I. La sanction de la clause de déchéance du terme dans le prêt immobilier : l’office du juge de l’exécution
A. L’examen des clauses abusives du contrat de prêt malgré l’autorité de la chose jugée
Le prêt immobilier consenti par acte notarié revêtu de la formule exécutoire constitue le support ordinaire des poursuites en saisie immobilière, dont le fondement procède de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution. Or, la clause de déchéance du terme qui y est stipulée se trouve au cœur d’un contentieux abondant. Son application détermine en effet l’exigibilité immédiate du capital restant dû et, partant, le montant de la créance que le poursuivant entend recouvrer sur le produit de la vente de l’immeuble.
Selon l’article L. 212-1 du code de la consommation, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. La Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle, en soi, à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur la demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée, dès lors que cet examen n’a pas déjà été effectué à l’occasion du précédent contrôle juridictionnel ayant abouti à la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14, lien EUR-Lex).
La Cour de cassation a traduit cette exigence dans le contentieux de la saisie immobilière par une série d’arrêts dont le point de départ procède de la chambre commerciale. Par un arrêt du 8 février 2023, statuant sur avis de la deuxième chambre civile, celle-ci a jugé qu’un débiteur soumis à une procédure collective, contre lequel a été rendue une décision irrévocable admettant au passif une créance au titre d’un prêt immobilier souscrit en qualité de consommateur, peut, à l’occasion de la procédure de saisie immobilière d’un bien lui appartenant, soulever à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution une contestation portant sur le caractère abusif d’une ou plusieurs clauses de l’acte de prêt notarié, dès lors qu’il ressort de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge ne s’est pas livré à cet examen (Com., 8 février 2023, n° 21-17.763, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
La deuxième chambre civile a ensuite précisé l’étendue de cet office dans un arrêt du 13 avril 2023, aux termes duquel, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s’il ressort de l’ensemble de la décision que cet examen a été effectué (2e Civ., 13 avril 2023, n° 21-14.540, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). En conséquence, l’absence de contestation formée par le débiteur ne dispense pas le juge de l’exécution d’exercer son contrôle sur la validité des clauses du prêt fondant les poursuites.
Le contrôle porte en particulier sur le délai laissé à l’emprunteur pour régulariser sa situation avant que la totalité des sommes ne devienne exigible. La première chambre civile a ainsi retenu que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (1re Civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). A cet égard, la seule stipulation d’un délai de quinze jours, fût-elle conforme à l’usage des établissements de crédit, ne suffit plus à garantir la validité de la clause.
Cette jurisprudence mobilise les exigences de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs. Elle aboutit à faire du juge de l’exécution le gardien de l’équilibre contractuel du prêt immobilier, y compris lorsque le titre exécutoire a déjà donné lieu à des décisions antérieures. Des lors, l’emprunteur qui conteste la déchéance du terme bénéficie d’un contrôle particulièrement attentif, dont l’issue commande directement la détermination de la créance exigible.
B. Les effets de la clause réputée non écrite sur la poursuite de la saisie immobilière
La sanction des clauses abusives est énoncée par l’article L. 241-1 du code de la consommation, aux termes duquel les clauses abusives sont réputées non écrites et le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses, ces dispositions étant d’ordre public. Or, cette sanction produit des effets dans la procédure d’exécution elle-même, ainsi que l’a précisé la deuxième chambre civile dans son avis du 11 juillet 2024, rendu sur demande du tribunal judiciaire de Paris.
La Cour y a dit pour droit que le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, sans pouvoir pour autant annuler le titre exécutoire ni le modifier. Elle a précisé que le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, et que, lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure (Cass., avis, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
La déchéance du terme irrégulièrement prononcée ne laisse cependant pas le créancier sans recours, dès lors que les mensualités échues demeurent exigibles à la date de leur échéance. La Cour de cassation juge en ce sens que les mensualités d’un prêt sont exigibles à la date de leur échéance, de sorte qu’à compter de cette date, le prêteur a la faculté de délivrer un commandement de payer à l’emprunteur afin d’en obtenir le paiement (1re Civ., 16 juin 2021, n° 19-17.940, n° 18-25.320, lien Cour de cassation). Il en résulte que, si le prêteur a délivré à l’emprunteur un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités (2e Civ., 14 septembre 2023, n° 21-25.453, lien Cour de cassation).
La régularité de la déchéance du terme demeure néanmoins strictement subordonnée à l’accomplissement d’une mise en demeure préalable. La deuxième chambre civile a rappelé que la déchéance du terme ne peut, sauf stipulation expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (2e Civ., 3 octobre 2024, n° 21-25.823, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Par ailleurs, l’exigence s’apprécie à l’égard de chacun des emprunteurs, de sorte qu’une mise en demeure adressée au seul coemprunteur laisse la déchéance du terme dépourvue d’effet à l’égard de l’autre.
En conséquence, le débiteur qui obtient la qualification de clause abusive ou l’irrégularité de la déchéance du terme ne voit pas la procédure de saisie nécessairement anéantie, puisque la poursuite peut se poursuivre à concurrence des mensualités échues. La question décisive devient alors celle du montant exact de la créance que le juge de l’exécution doit retenir au stade du jugement d’orientation, question à laquelle l’avis du 21 mai 2026 apporte une réponse nouvelle.
Le contentieux touche indifféremment les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières emprunteuses, les arrêts du 16 juin 2021 et du 14 septembre 2023 concernant précisément des SCI auxquelles des établissements de crédit avaient consenti des prêts destinés au financement de biens immobiliers. Le caractère professionnel du débiteur ne fait pas obstacle à l’invocation de l’irrégularité de la déchéance du terme, fondée sur les règles communes du droit des obligations, tandis que la protection contre les clauses abusives demeure réservée aux seuls emprunteurs consommateurs. Des lors, la distinction entre ces deux régimes commande la stratégie de défense de l’emprunteur, qu’il agisse en qualité de consommateur ou au travers d’une SCI.
II. L’actualisation de la créance du poursuivant au stade du jugement d’orientation : l’apport de l’avis du 21 mai 2026
A. La fixation de la créance : une exigence textuelle dont le juge de l’exécution demeure maître
La procédure de saisie immobilière obéit à un cadre fixé par les articles R. 322-15 et R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution. Ces textes imposent au juge de l’exécution, à l’audience d’orientation, de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et de mentionner dans le jugement d’orientation le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Or, la Cour de cassation a jugé que le juge de l’exécution n’est pas tenu par le montant de la créance mentionné dans le commandement valant saisie immobilière (2e Civ., 24 septembre 2015, n° 14-20.009, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
La deuxième chambre civile a précisé, dans un avis du 12 avril 2018, que pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 précité, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant (Cass., avis, 12 avril 2018, n° 18-70.004, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette vérification s’opère donc d’office, sans être conditionnée par l’existence d’une contestation du débiteur.
L’actualisation de la créance ne s’impose toutefois pas au juge en l’absence de demande en ce sens, ainsi que l’a rappelé la deuxième chambre civile dans un arrêt du 1er février 2018, selon lequel, en l’absence de demande en ce sens, la cour d’appel n’était pas tenue d’actualiser le montant de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires de la créance réclamée dans le commandement valant saisie immobilière (2e Civ., 1er février 2018, n° 16-28.066, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Des lors, le caractère daté de la créance mentionnée dans le commandement ne suffit pas à imposer sa réévaluation.
C’est dans ce contexte que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille a interrogé la Cour de cassation, par une demande d’avis formée le 15 décembre 2025, dans une instance opposant un emprunteur à la société CIC Nord Ouest. La question était de savoir si, lorsque la clause de déchéance du terme du prêt dont se prévaut la partie poursuivante est déclarée abusive et réputée non écrite, le juge de l’exécution doit mentionner la créance pour les seules échéances échues et non payées visées dans le commandement de payer valant saisie immobilière ou peut actualiser la créance à mentionner, et, dans l’affirmative, jusqu’à quelle date (Cass., avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
La deuxième chambre civile a répondu que, si un décompte actualisé est produit, le juge, pour mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d’orientation, prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié, et portées par cet acte valant titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution (Cass., avis, 21 mai 2026, préc., lien Cour de cassation). L’avis distingue alors trois catégories de mensualités susceptibles d’être prises en considération.
La demande d’avis, formée en application des articles L. 441-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile, a été déclarée recevable, la deuxième chambre civile ayant relevé que la question de droit, nouvelle et présentant une difficulté sérieuse, est susceptible de se poser dans de nombreux litiges. L’avis a été rendu après examen de la demande lors de la séance du 5 mai 2026, sur le rapport d’une conseillère référendaire et les conclusions de l’avocate générale, conformément aux règles de la procédure d’avis contentieux.
Entrent en premier lieu les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme, visées en tant que telles par le décompte du commandement de payer valant saisie. Entrent en deuxième lieu les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée. Entrent en troisième lieu les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation (Cass., avis, 21 mai 2026, préc., lien Cour de cassation). La mention de la créance est ainsi arrêtée au jour le plus proche de la décision, pourvu que le poursuivant produise un décompte actualisé.
B. Les limites de l’actualisation et la portée pratique de l’avis pour le débiteur
À l’inverse, l’avis du 21 mai 2026 précise que, si aucun décompte actualisé n’est produit, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie (Cass., avis, 21 mai 2026, préc., lien Cour de cassation). La production du décompte actualisé constitue ainsi la condition déterminante de l’actualisation de la créance, et son absence profite directement au débiteur.
La Cour encadre par ailleurs l’office du juge dans ce processus. Celui-ci doit, en application de l’article 16 du code de procédure civile, solliciter les observations préalables des parties sur le moyen relevé d’office tiré du caractère abusif de la clause. Il fixe la créance dans la limite des demandes des parties, conformément à l’article 4 du même code. En conséquence, le juge peut inviter les parties à actualiser le montant de la créance en considération du caractère non écrit de la clause abusive, la démarche demeurant ainsi respectueuse du principe de la contradiction.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, selon laquelle une clause contractuelle déclarée abusive doit être considérée, en principe, comme n’ayant jamais existé, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet à l’égard du consommateur, et que la constatation de son caractère abusif doit avoir pour conséquence le rétablissement de la situation en droit et en fait qui aurait été celle du consommateur en l’absence de cette clause (CJUE, 15 juin 2023, Bank M., C-520/21, lien EUR-Lex). A cet égard, le débiteur conserve un intérêt majeur à contester la déchéance du terme, puisque l’absence de décompte actualisé borne la créance aux seules mensualités antérieures à la déchéance irrégulière.
La portée de l’avis se mesure aussi à l’aune de l’utilité de la mesure de saisie, laquelle s’apprécie au jour du commandement de payer valant saisie immobilière. Or, lorsque la déchéance du terme est déclarée irrégulière, la créance exigible à cette date se réduit aux seules mensualités échues et impayées, ce qui peut priver la mesure de toute utilité et justifier sa mainlevée. Des juridictions du fond ont d’ailleurs déjà fait application de cette grille d’analyse, en ordonnant la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt et sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie (TJ Paris, 19 décembre 2024, n° 24/00181, lien Judilibre).
La nullité du commandement n’est, en tout état de cause, pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier, ainsi que le prévoit expressément l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution. Des lors, la correction du montant de la créance à l’audience d’orientation constitue le seul remède efficace du débiteur face à une déchéance du terme abusive. Cette solution confère à l’avis du 21 mai 2026 une importance pratique considérable dans le contentieux du crédit immobilier et de la vente forcée de l’immeuble.
Les échéances postérieures au commandement, quand bien même elles seraient retenues dans la créance mentionnée au jugement d’orientation, n’ont pas à être prises en compte pour apprécier l’utilité de la mesure de saisie, cette appréciation s’opérant au jour du commandement de payer valant saisie. Or, si la déchéance du terme est déclarée irrégulière, la question de l’utilité de la mesure mérite d’être posée avec une acuité particulière, dès lors que la créance exigible à cette date peut se révéler très inférieure au montant réclamé par le poursuivant.
L’avis, appelé à être publié au Journal officiel de la République française en application de l’article 1031-6 du code de procédure civile, dépassera la seule espèce soumise par le tribunal judiciaire de Lille. Sa portée normative orientera en effet l’office des juges de l’exécution dans l’ensemble des saisies immobilières fondées sur des prêts notariés. Les établissements de crédit devront veiller à produire des décomptes actualisés complets, faute de quoi la créance retenue sera limitée aux échéances antérieures à la déchéance du terme.
Conclusion
L’avis rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026 (n° 25-70.025, lien Cour de cassation) achève de préciser l’office du juge de l’exécution lorsque la clause de déchéance du terme d’un prêt immobilier est réputée non écrite. La production d’un décompte actualisé conditionne l’actualisation de la créance du poursuivant, laquelle s’étend, le cas échéant, jusqu’au jour où le juge statue, tandis que son absence borne la créance aux seules mensualités échues avant la déchéance du terme irrégulièrement prononcée.
Cette clarification, qui s’inscrit dans le mouvement de protection de l’emprunteur consommateur dessiné par la jurisprudence de 2021 à 2026, redonne au débat sur la déchéance du terme toute sa force stratégique dans la procédure de saisie immobilière. L’emprunteur qui conteste la régularité de la déchéance du terme et la validité de la clause qui la fonde obtient, au minimum, une réduction sensible du montant de la créance retenue au jugement d’orientation, et, au mieux, la disparition de toute créance exigible.
Or, la détermination exacte de la créance commande directement le sort de la mesure, qu’il s’agisse de la vente amiable autorisée à la demande du débiteur ou de la vente forcée ordonnée au profit du créancier. A cet égard, le conseil d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris, ou encore en ventes aux enchères immobilières, permet d’apprécier les chances de contester utilement la déchéance du terme et d’organiser la défense du débiteur à l’audience d’orientation. Les exigences nouvelles posées par l’avis du 21 mai 2026 doivent ainsi être mises à profit dans la stratégie processuelle de l’emprunteur.
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