I. Le paiement échelonné du prix en vente en l’état futur d’achèvement : un régime légal d’exigibilité strictement encadré
A. Les plafonds réglementaires des versements et la subordination des appels de fonds à l’avancement des travaux
La vente en l’état futur d’achèvement, définie par l’article 1601-3 du code civil comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, se caractérise par un paiement du prix par fractions successives. Chaque fraction, communément désignée sous le nom d’appel de fonds, ne devient exigible qu’au regard de l’état d’avancement réel des travaux, selon une logique qui protège l’acquéreur contre le risque de financer des ouvrages qui n’auraient pas été réalisés. Cette exigibilité n’est pas laissée à la libre appréciation du vendeur : l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation fixe des plafonds impératifs, les versements ou dépôts ne pouvant excéder trente-cinq pour cent du prix à l’achèvement des fondations, soixante-dix pour cent à la mise hors d’eau et quatre-vingt-quinze pour cent à l’achèvement de l’immeuble, le solde n’étant payable que lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Or, la défaillance de promoteurs dont la liquidation judiciaire de la société Fiducim, prononcée le 9 juillet 2026 et exposant environ mille deux cents acquéreurs à ne jamais voir leur logement livré, offre l’illustration la plus récente, donne à ce dispositif une actualité singulière : lorsque le chantier s’arrête, la question de la régularité et du sort des appels de fonds déjà versés devient centrale.
Le texte réglementaire précise que les sommes à payer en cours d’exécution des travaux sont exigibles soit par versements périodiques constants, soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux. La même exigence de proportionnalité gouverne l’hypothèse dans laquelle le contrat est conclu sous condition suspensive, puisqu’aucun versement ni dépôt ne peut alors être effectué avant la réalisation de cette condition. L’article L. 261-12 du code de la construction et de l’habitation complète ce dispositif en interdisant au vendeur d’exiger ou d’accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible. La méconnaissance de ces prescriptions n’est pas dépourvue de sanction : l’article L. 263-1 du même code punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de neuf mille euros toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions protectrices, sans que soient considérés comme des versements les dépôts de fonds effectués sur un compte bancaire ouvert au nom du déposant et dont celui-ci peut à tout moment disposer sans restriction.
Le juge judiciaire veille à ce que l’exigibilité de chaque fraction du prix demeure subordonnée à la réalisation des stades d’avancement qui la conditionnent. Dans un arrêt du 11 mai 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé que l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation, qui organise la constatation de l’achèvement de l’immeuble par une personne désignée d’un commun accord, « n’est pas applicable à la vente en l’état futur d’achèvement, sauf stipulation contraire du contrat », de sorte que les clauses contractuelles prévoyant une procédure alternative de constatation de l’achèvement à l’initiative du vendeur, par constat d’huissier de justice ensuite d’une seconde convocation à laquelle l’acquéreur n’aurait pas déféré, régissent seules l’exigibilité du solde du prix (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-24.704). En l’espèce, l’acquéreuse, convoquée à deux reprises pour la livraison d’un pavillon, ne s’était présentée à aucune des deux convocations, et la cour d’appel avait néanmoins considéré que les conditions d’exigibilité de la créance du vendeur n’étaient pas réunies faute de livraison « valable » ; la cassation est prononcée au motif que le procès-verbal d’état des lieux établi par huissier, une fois signifié, valait mise à disposition du bien et permettait au vendeur d’exiger le solde du prix de vente, rendant exigibles les charges afférentes à compter de cette même date.
La corrélation entre l’exigibilité de chaque fraction et sa date contractuelle produit également des effets sur la prescription de l’action en paiement exercée par le vendeur. La troisième chambre civile a en effet décidé, dans un arrêt du 25 mai 2023 rendu au visa des articles 2224 et 1601-3 du code civil et de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, que « la prescription de l’action en paiement du prix de vente courait à l’égard de chacune des fractions du prix à compter de la date d’exigibilité prévue au contrat et non à compter du jour où le vendeur décidait d’exiger un paiement » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.488). Chaque appel de fonds impayé se prescrit donc indépendamment des autres, à compter de son propre terme d’exigibilité, ce qui interdit au vendeur, ou à son liquidateur, de laisser s’accumuler des impayés pendant des années puis de se prévaloir de la date de livraison pour réclamer l’intégralité du solde en une seule fois. Cette solution dessine le cadre temporel dans lequel s’inscrit toute contestation relative aux versements échelonnés, qu’elle émane du promoteur, de son liquidateur ou du garant d’achèvement.
B. Le contrôle juridictionnel de l’exigibilité : achèvement de l’immeuble, levée des réserves et défauts de conformité
Le solde du prix, qui représente les cinq derniers pour cent du prix de vente, n’est payable qu’à la mise du local à la disposition de l’acquéreur, laquelle suppose que l’immeuble soit achevé. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation définit cette notion en disposant que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement « est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », les défauts de conformité n’étant pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, pas plus que les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation. La troisième chambre civile a fait application de ce critère dans un arrêt du 13 février 2025, en retenant que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ne pouvait être considéré comme achevé avant la remise à l’acquéreur des certificats de conformité Consuel et Qualigaz, dont l’absence privait le bien de son habitabilité, les pénalités de retard étant dues jusqu’à cette date (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.755).
Le contrôle du juge s’étend à la prise en compte des éléments d’équipement extérieurs à l’ouvrage lui-même. Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé que « le vice ou la non-conformité pouvant faire obstacle à la constatation d’achèvement de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement peut concerner tant l’ouvrage lui-même que l’un de ses éléments d’équipement s’ils sont affectés de malfaçons ou non-façons rendant le bien vendu impropre à son utilisation » (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 24-10.816). En l’espèce, l’absence de réalisation des murs et clôtures d’enceinte et des enrobés à la date de la réception, alors que ces ouvrages figuraient parmi les éléments indispensables à l’utilisation de l’immeuble selon la destination convenue, constituait une non-conformité substantielle de nature à reporter la date d’achèvement, la finition des abords ne pouvant être regardée comme une simple contingence lorsqu’elle affecte la jouissance du bien vendu. Cette décision, qui n’a pas été publiée mais dont le raisonnement s’inscrit dans le prolongement direct de l’article R. 261-1, confirme l’étendue du pouvoir du juge de fixer la date d’exigibilité du solde du prix au regard de la réalité matérielle du chantier.
La jurisprudence subordonne également l’exigibilité du solde du prix à la levée des réserves lorsque le contrat le stipule. Dans un arrêt du 13 février 2025, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de Toulouse qui avait condamné l’acquéreuse d’un local commercial en l’état futur d’achèvement à payer au vendeur trois pour cent du prix, stipulés payables à la levée des réserves, tout en constatant que la réserve relative à la hauteur sous plafond n’avait pas été levée et que l’action en résolution était forclose (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-13.761). La Cour a jugé que « la forclusion de l’action en résolution de la vente pour vices apparents fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil n’a pas d’incidence sur une exception au paiement du solde du prix tirée d’une stipulation du contrat de vente », le second alinéa de l’article 1648 du code civil ne régissant que le délai d’introduction de l’action, non la pérennité de l’exception opposée à la demande en paiement. L’acquéreur peut ainsi opposer au vendeur, par voie d’exception, la non-levée d’une réserve contractuellement liée au paiement du solde, sans être soumis à la forclusion annale de l’action en garantie des vices apparents prévue par les articles 1642-1 et 1648 du code civil.
Par ailleurs, la garantie des vices apparents conserve son efficacité après la livraison, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt du 13 février 2025 précité, en jugeant que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois ». Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, aux termes mêmes de l’article 1642-1 du code civil. Or, la réception des travaux et la levée des réserves conditionnant l’exigibilité du solde, l’acquéreur dispose d’un droit de rétention de fait sur ce solde pendant toute la période où les réserves subsistent, ce qui lui confère un moyen de pression efficace sur le vendeur pour obtenir l’achèvement des travaux, y compris lorsque celui-ci connaît des difficultés financières.
II. La défaillance du promoteur et le sort des versements effectués
A. La garantie financière d’achèvement et la responsabilité du garant face aux appels de fonds irréguliers
Le dispositif de protection de l’acquéreur repose sur l’obligation, mise à la charge du vendeur avant la conclusion du contrat, de souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, conformément à l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation. La mise en œuvre de la garantie d’achèvement est subordonnée à la caractérisation de la défaillance financière du vendeur, définie comme l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, laquelle ne se confond pas avec le simple arrêt des travaux. Le champ temporel de la garantie est borné par l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel la garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, tel que défini à l’article R. 261-1, cet achèvement résultant de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art.
Un arrêt du 26 mars 2026, rendu dans une affaire où un vendeur placé en liquidation judiciaire avait délivré aux acquéreurs « des attestations faisant faussement état de l’avancement des travaux, alors que ceux-ci n’avaient pas été réalisés », illustre la vigilance de la troisième chambre civile sur ce terrain (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808 et 24-14.812). La Cour y affirme que « la garantie financière ne prenant fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions prévues à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation », la fausse déclaration d’achèvement du vendeur est inopérante, et que la garantie demeure en cours alors même que les copropriétaires avaient pris possession de leurs lots et les avaient donnés en location, dès lors que l’immeuble, affecté de défauts de conformité et de malfaçons, n’était pas habitable au jour où la cour d’appel statuait. Les acquéreurs avaient en l’espèce été « trompés sur l’état réel de l’immeuble par le vendeur, qui avait faussement certifié l’achèvement de celui-ci », circonstance qui interdit au garant de soutenir que sa garantie avait cessé avant la constatation régulière de l’achèvement. Cette solution est d’une portée considérable pour les acquéreurs victimes d’appels de fonds fondés sur des attestations mensongères d’avancement, qui restent en mesure d’actionner la garantie tant que l’achèvement n’a pas été régulièrement constaté.
Le même arrêt précise les contours de la défaillance financière du vendeur, condition de la mise en œuvre de la garantie. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait retenu que « le vendeur n’était plus en mesure de terminer l’opération de construction dès l’été 2012, période à laquelle un important retard était constaté et au cours de laquelle certaines entreprises n’étaient plus payées », de sorte que la défaillance financière était établie « même si ce dernier n’avait pas encore été placé sous procédure collective ». La Cour a en outre consacré la responsabilité délictuelle du garant qui reste passif après avoir été alerté : ayant relevé que « le garant d’achèvement, qui avait eu, dès l’été 2012, une connaissance précise de la défaillance du vendeur à poursuivre les travaux, ne justifiait pas avoir effectué des démarches » et que « cette position passive perdurait jusqu’au jour des débats devant elle », elle a approuvé la cour d’appel d’en déduire « que le garant d’achèvement avait, par sa carence fautive, privé les acquéreurs de la possibilité d’entrer en possession de leur bien dans les mois suivants l’été 2012 », le garant étant condamné à réparer les pertes de revenus locatifs et la perte du bénéfice du dispositif de défiscalisation. Le garant d’achèvement n’est donc pas un simple payeur dormant : il lui appartient, dès qu’il est informé de l’arrêt des travaux, de vérifier la situation du vendeur et d’envisager la mise en œuvre de sa garantie, sous peine d’engager sa responsabilité pour carence.
La protection du maître de l’ouvrage face à la défaillance du constructeur s’observe également dans le régime de la construction de maison individuelle avec fourniture de plan, dont la garantie de livraison obligatoire présente une fonction économique comparable à celle de la garantie d’achèvement en VEFA. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, ainsi que les pénalités forfaitaires de retard. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 22 janvier 2026, qu’« en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison est tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, même s’ils ne sont pas mentionnés dans le contrat et la notice descriptive », le maître de l’ouvrage devant être exactement informé du coût total de la construction projetée, conformément aux exigences de l’article L. 231-2 du même code (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 23-23.916). Le même arrêt rappelle que la garantie couvre les conséquences du paiement anticipé exigé du maître de l’ouvrage, sanctionnant ainsi, au stade de l’assiette de la garantie, les irrégularités de versements qui sont au cœur du contentieux des appels de fonds.
Lorsque le vendeur fait l’objet d’une procédure collective, le sort des versements et créances réciproques obéit à des règles propres que la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler dans un arrêt du 28 mai 2026. À propos d’une société civile de construction-vente placée sous sauvegarde, dont l’acquéreur avait déclaré une créance de pénalités de retard compensée avec le solde du prix de vente, la Cour a jugé, au visa de l’article 1291 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « la compensation légale n’a lieu qu’entre dettes certaines, liquides et exigibles », et qu’« en présence d’une contestation du débiteur, la créance de pénalités de retard, qui constitue une clause pénale, n’est pas certaine, liquide et exigible » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-15.789). La Cour a ainsi censuré l’arrêt qui prononçait la compensation entre la créance de pénalités de retard, contestée par le débiteur, et la créance de solde du prix de vente due au promoteur en sauvegarde, d’un montant de plus de un million deux cent mille euros. Cette décision protège le débiteur en procédure collective contre les compensations hâtives, mais elle rappelle corrélativement à l’acquéreur que la créance qu’il invoque contre le promoteur défaillant doit être certaine, liquide et exigible pour être opposée à la créance de solde du prix que le liquidateur ou l’administrateur poursuit.
B. La résolution de la vente, la restitution du prix et la suspension du prêt immobilier
Lorsque l’achèvement de l’immeuble est définitivement compromis, l’acquéreur peut obtenir l’annulation ou la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement et, par voie de conséquence, la restitution des sommes versées au titre des appels de fonds. Cette restitution se heurte toutefois à l’insolvabilité du promoteur en liquidation judiciaire, de sorte que l’acquéreur doit déclarer sa créance au passif et chercher, parallèlement, les tiers susceptibles d’assumer la charge de la restitution. La série d’arrêts rendus le 6 juillet 2023 dans l’affaire d’une société civile immobilière de construction-vente en liquidation judiciaire, qui avait vendu en l’état futur d’achèvement des lots d’une résidence de tourisme dont le chantier avait été abandonné, illustre ces mécanismes (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 21-20.620, et pourvois 21-20.621 à 21-20.626). L’annulation de la vente et du prêt accessoire ayant été prononcée, la Cour a fait application de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les associés d’une société civile de construction-vente sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de la participation qu’ils détenaient à la naissance de la dette sociale, « indépendamment de la date d’exigibilité de celle-ci ». L’associé de la société venderesse, entré au capital après la conclusion des ventes mais avant la réalisation du dommage, a ainsi été condamné à garantir, à concurrence de ses treize pour cent de droits sociaux, la restitution du prix aux acquéreurs et l’indemnisation de leur préjudice moral, le recours contre la société liquidée étant illusoire.
Le même arrêt retient la responsabilité du notaire instrumentaire au titre de la garantie de la restitution du prix. La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’Orléans d’avoir jugé que « le notaire, qui ne pouvait pas ignorer que les conditions légales de l’opération en cause n’étaient pas satisfaites, avait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il avait prêté son concours », et que, « le vendeur étant en liquidation judiciaire, cet officier ministériel devait être tenu de garantir la restitution du prix de vente aux acquéreurs et de réparer leur préjudice moral en lien direct avec ses fautes ». Cette solution est particulièrement protectrice pour les acquéreurs qui se sont fiés, lors de la signature de l’acte authentique, à la présence d’une garantie financière d’achèvement dont le notaire était tenu de vérifier l’existence et la validité, la liquidation du promoteur ne les laissant pas sans recours lorsque l’officier public a failli à sa mission de sécurisation de l’opération. Dès lors, la conservation des appels de fonds, de leur chronologie et des attestations d’avancement qui les accompagnaient constitue, à cet égard, un élément de preuve déterminant tant pour la démonstration des versements que pour l’établissement des manquements des professionnels ayant concouru à l’opération.
L’articulation entre le sort de la vente et celui du financement a été tranchée dans la même ligne jurisprudentielle. L’annulation de la vente en l’état futur d’achèvement entraîne la caducité du contrat de prêt souscrit pour son financement, ainsi qu’il résulte des arrêts rendus les 20 mars et 5 juin 2025, qui prononcent la cassation d’arrêts ayant refusé d’annuler les contrats de prêt consécutivement à l’annulation pour dol des ventes en l’état futur d’achèvement conclues en 2007 et 2008, dont les logements n’avaient jamais été livrés en raison de la défaillance des vendeurs (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493). En attendant la solution du litige, l’acquéreur dont le promoteur cesse tout paiement des entreprises peut solliciter la suspension de l’exécution du contrat de prêt sur le fondement de l’article L. 313-44 du code de la consommation, qui autorise le tribunal, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats de promotion ou de construction et jusqu’à la solution du litige, à suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Dans l’affaire jugée le 26 mars 2026, la Cour a validé la mainlevée de la suspension ordonnée par le juge de la mise en état au motif que l’acquéreuse « pouvait, par l’effet de l’arrêt qu’elle prononçait, être en possession d’un appartement achevé et indemnisée de ses préjudices », « faisant ainsi ressortir que le litige avait trouvé sa solution au sens de l’article L. 313-44 du code de la consommation ». La suspension constitue donc une protection temporaire, qui prend fin lorsque le litige trouve sa solution, mais elle évite à l’acquéreur de continuer à rembourser, pendant toute la durée de la procédure, un crédit afférent à un logement qui ne lui sera peut-être jamais livré.
Enfin, la défaillance du promoteur n’éteint pas les garanties qui s’attachent à l’ouvrage. La responsabilité décennale des constructeurs, régie par l’article 1792 du code civil, demeure mobilisable envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage pour les dommages compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination, y compris lorsque la société civile de construction-vente est placée en liquidation judiciaire, les recours étant alors dirigés contre les constructeurs, leurs assureurs et l’assureur dommages-ouvrage, ainsi que l’illustre un arrêt du 7 mars 2024 rendu dans une affaire de parking souterrain inondé vendu en l’état futur d’achèvement par une société en liquidation (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-17.200 et 22-21.745). La Cour y rappelle que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », solution qui conserve tout son intérêt pour les acquéreurs de programmes inachevés dont les ouvrages livrés présentent des désordres de nature décennale.
Conclusion
Le régime des appels de fonds en vente en l’état futur d’achèvement constitue un équilibre délicat entre la nécessité de financer la construction au fur et à mesure de son avancement et la protection de l’acquéreur contre le risque de défaillance du promoteur. Les plafonds de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, l’interdiction des versements avant la signature du contrat et la sanction pénale de leur méconnaissance encadrent strictement l’exigibilité du prix, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile assure le contrôle au regard de la réalité de l’avancement des travaux, de la régularité de la livraison et de la levée des réserves. La défaillance du promoteur, dont la liquidation judiciaire de la société Fiducim constitue l’illustration la plus marquante de l’année 2026, met en évidence la fonction essentielle de la garantie financière d’achèvement, dont le périmètre ne se réduit pas à la seule constatation formelle de l’achèvement, et la responsabilité du garant qui demeure passif face aux alertes des acquéreurs. La restitution du prix après annulation ou résolution de la vente demeure, quant à elle, subordonnée à une vigilance procédurale rigoureuse, de la déclaration de créance au recours contre les associés de la société de construction-vente, contre les professionnels ayant concouru à l’opération ou contre l’établissement prêteur dans le cadre de la suspension du prêt. L’acquéreur averti conservera donc précieusement la chronologie des appels de fonds, les attestations d’avancement des travaux et les justificatifs de versement, qui constituent le socle probatoire de l’ensemble des actions ouvertes par la défaillance du promoteur, et il vérifiera, avant toute signature, l’existence et la solidité de la garantie financière d’achèvement, dont l’efficacité demeure la première des protections. Pour toute question relative à la régularité d’un appel de fonds ou aux recours ouverts en cas de défaillance d’un promoteur, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier intervenant en matière de VEFA permet d’identifier, dès les premiers signes de difficulté, les démarches propres à préserver les droits de l’acquéreur.
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