L’apport d’un immeuble à une société civile immobilière en contrepartie de parts sociales constitue une technique éprouvée de structuration patrimoniale, fréquemment mise en œuvre pour isoler un bien immobilier, organiser une transmission familiale ou faciliter un financement. Cette opération présente toutefois une fragilité spécifique lorsque l’apporteur se trouve en situation de difficultés financières : les créanciers antérieurs peuvent alors être tentés de remettre en cause l’apport sur le fondement de l’action paulienne, laquelle permet de faire déclarer inopposable à leur égard un acte accompli par leur débiteur en fraude de leurs droits. Les apports en société, lorsqu’ils portent sur un immeuble, se trouvent ainsi exposés à un contrôle juridictionnel dont l’intensité a été récemment renforcée. La chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé, par un arrêt publié au Bulletin le 29 mai 2024, les conditions dans lesquelles un tel apport peut être attaqué, en censurant une cour d’appel qui avait jugé que le remplacement d’un immeuble par des parts sociales de valeur équivalente excluait tout appauvrissement du débiteur. La jurisprudence ultérieure, notamment les arrêts rendus en 2025, a complété ce dispositif en clarifiant la preuve du préjudice du créancier, la qualité pour agir du liquidateur judiciaire et le sort des actes ayant fait l’objet d’une homologation. Or, la combinaison de ces solutions dessine un régime dont la maîtrise est indispensable tant pour les créanciers qui entendent préserver leur gage que pour les apporteurs qui souhaitent sécuriser une opération d’apport.
I. Les conditions de l’action paulienne à l’épreuve de l’apport d’un immeuble en société
A. L’apport d’un immeuble à une société civile immobilière, acte soumis à l’action des créanciers
Aux termes de l’article 1341-2 du code civil, « le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ». Cette disposition, issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, a repris la substance de l’ancien article 1167 du code civil dans sa rédaction antérieure, que visaient encore les arrêts rendus sur des faits antérieurs à la réforme. Le champ de l’action paulienne est donc très largement ouvert, puisqu’il englobe tous les actes juridiques qui appauvrissent le débiteur ou qui, sans l’appauvrir, organisent la soustraction de biens à la poursuite des créanciers. L’apport d’un immeuble à une société civile immobilière, qui fait sortir un bien du patrimoine de l’apporteur pour le substituer à des droits sociaux, entre sans difficulté dans cette catégorie, comme l’a expressément admis la chambre commerciale dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 29 mai 2024, dont les faits sont éclairants.
Dans cette espèce, un gérant d’entreprise, caution solidaire d’un prêt consenti à sa société par une banque, avait apporté à une société civile immobilière un immeuble évalué à la somme de 500 000 euros et reçu en contrepartie 500 000 parts sociales d’une valeur nominale d’un euro, avant de céder ultérieurement la nue-propriété de ces parts à une autre société. La banque, qui avait déclaré sa créance au passif de l’entreprise mise en redressement judiciaire, avait assigné l’apporteur et la société civile immobilière en nullité ou en inopposabilité de l’apport sur le fondement de l’action paulienne. La Cour de cassation (Com., 29 mai 2024, n° 22-20.308, publié au Bulletin) a rappelé que « les créanciers peuvent, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude à leurs droits ». La Haute juridiction en a déduit que l’apport en société, fût-il réalisé moyennant une contrepartie en droits sociaux d’une valeur nominale équivalente, n’échappe pas au contrôle du juge saisi d’une action paulienne. Par ailleurs, la nature onéreuse de l’apport, qui s’analyse comme une opération réalisée à titre onéreux, implique que le créancier établisse la connaissance de la fraude par la société bénéficiaire, conformément à la règle énoncée à l’article 1341-2 du code civil.
La jurisprudence a encore élargi le domaine de l’action paulienne en admettant qu’elle puisse viser des actes revêtus de l’autorité de la chose jugée. Par un arrêt du 4 juin 2025 (Com., n° 23-12.614, publié au Bulletin), la chambre commerciale a jugé que les créanciers peuvent attaquer par la voie paulienne des protocoles de conciliation et transactionnels homologués par un jugement leur conférant force exécutoire, dès lors que l’action ne vise pas le jugement d’homologation lui-même mais les actes qu’il revêt de la force exécutoire. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait retenu « qu’un jugement ne peut être attaqué que par les voies de recours ouvertes par la loi, au nombre desquelles n’entre pas l’action paulienne ». Transposée à l’apport en société, cette solution signifie qu’un apport régularisé dans le cadre d’un protocole global de règlement d’un différend, voire d’une procédure de conciliation, demeure exposé à l’action des créanciers qui n’y ont pas été parties. À cet égard, la sécurisation de l’opération d’apport ne saurait résulter du seul contexte dans lequel elle s’insère, dès lors que la fraude paulienne peut être invoquée indépendamment de toute homologation.
B. La caractérisation de la fraude et la preuve de l’appauvrissement du débiteur
La condition centrale de l’action paulienne tient à la démonstration d’un préjudice subi par le créancier, lequel résulte traditionnellement de l’appauvrissement du débiteur ou de la soustraction d’un bien à la poursuite de ses créanciers. C’est sur ce terrain que l’arrêt du 29 mai 2024 apporte la contribution la plus remarquable. La cour d’appel de Montpellier avait en effet rejeté la demande de la banque en relevant que « l’apport d’un bien à une société ne conduit pas à un appauvrissement de l’associé apporteur puisque l’immeuble, valorisé à 500 000 euros, qui est sorti du patrimoine de M. [N], a été remplacé par des droits sociaux pour une valeur équivalente », de sorte que l’acte litigieux n’avait pas affecté les droits de créancier de la banque. La chambre commerciale a censuré ce raisonnement, estimant que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il lui était demandé, si la difficulté de négocier les parts sociales et le risque d’inscription d’hypothèques sur l’immeuble du chef de la SCI ne constituaient pas des facteurs de diminution de la valeur du gage du créancier et d’appauvrissement du débiteur ». La valeur comptable équivalente des droits sociaux remis en rémunération de l’apport ne suffit donc pas à écarter la fraude : le juge doit procéder à une appréciation concrète de la situation du gage, en tenant compte de la liquidité des parts, de leur négociabilité effective et des charges susceptibles de grever l’immeuble une fois transféré à la société.
Cette exigence d’appréciation concrète se trouve confortée par la jurisprudence postérieure. Par un arrêt du 29 janvier 2025 (Com., n° 23-20.836, publié au Bulletin), la chambre commerciale a jugé que « le créancier dispose de l’action paulienne lorsque la cession, bien que consentie au prix normal, a pour effet de faire échapper un bien à ses poursuites en le remplaçant par des fonds plus aisés à dissimuler », le préjudice du créancier étant alors « ainsi caractérisé », sans que le succès de l’action soit « subordonné à la preuve de l’appauvrissement du débiteur ». La Cour a censuré la cour d’appel qui avait exigé la preuve de l’insolvabilité, au moins apparente, de la société débitrice au moment de la cession de son fonds de commerce, en retenant que celle-ci avait « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ». La substitution d’un actif corporel par un actif plus aisément dissimulable, telle qu’une somme d’argent, constitue donc en elle-même un préjudice pour le créancier, indépendamment de toute démonstration de l’appauvrissement. Or, cette solution se combine utilement avec celle de l’arrêt du 29 mai 2024 : la difficulté de négocier des parts sociales non cotées, l’absence de marché pour ces titres et la subordination de leur cession à des agréments statutaires constituent autant de facteurs qui peuvent caractériser une diminution du gage, quand bien même la valeur déclarée de l’apport serait identique à celle du bien apporté.
Dès lors, la ligne jurisprudentielle dégagée depuis 2024 substitue une analyse économique et concrète du gage à la simple comparaison comptable des valeurs. Le créancier qui attaque un apport d’immeuble à une société civile immobilière doit démontrer que la substitution du bien immobilier par des droits sociaux dégrade sa situation, soit en raison de l’illiquidité des parts, soit en raison des risques pesant sur le bien entre les mains de la société, soit encore en raison de la dissimulation facilitée que permet une telle opération. En conséquence, les apporteurs ne peuvent se retrancher derrière l’équivalence formelle des valeurs pour faire échec à l’action paulienne, et les juges du fond sont tenus de procéder aux recherches que les circonstances de la cause rendent nécessaires.
La preuve de la fraude appelle enfin une dernière observation tenant à la charge de la preuve et aux éléments que les juges du fond sont tenus d’examiner. En exigeant, dans l’arrêt du 29 mai 2024, que la cour d’appel recherche les facteurs de diminution du gage, la chambre commerciale impose aux juridictions une véritable instruction économique du litige, laquelle ne saurait se réduire à la lecture des énonciations de l’acte d’apport. La liquidité des parts sociales, l’existence d’un marché pour ces titres, l’importance des charges grevant l’immeuble transféré, la situation financière de la société bénéficiaire ou encore le caractère isolé ou répété des opérations de dessaisissement constituent autant d’éléments dont le juge doit tenir compte. En pratique, la constitution d’un dossier complet et documenté revêt donc une importance décisive, tant pour le créancier demandeur, qui doit étayer sa démonstration, que pour la société bénéficiaire et l’apporteur, qui doivent être en mesure de justifier le caractère sérieux de l’opération. Or, l’absence de recherche requise par la Cour de cassation expose la décision des juges du fond à la censure, de sorte que la motivation des arrêts en ce domaine doit désormais rendre compte de chacun des facteurs invoqués par les parties.
II. Le régime de l’action paulienne et l’articulation avec la vie de la société
A. La qualité pour agir du créancier et du liquidateur, et l’exigence d’une créance certaine
L’action paulienne est subordonnée à la réunion de conditions tenant à la personne du demandeur, lequel doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude, et au moment où le juge statue sur l’action. La chambre commerciale (Com., 24 mars 2021, n° 19-20.033, formation de section, publié au Bulletin) a toutefois tempéré cette exigence en jugeant que, si « le créancier qui exerce l’action paulienne doit invoquer une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude et au moment où le juge statue sur son action, il est néanmoins recevable à exercer celle-ci lorsque l’absence de certitude de sa créance est imputée aux agissements frauduleux qui fondent l’action paulienne ». Cette solution revêt une importance particulière dans le contentieux de l’apport en société : lorsque l’apporteur conteste l’existence ou le montant de la créance pour échapper à l’action, le créancier peut se prévaloir du fait que la fraude elle-même a privé sa créance de sa certitude, de sorte que la recevabilité de l’action ne saurait être écartée au motif que le débiteur aurait réussi à organiser son insolvabilité avant même que le juge statue.
La qualité pour agir n’est pas réservée au seul créancier poursuivant : en présence d’une procédure collective ouverte contre l’apporteur, le liquidateur judiciaire peut exercer l’action paulienne dans l’intérêt collectif des créanciers. La chambre commerciale a consacré cette solution dans un arrêt du 8 mars 2023 (Com., n° 21-18.829, publié au Bulletin), en énonçant que « le liquidateur, qui représente l’intérêt collectif des créanciers en application de l’article L. 622-20 du code de commerce, rendu applicable à la liquidation judiciaire par l’article L. 641-4 du même code, a qualité pour exercer l’action paulienne contre un acte frauduleux ayant eu pour effet de soustraire un bien du patrimoine du débiteur soumis à la liquidation judiciaire et de réduire ainsi le gage commun des créanciers ». L’article L. 622-20 du code de commerce confère en effet au mandataire judiciaire, et au liquidateur par l’effet de l’article L. 641-4 du même code, la mission de défendre l’intérêt collectif des créanciers, ce qui inclut la reconstitution du gage commun par la voie paulienne. Or, cette articulation présente une portée pratique considérable pour les apports réalisés peu avant l’ouverture d’une procédure collective : le liquidateur peut ainsi remettre en cause l’apport d’un immeuble à une société civile immobilière accompli par le débiteur dans les mois précédant sa liquidation, sans avoir à démontrer la diminution effective du gage au-delà des facteurs objectifs de dégradation retenus par la jurisprudence.
Par ailleurs, l’action paulienne exercée par le liquidateur se cumule avec les actions spécifiques du droit des procédures collectives, telles que l’inopposabilité de droit des actes accomplis pendant la période suspecte. Cette dualité d’actions offre aux organes de la procédure une palette de recours dont la mise en œuvre est guidée par l’objectif de reconstitution de l’actif, sans que l’exercice de l’une des voies ne fasse obstacle à l’autre. À cet égard, le choix de la fondation de l’action dépendra de la date de l’apport, de la connaissance de la fraude par la société bénéficiaire et des facultés financières de cette dernière, la voie paulienne présentant l’avantage de ne pas exiger la preuve de la connaissance de l’état de cessation des paiements par le cocontractant.
B. Les effets de l’inopposabilité de l’apport et la sécurisation de l’opération
L’action paulienne, lorsqu’elle prospère, n’entraîne pas la nullité de l’acte mais son inopposabilité au créancier demandeur : l’apport demeure valable entre les parties, mais le créancier peut poursuivre le bien entre les mains de la société bénéficiaire comme si l’acte n’avait pas été accompli. La jurisprudence de la chambre commerciale précise toutefois que la censure de l’acte principal entraîne, par voie de conséquence, celle des actes qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire. Dans l’arrêt du 29 mai 2024, la Cour de cassation a ainsi jugé, sur le fondement de l’article 624 du code de procédure civile, que la cassation du chef rejetant la demande d’inopposabilité de l’acte d’apport entraîne la cassation des dispositions déclarant irrecevables les demandes portant sur la cession ultérieure de la nue-propriété des parts émises en rémunération de l’apport, dès lors que ces demandes se rattachent à la première « par un lien de dépendance nécessaire ». De même, dans l’arrêt du 4 juin 2025, la chambre commerciale a étendu la cassation aux actes subséquents, en considérant que la remise en cause des protocoles homologués entraînait celle de l’avenant au contrat de prêt et, plus largement, celle des demandes relatives aux actes dont l’appauvrissement résultait de la succession de l’ensemble des opérations litigieuses. La chaîne d’actes organisée autour d’un apport en société, qu’il s’agisse de la cession des parts, de leur nantissement ou d’opérations connexes, doit donc être appréhendée dans sa globalité par les praticiens, chaque maillon pouvant être affecté par la remise en cause de l’apport initial.
La sécurisation d’un apport d’immeuble à une société civile immobilière suppose, en amont, une attention particulière portée aux conditions de sa réalisation. La première des garanties réside dans la démonstration du caractère sérieux et justifié de l’opération : une évaluation externe du bien apporté, la constitution d’un dossier économique étayant l’intérêt de la société, la régularité des formalités d’agrément et la traçabilité des décisions sociales sont autant d’éléments susceptibles de contredire la présomption de fraude que laisse entrevoir la jurisprudence lorsqu’un débiteur en difficulté transfère son principal actif à une société qu’il contrôle. La seconde garantie tient à la prise en compte du contexte familial et matrimonial de l’apporteur. L’article 1832-2 du code civil dispose notamment que « la qualité d’associé est reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint qui a notifié à la société son intention d’être personnellement associé », lorsqu’un époux commun en biens emploie des biens communs pour faire un apport. La chambre commerciale (Com., 12 mars 2025, n° 23-22.372, publié au Bulletin) a précisé que cette renonciation du conjoint à revendiquer la qualité d’associé « peut être tacite et résulter d’un comportement qui est, sans équivoque, incompatible avec le maintien du droit du conjoint de se voir reconnaître la qualité d’associé ». Cette jurisprudence intéresse directement la validité des apports réalisés avec des fonds communs et, partant, la solidité du gage des créanciers face à une remise en cause ultérieure de la titularité des parts.
En dernier lieu, les apporteurs soucieux de prémunir leur opération contre l’action paulienne gagneront à anticiper la démonstration de la solvabilité persistante du débiteur après l’apport, ainsi que la réalité de la contrepartie reçue en droits sociaux. La jurisprudence de 2024 et 2025 invite en effet les juges du fond à une analyse concrète de la diminution du gage, tenant compte de la liquidité des parts, des charges grevant le bien transféré et de la capacité de la société bénéficiaire à honorer ses obligations. Un apport assorti de la conservation, par l’apporteur, d’actifs suffisants pour répondre de ses dettes, d’une évaluation argumentée et d’un dossier de constitution transparent réduira sensiblement le risque d’une inopposabilité fondée sur la fraude paulienne. En conséquence, la structuration patrimoniale par voie d’apport à une société civile immobilière demeure une technique opératoire, à la condition expresse que son montage résiste à l’examen économique et juridique auquel la Cour de cassation convie désormais les juridictions du fond. L’accompagnement d’un avocat en droit des sociétés permet de prévenir les risques contentieux liés à ces opérations, tant à l’égard des créanciers que des associés de la société bénéficiaire.
Conclusion
La jurisprudence de la chambre commerciale, de l’arrêt du 29 mai 2024 aux arrêts rendus en 2025, a considérablement précisé le régime de l’action paulienne dirigée contre un apport d’immeuble à une société civile immobilière. L’équivalence formelle entre la valeur du bien apporté et celle des parts remises en contrepartie ne suffit plus à écarter la fraude : le juge doit rechercher concrètement si la difficulté de négocier les droits sociaux, le risque d’inscription d’hypothèques sur l’immeuble du chef de la société ou la substitution d’un actif par des valeurs plus aisément dissimulables n’ont pas diminué le gage des créanciers. Cette approche économique du préjudice, complétée par l’admission de l’action paulienne contre les actes homologués et par la reconnaissance de la qualité pour agir du liquidateur judiciaire, renforce la protection des créanciers tout en imposant aux apporteurs une vigilance accrue dans la documentation et la justification de leurs opérations. Or, la sécurisation d’un apport passe désormais par une anticipation rigoureuse : évaluation étayée du bien, examen de la situation matrimoniale de l’apporteur, conservation d’un actif suffisant et articulation des actes subséquents. La maîtrise de ce cadre jurisprudentiel conditionne ainsi, pour les créanciers comme pour les apporteurs, la prévisibilité d’opérations qui demeurent au cœur de la vie des sociétés civiles immobilières.
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