Le règlement de copropriété constitue la charte organique de l’immeuble soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965 : il détermine la destination des parties, fixe les règles d’administration et organise la répartition des charges. Son opposabilité aux acquéreurs successifs de lots, sa force obligatoire à l’égard des copropriétaires et le contrôle qu’exerce le juge sur ses stipulations alimentent un contentieux abondant et délicat. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, entre 2023 et 2026, les conditions de cette opposabilité, le régime des clauses réputées non écrites et l’office du juge appelé à les sanctionner.
Un arrêt du 12 février 2026, inédit mais dont la portée est considérable, offre l’occasion d’examiner la distinction, longtemps débattue, entre l’existence du règlement de copropriété et son opposabilité aux ayants cause à titre particulier. Cette distinction irrigue l’ensemble du droit de la copropriété et commande la solution de nombreux litiges, qu’ils portent sur l’exécution des clauses, la répartition des charges ou la jouissance des parties communes. L’étude qui suit en dégage les enseignements à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la haute juridiction.
I. L’opposabilité du règlement de copropriété à l’acquéreur d’un lot
A. La publication au fichier immobilier, condition de principe de l’opposabilité
L’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier » (article 13 de la loi du 10 juillet 1965). Cette règle instaure une publicité foncière constitutive de l’opposabilité, dont la fonction est de protéger l’acquéreur contre des stipulations dont il n’a pu avoir connaissance lors de l’acquisition. La publication constitue ainsi le mode normal et principal par lequel le règlement acquiert, à l’égard des acquéreurs, l’autorité qu’il détient déjà entre les copropriétaires originaires.
La Cour de cassation a étendu cette exigence aux stipulations contenues dans les actes de division des groupements d’habitations. Par un arrêt publié au Bulletin du 13 juillet 2023, elle a jugé que « les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier » (Civ. 3e, 13 juillet 2023, n° 22-13.233, publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel avait jugé que le règlement du groupement n’avait qu’un caractère informatif, au motif que sa consultation exigeait une démarche dissociée de la formalisation de l’acte authentique. Or, dès lors que le règlement et son plan avaient été publiés au service de la publicité foncière, les restrictions qu’ils édictaient s’imposaient aux acquéreurs, indépendamment de leur mention dans l’acte de vente.
La distinction entre l’existence du règlement et sa publication est au cœur de l’arrêt rendu le 12 février 2026 par la troisième chambre civile (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-16.401). Dans cette affaire, l’ensemble immobilier « Le Village du lac » avait fait l’objet d’un règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 mais non publié, et d’un état descriptif de division du 7 mai 1967 publié. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé que la copropriété était dénuée de règlement de copropriété et avait homologué le règlement établi par l’expert judiciaire. La Cour de cassation censure cette analyse : la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » dès lors qu’elle avait relevé que l’acquéreur « avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété, et déclaré accepter d’acquérir les biens vendus ».
Le formalisme de l’acte d’acquisition participe de cette architecture protectrice. L’article 4, premier alinéa, du décret du 17 mars 1967 impose en effet que « tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot » mentionne expressément que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils ont été publiés dans les conditions de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965. Le notaire instrumentaire se trouve ainsi investi d’une mission d’information qui conditionne l’opposabilité des stipulations réglementaires, et dont la méconnaissance expose l’acquéreur aux conséquences de l’inopposabilité.
Cette décision confirme que l’absence de publication n’affecte pas la validité du règlement de copropriété, dont l’existence résulte de sa seule confection régulière. La publication ne conditionne que son opposabilité aux ayants cause à titre particulier, et non sa formation. A cet égard, la Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt publié du 19 mars 2026, que la validité du règlement de copropriété « revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » et que l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un plan annexé à l’état descriptif de division « est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, publié au Bulletin). La copropriété ne saurait donc être regardée comme privée de règlement au seul motif de l’absence de publication de ce dernier, pas plus que la faute du géomètre-expert ne saurait entraîner sa nullité.
B. La connaissance et l’adhésion de l’acquéreur, tempérament à l’absence de publication
Le législateur a néanmoins aménagé un correctif à l’exigence de publication. L’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent » (article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). L’opposabilité d’un règlement non publié suppose donc une double condition cumulative : la connaissance préalable de son contenu et l’adhésion expresse aux obligations qu’il énonce, l’une et l’autre constatées dans l’acte d’acquisition.
Cette disposition fonde précisément la solution de l’arrêt du 12 février 2026 : parce que l’acte d’acquisition constatait que l’acquéreur avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et avait déclaré accepter d’acquérir les biens, le règlement non publié lui était opposable, et la copropriété ne pouvait être regardée comme dénuée de règlement. Or, en homologuant le règlement établi par l’expert, la cour d’appel avait substitué au règlement originaire un texte nouveau, au mépris de la volonté des parties telle qu’exprimée dans les actes. La haute juridiction rappelle ainsi que la mention de connaissance et d’adhésion contenue dans l’acte authentique vaut reconnaissance par l’acquéreur de la totalité des stipulations, fussent-elles demeurées impubliées.
Le droit de jouissance privatif sur une partie commune obéit à la même logique. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a retenu qu’un acte modificatif du règlement de copropriété conférant aux lots le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse devait être opposé à la société acquéreuse du bâtiment, dès lors que la jouissance exclusive avait été attribuée de manière régulière et constante (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-16.653). La Cour y rappelle qu’une règle nouvelle ne saurait « modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur », principe qui protège les droits de jouissance acquis sous l’empire d’un règlement antérieur.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut organiser la représentation des copropriétaires en instituant des syndicats secondaires, dont la personnalité juridique résulte de ses stipulations. Un arrêt publié du 11 juillet 2024 a admis que le règlement avait valablement créé un syndicat secondaire doté de la personnalité juridique, au motif qu’il comportait « un chapitre III organisant les droits et obligations des » copropriétaires du bâtiment concerné (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-11.700, publié au Bulletin). La décision précise, au surplus, que l’opposition formée par le syndicat sur le fondement de l’article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965 au paiement du prix de vente d’un lot (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ne peut caractériser un acquiescement du vendeur, une telle opposition n’étant « ni une demande en justice ni un jugement ». Des lors, le paiement opéré par le notaire en conséquence de cette opposition ne vaut pas renonciation aux voies de recours.
II. La force obligatoire des clauses du règlement et l’office du juge
A. Les clauses contraires aux dispositions d’ordre public : le mécanisme de la clause réputée non écrite
Le règlement de copropriété, en tant que contrat collectif, tient lieu de loi à ceux qui l’ont établi, conformément à l’article 1103 du code civil, aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil). Cette force obligatoire connaît toutefois une limite majeure : les stipulations contraires aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites. L’article 43 de cette loi dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).
La sanction du non-écrit se distingue de la nullité par ses effets : la clause réputée non écrite est réputée n’avoir jamais existé, sans que le contrat soit anéanti. Cette distinction commande l’office du juge, que la Cour de cassation a précisé dans un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2024. Aux termes de sa motivation, « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires », le juge doit, « d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.036, publié au Bulletin). Le juge ne peut donc ni se borner à annuler la clause litigieuse, ni renvoyer les parties à négocier une nouvelle répartition : il lui appartient d’établir lui-même la répartition conforme aux exigences légales.
Cet office s’exerce même lorsque les parties n’ont pas conclu en ce sens, la recevabilité du moyen n’étant pas subordonnée à une demande subsidiaire de nouvelle répartition. Un arrêt du 25 avril 2024 a appliqué ce mécanisme à une clause de répartition des charges d’un immeuble mixte, censurant la cour d’appel qui avait accordé au syndicat un paiement fondé sur une répartition irrégulière (Civ. 3e, 25 avril 2024, n° 22-21.828). La nouvelle répartition ainsi judiciairement fixée produit ses effets au premier jour de l’exercice comptable suivant la décision devenue définitive, conformément à l’article 43 précité, et s’impose à tous les copropriétaires.
La mise en œuvre de l’action en reconnaissance du caractère non écrit de la clause obéit en outre à une condition de procédure dont la Cour de cassation a fait un principe de recevabilité. Par un arrêt publié au Bulletin du 10 octobre 2024, elle a jugé que « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin). Le syndicat, gardien de l’intérêt collectif, doit pouvoir défendre la validité des stipulations du règlement devant le juge saisi, à défaut de quoi l’action est irrecevable. Cette exigence procède du principe selon lequel « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée », énoncé à l’article 14 du code de procédure civile.
B. Les restrictions justifiées par la destination de l’immeuble et la modification du règlement
Le règlement de copropriété ne peut restreindre les droits des copropriétaires qu’à la condition de poursuivre la destination de l’immeuble. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en ce sens que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Cette disposition délimite le périmètre de la liberté contractuelle des copropriétaires originaires et fournit le critère de validité des clauses restrictives.
Un arrêt du 29 janvier 2026 illustre la mise en œuvre de ce critère. Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot à usage commercial, contestait la stipulation du règlement interdisant dans deux lots l’activité de bar, brasserie et restaurant, autorisée dans un troisième lot. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu qu’une telle interdiction, adoptée « dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble », n’avait pas instauré « une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-23.516). La restriction, justifiée par la destination mixte de l’immeuble, échappe ainsi au mécanisme du non-écrit.
En conséquence, l’interdiction d’une activité ne saurait être analysée comme une clause de non-concurrence protégeant l’intérêt particulier d’un copropriétaire dès lors qu’elle correspond à la préservation d’un intérêt collectif. La frontière entre la restriction légitime et la clause de non-concurrence prohibée se dessine à l’aune de la destination de l’immeuble, définie aux actes et appréciée au regard de ses caractères et de sa situation. La jurisprudence laisse ainsi aux rédacteurs du règlement une marge d’appréciation certaine, que les juges du fond contrôlent au cas par cas.
Le régime de la modification du règlement est, par contraste, d’une particulière rigueur. L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires » (article 11 de la loi du 10 juillet 1965). Un arrêt du 4 décembre 2025 a appliqué cette exigence à la construction d’un lot destiné à la location touristique, censurant la cour d’appel qui avait validé une résolution d’assemblée générale sans constater « que la destination des parties privatives et les modalités de leur jouissance ainsi que la destination de l’immeuble étaient prévues par un règlement de copropriété » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 24-15.587). La modification de la destination des parties privatives et de la répartition des charges suppose, selon les cas, l’unanimité ou la majorité renforcée, et ne peut résulter d’une simple délibération de l’assemblée générale.
Enfin, la force obligatoire du règlement s’étend à la détermination des parties communes et des droits qui s’y rattachent. Par un arrêt du 8 février 2024, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel qui avait refusé à un copropriétaire l’accès à l’escalier principal, au motif qu’il ne participait pas aux charges de cet escalier, sans vérifier si, « selon le règlement de copropriété », l’escalier principal constituait « une partie commune spéciale sur laquelle [le copropriétaire] n’avait aucun droit » (Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-24.119). La Cour rappelle au visa des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Les restrictions à la jouissance des parties communes ne peuvent résulter que du règlement lui-même, dont l’économie doit être respectée par le juge.
L’opposabilité du règlement déborde enfin le cercle des copropriétaires pour atteindre les locataires, qui ne sauraient invoquer leur qualité de tiers pour se soustraire aux stipulations relatives à la destination des parties privatives et à la jouissance des parties communes. Le bailleur tient en effet du règlement la mesure des droits qu’il peut conférer à son preneur, et la jurisprudence soumet la location à la destination définie aux actes, telles les restrictions d’usage régulièrement inscrites au règlement de copropriété. Cette diffusion de la force obligatoire du règlement, combinée aux règles de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 et aux sanctions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, achève de dessiner un régime cohérent, où la sécurité juridique de l’acquéreur se concilie avec l’efficacité de la gestion collective de l’immeuble.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent du règlement de copropriété, fondé sur la distinction entre l’existence du règlement, son opposabilité aux acquéreurs et la validité de ses clauses. L’arrêt du 12 février 2026 consacre la force de la mention de connaissance et d’adhésion insérée dans l’acte d’acquisition, qui rend le règlement opposable même impublié, tandis que l’arrêt du 19 mars 2026 affranchit sa validité des irrégularités d’élaboration des documents annexes. La sanction des clauses contraires à l’ordre public demeure quant à elle strictement encadrée : le juge répute la clause non écrite et procède lui-même à la nouvelle répartition des charges, dans les conditions précisées par les arrêts des 25 janvier et 10 octobre 2024.
Les restrictions aux droits des copropriétaires ne sont admises que lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, la jurisprudence du 29 janvier 2026 excluant toute assimilation à des clauses de non-concurrence, et leur modification demeure soumise aux majorités impératives de la loi de 1965. En définitive, l’acquéreur d’un lot, le syndicat et les copropriétaires trouvent dans ces décisions un guide sûr pour apprécier la portée des stipulations réglementaires, dont l’étude attentive s’impose avant toute acquisition ou toute délibération.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.