I. La clause de fixation du loyer du bail renouvelé à dire d’expert : un mécanisme conventionnel aux contours précis
A. La validité de la clause d’évaluation par un tiers et la liberté méthodologique de l’expert
Le statut des baux commerciaux consacre le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application de l’article L. 145-33 du code de commerce. Or, ce principe souffre une dérogation conventionnelle d’une importance pratique considérable : les parties peuvent convenir que le prix du bail renouvelé sera fixé à dire d’expert, selon une valeur locative de marché définie par un tiers estimateur. Une telle stipulation, qui transfère la détermination du prix à un arbitre privé, emprunte son fondement à l’article 1592 du code civil, lequel admet que le prix puisse être laissé à l’estimation d’un tiers, sans que l’échec de cette estimation emporte autre chose que l’impossibilité de la convention.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans deux arrêts jumeaux rendus le 12 mars 2020 dans le litige opposant la société Renault Retail Group à la société Cap Immo, d’une part, et à la société Automobiles du Pont d’Aquitaine, d’autre part, la portée exacte de la liberté reconnue au tiers estimateur. La Cour de cassation a ainsi jugé que « le tiers désigné par les parties pour procéder à l’évaluation du loyer d’un bail renouvelé est libre de retenir les critères qu’il juge opportuns suivant la méthode qui lui apparaît la plus adaptée et peut ainsi recourir à deux méthodes différentes selon les spécificités distinctes d’un ensemble immobilier » (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.244 ; Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.245). En conséquence, le tiers estimateur n’est pas tenu par les critères légaux de l’article L. 145-33 du code de commerce, dès lors que les parties ont entendu s’en remettre à son appréciation souveraine, et il peut librement choisir la méthode d’évaluation la mieux adaptée à la nature du bien.
Cette liberté méthodologique connaît néanmoins une limite substantielle, que la Cour de cassation a énoncée dans les mêmes arrêts : « le cumul des résultats de deux méthodes d’évaluation d’un même bien constitue une erreur grossière » (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.244). En l’espèce, le cabinet d’expertise désigné avait appliqué, pour la partie bâtie du bien, la méthode par comparaison avec des bâtiments similaires, dont le prix au mètre carré incluait le prix du terrain affecté au stationnement, et, pour la partie non bâtie, la méthode par le revenu, de sorte que le résultat final ressortait de l’addition de l’évaluation des bâtiments et de celle de l’intégralité du terrain non bâti, ce qui avait provoqué une double valorisation des places de stationnement. La double valorisation d’un même élément, conséquence du cumul de deux méthodes sur un même bien, ne relève donc pas de l’appréciation discrétionnaire de l’expert mais constitue une erreur grossière invalidant la détermination du prix.
Le critère de l’erreur grossière s’apprécie par rapport à l’opération d’évaluation elle-même et non par comparaison avec d’autres évaluations. La Cour de cassation l’avait déjà souligné dans un arrêt rendu dans la même affaire, le 19 octobre 2017, lorsqu’elle avait censuré la cour d’appel de Bordeaux qui avait déduit l’existence d’une erreur grossière de la seule confrontation des rapports d’expertise. Elle a alors jugé que « la seule variation, fût-elle importante, entre les montants retenus par les diverses évaluations ne constitue pas en soi une erreur grossière, de nature à permettre d’écarter les conclusions du rapport de l’expert choisi et désigné par les parties qui avaient convenu de s’y soumettre » (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-22.660). Des lors, une différence d’évaluation de l’ordre de trente à quarante pour cent entre le rapport du tiers et ceux des experts amiables ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une erreur grossière.
B. La désignation du tiers estimateur et la saisine du président du tribunal de commerce
La clause de fixation à dire d’expert organise généralement elle-même les modalités de désignation du tiers : les parties se rencontrent pour choisir ensemble l’expert, et, à défaut d’accord sur son nom, la partie la plus diligente saisit le président du tribunal de commerce statuant en référé afin qu’il nomme un expert figurant sur une liste annexée au bail. Cette mécanique contractuelle, fréquente dans les baux portant sur des locaux d’activité ou d’entrepôt, a été examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt rendu le 9 juillet 2026, qui offre une précision procédurale de première importance (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). En l’espèce, la bailleresse avait assigné la locataire devant le président du tribunal de commerce de Paris aux fins de désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, et la locataire avait interjeté appel de l’ordonnance de désignation.
La bailleresse soutenait que la décision par laquelle un juge désigne un tiers estimateur chargé d’évaluer une valeur conformément aux stipulations contractuelles serait insusceptible d’appel, au motif que le président du tribunal de commerce n’aurait fait qu’exécuter la convention des parties. La Cour de cassation a écarté cette analyse en des termes dépourvus d’ambiguïté : « aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de l’article 490 du code de procédure civile, aux termes duquel l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande. La désignation d’un tiers estimateur par le président du tribunal de commerce constitue en effet une décision juridictionnelle rendue en matière de référé, et non un simple acte d’exécution de la volonté commune des parties, de sorte que l’ordonnance conserve son caractère susceptible d’appel, dans le délai de quinze jours fixé par le texte. Par ailleurs, la partie qui conteste la désignation conserve ainsi la faculté de faire contrôler la régularité du processus de nomination du tiers, sans avoir à attendre le dépôt des conclusions de l’expert.
La portée de l’arrêt du 9 juillet 2026 ne se limite pas au contentieux de la désignation. Elle révèle la conception que la Cour de cassation se fait du tiers estimateur : un auxiliaire de la convention, dont la nomination s’opère sous le contrôle du juge, et dont la mission s’accomplit selon les stipulations contractuelles. Le caractère juridictionnel de l’ordonnance de désignation, et par suite la recevabilité de l’appel, garantit l’effectivité du droit des parties de contester le choix de l’expert, alors même que la clause du bail aurait conféré au juge un simple rôle d’exécution de la liste préétablie des experts agréés. En conséquence, la liberté contractuelle des parties dans la fixation du loyer à dire d’expert n’élude jamais le contrôle juridictionnel de la mise en œuvre de cette clause.
II. Le contrôle des conclusions du tiers estimateur et la fixation judiciaire du loyer
A. L’erreur grossière : une cause d’éviction des conclusions du tiers
La jurisprudence relative au tiers estimateur dans les baux commerciaux repose sur un équilibre délicat entre le respect de la convention des parties, qui se sont soumises à l’estimation du tiers, et la protection contre les défaillances manifestes de l’évaluation. Le point d’équilibre est constitué par la notion d’erreur grossière, seule cause admise d’éviction des conclusions du tiers. Cette notion a été consacrée dans les arrêts précités du 12 mars 2020 : la double valorisation résultant du cumul de deux méthodes d’évaluation d’un même bien constitue une erreur grossière, alors que la simple disparité entre les évaluations concurrentes n’en est pas une (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.244 ; Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.245). Or, la distinction entre ces deux situations n’est pas toujours aisée à tracer pour les juridictions du fond.
La seule existence d’une erreur grossière ouvre au profit de la partie qui s’estime lésée la faculté d’assigner le tiers et l’autre partie en annulation des conclusions de l’expert et en fixation du loyer du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux. C’est précisément ce schéma procédural que la société Renault Retail Group avait emprunté dans les affaires jugées en 2020, en soutenant que les conclusions du cabinet Atisreal, désigné conjointement par les parties conformément à l’article 6 du bail, étaient entachées d’une erreur grossière. La Cour de cassation a validé ce recours, en fixant toutefois une exigence probatoire rigoureuse : la partie qui invoque l’erreur grossière doit démontrer que l’expert a commis une erreur dans l’opération d’évaluation elle-même, et non se contenter d’opposer des évaluations divergentes. A cet égard, la double valorisation des places de stationnement, qui procédait d’une erreur de méthode affectant la cohérence interne du rapport, constituait une démonstration suffisante.
L’erreur grossière doit être appréciée au regard de la mission confiée au tiers, telle qu’elle résulte des stipulations contractuelles. Lorsque la clause se borne à prévoir une fixation à la valeur locative de marché, sans référence aux critères légaux de l’article L. 145-33 du code de commerce, l’expert conserve la liberté de choisir sa méthode, y compris la méthode par le revenu que le juge des loyers commerciaux n’utiliserait pas s’il statuait lui-même (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.244). En revanche, dès lors que la mission conventionnelle renvoie expressément à la valeur locative telle que définie par les critères légaux, l’expert est tenu de respecter ces critères, et l’écart entre sa méthode et la méthode légale peut alors caractériser une erreur grossière. La solution commande donc une lecture attentive de la clause de fixation, dont la rédaction détermine l’étendue du contrôle exercé sur les conclusions du tiers.
Le contrôle de l’erreur grossière n’est pas l’apanage de la seule Cour de cassation : les juridictions du fond, saisies de l’action en annulation des conclusions du tiers, exercent un contrôle souverain sur l’existence d’une telle erreur, sous le contrôle du juge de cassation qui vérifie la caractérisation légale de l’erreur grossière. La Cour de cassation vérifie ainsi que la cour d’appel n’a pas déduit l’erreur grossière de la seule disparité entre les évaluations, conformément à sa solution de 2017 (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-22.660), et, à l’inverse, qu’elle a bien retenu l’erreur grossière lorsqu’une double valorisation d’un même élément était établie, conformément à sa solution de 2020. Cette dualité de contrôle garantit une application cohérente de la notion sur l’ensemble du territoire, tout en laissant aux juges du fond la latitude nécessaire à l’appréciation des méthodes d’évaluation immobilière.
B. La fixation judiciaire subséquente du loyer et le rôle de l’expertise
Lorsque les conclusions du tiers estimateur sont écartées, le litige se déplace devant le juge des loyers commerciaux, qui doit fixer le loyer du bail renouvelé selon les critères légaux de la valeur locative. L’article R. 145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient notamment en considération de sa situation dans l’immeuble, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de son état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. La Cour de cassation contrôle rigoureusement le respect de ces critères par les juges du fond, ainsi qu’elle l’a rappelé dans un arrêt publié au Bulletin du 11 mai 2022, censurant une cour d’appel qui avait retenu, au vu d’un rapport d’expertise judiciaire, une surface de vente inférieure à celle autorisée par le bail, sans rechercher si l’affectation à la vente d’une surface moindre ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-21.651).
Le juge des loyers commerciaux dispose, pour déterminer la valeur locative, de la faculté de recourir à une expertise judiciaire dans les conditions de l’article R. 145-30 du code de commerce. Ce texte dispose que, si les divergences des parties portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 du même code, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises. L’expertise judiciaire se substitue alors à l’évaluation du tiers estimateur conventionnel, dont les conclusions ont été écartées pour erreur grossière, et le juge conserve, en tout état de cause, le pouvoir de s’écarter des conclusions de l’expert judiciaire, dont il apprécie souverainement la force probante.
La jurisprudence admet, à cet égard, que le juge des loyers commerciaux puisse s’appuyer sur des expertises amiables, dès lors qu’elles ont été communiquées contradictoirement, pour fixer la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise. Dans une décision du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a ainsi rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt qui avait fixé la valeur locative en s’appuyant sur le rapport d’un expert judiciaire, après avoir écarté, en revanche, une expertise non contradictoire réalisée pour le compte de la bailleresse à une date postérieure à celle du renouvellement du bail, au motif que la valeur du prix du bail renouvelé doit être fixée à la date du renouvellement et non sur des éléments postérieurs (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-24.046). Cette exigence de la date du renouvellement, combinée à l’exigence du contradictoire, encadre étroitement l’usage des expertises dans le contentieux de la fixation du loyer.
La décision de la cour d’appel ordonnant une expertise avant dire droit ne tranche, en principe, aucune question de fond, de sorte qu’elle ne peut acquérir l’autorité de la chose jugée sur les principes qu’elle aurait énoncés dans ses motifs. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans un arrêt du 12 décembre 2019, que la portée du dispositif de l’arrêt avant dire droit est éclairée par les motifs qui en sont le soutien, de sorte que l’arrêt qui infirme le jugement ayant rejeté la demande de déplafonnement et ordonne une expertise à l’effet de déterminer la valeur locative du bien se prononce nécessairement en faveur du déplafonnement, ce qui confère à cette question l’autorité de la chose jugée (Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-13.757). La solution commande, en pratique, une vigilance particulière des parties sur les motifs des décisions avant dire droit, dont la portée peut être plus large qu’il n’y paraît.
Le régime du tiers estimateur dans le bail commercial se caractérise enfin par la spécificité de la procédure de fixation devant le juge des loyers commerciaux. L’arrêt du 11 mai 2022 rappelle que la compétence de ce juge, qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation, de sorte que la demande de remboursement du trop-perçu de loyers doit être examinée dans le cadre de ce compte et non par la voie d’une condamnation à paiement. Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 offre désormais aux parties un point de repère procédural clair : l’ordonnance de désignation du tiers estimateur est susceptible d’appel, dans le délai de quinze jours, ce qui permet de contester la nomination de l’expert avant même le commencement de sa mission (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). En conséquence, la stratégie contentieuse des parties doit intégrer ce premier jalon procédural, dont dépend la régularité de toute la phase d’évaluation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé à dire d’expert dessine un régime équilibré et cohérent, articulé autour de trois pôles. Le premier pôle est conventionnel : la clause de fixation à dire d’expert est valable, et le tiers estimateur, libre de choisir sa méthode d’évaluation, n’est tenu que par les stipulations contractuelles qui encadrent sa mission. Le deuxième pôle est procédural : l’ordonnance de désignation du tiers par le président du tribunal de commerce est une décision juridictionnelle susceptible d’appel, conformément à l’article 490 du code de procédure civile, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 9 juillet 2026. Le troisième pôle est substantiel : les conclusions du tiers ne peuvent être écartées qu’en présence d’une erreur grossière, notion dont la Cour de cassation a donné une définition rigoureuse, qui exclut la simple disparité entre évaluations mais retient la double valorisation résultant du cumul de méthodes d’évaluation d’un même bien.
L’articulation de ces trois pôles confère aux praticiens du droit des baux commerciaux un cadre d’action prévisible. A cet égard, la rédaction de la clause de fixation à dire d’expert revêt une importance déterminante : la référence expresse aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, l’identification précise des méthodes d’évaluation autorisées et l’organisation de la désignation du tiers conditionnent l’étendue du contrôle ultérieur des conclusions. L’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle, par ailleurs, que la désignation du tiers n’échappe pas au contrôle juridictionnel, et que la partie qui conteste la nomination de l’expert dispose de la voie de l’appel dans le délai de quinze jours. Enfin, l’erreur grossière demeure la seule porte d’entrée du contrôle au fond des conclusions du tiers, ce qui impose aux parties de conserver une trace argumentée des choix méthodologiques de l’expert, seule capable d’étayer une démonstration de la double valorisation ou d’une autre erreur affectant la cohérence interne de l’évaluation. Pour les bailleurs comme pour les preneurs confrontés à une clause de fixation à dire d’expert, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser tant la rédaction de la clause que la conduite du contentieux de la fixation du loyer.
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