I. Le mécanisme légal de la révision triennale du loyer du bail commercial
A. Les conditions de fond et de forme de la demande en révision triennale
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, consacre, aux côtés des règles protectrices du droit au renouvellement, un dispositif original de révision du loyer en cours d’exécution du bail. L’article L. 145-37 du code de commerce (Legifrance) pose le principe général selon lequel les loyers des baux soumis au présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties, sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Ce principe de révisibilité constitue une dérogation notable au droit commun du louage d’immeubles, dans la mesure où il autorise l’une ou l’autre des parties à solliciter, en cours de bail, un ajustement du loyer indépendamment de tout manquement contractuel de son cocontractant.
L’article L. 145-38 du code de commerce (Legifrance) encadre strictement l’exercice de cette faculté de révision, dite triennale, en subordonnant la recevabilité de la demande à une double condition temporelle. La demande en révision ne peut, en premier lieu, être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Cette périodicité minimale, dont le point de départ est la date d’effet du bail initial ou du bail renouvelé et non la date de signature du contrat, garantit une certaine stabilité du rapport locatif pendant les premières années d’exécution. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable, ce qui permet un ajustement périodique du loyer tout au long de la relation contractuelle. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision, sans effet rétroactif, ce qui distingue le mécanisme de la révision triennale de la fixation du loyer du bail renouvelé, laquelle peut opérer rétroactivement au jour du renouvellement.
Par ailleurs, le formalisme de la demande en révision, défini par l’article R. 145-20 du code de commerce (Legifrance), conditionne la validité même de l’acte introductif de la procédure. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit, à peine de nullité, mentionner le montant du loyer demandé ou offert. Cette exigence de précision du quantum poursuit un double objectif : informer loyalement le destinataire de la portée financière de la prétention adverse et permettre au juge, en cas de saisine ultérieure, de vérifier que la demande a bien été formulée dans les termes requis. La jurisprudence retient une interprétation pragmatique de cette condition. Dans un jugement du 26 avril 2024 (TJ Paris, n° 23/06590), le juge des loyers commerciaux a ainsi considéré qu’une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant l’objet de la demande, soit la révision triennale légale, et sollicitant un prix précis, constitue une demande en révision régulière au regard des prescriptions réglementaires, sans qu’il soit exigé que le formalisme de la demande épouse une formulation sacramentelle. En conséquence, la mention cumulative de l’objet de la demande et du loyer recherché suffit à satisfaire aux prescriptions de l’article R. 145-20, dès lors que le destinataire est mis en mesure de comprendre la nature et l’étendue de la prétention de son cocontractant.
Les juridictions du fond exercent un contrôle rigoureux du respect de la période triennale. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles, dans une décision du 16 janvier 2025 (n° 24/03512), a rappelé que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, en rejetant une demande prématurée. De même, le juge des loyers commerciaux de Saint-Denis de La Réunion, par jugement du 19 février 2025 (n° 23/00008), a débouté un bailleur de sa demande au motif que le délai triennal n’était pas écoulé au jour de l’introduction de l’instance. Cette jurisprudence illustre le caractère d’ordre public de la règle temporelle, à laquelle les parties ne sauraient déroger par convention.
B. Le double plafonnement de la variation du loyer résultant de la révision triennale
La détermination du montant du loyer révisé obéit à un mécanisme de double plafonnement qui constitue la pièce maîtresse du dispositif protecteur édicté par l’article L. 145-38. À titre principal, le législateur a instauré un plafonnement indiciaire : à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Ce plafonnement indiciaire constitue une règle protectrice du preneur, qui ne peut se voir imposer une augmentation supérieure à l’évolution de l’indice de référence pendant la période triennale écoulée, sauf à démontrer une modification significative de l’environnement commercial du local loué.
L’article L. 145-33 du code de commerce (Legifrance) précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après cinq critères cumulatifs : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-6 du même code définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée. Dès lors, la preuve de la modification matérielle de ces facteurs, qui doit être rapportée par la partie qui s’en prévaut, exige une démonstration concrète d’une transformation de l’environnement commercial et non une simple évolution naturelle des éléments de commercialité.
La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 22 mai 2025 (n° 24/00413), a fait application de cette exigence en énonçant que la modification des facteurs locaux de commercialité suppose une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d’un élément de commercialité. Cette formulation, qui fait écho à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, souligne que le déclenchement du déplafonnement requiert un changement substantiel et objectivement caractérisé de l’environnement économique du local, à l’exclusion de toute modification simplement conjoncturelle ou progressive. Par ailleurs, dans l’hypothèse où la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce second plafond, dit décennal, tempère l’ampleur de l’ajustement annuel du loyer, même lorsque le déplafonnement est justifié par une mutation de l’environnement commercial, et permet un lissage de la hausse sur plusieurs exercices.
L’article L. 145-34 du code de commerce (Legifrance), qui régit le plafonnement du loyer du bail renouvelé, prévoit dans son dernier alinéa un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-21.943, Publié au Bulletin (courdecassation.fr)), que ce dernier alinéa n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, et que le juge des loyers commerciaux, qui ne connaît que des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, n’a pas à statuer sur l’application de ce dispositif d’étalement, lequel relève de l’exécution de la décision de fixation. Dès lors, le juge des loyers commerciaux fixe le loyer à la valeur locative sans se prononcer sur les modalités temporelles d’application de la hausse, ce qui préserve la distinction entre le contentieux de la fixation du prix et celui de son exécution.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chambéry, dans un jugement du 28 novembre 2025 (n° 23/00752), a synthétisé avec clarté l’articulation entre le loyer plafonné, qui constitue le plafond, et le loyer en cours, lequel constitue le plancher de la révision, en rappelant que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé ou révisé est fixé à la valeur locative, et que lorsque la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, le loyer révisé ne peut excéder le loyer plafonné, sauf à caractériser un motif de déplafonnement. Cette méthode de calcul, qui place le loyer en cours comme seuil minimal et le loyer plafonné comme seuil maximal de la révision, garantit au preneur que la révision triennale ne pourra jamais conduire à un loyer inférieur au loyer en vigueur, ni à un loyer supérieur au plafond indiciaire, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité.
II. L’articulation entre la révision triennale légale et la révision conventionnelle par clause d’échelle mobile
A. La révision dérogatoire pour variation du quart par le jeu de la clause d’échelle mobile
L’article L. 145-39 du code de commerce (Legifrance) institue, par dérogation à l’article L. 145-38, un mécanisme subsidiaire de révision du loyer qui s’articule avec la clause d’échelle mobile stipulée au contrat. Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Ce dispositif, qui complète le mécanisme de la révision triennale sans s’y substituer, permet d’ajuster le loyer sans attendre l’expiration du délai triennal lorsque la variation indiciaire a été d’une ampleur telle que le déséquilibre contractuel est devenu manifeste.
Le seuil de variation du quart, apprécié par comparaison entre le loyer résultant de l’application de la clause d’échelle mobile et le prix précédemment fixé, qu’il soit contractuel ou judiciaire, constitue le fait générateur de la faculté de révision. Cette condition s’apprécie de manière strictement objective, par un simple calcul arithmétique, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un quelconque préjudice ou déséquilibre économique distinct de la variation indiciaire elle-même. L’article R. 145-22 du code de commerce (Legifrance) précise que le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande, et que si l’un des éléments retenus pour le calcul de la clause d’échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions prévues à l’article L. 145-38, ce qui consacre la subsidiarité de la révision triennale légale par rapport à la révision conventionnelle.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, dans une décision du 19 novembre 2025 (n° 24/00928), a fait application de l’article L. 145-39 en déclarant recevable la demande de fixation du montant du loyer révisé fondée sur ce texte, après avoir constaté que le loyer avait effectivement varié de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile. La même décision rappelle que la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, le plafond décennal trouvant également à s’appliquer dans le cadre de la révision conventionnelle de l’article L. 145-39. Or, ce double tempérament, qui limite à la fois la fréquence des révisions et l’ampleur de leurs effets, manifeste la volonté constante du législateur de concilier l’adaptation du loyer aux réalités économiques avec la protection de la stabilité financière de l’exploitation du preneur.
La distinction entre la clause d’échelle mobile relevant de l’article L. 145-39 et la clause d’augmentation forfaitaire annuelle, qui ne constitue pas une clause d’indexation au sens de ce texte, a été clarifiée par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-16.042). La troisième chambre civile y approuve les juges du fond d’avoir retenu que les parties ont librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique, cette clause instituant une augmentation forfaitaire indépendamment des prescriptions liées à la révision ou à l’indexation. Une telle stipulation, qui ne fait pas référence à un indice, échappe au régime des articles L. 145-38 et L. 145-39, ce qui signifie qu’elle n’est pas soumise au plafonnement indiciaire et peut librement produire ses effets selon les prévisions contractuelles, sous réserve du respect des règles générales du droit des obligations.
B. Le contrôle prétorien des clauses d’indexation à sens unique et la sanction du caractère non écrit
L’article L. 145-15 du code de commerce (Legifrance), dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, énonce que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette sanction du caractère non écrit, qui s’est substituée à la nullité antérieurement encourue, traduit une sévérité accrue du législateur à l’égard des stipulations conventionnelles qui méconnaissent les règles impératives de la révision du loyer commercial. À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, au cours des dernières années, les contours et l’étendue de cette sanction, dans un contentieux nourri relatif aux clauses d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence.
Dans un arrêt de principe du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-11.169, Publié au Bulletin (courdecassation.fr)), la Cour de cassation a posé que, en application de l’article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence et que, surtout, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite. La Cour censure, au visa de ces textes, l’arrêt d’appel qui avait réputé non écrite la clause d’indexation dans son entier, au motif que l’intention du bailleur était d’en faire, sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement. Pour la Cour de cassation, ces motifs étaient impropres à caractériser l’indivisibilité de la clause, de sorte que le juge ne pouvait anéantir l’intégralité de la stipulation mais devait se limiter à réputer non écrite la seule partie prohibée, à savoir le caractère unilatéral de l’indexation. Cette solution, qui consacre une nullité partielle, préserve l’économie générale de la clause d’indexation en neutralisant uniquement la stipulation contraire à l’ordre public, tout en maintenant le principe même de l’indexation.
La troisième chambre civile a réaffirmé cette position dans un arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.336 (courdecassation.fr)), en censurant l’arrêt d’appel qui, pour réputer non écrite dans son entier la clause d’indexation, avait retenu que les stipulations écartant toute réciprocité de la variation de l’indice constituaient pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion du bail commercial sans lequel il n’aurait pas contracté, et que c’étaient toutes les stipulations relatives au mécanisme de l’indexation qui l’avaient déterminé à contracter, ce qui démontrait l’indivisibilité de la clause et le caractère essentiel des dispositions d’indexation. En jugeant ces motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la clause, la Cour de cassation confirme que le caractère essentiel et déterminant allégué par le bailleur ne suffit pas à établir l’indivisibilité de la clause et que, par suite, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite. Cette solution constante, qui a été rappelée par un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-12.218), assure une cohérence jurisprudentielle remarquable quant à l’étendue de la sanction du caractère non écrit.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a consacré législativement la solution prétorienne en insérant dans le code de commerce un article L. 145-38-1 (Legifrance), qui impose la symétrie des clauses d’indexation dans les baux commerciaux. Cette disposition, qui interdit expressément les clauses d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, confère une assise législative explicite à la règle dégagée par la jurisprudence et met un terme aux controverses doctrinales sur l’étendue de la sanction applicable. En conséquence, la rédaction des clauses d’indexation dans les baux commerciaux en cours ou à venir doit impérativement prévoir la réciprocité de la variation, à la hausse comme à la baisse, sous peine de voir la stipulation prohibée réputée non écrite, sans que le bailleur puisse utilement invoquer l’indivisibilité de la clause ou le caractère déterminant de l’indexation unilatérale dans son consentement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-15.871 (courdecassation.fr)), le formalisme contractuel applicable à la révision triennale lorsqu’une clause du bail en précise les modalités. La cour d’appel ayant relevé que le bail prévoyait que la demande de révision devait être faite par les bailleurs par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois au moins avant l’expiration de la période triennale, la Cour de cassation a approuvé la solution des juges du fond, qui avaient constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que les bailleurs n’avaient pas respecté ce formalisme contractuel. Cette décision illustre l’articulation entre les exigences légales et les stipulations conventionnelles : les parties peuvent renforcer le formalisme de la révision triennale par des dispositions contractuelles plus contraignantes que le droit commun, à la condition que ces exigences supplémentaires ne fassent pas échec au droit à révision lui-même, auquel cas elles seraient réputées non écrites en application de l’article L. 145-15.
La pratique contractuelle doit donc intégrer, dans la rédaction des clauses d’indexation et de révision, les enseignements de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. L’arrêt du 12 janvier 2022 a clairement énoncé que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, écartant ainsi la tentation d’un anéantissement intégral de la clause, mais rappelant également que l’absence de réciprocité dans la variation indiciaire constitue une méconnaissance caractérisée des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Les praticiens sont ainsi invités à vérifier, dans chaque contrat de bail commercial en cours, la conformité des clauses d’indexation aux exigences de réciprocité posées par la jurisprudence et, désormais, par l’article L. 145-38-1 du code de commerce.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 7 mai 2026 (n° 26/00371), a rappelé l’articulation des articles L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce en énonçant que les loyers des baux soumis au régime des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39, ce qui traduit la hiérarchie des mécanismes de révision : la révision triennale légale constitue le droit commun, tandis que la révision conventionnelle pour variation du quart demeure un tempérament dérogatoire dont la mise en œuvre est subordonnée à la stipulation préalable d’une clause d’échelle mobile dans le contrat de bail.
Conclusion
Le mécanisme de la révision du loyer en cours d’exécution du bail commercial, gouverné par les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce, repose sur un équilibre subtil entre la faculté d’adaptation périodique du loyer et la protection du preneur contre des variations excessives. La révision triennale légale, soumise à un formalisme rigoureux et à un double plafonnement indiciaire et décennal, s’articule avec la révision conventionnelle pour variation du quart, laquelle offre une soupape de sécurité en cas d’évolution indiciaire d’une ampleur significative. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en sanctionnant strictement les clauses d’indexation à sens unique et en circonscrivant la sanction du caractère non écrit à la seule stipulation prohibée, a renforcé la cohérence du dispositif tout en préservant l’efficacité des mécanismes conventionnels d’indexation. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en consacrant législativement l’exigence de symétrie indicielle, parachève l’édifice jurisprudentiel et offre aux praticiens une sécurité juridique accrue dans la rédaction et l’exécution des clauses d’indexation des baux commerciaux. La maîtrise de ces mécanismes de révision, tant dans leur dimension légale que conventionnelle, constitue un enjeu essentiel pour la gestion prévisionnelle du coût immobilier de l’exploitation commerciale, dont la complexité justifie un accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux rompu à la pratique du contentieux locatif.
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