L’incendie qui ravage un local commercial, le cyclone qui rend une villa hôtelière inexploitable, l’arrêté de péril qui interdit l’occupation d’une boutique : ces événements placent le bailleur et le preneur face à une question redoutable, celle de savoir si la chose louée doit être regardée comme perdue. L’article 1722 du code civil, dont la lettre n’a pas varié depuis 1804, organise le sort du bail en cas de destruction de la chose louée par cas fortuit : la résiliation de plein droit si la destruction est totale, la diminution du prix ou la résiliation si elle n’est que partielle. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a toutefois affiné les contours avec une exigence particulière, au point de construire une véritable grille de qualification que les praticiens doivent maîtriser.
Trois arrêts rendus le 4 juin 2026, dans des litiges nés du passage du cyclone Irma en Guadeloupe, illustrent la vigueur de cette construction prétorienne. La Cour de cassation y rappelle que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en invoquant la perte de la chose louée qu’à la double condition d’un cas fortuit et d’une véritable destruction du bien, laquelle se distingue du simple endommagement. Par ailleurs, un arrêt de section publié au Bulletin du 3 juillet 2025 a précisé le régime de l’arrêté de péril, en refusant d’étendre aux baux commerciaux la cessation automatique de l’exigibilité des loyers prévue par le code de la construction et de l’habitation pour les seuls logements.
La présente étude se propose d’analyser cette jurisprudence, dont la cohérence récente mérite d’être restituée. Il conviendra d’abord de délimiter la notion de perte de la chose louée, entre destruction et simple endommagement, et d’examiner l’exigence du cas fortuit (I). Il conviendra ensuite d’en mesurer les conséquences sur le sort du bail et sur l’obligation de paiement des loyers, en tenant compte de la persistance des obligations du bailleur (II). Ces développements s’inscrivent dans l’office quotidien de l’avocat en baux commerciaux, appelé à sécuriser les relations entre bailleurs et preneurs confrontés aux aléas de la vie des immeubles.
I. La perte de la chose louée : une notion technique à la frontière de la destruction et du simple endommagement
La perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, ne se confond ni avec l’impossibilité temporaire de jouir des lieux, ni avec leur dégradation partielle. La jurisprudence a construit une distinction fine entre la destruction, qui libère le bailleur de ses obligations, et le simple endommagement, qui laisse subsister ses devoirs de délivrance, d’entretien et de réparation. Cette distinction commande ensuite la charge de la preuve, qui pèse sur celui qui se prévaut du cas fortuit.
A. La distinction entre destruction totale, perte partielle et simple endommagement
L’article 1722 du code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du code civil). Le texte distingue donc deux hypothèses, la destruction totale et la destruction partielle, mais la jurisprudence a précisé ce que recouvre la notion de destruction, qui suppose davantage qu’une simple altération des locaux.
Dans les trois arrêts du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé la règle avec netteté : « le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068 ; n° 25-10.069 ; n° 25-10.070). La formule, qui reprend la thèse des locataires, fait de la disproportion entre le coût de la remise en état et la valeur du bien le critère décisif de la destruction.
En l’espèce, des villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme avaient été endommagées par le cyclone Irma en septembre 2017. Les bailleurs, qui entendaient se soustraire à leurs obligations en invoquant l’article 1722 du code civil, soutenaient que le sinistre, assimilable à un cas fortuit, rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code relatives aux réparations. La cour d’appel de Basse-Terre avait suivi cette analyse et refusé toute suspension des loyers, en déduisant de l’ampleur de l’arriéré locatif la gravité des manquements du preneur. La Cour de cassation censure ce raisonnement, dès lors que le bien « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
Cette exigence de destruction effective s’inscrit dans une jurisprudence constante, qui définit la perte de la chose louée par référence à son impropriété à sa destination. La Cour de cassation a ainsi jugé « qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068, rappelant Cass. 3e civ., 4 juill. 1968 et Cass. 3e civ., 9 déc. 2009). Le critère est donc à la fois matériel, celui de l’inaptitude à l’usage contractuel, et économique, celui du coût excessif de la remise en état.
La même logique préside à la qualification de la perte totale dans les litiges nés d’un incendie. Dans une décision du 3 décembre 2020, la Cour a approuvé la cour d’appel de Papeete d’avoir retenu que « la perte du bien objet du bail est réputée totale, non seulement lorsque l’immeuble a été entièrement détruit, mais encore lorsqu’un usage ou une jouissance de ce dernier conforme à sa destination est devenu impossible, ou bien encore pour motif économique quand le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale de l’immeuble et sa rentabilité locative » (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.155). La qualification de perte totale se trouve ainsi soumise à une triple alternative, la destruction matérielle, l’impossibilité d’usage conforme à la destination, ou la disproportion économique des travaux de réfection.
À l’inverse, le simple endommagement laisse subsister le bail et ses obligations. La décision du 26 mars 2020 en offre une illustration topique : un incendie ayant totalement détruit un local commercial loué à une société de pompes funèbres, la résiliation de plein droit du bail a été retenue, la Cour confirmant que les aménagements réalisés par le preneur, détruits dans le sinistre, n’avaient pas été transférés au bailleur avant la résiliation (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-15.791). La solution, qui concerne la répartition de la valeur des améliorations, témoigne de l’importance des qualifications préalables, la perte totale entraînant la disparition du bail avant tout transfert de propriété des travaux.
B. L’exigence d’un cas fortuit et la charge de la preuve
La mise en œuvre de l’article 1722 du code civil suppose en outre que la destruction procède d’un cas fortuit. Cette condition, qui renvoie à la notion de force majeure, est interprétée strictement par la troisième chambre civile. Le bailleur qui invoque la perte de la chose louée doit démontrer que l’événement présente les caractères de l’imprévisibilité et de l’irrésistibilité, et la jurisprudence refuse de présumer le cas fortuit à partir du seul constat d’un sinistre.
La décision du 17 septembre 2020 est, à cet égard, particulièrement nette. Après un incendie survenu dans un local commercial à usage de restaurant, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait prononcé la résiliation de plein droit du bail au fondement de l’article 1722 du code civil, en retenant que le local était devenu inexploitable. La Cour de cassation censure l’arrêt, au motif que « la cause de l’incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.896). La charge de la preuve pèse donc sur celui qui se prévaut de la perte de la chose louée, et l’incendie dont l’origine n’est pas élucidée ne saurait, à lui seul, fonder la résiliation de plein droit.
Le cas fortuit, lorsqu’il est établi, produit néanmoins des effets propres, que la jurisprudence a pris soin de circonscrire. La Cour de cassation rappelle « que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068, rappelant Cass. 3e civ., 22 févr. 2006). L’exonération est donc temporaire et ne saurait couvrir la période postérieure au retour possible du bailleur à l’exécution de ses obligations, ce qui explique que la persistance d’un manquement après le sinistre soit susceptible d’engager sa responsabilité.
Dans les affaires guadeloupéennes du 4 juin 2026, la Cour a précisément reproché aux juges du fond d’avoir confondu la survenance du cas fortuit et la qualification de la perte de la chose louée. La cour d’appel avait en effet déduit de l’imputabilité du sinistre au cyclone que le bailleur était dispensé de ses obligations de réparation, sans rechercher si la villa, simplement endommagée, pouvait être regardée comme détruite. Or, « la survenance d’un cas fortuit justifierait à elle seule l’application des règles régissant la perte partielle de la chose louée, au regard desquelles le bailleur pourrait se dispenser de réaliser les travaux » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Le cas fortuit n’emporte donc pas, par lui-même, l’application de l’article 1722 du code civil, qui suppose la réunion des deux conditions, l’événement et la destruction.
Il en résulte une répartition claire de la charge probatoire. Le bailleur qui entend être libéré de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation doit justifier, d’une part, de l’existence d’un cas fortuit, d’autre part, de la destruction totale ou partielle de la chose louée. Le preneur, de son côté, peut toujours opposer l’absence de destruction effective, en démontrant que la remise en état des locaux relève de simples réparations. A cet égard, la Cour de cassation invite les juges du fond à procéder à une recherche concrète, tenant compte du coût des travaux et de la valeur du bien, avant de qualifier la situation de perte de la chose louée (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
II. Les conséquences de la perte de la chose louée : le sort du loyer et la persistance des obligations du bailleur
La qualification de la perte de la chose louée commande le régime applicable au loyer et aux obligations des parties. Lorsque la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit et les loyers cessent d’être dus ; lorsqu’elle est partielle, le preneur dispose d’une option entre la diminution du prix et la résiliation. Dans les hypothèses où la perte n’est pas caractérisée, le bailleur demeure tenu de ses obligations, et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution. Le régime de l’arrêté de péril, précisé par la jurisprudence récente, appelle des développements particuliers.
A. La résiliation de plein droit ou la diminution du prix et l’articulation avec l’exception d’inexécution
La destruction totale de la chose louée par cas fortuit produit un effet automatique : la résiliation du bail de plein droit, sans qu’aucune décision judiciaire ne soit nécessaire. Cette solution, consacrée par l’article 1722 du code civil, a été appliquée à de nombreuses reprises en matière de bail commercial. La décision du 26 mars 2020 en fournit une illustration, la Cour ayant validé le principe de la résiliation de plein droit du bail à la date de l’incendie ayant totalement détruit le local, résiliation dont elle a tiré les conséquences quant au sort des aménagements réalisés par le preneur (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-15.791). La résiliation intervient au jour du sinistre, et les loyers cessent d’être dus à compter de cette date, sans qu’aucun dédommagement ne soit dû à l’une ou l’autre des parties.
La destruction partielle ouvre, quant à elle, une option au profit du preneur, qui « peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (article 1722 du code civil). L’exercice de cette option suppose toutefois que la perte partielle soit préalablement caractérisée, au regard du critère de l’impropriété de la partie détruite à sa destination. La jurisprudence refuse ainsi de confondre la diminution du prix, conséquence de la perte partielle, avec la simple réduction du loyer qui pourrait résulter d’un trouble de jouissance, relevant d’un autre fondement.
Lorsque la destruction n’est pas caractérisée, la Cour de cassation a dégagé une articulation originale entre l’article 1722 du code civil et l’exception d’inexécution. Elle a jugé « qu’il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Le preneur dont les locaux ont été endommagés par un cas fortuit peut donc suspendre le paiement des loyers, dès lors que le bailleur, après la cessation de l’empêchement, s’abstient de procéder aux travaux nécessaires.
Cette solution revêt une portée pratique considérable dans les baux commerciaux. La locataire des villas guadeloupéennes, privée d’exploitation pendant plusieurs années en raison de la carence de la bailleresse à effectuer les réparations, a ainsi été admise à opposer l’exception d’inexécution pour la période où le bailleur n’était plus empêché d’agir. La Cour a, dans le même temps, censuré la déchéance du droit à indemnité d’éviction que les juges du fond avaient déduite de l’ampleur de l’arriéré locatif, dès lors que la locataire avait été placée dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble loué du fait du manquement de la bailleresse (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Le refus de renouvellement fondé sur un motif grave ne saurait en effet reposer sur des impayés dont la cause est imputable au bailleur.
La question de la charge des travaux de remise en état demeure, pour sa part, gouvernée par les obligations légales du bailleur. Aux termes de l’article 1719 du code civil, celui-ci est obligé « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du code civil). L’article 1720 du même code précise qu’« il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du code civil). Le sinistre n’opère donc pas transfert automatique des travaux de remise en état au preneur, sauf stipulation contractuelle contraire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile en donne une illustration éclairante en matière d’incendie, à travers l’hypothèse des départements d’Alsace-Moselle. Par un arrêt de section publié au Bulletin du 26 janvier 2022, la Cour a jugé que les articles 1733 et 1734 du code civil, qui font peser sur le preneur la responsabilité de l’incendie, ne sont pas applicables dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, où la responsabilité du locataire ne peut être engagée qu’en cas de faute prouvée (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, FS-B). La charge des travaux de remise en état consécutifs à un incendie d’origine indéterminée pèse dès lors sur le bailleur, sauf clause expresse contraire, l’article 1733 du code civil n’ayant pas été introduit dans ces départements par la loi du 1er juin 1924.
En droit commun, la règle de l’article 1733 du code civil demeure : « il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » (article 1733 du code civil). La présomption de responsabilité du preneur, qui pèse sur celui qui a la garde des lieux, s’articule avec le régime de l’article 1722 du code civil, la résiliation de plein droit privant néanmoins le bailleur de tout dédommagement en cas de cas fortuit établi. La distinction entre les deux textes commande la stratégie contentieuse des parties, selon qu’elles entendent obtenir la résiliation du bail ou l’indemnisation des dommages.
B. L’arrêté de péril et la persistance des obligations du bailleur
Le bailleur dont les locaux font l’objet d’un arrêté de péril ou de mise en sécurité est confronté à un régime spécifique, issu du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 521-2 de ce code organise la cessation de l’exigibilité des loyers pour les locaux frappés par de telles mesures, en prévoyant que « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté » (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). La question s’est posée de savoir si ce dispositif s’appliquait aux baux commerciaux, la lettre du texte visant désormais expressément les locaux à usage professionnel ou commercial.
La troisième chambre civile y a apporté une réponse nuancée dans un arrêt de section publié au Bulletin le 3 juillet 2025. En l’espèce, un arrêté de péril grave et imminent avait mis les bailleurs en demeure de procéder à diverses mesures de sécurité, et le juge des référés avait ordonné la suspension des loyers dus par la locataire d’un local commercial à usage de boutique, au visa de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation. La Cour de cassation censure cette décision, en retenant « que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-20.553, FS-B).
La solution mérite d’être précisée. L’arrêt du 3 juillet 2025 a été rendu au regard de la rédaction de l’article L. 521-2 issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, qui ne visait que les locaux à usage d’habitation. Or, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, a étendu le bénéfice de la cessation des loyers aux locaux à usage professionnel et commercial, dont la rédaction est désormais celle rappelée ci-dessus (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024). Le locataire commercial victime d’un arrêté de mise en sécurité peut donc, depuis lors, se prévaloir de la cessation de l’exigibilité du loyer, à la condition que les locaux soient visés par un arrêté pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation.
Cette évolution législative ne dispense pas les praticiens de la prudence. L’arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 2025 rappelle en effet que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation n’était pas applicable aux baux commerciaux dans sa rédaction antérieure à la loi du 19 novembre 2024, et que l’application dans le temps de la nouvelle rédaction devra être examinée au regard de la date de notification de l’arrêté. Par ailleurs, le juge des référés ne peut ordonner la suspension des loyers qu’à la double condition de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse, au sens de l’article 834 du code de procédure civile (article 834 du code de procédure civile), la méconnaissance du champ d’application du texte spécial ayant été sanctionnée par la cassation de l’arrêt qui l’avait appliqué sans vérifier que les locaux comprenaient un logement.
La persistance des obligations du bailleur constitue, en définitive, le fil conducteur de la jurisprudence récente. Qu’il s’agisse d’un cyclone, d’un incendie ou d’un arrêté de péril, le bailleur ne saurait se retrancher derrière la survenance d’un cas fortuit pour se dispenser de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation, lorsque la chose louée n’est pas véritablement détruite. La Cour de cassation veille à ce que l’exception de perte de la chose louée demeure une arme défensive de l’impossible, non un refuge commode du négligent.
A cet égard, l’articulation entre le droit commun du louage et le droit spécial de la construction doit être maîtrisée par les bailleurs comme par les preneurs. Le premier peut utilement invoquer l’article 1722 du code civil lorsqu’une destruction totale est établie, la résiliation de plein droit lui évitant de supporter la charge de travaux de reconstruction dont le coût excéderait la valeur du bien. Le second dispose, à l’inverse, de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur tarde à remettre les lieux en état, ainsi que du bénéfice de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, lorsque les locaux font l’objet d’un arrêté de mise en sécurité.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative à la perte de la chose louée dans le bail commercial dessine un régime d’une remarquable cohérence, dont les arrêts du 4 juin 2026 constituent l’expression la plus récente. La distinction entre la destruction, qui libère le bailleur, et le simple endommagement, qui laisse subsister ses obligations, repose sur un critère unique : l’impossibilité de conserver la chose sans dépense excessive et son impropriété à sa destination. En conséquence, le bailleur ne peut invoquer l’article 1722 du code civil qu’en démontrant la réunion d’un cas fortuit et d’une destruction effective, la charge de la preuve lui incombant entièrement.
Le sort du loyer obéit ensuite à une logique claire : résiliation de plein droit en cas de perte totale, option entre diminution du prix et résiliation en cas de perte partielle, exception d’inexécution lorsque le bailleur, après la cessation de l’empêchement, manque à ses obligations de remise en état. Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer cette grille de lecture dans la rédaction des contrats comme dans la conduite des contentieux, en anticipant notamment les stipulations relatives à la charge des travaux en cas de sinistre et les conséquences d’un arrêté de péril sur l’exigibilité des loyers.
La vigilance s’impose enfin dans l’application du droit de la construction et de l’habitation, dont l’évolution législative de 2024 a étendu aux locaux commerciaux le bénéfice de la cessation des loyers. La conciliation de ce dispositif avec le droit commun du louage, et la détermination de son application dans le temps, offriront aux juridictions l’occasion de préciser encore les contours d’un régime dont l’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur demeure l’enjeu central.
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