticence dolosive ; seule la bonne foi de l’acquéreur reporte le point de départ de cette obligation à la date de la demande en restitution. Or, cette solution a été réaffirmée par l’arrêt du 9 avril 2026 précité, la Cour de cassation censurant la cour d’appel de Rouen qui avait refusé à une venderesse, dont le dol avait pourtant été caractérisé, toute indemnité au titre de l’occupation du bien par les acquéreurs, au motif que l’effet rétroactif de l’annulation ferait obstacle à une telle prétention (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405, lien vers la décision). La Cour rappelle à cette occasion que la venderesse était « légalement tenue » de restituer la valeur de jouissance procurée par la maison, la restitution incluant les fruits et la valeur de la jouissance de la chose.
L’articulation entre l’action en nullité pour dol et l’action en garantie des vices cachés mérite également d’être soulignée, tant les deux fondements poursuivent des finalités distinctes. L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du code civil). Un arrêt du 26 mars 2026, rendu dans une affaire portant sur des parcelles ni constructibles ni accessibles en Polynésie française, rappelle que la garantie des vices cachés s’applique « quand même le vendeur ne les aurait pas connus », l’ignorance du vice ne faisant obstacle à la garantie qu’en présence d’une clause de non-garantie (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.523, lien vers la décision). La Cour rappelle en outre le devoir d’information et de conseil du notaire, tenu « d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours ».
A cet égard, l’erreur sur les qualités substantielles constitue un fondement voisin que la jurisprudence distingue soigneusement du dol, comme en témoigne l’arrêt du 19 février 2026 relatif à une promesse unilatérale de vente portant sur des terrains agricoles. Les promettants, croyant céder des terres agricoles, avaient en réalité promis des parcelles partiellement classées en zone à urbaniser. La Cour de cassation rappelle la règle selon laquelle « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet », et censure la cour d’appel qui avait prononcé la nullité de la promesse sans tirer les conséquences de la clause excluant expressément la partie constructible de l’opération (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-20.114, lien vers la décision). L’erreur, à la différence du dol, n’exige pas d’élément intentionnel, mais requiert en revanche que la qualité substantielle méconnue ait déterminé le consentement de celui qui l’invoque.
B. Le point de départ de la prescription quinquennale : la découverte effective du dol
L’action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement précisé la détermination de ce point de départ, en affirmant avec constance qu’il se situe au jour de la découverte effective du dol, et non au jour où la victime aurait pu, par une diligence particulière, en prendre connaissance.
L’arrêt de section du 20 mars 2025 en constitue l’illustration la plus nette. La Cour y rappelle, en premier lieu, que « selon ce texte, l’action en nullité d’un contrat fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le dol qu’il allègue » (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-18.735, lien vers la décision). Elle ajoute, s’agissant de la demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 2224 du code civil, que « l’action en responsabilité extracontractuelle fondée sur le dol se prescrit à compter de la découverte effective, par la partie trompée, du dol dont elle a été victime et du préjudice qui en a résulté pour elle ». La publication au registre du commerce et des sociétés d’actes étrangers au dol allégué ne saurait dès lors faire courir la prescription, le vendeur n’ayant « aucune raison particulière de procéder à la surveillance de l’évolution du capital et de la gérance de la société acquéreuse postérieurement à la vente de son bien immobilier ».
En conséquence, la charge de la preuve de la date de découverte du dol pèse sur la partie qui se prévaut de la prescription, et les présomptions de connaissance doivent être appréciées strictement. La Cour de cassation censure ainsi les juridictions du fond qui se bornent à relever des circonstances objectives, telles que la publication d’actes ou la consultation d’un registre public, sans rechercher si la victime avait effectivement connaissance des faits lui permettant d’agir. Cette exigence de la connaissance effective, et non de la connaissance présumée, protège efficacement le vendeur victime des manœuvres de son cocontractant, dont la découverte peut être fortuite et largement postérieure à la réalisation de la tromperie.
La même logique préside à l’arrêt du 26 juin 2025, qui réaffirme que la manifestation du dommage résultant de l’échec d’un investissement locatif ne peut résulter que de faits postérieurs à la conclusion du contrat, susceptibles de révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité promise. La Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait fait courir la prescription dès la signature de l’acte authentique, au motif que l’acquéreur aurait dû se renseigner sur la valeur réelle du bien, alors que l’estimation de l’agence immobilière révélant la surévaluation n’était intervenue que plusieurs années plus tard (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.812, lien vers la décision). Le point de départ de la prescription ne se confond donc ni avec la date de la vente, ni avec la date à laquelle l’acquéreur aurait pu se renseigner, mais seulement avec la date à laquelle la victime a acquis la connaissance effective de la tromperie.
Par ailleurs, la question de la prescription se conjugue avec celle de l’interruption, dont la jurisprudence rappelle les règles dans le contexte de la nullité pour vice du consentement. Si la prescription quinquennale constitue le délai de droit commun, l’action en nullité pour dol demeure soumise au régime de la nullité relative, dont l’invocation est réservée à la partie dont le consentement a été vicié. Des lors, l’acquéreur qui souhaite se prévaloir du dol du vendeur doit agir dans le délai de cinq ans à compter de la découverte des manœuvres, faute de quoi la vente se trouve consolidée, la jurisprudence refusant par ailleurs de faire courir ce délai à compter de la simple conclusion de l’acte lorsqu’aucun fait n’a pu révéler la tromperie.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, offre ainsi un corpus d’une cohérence remarquable, qui confirme la vitalité du dol comme instrument de protection du consentement dans la vente immobilière. Or, les arrêts rendus au cours de l’année 2026, dont l’arrêt du 9 avril 2026 sur les travaux de fondation occultés et l’arrêt du 26 mars 2026 sur les parcelles inaccessibles, attestent que la sanction de la tromperie demeure d’actualité, qu’elle émane du vendeur ou de l’acquéreur. L’exigence d’intention, la détermination du caractère substantiel de l’information et la fixation du point de départ de la prescription constituent les trois piliers d’un régime dont la maîtrise conditionne l’issue des contentieux de l’annulation de la vente, tant pour les acquéreurs trompés que pour les vendeurs victimes des manœuvres de leur cocontractant.
Conclusion
Le dol demeure l’un des vices du consentement les plus mobilisés dans le contentieux de la vente immobilière, et la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 en a précisé le régime avec une exigence de rigueur. L’article 1137 du code civil, en consacrant la réticence dolosive aux côtés des manœuvres et des mensonges, a fourni le fondement d’une construction jurisprudentielle qui impose de rapporter la preuve de l’intention de tromper et du caractère déterminant de l’information dissimulée, comme l’illustrent les arrêts des 13 juillet 2023, 4 juillet 2024 et 21 novembre 2024. Or, la reconnaissance du dol de l’acquéreur par l’arrêt de section du 20 mars 2025 témoigne de la généralité du principe, le vendeur pouvant être victime des manœuvres de son cocontractant, notamment lorsque l’identité réelle du bénéficiaire de l’acquisition est dissimulée.
Les sanctions de la tromperie ont, dans le même temps, été précisées, la nullité de la vente s’accompagnant d’un régime de restitutions dont l’article 1352-3 du code civil fixe l’étendue, la valeur de la jouissance du bien étant due au vendeur quand bien même celui-ci aurait commis le dol, ainsi que l’a jugé l’arrêt publié du 5 décembre 2024. La prescription quinquennale, dont le point de départ se situe au jour de la découverte effective du dol, complète un dispositif protecteur de la partie trompée, qu’elle soit vendeuse ou acquéreuse, comme en témoignent les arrêts des 20 mars 2025 et 26 juin 2025. A cet égard, la vigilance s’impose à tous les acteurs de la transaction immobilière : la sincérité des déclarations, l’exactitude des informations relatives à la constructibilité, aux travaux réalisés et à la rentabilité promise conditionnent la validité de l’opération, tandis que la preuve de la date de découverte du dol commande la recevabilité de l’action. En conséquence, la consultation d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris ou d’un avocat en vices cachés immobiliers à Paris s’avère déterminante pour apprécier l’opportunité d’une action en nullité et la recevabilité d’une demande de restitution, dans les délais contraints que la loi impose.
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