Le régime des servitudes légales de passage pour cause d’enclave, régi par les articles 682 et suivants du code civil, constitue l’un des contentieux les plus fréquents du droit immobilier. L’article 682 du code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». L’article 683 du même code précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique » et qu’il « doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». Ces deux textes, inchangés depuis leur rédaction initiale, continuent de fonder un abondant contentieux devant les juridictions civiles, en raison de la fréquence des situations d’enclave dans un territoire marqué par le morcellement parcellaire et l’urbanisation progressive des zones rurales. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre le 18 juin et le 9 juillet 2026, quatre décisions qui précisent avec une netteté particulière les conditions d’exercice de cette action, la notion de fonds unique, la qualité pour agir et l’office du juge dans la détermination de l’assiette de la servitude. L’une d’entre elles, rendue en formation de section, constitue un arrêt de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Ces décisions offrent une photographie actualisée de l’état du droit positif sur une matière dont les enjeux pratiques sont considérables, qu’il s’agisse de l’acquisition d’un terrain enclavé, de la revente d’une parcelle, de l’aménagement d’un accès ou de la préparation d’un projet de construction. Elles intéressent directement la pratique notariale, le contentieux de la construction, les litiges de voisinage et appellent une vigilance accrue lors de toute opération portant sur des parcelles dont les conditions d’accès méritent un examen minutieux. Le présent article se propose d’analyser successivement les conditions de fond de l’action en désenclavement telles qu’elles ressortent de ces décisions récentes, puis les règles procédurales qui gouvernent l’office du juge dans la fixation de l’assiette de la servitude.
I. La détermination de l’état d’enclave à l’épreuve de la notion de fonds unique
A. L’acquisition conjointe de parcelles contiguës exclut l’état d’enclave
Par un arrêt du 9 juillet 2026 rendu en formation de section, la troisième chambre civile a précisé la notion de fonds unique dans le cadre de l’appréciation de l’état d’enclave. Les faits de l’espèce méritent d’être rappelés avec précision, car ils illustrent une situation fréquente dans la pratique. Des acquéreurs avaient acquis par un même acte notarié deux parcelles contiguës : la première, cadastrée section BD n°1, non bâtie et dépourvue d’accès direct à la voie publique, et la seconde, cadastrée section BD n°2, supportant une maison d’habitation et donnant directement sur une rue. Les propriétaires agissaient en reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave au profit de la seule parcelle non bâtie, en invoquant l’absence d’issue de celle-ci sur la voie publique. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 21 mai 2024, avait rejeté leur demande au motif déterminant que les deux parcelles constituaient un même ensemble immobilier entre les mains des acquéreurs.
La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi par un attendu dont la généralité révèle l’intention d’en faire un arrêt de principe. Elle énonce en effet qu’« ayant constaté que les deux parcelles acquises formaient un même ensemble immobilier, la cour d’appel a fait ressortir que ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire, et souverainement retenu que ce fonds, débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique par la seconde parcelle » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-18.493). La motivation de la Cour est double : d’une part, elle pose la règle de droit selon laquelle l’état d’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds unique et non parcelle par parcelle ; d’autre part, elle qualifie l’appréciation des juges du fond de souveraine, ce qui exclut tout contrôle de la Cour de cassation sur l’existence de l’unité foncière elle-même.
Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, rappelle que l’acquéreur qui se rend propriétaire simultanément de plusieurs terrains contigus ne saurait invoquer l’enclave de l’un d’eux si un autre lui assure un accès suffisant à la voie publique. La Cour de cassation consacre ainsi une approche fonctionnelle de la notion d’enclave, qui commande d’examiner l’ensemble des parcelles composant le patrimoine du propriétaire au jour de la demande, et non de raisonner sur chaque portion de manière isolée. Dès lors, la prudence commande, lors d’une acquisition portant sur plusieurs parcelles attenantes, d’examiner avec une attention particulière les conditions d’accès de chacune d’elles à la voie publique, faute de quoi l’acquéreur pourrait se trouver privé de tout recours en désenclavement pour la parcelle qu’il croyait enclavée.
Par ailleurs, la portée procédurale de cet arrêt ne doit pas être négligée. En qualifiant l’appréciation de l’unité foncière de souveraine, la Cour de cassation confère aux juges du fond un pouvoir d’appréciation étendu sur les circonstances de fait caractérisant l’existence d’un fonds unique. Les indices habituellement retenus par la jurisprudence pour caractériser cette unité comprennent l’acquisition par un même acte, la contiguïté des parcelles, l’absence de séparation matérielle entre elles et l’unité de destination économique. La combinaison de ces critères, dont aucun n’est à lui seul déterminant, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, ce qui rend la solution difficilement prévisible dans les cas limites.
B. La qualité pour agir en désenclavement est réservée au propriétaire titulaire d’un droit réel
Une seconde décision, rendue le 2 juillet 2026, porte sur la qualité pour agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage. Les circonstances de l’espèce sont les suivantes : M. J., bénéficiaire d’un permis de construire sur une parcelle, a assigné le propriétaire du fonds voisin aux fins de voir constater l’existence d’un chemin d’exploitation permettant d’accéder à sa parcelle et, à titre subsidiaire, de reconnaître l’état d’enclave de celle-ci. MM. K. et M., bénéficiaires d’une promesse synallagmatique de vente consentie par le propriétaire de la parcelle, sont intervenus volontairement à l’instance et ont repris les demandes initialement formées par M. J. La cour d’appel de Bastia, par un arrêt du 6 novembre 2024, a déclaré irrecevables ces demandes pour défaut de qualité à agir.
La Cour de cassation confirme cette irrecevabilité par une motivation dont la formulation, d’une grande netteté, est appelée à faire référence : « Le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Cette solution s’appuie directement sur les termes de l’article 682 du code civil, qui réserve expressément l’action au « propriétaire » du fonds enclavé, ce dont il résulte que seul le titulaire d’un droit réel sur le fonds peut se prévaloir de ce texte.
L’arrêt énonce également, par une substitution de motifs d’office, que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir n’est pas soumise aux conditions de recevabilité des prétentions nouvelles en appel posées par les articles 564 à 567 du code de procédure civile. La Cour rappelle en effet qu’une fin de non-recevoir « peut être proposée en tout état de cause », ce qui permet au propriétaire du fonds servant de soulever cette irrecevabilité pour la première fois devant la cour d’appel, sans avoir à justifier de la survenance ou de la révélation d’un fait nouveau. Cette précision procédurale est d’une importance pratique considérable pour la défense des propriétaires assignés en désenclavement par des personnes qui ne sont pas encore devenues propriétaires du fonds prétendument enclavé.
En conséquence, la vérification de la qualité de propriétaire du demandeur constitue un préalable indispensable à toute action en désenclavement. Le praticien qui conseille un acquéreur potentiel d’une parcelle enclavée devra s’assurer que la vente est définitivement conclue avant d’engager une action sur le fondement de l’article 682 du code civil. Dans l’intervalle, seule une action en référé expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qui n’exige pas la qualité de propriétaire, peut permettre de préparer utilement l’action au fond en établissant l’état d’enclave et les possibilités de désenclavement.
II. L’office du juge dans la détermination de l’assiette de la servitude
A. La détermination du tracé le plus court et le moins dommageable
La seconde décision rendue par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 concerne la détermination de l’assiette du passage en désenclavement et la recevabilité de l’action. Les faits de l’espèce étaient les suivants : les consorts G., propriétaires d’une parcelle, s’opposaient au passage sur leur fonds de leurs voisins dont les terrains étaient enclavés, tandis que ces derniers sollicitaient, à titre reconventionnel, la reconnaissance d’une servitude conventionnelle de passage et, subsidiairement, le désenclavement de leurs fonds. Une expertise judiciaire avait mis en évidence deux tracés possibles pour le désenclavement : le premier, empruntant le chemin situé sur le fonds G., correspondait au tracé le plus court et ne nécessitait aucun aménagement ; le second, reprenant un ancien chemin d’exploitation, aurait exigé d’importants travaux de terrassement et se heurtait à la présence d’une habitation constituant un obstacle. La cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 6 février 2025, avait retenu le premier tracé.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en relevant que « la cour d’appel a, d’abord, constaté qu’il résultait du rapport d’expertise, d’une part, que sur l’assiette du tracé empruntant les parcelles correspondant à un ancien chemin d’exploitation, avait été construite une habitation, d’autre part, que le tracé empruntant pour partie cet ancien chemin, avec un détour, nécessitait, pour être adapté aux exigences de la circulation moderne, en raison de la topographie accidentée des lieux, confirmée par l’attestation de la mairie et les photographies produites, d’importants travaux de terrassement », et qu’« il résultait de l’ensemble des pièces produites que seul le tracé du chemin situé sur le fonds appartenant aux consorts G., correspondant à un passage longtemps toléré, pouvait servir dans son état actuel, sans nécessiter d’aménagement ou de travaux » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-13.674).
Cet arrêt illustre avec une clarté remarquable la méthode que doit suivre le juge du désenclavement pour concilier les deux exigences de l’article 683 du code civil : le tracé le plus court et le moins dommageable. Le juge doit examiner l’ensemble des tracés possibles, au besoin en ordonnant une expertise judiciaire, avant de retenir celui qui satisfait le mieux ces deux critères. L’expertise judiciaire apparaît, dans ce contexte, comme un instrument essentiel de l’office du juge, qui peut ainsi disposer des éléments techniques nécessaires à une décision éclairée sur l’assiette de la servitude. La Cour de cassation valide également l’approche consistant à écarter un tracé qui, bien que plus court en distance, nécessiterait des travaux disproportionnés ou se heurterait à des obstacles matériels insurmontables.
La Cour de cassation a, en outre, écarté le moyen tiré du défaut de mise en cause de l’ensemble des propriétaires des fonds concernés par les tracés alternatifs. Elle retient que l’absence de mise en cause de certains propriétaires voisins n’empêchait ni un examen de toutes les hypothèses envisageables ni la fixation de l’assiette du chemin de désenclavement sur le tracé le plus court et le moins dommageable. La cour d’appel en a exactement déduit que la demande de détermination de l’assiette du passage permettant le désenclavement était recevable. Cette précision est d’un intérêt pratique immédiat : le demandeur en désenclavement n’est pas tenu d’attraire à la cause l’ensemble des propriétaires voisins dont les fonds seraient théoriquement susceptibles de supporter le passage, dès lors qu’un seul tracé est praticable et que les autres ont été examinés et écartés.
B. L’indivisibilité du litige en matière de référé expertise aux fins de désenclavement
La question de l’indivisibilité du litige en matière de désenclavement a également été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 juin 2026, dont la portée procédurale mérite une attention particulière. En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné en référé plusieurs propriétaires de fonds voisins aux fins d’obtenir une mesure d’instruction in futurum, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, destinée à recueillir des éléments permettant de déterminer si le terrain d’assiette de la résidence était enclavé. La déclaration d’appel du syndicat ayant été déclarée caduque à l’égard de deux des intimés auxquels elle n’avait pas été signifiée dans le délai imparti, les autres propriétaires soutenaient que cette caducité devait être étendue à l’ensemble des parties en raison de l’indivisibilité qu’ils prétendaient attacher au litige.
La cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 26 novembre 2024, avait refusé d’étendre la caducité, estimant que le litige n’était pas indivisible. La Cour de cassation approuve cette solution en jugeant que la cour d’appel, « ayant relevé que le litige tendait à ce que soit ordonnée une mesure in futurum pour apprécier l’état d’enclave de la parcelle, en a exactement déduit que le litige n’était pas indivisible entre tous les propriétaires voisins » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-10.904).
Cette décision, qui refuse de reconnaître l’indivisibilité du litige en matière de référé expertise aux fins de désenclavement, présente un intérêt pratique immédiat. Elle signifie que l’absence à la cause de certains propriétaires voisins n’entraîne ni l’irrecevabilité de l’action en référé ni l’extension de la caducité de la déclaration d’appel à toutes les parties. Le demandeur peut ainsi initier une procédure de référé expertise sans être contraint, dès ce stade probatoire, de mettre en cause l’intégralité des propriétaires voisins dont l’implication dans le désenclavement n’est encore qu’hypothétique. En revanche, la conséquence procédurale est que l’expertise ordonnée sera inopposable aux propriétaires qui n’ont pas été régulièrement attraits à la procédure.
Or, cette solution doit être articulée avec les exigences de l’article 682 du code civil, qui subordonne l’action au fond en désenclavement à la mise en cause de l’ensemble des propriétaires des fonds susceptibles d’être concernés par le passage. Autrement dit, si le référé expertise peut être engagé contre certains seulement des propriétaires voisins, l’action au fond en fixation de l’assiette de la servitude devra, quant à elle, être dirigée contre l’ensemble des propriétaires dont les fonds sont effectivement concernés par le tracé retenu. La distinction opérée par la Cour de cassation entre le référé probatoire et l’action au fond permet ainsi au demandeur de sécuriser ses droits par une mesure d’instruction préalable sans s’exposer à une irrecevabilité pour défaut de mise en cause exhaustive des voisins. La prudence impose toutefois de régulariser la procédure au fond en appelant l’ensemble des propriétaires concernés avant que le juge ne statue définitivement sur l’assiette de la servitude.
Par ailleurs, l’articulation des arrêts du 18 juin et du 9 juillet 2026 révèle une cohérence d’ensemble dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui s’attache à faciliter l’accès au juge du désenclavement sans sacrifier les droits des propriétaires des fonds servants. La Cour de cassation admet que la procédure puisse être engagée de manière progressive : d’abord une mesure d’instruction pour établir l’état d’enclave et identifier les tracés possibles, puis une action au fond régulièrement dirigée contre l’ensemble des propriétaires concernés par le tracé finalement retenu. Cette approche pragmatique, qui tient compte des contraintes pratiques auxquelles sont confrontés les propriétaires de fonds enclavés, mérite d’être saluée. Elle permet d’éviter les situations de blocage dans lesquelles le demandeur serait contraint, avant même de connaître les conclusions de l’expert, d’assigner un nombre indéterminé de propriétaires voisins dont l’implication n’est encore qu’hypothétique. À cet égard, il est recommandé au praticien de solliciter, dans le cadre du référé expertise, une mission suffisamment large pour permettre à l’expert d’examiner l’ensemble des tracés envisageables, afin de disposer d’un rapport complet qui éclairera utilement la décision du juge du fond sur l’assiette définitive du passage.
Conclusion
Les quatre décisions rendues par la troisième chambre civile entre le 18 juin et le 9 juillet 2026 dessinent les contours d’un régime des servitudes de passage pour cause d’enclave dont la rigueur substantielle n’exclut pas une certaine souplesse procédurale. La notion de fonds unique, qui empêche de scinder artificiellement l’unité foncière pour invoquer l’enclave d’une parcelle pourtant reliée à la voie publique par une autre, constitue un garde-fou contre les demandes abusives et impose à l’acquéreur d’examiner globalement les conditions d’accès de l’ensemble des parcelles qu’il acquiert. L’exigence d’un droit réel sur le fonds pour agir en désenclavement, rappelée avec fermeté par l’arrêt du 2 juillet 2026, protège les propriétaires voisins contre les actions prématurées de candidats acquéreurs qui ne sont pas encore devenus propriétaires. L’office du juge, guidé par les articles 682 et 683 du code civil, consiste à déterminer, au besoin par une expertise judiciaire, le tracé le plus court et le moins dommageable parmi l’ensemble des possibilités, sans que l’absence de certains propriétaires à la procédure de référé ne paralyse l’action. Ces précisions, pour techniques qu’elles soient, intéressent directement la pratique notariale, le contentieux de la construction et les litiges de voisinage. Elles appellent une vigilance accrue lors de toute acquisition portant sur des parcelles dont les conditions d’accès méritent un examen minutieux, et recommandent de ne pas différer la régularisation de la procédure au fond en présence de fonds enclavés dont le désenclavement suppose la mise en cause de multiples propriétaires voisins. En toute hypothèse, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit de la construction permettra d’anticiper ces difficultés et de sécuriser les opérations immobilières les plus exposées aux contestations fondées sur l’état d’enclave.
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