I. L’extension de la délivrance conforme à la réglementation d’urbanisme
A. Le vendeur d’immeuble, tenu de délivrer une chose conforme à la réglementation en vigueur
L’article 1604 du code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » (article 1604 du code civil). Cette définition, inchangée depuis 1804, a longtemps été comprise comme une simple remise matérielle du bien. Or la troisième chambre civile en a considérablement élargi le contenu, en y intégrant la conformité du bien aux stipulations du contrat et, depuis un arrêt du 11 septembre 2025, à la réglementation en vigueur. Dans cette décision rendue sur pourvoi n° 23-17.751, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait écarté toute non-conformité au motif que les travaux litigieux, réalisés sans permis de construire, l’avaient été par les anciens propriétaires et non par les vendeurs (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751). Elle a énoncé qu’« il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention des parties et, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751).
Cette formule consacre la dimension réglementaire de la délivrance, dont la jurisprudence antérieure avait déjà posé les jalons. En conséquence, le vendeur d’un immeuble supporte désormais l’obligation de livrer un bien dont les transformations éventuelles ont été régularisées par l’obtention d’un permis de construire. La cour d’appel de Paris, qui avait jugé que l’absence d’autorisation d’urbanisme pour des travaux antérieurs à l’acquisition du vendeur relevait de la seule garantie des vices cachés, a été censurée pour avoir « statué par des motifs impropres à exclure le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751). A cet égard, la solution présente un enjeu pratique majeur, puisque l’administration peut exiger la mise aux normes du bien avant toute régularisation, comme en atteste l’affaire ayant donné lieu à une indemnisation de près de 69 000 euros réclamée par les acquéreurs, rapportée par Le Figaro Immobilier le 11 mai 2026.
Le fondement de cette obligation se trouve dans la combinaison des articles 1603 et 1604 du code civil, le premier rappelant que le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » (article 1603 du code civil). Des lors, la conformité du bien ne s’apprécie plus seulement au regard des qualités promises dans l’acte, mais également au regard des prescriptions d’urbanisme applicables, notamment les règles relatives aux autorisations de construire. La jurisprudence de la troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que « la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.460 FS-B).
La portée pratique de cette construction jurisprudentielle est considérable pour les acquéreurs comme pour les vendeurs. Pour les premiers, elle ouvre un fondement indemnitaire autonome, distinct de la garantie des vices cachés et du dol, dès lors que le bien livré ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur. Pour les seconds, elle impose une diligence nouvelle : la vérification, avant la signature de l’acte, de la régularité des constructions existantes, y compris celles édifiées par les propriétaires antérieurs. Or cette vérification suppose la consultation des autorisations d’urbanisme délivrées pour le bien, le recoupement avec les transformations constatées, et, le cas échéant, l’engagement d’une procédure de régularisation. A cet égard, la rédaction de l’acte authentique joue un rôle déterminant, la mention expresse selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état, sans les autorisations d’urbanisme nécessaires, étant susceptible d’exclure le manquement à la délivrance conforme.
La solution de l’arrêt du 11 septembre 2025 ne saurait toutefois être isolée de la jurisprudence antérieure qui avait déjà, à plusieurs reprises, intégré des éléments réglementaires dans l’appréciation de la conformité. En effet, la troisième chambre civile avait antérieurement jugé, dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, que la conformité s’appréciait au regard des dispositions du plan local d’urbanisme en vigueur au jour de la délivrance, ainsi qu’en atteste l’arrêt publié au Bulletin du 25 mai 2023 (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870 FS-B). L’arrêt de 2025 franchit une étape supplémentaire en ce qu’il rattache la réglementation d’urbanisme au contenu même de l’obligation de délivrance, et non plus seulement à l’appréciation de sa bonne exécution.
B. La responsabilité du vendeur, indépendante de l’origine des travaux irréguliers
La portée de l’arrêt du 11 septembre 2025 tient principalement à l’effacement de la distinction entre les travaux réalisés par le vendeur et ceux réalisés par ses auteurs. La cour d’appel de Paris avait en effet exonéré les vendeurs en considérant que les transformations litigieuses avaient été effectuées entre 1960 et 2004, soit avant leur propre acquisition, et qu’ils en ignoraient le caractère irrégulier. Cette analyse a été balayée au motif que le vendeur doit « délivrer un bien conforme aux autorisations d’urbanisme obtenues pour ce bien, le cas échéant après avoir régularisé les travaux effectués sans autorisation » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751).
La solution s’inscrit dans une série jurisprudentielle qui refuse au vendeur le bénéfice de son ignorance des vices de conformité. Or cette approche se vérifie également pour d’autres caractéristiques du bien vendu. Par un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile a jugé que la destination locative d’un immeuble constitue une caractéristique du bien vendu, de sorte que la vente de logements ne satisfaisant pas aux normes de décence, dont la mise en conformité représentait plus de trente pour cent du prix, caractérisait un manquement à l’obligation de délivrance conforme, quand bien même l’acquéreur connaissait les surfaces (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993). Cette décision confirme que le manquement à la délivrance n’exige pas la démonstration d’une connaissance par le vendeur du défaut de conformité, contrairement à ce que soutenaient les vendeurs dans leurs moyens (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993).
La même logique prévaut en matière de situation locative du bien vendu. Dans un arrêt du 8 février 2023, la Cour de cassation a jugé que l’indemnisation du préjudice de jouissance de l’acquéreur « consécutif à l’inexécution par le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme à la situation locative décrite dans l’acte de vente ne saurait être subordonnée à la preuve d’un vice du consentement » (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 21-17.408). Des lors, le préjudice de jouissance ne résulte pas de la conclusion du contrat mais « de son exécution non conforme aux stipulations de l’acte de vente » (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 21-17.408). En conséquence, l’acquéreur qui découvre après la vente qu’un lot indiqué comme libre est en réalité occupé par un locataire peut obtenir réparation sans rapporter la preuve d’un dol ou d’une erreur, la délivrance étant appréciée objectivement au regard des mentions de l’acte.
Cette jurisprudence confirme que l’obligation de délivrance conforme constitue un instrument de protection de l’acquéreur particulièrement efficace, car elle échappe aux conditions subjectives qui pèsent sur les autres fondements. Par ailleurs, elle se cumule avec l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur, lequel doit aviser l’acquéreur de tout élément susceptible d’affecter les caractéristiques du bien, telle une visite des services de contrôle de la décence des logements loués intervenant avant la vente (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993). La Cour de cassation a ainsi jugé qu’en s’abstenant d’informer l’acquéreur de cette visite et de ses conséquences, les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, peu important qu’ils fussent eux-mêmes dans l’ignorance de l’objet exact du contrôle (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993).
Il en résulte une obligation de transparence renforcée à la charge du vendeur, dont la méconnaissance est sanctionnée indépendamment de toute intention dolosive. Or cette solution intéresse directement les investisseurs acquéreurs d’immeubles de rapport, pour lesquels la destination locative constitue une donnée essentielle de l’opération. La destination locative étant « une des caractéristiques du bien vendu », sa perte, fût-elle liée à la non-conformité des logements aux normes de décence, caractérise un manquement à la délivrance conforme ouvrant droit à la résolution de la vente et aux restitutions réciproques (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993).
II. Les limites de la délivrance conforme : l’appréciation au jour de la vente et l’effet des stipulations contractuelles
A. Le moment de l’appréciation de la conformité et l’incidence des évolutions réglementaires
L’extension de l’obligation de délivrance conforme trouve néanmoins une limite temporelle, la conformité s’appréciant au jour de la délivrance du bien. Cette règle, rappelée par l’arrêt du 16 mars 2023 dans le cadre de la vente d’une grange à démolir assortie d’un permis de construire, conduit à écarter le manquement lorsque la caducité du permis a été constatée postérieurement à la vente par une décision juridictionnelle (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.460 FS-B). La haute juridiction a en effet retenu que « peu importait l’effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.460 FS-B).
La même exigence de contemporanéité gouverne l’appréciation de la constructibilité d’un terrain vendu comme terrain à bâtir. Par un arrêt du 25 mai 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a retenu qu’ayant constaté que le plan local d’urbanisme modifié avait été publié postérieurement à l’acte de vente, la cour d’appel avait pu en déduire que le bien « était un terrain à bâtir au jour de sa délivrance » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870 FS-B). Or il s’ensuit que l’acquéreur d’un terrain devenu inconstructible après la signature de l’acte ne peut se prévaloir d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, dès lors que la conformité s’apprécie à la date du transfert de propriété (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870 FS-B).
La rigueur de cette appréciation temporelle ne saurait toutefois conduire à minorer l’exigence de conformité aux stipulations de l’acte. Dans un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait écarté le manquement à la délivrance alors que la promesse de vente mentionnait que l’immeuble était raccordé à l’assainissement communal, ce dont il résultait que le promettant avait « promis de vendre un bien dont toutes les canalisations y étaient directement raccordées » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.357). En conséquence, la simple réserve selon laquelle le vendeur « ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur » ne saurait l’exonérer de la conformité aux déclarations expresses de l’acte (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.357).
Cette décision illustre la hiérarchie qui s’établit entre les mentions contractuelles et les clauses générales de non-garantie. Lorsque l’acte de vente comporte une déclaration précise sur une caractéristique du bien, telle la conformité du raccordement aux réseaux, cette déclaration constitue une stipulation expresse dont le vendeur ne peut s’affranchir par une réserve générale et imprécise. Or la Cour de cassation exige que la clause de non-garantie soit suffisamment claire pour être opposable à l’acquéreur, à défaut de quoi elle est dépourvue d’effet au regard de l’obligation de délivrance (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-24.357). La rédaction des promesses de vente et des compromis doit dès lors distinguer avec précision les caractéristiques garanties de celles qui ne le sont pas, sous peine de laisser subsister une ambiguïté qui s’interprétera contre le vendeur.
Par ailleurs, la jurisprudence relative au moment de l’appréciation de la conformité interagit avec les évolutions normatives, particulièrement fréquentes en matière d’urbanisme. La publication des plans locaux d’urbanisme, l’évolution des règles de constructibilité ou l’entrée en vigueur de nouvelles normes de décence modifient en effet, à une date donnée, la conformité d’un bien à la réglementation. Des lors, la détermination de la date à laquelle la conformité doit être appréciée conditionne la solution du litige, comme l’illustre l’arrêt du 25 mai 2023 dans lequel la modification du classement du terrain, publiée après l’acte, n’a pas été prise en compte (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870 FS-B). En conséquence, l’acquéreur d’un terrain à bâtir doit vérifier, préalablement à la signature, la stabilité du classement du bien au regard du document d’urbanisme applicable.
B. Les stipulations contractuelles, la clause d’exonération et la frontière avec la garantie des vices cachés
La portée de l’obligation de délivrance conforme demeure toutefois subordonnée aux stipulations de l’acte de vente, la Cour de cassation ayant précisé que la conformité à la réglementation en vigueur vaut « sauf stipulation contraire » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751). La jurisprudence de la troisième chambre civile admet ainsi que le vendeur aménage contractuellement l’étendue de son obligation de délivrance, à la condition toutefois que la clause soit claire et sans ambiguïté. En application de l’article 1602 du code civil, « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur » (article 1602 du code civil).
La mise en œuvre de ce principe est illustrée par un arrêt du 21 décembre 2023, dans lequel la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé de rechercher si la mention de l’existence d’un grenier dans l’acte de vente n’impliquait pas qu’il soit nécessairement utilisable, alors même que l’expert l’avait qualifié d’inutilisable (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.518). Des lors, toute ambiguïté dans la description du bien, y compris s’agissant de ses possibilités d’aménagement, s’interprète en faveur de l’acquéreur et peut caractériser un défaut de délivrance conforme (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.518).
L’exigence de clarté des stipulations contractuelles trouve également application dans les ventes entre particuliers, où la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est fréquemment insérée. Le même arrêt du 21 décembre 2023 rappelle en effet que cette clause ne peut produire effet que si le vendeur ignorait les désordres, la preuve de la connaissance des vices par le vendeur faisant obstacle à l’exonération (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.518). Or la Cour de cassation a pu en déduire, par une appréciation souveraine des pièces, qu’il n’était pas établi que la venderesse, profane en matière de construction et n’ayant jamais habité les lieux, avait eu connaissance des désordres (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.518). La solution confirme l’équilibre recherché par la jurisprudence entre la sécurité des transactions et la protection de l’acquéreur.
A cet égard, la frontière entre la délivrance conforme et la garantie des vices cachés conserve une importance pratique considérable, car les régimes diffèrent tant dans leurs conditions que dans leurs sanctions. La délivrance conforme ouvre droit à la résolution de la vente pour manquement à une obligation de résultat, sans exigence de clandestinité ou de gravité spécifique, tandis que la garantie des vices cachés suppose un défaut caché rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant tellement l’usage que l’acheteur n’aurait pas acquis ou aurait donné un moindre prix (article 1641 du code civil). Des lors, la qualification retenue par le juge détermine le sort du litige, et l’arrêt du 11 septembre 2025 enjoint aux juges du fond de ne pas requalifier en vice caché un défaut qui relève de la délivrance (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751).
La délimitation entre la délivrance conforme et la garantie des vices cachés, régie par l’article 1641 du code civil qui oblige le vendeur à répondre « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du code civil), demeure délicate. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 8 janvier 2026, que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte ne pouvait couvrir que les vices en lien avec les diagnostics techniques énumérés, ainsi que les mentions portées au paragraphe « charges et conditions », de sorte que sa méconnaissance par le juge du fond constituait une dénaturation (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-11.599). En conséquence, la rédaction de ces clauses appelle une vigilance particulière, d’autant que l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en l’absence d’un des documents de diagnostic en cours de validité, « le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation).
Par ailleurs, le même arrêt du 8 janvier 2026 précise que l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, relatif aux servitudes non apparentes, « conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable » (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-11.599). Cette solution, qui intéresse directement la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, rappelle que la garantie des servitudes occultes ne peut être confondue avec la délivrance conforme, chacune obéissant à un régime et à des sanctions distincts (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-11.599).
Conclusion
L’arrêt du 11 septembre 2025 consacre une conception extensive de l’obligation de délivrance conforme, le vendeur d’immeuble étant tenu de livrer un bien conforme tant à la convention qu’à la réglementation en vigueur, sans pouvoir se retrancher derrière l’ancienneté ou l’origine des travaux irréguliers (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.751). Or cette extension demeure encadrée par l’appréciation de la conformité au jour de la délivrance et par la faculté offerte aux parties d’aménager contractuellement la portée de l’obligation, sous réserve du respect des exigences de clarté de l’article 1602 du code civil (article 1602 du code civil). Des lors, la sécurisation d’une acquisition immobilière suppose, pour le vendeur, la vérification préalable des autorisations d’urbanisme et, pour l’acquéreur, la vigilance sur les stipulations relatives aux caractéristiques du bien, en particulier dans le cadre d’un compromis de vente. Les contentieux relatifs aux constructions irrégulières, aux destinations locatives et aux situations d’occupation révèlent la permanence des risques pesant sur les parties, que seul un conseil avisé permet d’anticiper, à l’instar de ce que propose le contentieux de la vente immobilière pour les litiges avérés.
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