I. L’obligation de délivrance conforme du bailleur, fondement de l’imputabilité des travaux de mise aux normes environnementales
A. Le principe de l’imputabilité au bailleur des travaux prescrits par l’autorité administrative
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, n’a pas explicitement prévu la répartition des conséquences financières des obligations environnementales qui s’imposent désormais aux immeubles tertiaires. Cette lacune du texte légal conduit à appliquer le droit commun du bail, tel qu’il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil, dont il se déduit que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer au preneur un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Dans un arrêt du 6 avril 2023, publié au Bulletin, la Cour énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118, Publié au Bulletin). Cette formulation constitue le socle sur lequel s’édifie l’ensemble de la construction prétorienne relative à la répartition des charges de mise en conformité.
La Cour précise, dans cet arrêt du 6 avril 2023, que le locataire confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut « obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant » ou « être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ». En conséquence, le coût des travaux de mise en conformité ne constitue pas un préjudice indemnisable à proprement parler, mais une avance sur l’exécution de l’obligation du bailleur.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le 10 avril 2025 par la troisième chambre civile apporte une précision déterminante sur l’étendue des stipulations contractuelles susceptibles de déroger à ce principe. La Cour y affirme que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). La haute juridiction censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait déduit de clauses générales de prise en charge des mises aux normes par le preneur que le bailleur était exonéré de toute responsabilité, alors même que des non-conformités préexistaient à l’entrée dans les lieux. L’enseignement est clair : seule une clause expresse, spécifique et non équivoque peut transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité imposés par la réglementation.
Cette exigence de stipulation expresse se trouve renforcée par le mécanisme, propre au statut des baux commerciaux, des clauses réputées non écrites. En effet, l’article L. 145-40 du code de commerce, modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sanctionne de nullité toute clause qui aurait pour effet de transférer au preneur des obligations qui incombent légalement au bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil. Dès lors, une clause qui déchargerait le bailleur de l’intégralité des travaux de mise aux normes, sans contrepartie ni précision, encourt la sanction du réputé non écrit.
En conséquence, les obligations nouvelles issues du droit de l’environnement, qu’il s’agisse de la performance énergétique des bâtiments, du diagnostic de performance énergétique ou de l’accessibilité, doivent, en l’absence de clause expresse contraire, être supportées par le bailleur, dans la mesure où elles conditionnent la conformité du local à sa destination contractuelle.
B. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et ses conséquences sur la répartition des coûts de rénovation énergétique
La troisième chambre civile a consacré, dans plusieurs arrêts récents, le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, qui perdure pendant toute l’exécution du contrat. Cette qualification a des conséquences procédurales et substantielles majeures sur le contentieux de la rénovation énergétique des locaux commerciaux.
L’arrêt du 14 novembre 2024 pose le principe selon lequel « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-12.650). Bien que cet arrêt concerne un bail mixte, le raisonnement est transposable au bail commercial dans toute son étendue, dès lors que l’obligation de délivrance du bailleur commercial est également continue.
La Cour réaffirme avec force cette continuité temporelle de l’obligation de délivrance dans un arrêt publié du 5 mars 2026, qui retient que « l’action du preneur, fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’une cour de l’immeuble le 20 juin 2019, tandis qu’ils avaient constaté que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme prescrite » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). La conséquence procédurale est d’importance : le point de départ de la prescription de l’action ne peut être fixé à la date de conclusion du bail, mais court à compter de chaque manquement successif, rendant l’action du preneur imprescriptible aussi longtemps que le bail est en cours.
Cette construction prétorienne trouve un écho particulier dans le contentieux émergent de la rénovation énergétique. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire », impose en effet une réduction progressive de la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Ces objectifs échelonnés dans le temps entrent en résonance directe avec le caractère continu de l’obligation de délivrance : le bailleur ne peut se retrancher derrière l’état du bien au jour de la signature du bail pour s’exonérer des travaux de rénovation énergétique devenus nécessaires en cours d’exécution du contrat.
Par ailleurs, la troisième chambre civile, par un arrêt du 4 juin 2026 également publié au Bulletin, a étendu au domaine de la performance énergétique le critère de décence qui conditionne l’obligation de délivrance. La Cour y rappelle que le bailleur est tenu de remettre un logement « répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Si cet arrêt concerne un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, sa portée symbolique est considérable : il érige pour la première fois la performance énergétique en composante de l’obligation légale de délivrance.
En pratique, pour les baux commerciaux, cette évolution signifie que le bailleur qui s’abstiendrait de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires au maintien de la conformité du local à sa destination pourrait se voir opposer un manquement à son obligation continue de délivrance, ouvrant droit, pour le preneur, à une action en exécution forcée, à une demande d’avance des sommes nécessaires ou à une indemnisation du préjudice subi.
II. L’encadrement légal et conventionnel de la répartition du coût des obligations environnementales dans le bail commercial
A. Le dispositif éco-énergie tertiaire et l’obligation partagée de réduction des consommations énergétiques
L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, institue une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments existants à usage tertiaire. Ce texte, communément désigné sous le vocable de « décret tertiaire », constitue le pivot du droit de la rénovation énergétique applicable aux locaux commerciaux.
Le II de cet article dispose que « les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Le législateur a ainsi consacré une obligation partagée, mais non solidaire, entre le bailleur et le preneur à bail commercial, chacun devant assumer les actions qui relèvent de sa sphère de responsabilité contractuelle.
Cette architecture normative confère une importance déterminante à la rédaction du contrat de bail commercial. Les parties y déterminent librement la répartition des actions de réduction de la consommation énergétique, sous réserve des limites posées par le statut impératif des baux commerciaux et par la jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux clauses réputées non écrites. Le texte précise en outre que l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, au contrat de bail en cas de location, ce qui impose aux parties de contractualiser le suivi des performances énergétiques du local loué et d’en tirer les conséquences sur la répartition des charges.
En conséquence, l’absence de stipulation contractuelle expresse sur la répartition des obligations découlant du décret tertiaire conduit à faire application du principe posé par l’article 1719 du code civil : les travaux portant sur la structure, le gros œuvre ou les équipements indissociables du bâtiment relèvent du bailleur, tandis que les actions portant sur les équipements techniques propres à l’exploitation du fonds ou sur les usages énergétiques liés à l’activité du preneur relèvent de ce dernier. La distinction, classique en droit des baux commerciaux, entre les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les réparations locatives ou d’entretien trouve ici un nouveau champ d’application.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette distinction dans un arrêt du 9 mars 2023, en jugeant que « les travaux de conformité prescrits par l’administration peuvent être mis à la charge du bailleur », la cour d’appel ne pouvant exonérer ce dernier au motif que le preneur s’était engagé à prendre les lieux en l’état (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863). De même, l’arrêt du 10 avril 2025 susmentionné insiste sur la nécessité d’une stipulation expresse pour transférer au preneur les travaux de mise en conformité à des normes qui préexistaient à la conclusion du bail.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit un nouvel article L. 145-32-1 dans le code de commerce, qui encadre strictement les garanties pouvant être exigées du preneur. Ce texte, sans lien direct avec le décret tertiaire, illustre néanmoins la volonté du législateur de protéger le preneur contre des charges financières excessives et de rééquilibrer la relation contractuelle, ce qui pourrait influencer l’interprétation judiciaire des clauses relatives aux travaux de rénovation énergétique. Dans le même esprit, l’obligation de transmission annuelle des données de consommation d’énergie, prévue par la plateforme informatique OPERAT gérée par l’Agence de la transition écologique, impose une transparence nouvelle entre les parties au bail commercial, qui pourrait favoriser la négociation d’accords de répartition des coûts de rénovation adaptés à la réalité des consommations constatées.
B. Les clauses de transfert des travaux de mise aux normes et le contrôle du juge
La validité des clauses qui mettent à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, y compris ceux imposés par les réglementations environnementales, est soumise à un contrôle judiciaire renforcé qui s’est affiné au fil des derniers arrêts de la troisième chambre civile.
L’arrêt du 10 avril 2025, déjà mentionné, constitue une illustration éclatante de ce contrôle. La Cour y censure une cour d’appel qui avait jugé que les clauses du bail mettant à la charge de la locataire « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » exonéraient le bailleur de toute responsabilité, alors même que « l’ensemble immobilier présentait, dès sa construction, des non-conformités au regard du règlement de sécurité » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). La Cour exige ainsi que la clause soit suffisamment précise pour viser expressément les non-conformités préexistantes et que le transfert conventionnel de charges ne puisse s’opérer que pour l’avenir, non pour le passé.
Cette exigence de précision contractuelle se double d’un contrôle du caractère excessif de la clause. Selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, reprise dans un arrêt du 16 mars 2023, le bailleur ne peut s’exonérer, par une clause générale du bail, de son obligation de délivrance qui relève de l’ordre public du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106). La Cour juge ainsi qu’« il résulte de ces textes que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que locatives, ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance ». Une clause qui transférerait au preneur l’intégralité des travaux de rénovation énergétique, sans distinction entre les travaux relevant de la structure et ceux relevant de l’exploitation, serait dès lors susceptible d’être déclarée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-40 du code de commerce.
L’arrêt du 6 juillet 2023, également rendu par la troisième chambre civile, précise la portée de l’exigence de stipulation expresse. La Cour y énonce que « sauf clause expresse, le bailleur est déchargé des travaux de mise en conformité du bien loué aux normes en vigueur au jour de la conclusion du bail » uniquement si cette clause dérogatoire est claire et non équivoque (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901). En l’espèce, la Cour a retenu que les clauses du bail « qui mettaient expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité » ne visaient que les normes postérieures à la conclusion du contrat, et non les non-conformités préexistantes.
Cette jurisprudence, transposée au domaine des obligations environnementales, emporte des conséquences pratiques considérables pour la rédaction des baux commerciaux. Les parties qui entendent répartir la charge financière des travaux de rénovation énergétique doivent stipuler de manière expresse et détaillée la nature des travaux concernés, leur imputabilité respective et les modalités de leur financement. Une clause générale de « mise en conformité avec toutes prescriptions administratives » ne saurait suffire à transférer au preneur la charge des travaux de rénovation énergétique portant sur la structure du bâtiment, l’isolation thermique ou le remplacement des équipements de chauffage collectif.
Enfin, le principe de proportionnalité, qui innerve désormais l’ensemble du droit des contrats depuis la réforme de 2016, trouve à s’appliquer dans ce domaine. Le juge pourrait être amené à contrôler l’équilibre de la clause de répartition des coûts de rénovation énergétique au regard de la durée résiduelle du bail et de l’avantage respectif que chaque partie retire des travaux réalisés.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 juin 2025 apporte un éclairage complémentaire sur cette articulation entre les obligations du bailleur et la réglementation administrative. La Cour y rappelle que le bailleur est tenu d’assurer « la conformité des locaux commerciaux avec les normes définies par la réglementation applicable aux établissements recevant du public » et que cette obligation ne saurait être éludée par une clause générale du bail (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). La haute juridiction impose ainsi au bailleur une obligation de résultat quant à la conformité réglementaire des lieux loués, qui englobe potentiellement les normes environnementales lorsque celles-ci conditionnent l’exploitation du fonds de commerce.
Cette convergence des sources — droit commun du bail, statut impératif des baux commerciaux, droit de l’environnement et droit de la construction — dessine un cadre juridique cohérent mais complexe, dont la mise en œuvre pratique requiert une attention particulière lors de la négociation et de la rédaction des baux commerciaux. Les praticiens doivent anticiper, dès la conclusion du contrat, l’impact financier des obligations environnementales à venir, en distinguant soigneusement les travaux qui relèvent de la structure de l’immeuble de ceux qui concernent l’exploitation du fonds, et en stipulant de manière expresse la répartition des coûts afférents à chaque catégorie de travaux, à défaut de quoi le bailleur supportera, en application de la jurisprudence de la troisième chambre civile, la charge intégrale des mises en conformité imposées par la réglementation.
Conclusion
L’irruption des obligations environnementales dans le champ du bail commercial révèle les virtualités de la construction prétorienne de la troisième chambre civile, qui a érigé l’obligation de délivrance continue en principe cardinal de la répartition des charges entre bailleur et preneur. En l’absence de stipulation contractuelle expresse, les travaux de rénovation énergétique portant sur la structure et les équipements indissociables du bâtiment incombent au bailleur, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil. Le dispositif éco-énergie tertiaire, codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, impose une obligation partagée, dont la répartition exacte dépend des stipulations du contrat de bail, sous le contrôle du juge qui veille à ce qu’aucune clause ne vide de sa substance l’obligation essentielle de délivrance du bailleur. Le caractère continu de cette obligation, consacré par les arrêts du 5 mars 2026 et du 10 juillet 2025, interdit au bailleur de se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper aux prescriptions réglementaires nouvelles. La sanction du réputé non écrit, prévue à l’article L. 145-40 du code de commerce et renforcée par la loi du 26 mai 2026, constitue l’instrument de police des clauses qui transféreraient abusivement au preneur la charge des travaux de rénovation énergétique. Cette convergence entre le droit commun du bail, le statut impératif des baux commerciaux et le droit de l’environnement dessine les contours d’un nouvel équilibre contractuel, dont les praticiens doivent se saisir pour anticiper les contentieux à venir.
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