I. La démolition, sanction de principe de la violation du cahier des charges du lotissement
A. La valeur contractuelle du cahier des charges et l’action en démolition des colotis
Le lotissement, défini par l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme comme la division en propriété d’une unité foncière ayant pour objet de créer des lots destinés à être bâtis, se double d’un document fondateur dont la portée dépasse la seule réglementation publique. Le cahier des charges énonce les servitudes et les règles d’édification que chaque acquéreur s’engage à respecter, et la jurisprudence de la troisième chambre civile en fait un véritable contrat entre les colotis.
A cet égard, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 9 novembre 2023 (Civ. 3e, 9 novembre 2023, n° 22-15.638), que la volonté des colotis de donner une valeur contractuelle aux règles du lotissement se déduit souverainement de la rédaction du cahier des charges, lequel renvoie expressément au règlement du lotissement et soumet les plans de construction à l’agrément du lotisseur. La cour d’appel en a ainsi exactement déduit « la volonté non équivoque des colotis de donner valeur contractuelle à la règle énoncée à l’article 9 du règlement du lotissement limitant, pour chaque lot, la surface construite à 10 % de la surface de celui-ci ». Le cahier des charges participe de cette convention plurilatérale qui, aux termes de l’article 1103 du code civil, tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite.
La portée contractuelle du cahier des charges résiste d’ailleurs à la caducité des règles d’urbanisme qu’il contient. L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 28 novembre 2025, maintient que la caducité des règles réglementaires au terme de dix années « ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ». Le document conserve ainsi sa substance obligatoire alors même que les dispositions d’urbanisme qu’il véhicule ont perdu leur force administrative, ce qui explique la vigueur des contentieux de démolition.
Cette dualité de nature est au cœur de la matière : les clauses du cahier des charges sont, selon leur objet, des règles d’urbanisme caduques au bout de dix ans ou des stipulations contractuelles perpétuelles entre colotis. La qualification emporte des conséquences pratiques majeures, puisque seule la qualification contractuelle ouvre la voie de l’action en exécution forcée en nature fondée sur les articles 1103 et suivants du code civil. En consequence, la détermination du caractère contractuel ou réglementaire d’une clause conditionne la recevabilité même de la demande de démolition, ce qui confère aux décisions de la Cour de cassation une portée structurante pour la pratique notariale et la rédaction des actes de vente de lots.
Le propriétaire d’un lot, ou l’association syndicale libre constituée pour la gestion du lotissement, peut agir contre le colotis qui a édifié une construction non conforme. L’arrêt du 21 décembre 2023 (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-19.168) illustre cette action en démolition exercée par le propriétaire d’un fonds voisin contre une extension édifiée en violation des limites de hauteur et de distance du cahier des charges. L’action trouve son fondement dans l’exécution forcée en nature de l’obligation contractuelle méconnue, dont le principe est consacré par l’article 1221 du code civil.
La démolition ne peut toutefois être ordonnée qu’à l’égard de celui qui est à l’origine de la violation, et le droit de propriété du demandeur doit être établi. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 9 avril 2026 (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488), qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités ». En l’espèce, la demande de démolition d’une clôture et d’une allée empiétant sur le fonds voisin, puis de reconstruction conforme au cahier des charges, ne pouvait être rejetée au seul motif que les limites avaient été matérialisées par un géomètre-expert, dès lors que le bornage, consacré par l’article 646 du code civil, ne vaut pas attribution de propriété.
L’arrêt souligne ainsi que la démolition, mesure radicale fondée sur la plénitude du droit de propriété que l’article 544 du code civil définit comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, ne saurait être ordonnée qu’en faveur d’un demandeur dont le titre est certain. Or, en l’espèce, le titre de propriété du demandeur indiquait que « l’immeuble vendu n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert », de sorte que la cour d’appel ne pouvait se borner à faire produire au bornage un effet translatif qu’il n’a pas, ni dénaturer l’acte de vente pour asseoir le rejet de la demande. La cassation a rétabli l’articulation entre le bornage, acte de délimitation, et le titre de propriété, seul fondement de l’action en démolition pour empiétement.
Par ailleurs, l’action en démolition peut émaner de l’association syndicale libre du lotissement, qui veille à l’application du cahier des charges dans l’intérêt commun des colotis. L’arrêt du 9 novembre 2023 (Civ. 3e, 9 novembre 2023, n° 22-15.638) illustre cette configuration, puisque l’association syndicale libre avait assigné les propriétaires d’un lot en démolition et remise en état de leur lot après des travaux d’extension dépassant la surface constructible de 200 mètres carrés. La Cour y a validé la condamnation des colotis à « supprimer tout ouvrage ayant pour effet de porter la surface bâtie au sol de leur parcelle à plus de 200 m² », consacrant ainsi l’action de l’association aux côtés de celle des colotis individuels.
B. Le périmètre de la démolition : la seule mise en conformité de l’ouvrage
La sanction de la violation du cahier des charges obéit à une exigence de proportionnalité dans son objet même, avant tout contrôle de proportionnalité dans son principe. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 5 février 2026 (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 24-10.925), qu’« il se déduit de ces textes que, lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document ».
En l’espèce, un immeuble collectif de treize logements avait été édifié à une hauteur de « R+3+combles », supérieure à la hauteur maximale de deux étages sur rez-de-chaussée stipulée dans le cahier des charges du lotissement du Domaine de Quincy. La cour d’appel avait ordonné la démolition de l’immeuble tout entier, au motif que la violation de la servitude non altius tollendi emportait destruction de l’ouvrage irrégulier. La Cour de cassation a censuré cette approche globale, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si « la seule suppression de la partie de l’ouvrage en contravention avec cette servitude prévue par le cahier des charges du lotissement ne permettait pas de mettre cette construction en conformité avec ce document ».
La règle ainsi posée est d’application générale : la démolition constitue la sanction de la seule partie de l’ouvrage qui méconnaît l’engagement contractuel, et non la sanction de l’ouvrage entier. Cette exigence de mesure rejoint la lettre même de l’ancien article 1143 du code civil, au visa duquel la destruction ne peut porter que sur « ce qui a été fait » en contravention de l’engagement, sans s’étendre aux parties conformes de la construction.
La solution du 5 février 2026 présente un intérêt pratique considérable pour les constructeurs, dès lors qu’un immeuble dont un seul niveau excède la hauteur autorisée n’est plus menacé dans sa totalité, mais seulement dans la partie excédentaire, sous réserve qu’une telle suppression partielle soit techniquement réalisable et ne compromette pas la structure de l’ouvrage. En revanche, le copropriétaire ou le colotis demandeur conserve la faculté d’obtenir la démolition complète lorsque la non-conformité affecte l’ensemble de l’édifice, par exemple lorsque l’implantation même de la construction méconnaît les règles de distance du cahier des charges. La jurisprudence opère ainsi une gradation fine entre les non-conformités partielles et les violations structurelles de l’engagement contractuel.
L’arrêt du 21 décembre 2023 (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-13.991) confirme, sur un autre terrain, que l’action en suppression porte précisément sur « les parties de la construction méconnaissant » la règle litigieuse, en l’espèce l’interdiction de construction faisant saillie au-dessus d’une surface gabarit-enveloppe située à 4,50 mètres du sol naturel. La Cour y rappelle que le juge doit déterminer lui-même l’objet du litige au vu de l’assignation et des conclusions, pour fixer la prescription applicable à l’action en remise en conformité engagée par l’association syndicale libre.
Cette décision éclaire le régime procédural de l’action en démolition, dont le fondement détermine la prescription applicable. Si l’action est fondée sur la responsabilité extracontractuelle, elle se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, alors que l’action fondée sur la violation d’une servitude ou d’une obligation contractuelle relève d’autres règles, dont l’imprescriptibilité de l’action réelle dans certaines configurations. La Cour a censuré la cour d’appel qui s’était déterminée « par seule référence à l’appréciation que les premiers juges ont portée sur la demande dont ils étaient saisis, sans rechercher par elle-même, au vu de l’assignation introductive d’instance et des prétentions des parties formulées devant elle, quel était l’objet du litige ». La détermination du fondement de l’action conditionne ainsi, en amont, la stratégie des parties et, en aval, la recevabilité temporelle de la demande.
Il résulte de ces décisions que la démolition, lorsqu’elle est ordonnée, doit être strictement calibrée sur la non-conformité constatée. Or, ce calibrage ne règle pas la question de savoir si le juge peut refuser toute démolition au regard de son coût, question qui a connu une évolution décisive à partir de l’année 2022.
II. Le contrôle de proportionnalité, correctif prétorien du droit à la démolition
A. La consécration de la disproportion manifeste par les arrêts du 13 juillet 2022
La jurisprudence antérieure à 2022 n’admettait de faire échec à la demande de démolition formée par un colotis qu’en présence d’une impossibilité d’exécution de la mesure. La troisième chambre civile a opéré un revirement notable par deux arrêts jumeaux rendus le 13 juillet 2022 (Civ. 3e, 13 juillet 2022, n° 21-16.407, publié au Bulletin et Civ. 3e, 13 juillet 2022, n° 21-16.408, publié au Bulletin), en posant que la demande d’exécution en nature peut être rejetée lorsqu’il existe « une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers ».
Dans ces affaires, une société civile immobilière avait édifié un bâtiment de sept logements en méconnaissance de l’article 8 du cahier des charges du lotissement de la Haute Garonnette, qui imposait une implantation dans un carré de trente mètres sur trente mètres. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’ordonner la démolition, retenant qu’il était « totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis ». La Cour de cassation a validé ce raisonnement, considérant que les juges du fond avaient « fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers ».
La portée de ces arrêts dépasse le simple contentieux de la construction irrégulière. En acceptant que la demande d’exécution en nature soit écartée au profit de dommages-intérêts, la troisième chambre civile a reconnu que la force obligatoire du cahier des charges n’implique pas l’anéantissement de l’ouvrage litigieux lorsque celui-ci ne lèse que faiblement l’intérêt des colotis. La densification des lotissements anciens, fréquemment engagée par des promoteurs au détriment de l’esprit du règlement initial, se trouve ainsi encadrée par un contrôle judiciaire qui pèse les intérêts en présence, sans toutefois remettre en cause l’opposabilité du cahier des charges aux acquéreurs successifs des lots.
La sanction de la violation du cahier des charges bascule alors de l’exécution en nature vers la réparation indemnitaire. La Cour énonce en effet que, en cas de disproportion manifeste, « la violation du cahier des charges ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages-intérêts », conformément au mécanisme de l’article 1221 du code civil, lequel subordonne l’exécution forcée en nature à l’absence de disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier.
Ce revirement s’inscrit dans un mouvement plus large de la troisième chambre civile, qui soumet la démolition-reconstruction en matière de construction à un contrôle de proportionnalité. Par un arrêt du 6 juillet 2023 (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-10.884, publié au Bulletin), la Cour a jugé que le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée comme une exécution forcée ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher « s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ». La construction de jurisprudence révèle ainsi une logique unitaire de la proportionnalité, commune au lotissement et au droit de la construction.
B. L’extension et la systématisation du contrôle de proportionnalité (2023-2026)
Le contrôle de proportionnalité issu des arrêts de 2022 a été étendu dans son domaine et consolidé dans son application. La décision du 5 février 2026 (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 24-10.925) a notamment jugé qu’il « appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier », y compris lorsque la violation porte sur une servitude réelle plutôt que sur une simple obligation contractuelle.
La cour d’appel avait écarté le contrôle au motif que la démolition constituait « la sanction de la violation d’une servitude » et non l’exécution d’une obligation contractuelle. La Cour de cassation censure cette distinction : la servitude non altius tollendi stipulée au cahier des charges conserve une nature contractuelle entre colotis, de sorte que le contrôle de proportionnalité s’impose de la même manière. Des lors, le débiteur de bonne foi peut désormais opposer à la demande de démolition le coût disproportionné de la mesure, quand bien même la règle méconnue revêtirait la forme d’une servitude.
Le contrôle de proportionnalité connaît toutefois des limites, tenant à la bonne foi du débiteur et à la charge de la preuve. L’arrêt du 21 décembre 2023 (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-19.168) a refusé le contrôle de proportionnalité au constructeur qui avait édifié un mur de soutènement de vingt mètres de long et cinq mètres de haut sans autorisation, la cour d’appel ayant retenu que celui-ci « ne pouvait arguer de sa bonne foi ». En revanche, dans la même affaire, la démolition de la maison des voisins a été écartée au profit de dommages-intérêts, dès lors que la cour d’appel avait fait ressortir « qu’à supposer la non-conformité avérée, il existait une disproportion entre le coût de la mise en conformité et son intérêt pour les autres colotis ».
La consécration la plus remarquable de la nouvelle règle est son application aux juridictions de renvoi après cassation. Par un arrêt du 11 septembre 2025 (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.504), la Cour a censuré la cour d’appel de renvoi de Rennes qui, se conformant à la doctrine de l’arrêt de cassation de 2020, avait ordonné la démolition d’une extension sans opérer le contrôle de proportionnalité issu du revirement de 2022. Elle a rappelé, en citant l’arrêt d’assemblée plénière du 2 avril 2021 (Ass. plén., 2 avril 2021, n° 19-18.814, publié), que « la prise en considération d’un changement de norme, tel un revirement de jurisprudence, tant qu’une décision irrévocable n’a pas mis un terme au litige, relève de l’office du juge auquel il incombe alors de réexaminer la situation à l’occasion de l’exercice d’une voie de recours ».
La consécration la plus remarquable de la nouvelle règle est son application aux juridictions de renvoi après cassation. Par un arrêt du 11 septembre 2025 (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.504), la Cour a censuré la cour d’appel de renvoi de Rennes qui, se conformant à la doctrine de l’arrêt de cassation de 2020, avait ordonné la démolition d’une extension sans opérer le contrôle de proportionnalité issu du revirement de 2022. Elle a rappelé, en citant l’arrêt d’assemblée plénière du 2 avril 2021 (Ass. plén., 2 avril 2021, n° 19-18.814, publié), que « la prise en considération d’un changement de norme, tel un revirement de jurisprudence, tant qu’une décision irrévocable n’a pas mis un terme au litige, relève de l’office du juge auquel il incombe alors de réexaminer la situation à l’occasion de l’exercice d’une voie de recours ».
Le juge de renvoi ne saurait donc s’abriter derrière la doctrine de l’arrêt de cassation qui l’a saisi pour faire application d’une règle devenue obsolète. La solution garantit l’égalité de traitement entre les justiciables, puisque la partie au litige bénéficie du changement de jurisprudence intervenu avant que sa situation ne soit définitivement tranchée. En l’espèce, la construction litigieuse, dont la non-conformité au cahier des charges était alléguée, a échappé à la démolition au stade de la cassation, l’affaire étant renvoyée devant la cour d’appel d’Angers pour appréciation de la proportionnalité.
La règle de proportionnalité est en outre subordonnée à la demande des parties, ainsi que la décision du 5 février 2026 le précise : le juge n’est tenu de procéder au contrôle de proportionnalité que « lorsque cela lui est demandé ». Le constructeur qui souhaite échapper à la démolition doit donc invoquer expressément la disproportion manifeste dans ses conclusions, à défaut de quoi la cour d’appel peut ordonner la démolition sans encourir de censure. Cette condition de saisine confère au débat contradictoire une importance déterminante, le contrôle de proportionnalité n’étant ni d’ordre public, ni soulevable d’office par le juge.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi un équilibre subtil entre la force obligatoire du cahier des charges et la proportionnalité de sa sanction. La démolition demeure le principe lorsque la construction méconnaît les servitudes du lotissement, mais elle se trouve désormais cantonnée à la partie non conforme de l’ouvrage et subordonnée à l’absence de disproportion manifeste entre son coût et l’intérêt du créancier, appréciée au regard de la bonne foi du débiteur.
Conclusion
Le contentieux de la démolition des constructions irrégulières dans les lotissements connaît depuis 2022 une profonde recomposition, dont les arrêts de 2025 et de 2026 achèvent le dessin. La Cour de cassation a fait de la proportionnalité la clé de voûte de la sanction des violations du cahier des charges, tout en préservant la portée contractuelle du document fondateur du lotissement. En consequence, le colotis victime d’une construction non conforme doit désormais démontrer, au-delà de la violation, l’intérêt effectif de la démolition au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi, tandis que le constructeur irrégulier ne peut plus compter sur la seule impossibilité matérielle de la mesure pour échapper à la destruction de l’ouvrage. Cette construction prétorienne, dont l’application aux juridictions de renvoi garantit la pleine effectivité, s’inscrit dans le mouvement général de tempérance de l’exécution forcée en nature que l’article 1221 du code civil a consacré, et dont le droit de la construction comme celui du lotissement tirent désormais des règles communes. La consultation d’un avocat en droit des servitudes immobilières à Paris s’avère précieuse pour apprécier, en amont de toute action, les chances réelles d’obtenir la démolition d’un ouvrage irrégulier ou, à l’inverse, la substitution d’une réparation indemnitaire à l’exécution en nature.
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