I. L’erreur sur la possibilité de louer le bien acquis : une cause de nullité de la vente au contentieux immobilier
A. La destination locative, qualité substantielle entrée dans le champ contractuel
Un logement peut être physiquement habitable et néanmoins juridiquement insusceptible d’être donné en location. Cette distinction, soulignée par la presse immobilière au début de l’année 2026, irrigue un contentieux nourri dans lequel les acquéreurs poursuivent l’annulation de leur acquisition lorsque le bien ne peut être exploité conformément à leur projet. Le régime de l’erreur sur les qualités substantielles constitue, à cet égard, le fondement privilégié de telles demandes, dont l’issue dépend de la démonstration d’un consentement vicié au jour de la formation du contrat.
Depuis la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1132 du code civil dispose que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » (article 1132 du code civil). L’article 1133 du même code précise que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté » (article 1133 du code civil). La possibilité de louer le bien acquis apparaît ainsi susceptible de constituer une qualité essentielle, pourvu qu’elle soit entrée dans le champ contractuel.
La troisième chambre civile a fait une application remarquable de cette exigence dans un arrêt de principe du 3 mai 2018, rendu à propos d’un studio de 13,49 mètres carrés acquis par une SCI en vue de sa location, puis frappé d’une interdiction d’occupation édictée par le service communal d’hygiène et de santé. La haute juridiction a retenu, par un attendu décisif, qu’« il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement, qu’elle n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable » (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132, FS-P+B).
Cette solution commande l’ensemble du contentieux de la vente d’un bien non louable. Or, la jurisprudence postérieure en a précisé la portée, en particulier dans un arrêt du 5 février 2026 relatif à la vente d’un immeuble de douze logements dont six ne satisfaisaient pas aux normes de décence au regard de leur surface et de leur hauteur sous plafond. La cour d’appel avait retenu le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, et la troisième chambre civile a approuvé ce raisonnement en relevant, d’une part, que « la destination d’un immeuble locatif faisait partie des caractéristiques du bien vendu », d’autre part, que l’acquéreur « n’était pas un professionnel » (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993).
La qualification de la destination locative comme caractéristique du bien vendu ouvre, en outre, le terrain de l’obligation de délivrance conforme, dont l’article 1604 du code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » (article 1604 du code civil). Dans l’affaire tranchée le 5 février 2026, la cour d’appel avait retenu que le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme résultait de l’insuffisance de surface de certaines chambres, qui faisait obstacle à leur location, et la troisième chambre civile a confirmé cette analyse en relevant, par motifs adoptés, que six logements du deuxième étage ne satisfaisaient pas aux normes de décence des logements proposés à la location « au regard de leurs surface et hauteur sous plafond, les travaux de mise en conformité représentant plus de 30 % du prix de vente pour le seul rehaussement de l’immeuble, de sorte que le rapport locatif ne pouvait pas être obtenu par l’acquéreur » (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993).
Par ailleurs, la détermination du caractère substantiel de la qualité invoquée s’apprécie au regard du projet d’exploitation de l’acquéreur, tel qu’il résulte des stipulations contractuelles. La jurisprudence applique ainsi une distinction nette entre l’acquisition en vue d’une location et l’acquisition en vue d’une occupation personnelle. Dans un arrêt du 16 mars 2023, la cour d’appel de Versailles avait écarté l’erreur invoquée par une acquéreuse qui avait occupé le bien pendant six ans avant de découvrir qu’il ne pouvait être loué au regard du règlement sanitaire départemental du Val-d’Oise. La troisième chambre civile a validé cette analyse au motif que la demanderesse avait acquis le bien pour son usage personnel et qu’« il n’était pas établi qu’un projet de location du bien était envisagé lors de la signature du contrat de vente » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.041).
B. Le caractère déterminant et excusable de l’erreur sur la louabilité
La nullité de la vente pour erreur suppose en outre que l’erreur ait été déterminante du consentement de l’acquéreur et qu’elle ne soit pas inexcusable. Ces deux conditions, cumulatives, sont appréciées souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, qui censure les décisions ne procédant pas aux recherches nécessaires.
Le caractère déterminant de la qualité litigieuse se déduit des mentions de l’acte authentique et des circonstances de l’acquisition. Dans l’arrêt précité du 3 mai 2018, la cour d’appel avait relevé que l’acte de vente indiquait que le bien était loué et que la SCI entendait disposer de la pleine propriété du logement, comprenant la possibilité de le mettre en location. Cette faculté constituait ainsi une qualité essentielle de la chose vendue, déterminante du consentement de l’acquéreur, de sorte que la vente devait être annulée (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132).
La condition d’excusabilité revêt, quant à elle, une importance décisive en matière d’acquisition immobilière, dès lors que l’acquéreur est présumé connaître les règles applicables à l’exploitation de son bien. La haute juridiction a toutefois jugé excusable l’erreur d’une SCI, pourtant investie d’un objet social orienté vers la gestion locative, au motif qu’il ne pouvait lui être reproché de s’être informée des dispositions particulières du règlement sanitaire départemental du Nord. La solution retient une conception mesurée de la charge d’information pesant sur l’acquéreur non professionnel (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132).
Par ailleurs, la jurisprudence récente confirme que l’erreur doit s’apprécier à la date de la conclusion de la vente. Dans un arrêt du 21 mars 2024, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’annulation formée par l’acquéreur d’une parcelle acquise avec transfert d’un permis de construire, alors qu’il était « déterminant pour l’acquéreur que la construction soit réalisable » et que l’autorisation administrative nécessaire avait expiré au jour de l’acte (Civ. 3e, 21 mars 2024, n° 22-24.445). La même exigence de contemporanéité préside au contentieux de la louabilité, le vice du consentement ne pouvant résulter d’un événement postérieur à la vente.
Enfin, un arrêt du 26 juin 2025 illustre l’office du juge du fond lorsqu’est invoquée l’insalubrité du bien vendu. La cour d’appel de Lyon avait écarté l’erreur au motif que l’appartement ne pouvait pas être loué en raison de son état d’insalubrité, sans rechercher si l’insalubrité constatée empêchait toute occupation. La troisième chambre civile a censuré cette décision en relevant que la cour d’appel avait statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’insalubrité retenue par l’arrêté préfectoral n’empêchait pas toute occupation, quel que soit le statut de l’occupant, locataire ou propriétaire » (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.995).
Le régime ainsi tracé distingue soigneusement l’erreur sur les qualités substantielles de la simple erreur sur la valeur, que l’article 1136 du code civil exclut du droit de la nullité : « l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité » (article 1136 du code civil). L’acquéreur qui se prévaut seulement d’un prix excessif au regard de l’état du bien ne peut donc obtenir la nullité, tandis que celui qui démontre avoir contracté en considération d’une qualité déterminée, entrée dans le champ contractuel, peut espérer l’annulation de la vente et la restitution du prix.
Quant aux effets de l’annulation, la jurisprudence du 3 mai 2018 précise le sort des restitutions : les vendeurs « devaient être condamnés à rembourser les sommes versées par la SCI » et ne pouvaient « obtenir la restitution des loyers perçus par celle-ci dès lors que son erreur était excusable et qu’elle n’était pas de mauvaise foi » (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132). La bonne foi de l’acquéreur, dont l’erreur excusable est avérée, le dispense ainsi de restituer les fruits perçus pendant l’occupation du bien, ce qui constitue une incitation déterminante à l’engagement de l’action en nullité.
II. L’articulation des normes d’habitabilité et la responsabilité des professionnels de l’immobilier
A. Le décret du 30 janvier 2002 et les règlements sanitaires départementaux plus rigoureux
Le régime de l’habitabilité des logements repose sur un socle national, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), dont l’article 4 exige que le logement dispose « d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Ce décret, pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, s’inscrit dans le prolongement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La question de l’articulation de ce décret avec les règlements sanitaires départementaux a donné lieu à une jurisprudence contrastée, révélatrice de la complexité du système normatif. Dans un arrêt du 20 avril 2017, la troisième chambre civile avait retenu qu’« en raison de la hiérarchie des normes, le décret du 30 janvier 2002, postérieur au règlement sanitaire départemental du 23 décembre 1983, prévalait sur celui-ci et l’abrogeait implicitement » (Civ. 3e, 20 avril 2017, n° 16-13.821).
Or, cette solution a été affinée dès lors que le règlement sanitaire départemental présente des exigences plus rigoureuses que celles du décret national. Dans un arrêt du 17 décembre 2015, publié au Bulletin, la haute juridiction a fait application de l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, qui dispose que « tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres », et a jugé que le bailleur avait manqué à ses obligations dès lors que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés (Civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-22.754, publié au Bulletin).
La jurisprudence a ainsi dégagé un critère de conciliation fondé sur la compatibilité et la rigueur comparée des normes en présence. Le décret du 30 janvier 2002 n’abroge pas les règlements sanitaires départementaux antérieurs lorsque ceux-ci ne lui sont pas incompatibles et se révèlent plus exigeants. C’est exactement ce raisonnement qu’a consacré l’arrêt du 3 mai 2018, la cour d’appel ayant « à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci » (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132).
Cette dualité normative trouve une illustration topique dans l’affaire du studio de Clichy jugée le 17 décembre 2015 : le logement de 8,70 mètres carrés respectait le critère de volume de 20 mètres cubes retenu par le décret national, mais le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine, plus rigoureux, exigeait une surface minimale de 9 mètres carrés calculée sans prise en compte du bac à douche. La haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le logement « ne répondait donc pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi » et d’en avoir déduit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent (Civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-22.754). La règle vaut identiquement pour la vente, où la conformité du bien à la réglementation sanitaire locale conditionne sa louabilité juridique.
Par ailleurs, le décret du 30 janvier 2002 doit être lu en combinaison avec l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, dont l’arrêt du 11 octobre 2018 rappelle les modalités de calcul : la surface habitable « est calculée sans tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre », ce qui commande une appréciation concrète de chaque pièce (Civ. 3e, 11 octobre 2018, n° 17-21.677). Des lors, la seule production d’un mesurage global du logement ne suffit pas à établir sa décence : chaque pièce principale doit être examinée au regard des seuils de surface, de hauteur et de volume qui lui sont applicables.
Par ailleurs, le calcul du volume habitable a été précisé par un arrêt du 11 octobre 2018, qui énonce qu’« est décent un logement ayant un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » et que « le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond » (Civ. 3e, 11 octobre 2018, n° 17-21.677). La haute juridiction a ainsi censuré la cour d’appel qui n’avait pris en considération que les parties de locaux ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres, méconnaissant les modalités de calcul fixées par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
En conséquence, l’acquéreur d’un logement ne peut se borner à vérifier sa conformité aux seules normes nationales de décence. Les règlements sanitaires départementaux, parfois très anciens mais demeurés en vigueur lorsqu’ils sont plus rigoureux, imposent des seuils de surface et de volume dont la méconnaissance rend le bien juridiquement non louable, alors même qu’il serait parfaitement habitable. Cette dualité normative constitue un piège classique de l’investissement locatif, que l’arrêt du 3 mai 2018 a transformé en cause d’annulation de la vente.
B. Le devoir de conseil du notaire et de l’agent immobilier
Lorsque le bien acquis s’avère non louable, la responsabilité des professionnels de l’immobilier qui ont concouru à l’opération est fréquemment engagée à titre complémentaire ou subsidiaire. Le notaire, rédacteur de l’acte de vente, et l’agent immobilier, intermédiaire de la transaction, sont tenus à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil dont la méconnaissance ouvre droit à réparation.
La jurisprudence a fixé le périmètre de cette obligation de conseil en la distinguant de la vérification matérielle des lieux. Dans l’arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé qu’il « n’appartenait pas au notaire de vérifier personnellement in situ les conditions d’habitabilité du bien faisant l’objet de la vente », tout en soulignant que le notaire ne disposait que d’un certificat de mesurage mentionnant la surface privative du bien (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.041). Le notaire n’est donc pas tenu d’une mission d’inspection, mais il doit éclairer les parties sur la portée et les risques des actes auxquels il prête son concours.
Or, cette obligation d’information s’étend aux éléments susceptibles d’affecter l’efficacité de l’opération pour l’acquéreur. Dans un arrêt du 26 octobre 2022, la haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel qui avait écarté la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier sans rechercher s’ils n’avaient pas manqué à leur obligation d’information et de conseil « en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur le contenu et la portée » du certificat d’urbanisme annexé à l’acte (Civ. 3e, 26 octobre 2022, n° 21-21.213). Cette solution, rendue en matière de constructibilité, est transposable au contentieux de la louabilité : le professionnel qui connaît ou doit connaître l’existence d’une norme locale restrictive doit en informer l’acquéreur.
Par ailleurs, un arrêt publié au Bulletin du 16 novembre 2023 a précisé l’étendue du devoir de conseil du notaire dans un ensemble contractuel comprenant une vente et un bail. La haute juridiction a énoncé que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours », tout en censurant la cour d’appel qui avait retenu une faute pour défaut de vérification des clauses d’un bail commercial rédigé par un agent immobilier sans le concours du notaire, celui-ci n’étant « pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours » (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin).
Enfin, dans l’arrêt du 3 mai 2018, la troisième chambre civile a été conduite à délimiter le préjudice indemnisable en cas d’annulation de la vente pour erreur. Elle a jugé qu’« en cas d’annulation de la vente, la restitution du prix perçue à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l’acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable », censurant la condamnation du notaire et de l’agent immobilier à garantir les vendeurs de leur obligation de remboursement du prix (Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-11.132). La garantie des professionnels ne peut donc porter que sur les chefs de préjudice distincts de la restitution du prix, tels que les frais exposés par l’acquéreur ou la perte de chance subie.
Le contentieux récent illustre, à cet égard, l’importance de la preuve des diligences accomplies par les professionnels. Dans l’affaire tranchée le 16 novembre 2023, la responsabilité du notaire avait été retenue pour défaut de vérification des clauses d’un bail commercial qui constituait un élément fondamental de l’ensemble contractuel, la cour d’appel ayant relevé que les acquéreurs, démarchés par un promoteur, avaient acquis une villa dans une résidence de tourisme en considération de la location commerciale consentie à l’exploitante (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-14.091). Or, la Cour de cassation a censuré cette solution au motif que le notaire, rédacteur du seul acte de vente, n’était pas tenu de vérifier les clauses d’un bail rédigé par un tiers, ce qui circonscrit utilement l’obligation de conseil à l’acte auquel le professionnel prête son concours.
Par ailleurs, la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur qui invoque le manquement au devoir de conseil. Il lui appartient de démontrer que le professionnel avait connaissance, ou devait avoir connaissance, de la non-conformité du bien aux normes d’habitabilité locales. Dans l’arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le notaire n’avait commis aucun manquement dès lors qu’il ne disposait que d’un certificat de mesurage et d’un certificat communal ne mentionnant ni interdiction d’habiter, ni insalubrité, et que l’acquéreuse n’avait pas fait part de son intention de louer le bien (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.041). La transparence de l’acquéreur sur son projet locatif conditionne donc l’efficacité de ses recours ultérieurs.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, depuis 2015, un régime cohérent de la vente d’un logement habitable mais non louable. L’erreur sur la possibilité de louer le bien constitue une erreur sur une qualité substantielle lorsque la destination locative est entrée dans le champ contractuel et a déterminé le consentement d’un acquéreur non professionnel, dont l’erreur doit en outre être excusable. La coexistence du décret du 30 janvier 2002 et des règlements sanitaires départementaux plus rigoureux crée un risque normatif réel pour l’investisseur, que la haute juridiction prend en compte en accueillant la nullité de la vente lorsque le bien ne peut légalement être loué.
En conséquence, les acquéreurs disposent d’un choix de fondements : l’annulation de la vente sur le terrain de l’erreur sur les qualités substantielles, ou l’engagement de la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier pour manquement à leur devoir de conseil. L’articulation de ces actions suppose, toutefois, une analyse rigoureuse des stipulations contractuelles et des normes locales d’habitabilité, à la lumière de l’objectif d’exploitation poursuivi par l’acquéreur. Des lors, la consultation d’un avocat en droit de la vente immobilière s’impose avant toute acquisition d’un bien destiné à la location, afin d’apprécier la conformité du logement aux normes applicables et de sécuriser les garanties contractuelles (contentieux de la vente immobilière).
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