I. La dualité des actions ouvertes au locataire d’un logement indécent
L’obligation de délivrance d’un logement décent occupe une position singulière dans l’économie du bail d’habitation. Son fondement textuel résulte de la combinaison de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), et des articles 1719 et 1720 du code civil, qui consacrent l’obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée (article 1719 du code civil, article 1720 du code civil). Cette obligation s’impose au bailleur par la nature du contrat, sans qu’aucune stipulation particulière soit requise, et son inobservation ouvre au locataire deux voies d’action dont le régime juridique diffère profondément.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt rendu le 4 juin 2026, publié au Bulletin, a précisé la portée de cette distinction dans des termes appelés à devenir la référence de la matière (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Une locataire, occupant depuis 2005 un logement meublé dont elle soutenait qu’il ne répondait pas aux exigences de décence, avait assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins de réalisation de travaux, de suspension du paiement des loyers et de réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, avant d’étendre sa demande indemnitaire au préjudice subi depuis son entrée dans les lieux, soit près de dix années antérieures à l’assignation. La cour d’appel de Paris avait limité l’indemnisation au préjudice subi depuis le 21 septembre 2013, par le jeu de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
A. L’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance : une action non prescrite tant que le manquement perdure
Le premier volet de la solution tient dans l’affirmation du caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent. La Cour de cassation énonce que cette obligation, continue, « est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Cette qualification commande directement le sort de l’action en exécution forcée en nature : dès lors que l’obligation s’analyse comme un engagement à durée continue, chaque jour de manquement constitue un fait permettant au locataire d’agir, sans que l’écoulement du temps ne puisse purger la dette d’exécution du bailleur.
Il en résulte que le locataire demeure recevable à poursuivre la mise en conformité du logement quelle que soit l’ancienneté du bail ou du désordre. La Cour de cassation a expressément rejeté l’argumentation de la locataire, qui postulait la recevabilité de sa demande indemnitaire pour toute la durée du trouble, mais la solution vaut surtout par ce qu’elle affirme de manière incidente : l’action en exécution forcée en nature échappe à toute prescription tant que le manquement persiste. Cette règle prolonge une construction jurisprudentielle récente dont l’arrêt du 4 décembre 2025, également publié au Bulletin, avait posé le principe général (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). Saisie d’un bail commercial, la Cour y avait jugé que les obligations continues du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
L’arrêt du 2 avril 2026 a tiré les conséquences de ce principe en censurant une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action de locataires tendant à la création d’une porte-fenêtre et à la réfection de l’étanchéité des balcons, sans rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). La Cour y rappelle que ces obligations continues « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». La cour d’appel, qui avait retenu comme fait générateur la construction, en 2006, du bâtiment en vis-à-vis à l’origine de la perte de luminosité, aurait dû vérifier si le manquement subsistait à la date de la demande en justice.
En matière de bail commercial, la même construction a été consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, qui unifie le régime des deux baux (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). La Cour y énonce que l’obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail et qu’il en résulte que le locataire est recevable, « d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Or, cette double précision, qui distingue nettement l’exécution en nature de l’action indemnitaire, constitue la matrice de la solution rendue, trois mois plus tard, pour le bail d’habitation.
B. L’action indemnitaire : la prescription triennale glissante de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989
Le second volet de la solution du 4 juin 2026 concerne le sort de l’action en réparation du préjudice de jouissance. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La locataire soutenait que le caractère continu du préjudice de jouissance, se renouvelant chaque jour tant que dure l’indécence, autorisait la réparation pour toute la durée du bail, la prescription n’étant pas acquise à la date de l’assignation pour la période litigieuse.
La Cour de cassation a rejeté cette analyse en consacrant un mécanisme de prescription glissante. Elle énonce que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance « sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Le caractère continu du dommage ne fait donc pas obstacle au jeu de la prescription ; il en déplace seulement l’assiette, la créance indemnitaire se prescrivant au fur et à mesure de sa naissance.
La qualification de préjudice continu emporte ainsi une conséquence en apparence paradoxale, mais juridiquement maîtrisée : le dommage, qui se renouvelle chaque jour, fait naître au jour le jour un droit à réparation, mais les créances les plus anciennes s’éteignent au fil du temps. La réparation ne peut jamais remonter au-delà des trois années précédant la demande en justice, quand bien même l’indécence durerait depuis l’origine du bail. La Cour de cassation a, dans le même temps, rappelé le cadre procédural propre à la mise en conformité, en énonçant que le juge saisi détermine « la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et qu’il « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). La prescription triennale constitue dès lors la seule borne temporelle de l’action indemnitaire.
Le point de départ de la prescription triennale appelle une attention particulière. S’agissant d’une obligation continue, le délai ne court pas une seule fois à compter de la connaissance du désordre ; il court de manière renouvelée pour chaque fraction de préjudice, la demande en justice interrompant la prescription pour la période antérieure de trois ans. En conséquence, le locataire qui attend avant d’agir ne perd pas son droit d’obtenir la mise en conformité, mais il perd définitivement la réparation des périodes les plus anciennes. Chaque année d’inaction ampute donc l’indemnisation d’une année de préjudice, tandis que l’exécution forcée en nature demeure intacte, ce qui crée une dissymétrie entre les deux actions que la Cour de cassation assume pleinement.
II. La portée de la double décision du 4 juin 2026 dans la construction jurisprudentielle
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié au Bulletin, qui complète le dispositif en s’attaquant aux stratégies d’évitement du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Les deux décisions, prononcées en formation de section, dessinent un régime cohérent : la première fixe le sort de la relation contractuelle en cours, la seconde neutralise les manœuvres destinées à y mettre fin. Leur lecture combinée révèle une politique jurisprudentielle affirmée, qui place l’obligation de délivrance d’un logement décent au-dessus des prérogatives traditionnelles du bailleur.
La construction n’est pas le fruit du hasard. Elle s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle ouverte en 2025 et poursuivie au premier semestre 2026, dont les arrêts successifs ont progressivement dégagé le principe de l’obligation continue et ses conséquences procédurales. L’arrêt du 4 décembre 2025, en matière de bail commercial, a posé le principe selon lequel la persistance du manquement « constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). Les arrêts des 5 mars et 2 avril 2026 ont ensuite précisé le régime probatoire et le périmètre de la prescription, avant que la double décision du 4 juin 2026 ne transpose la solution au bail d’habitation.
A. Le congé pour travaux : l’échec de l’instrumentalisation de la décence
L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-16.993, concerne une bailleresse qui avait donné à bail, le 25 novembre 2016, un studio dont la pièce principale présentait une surface de 8,84 mètres carrés. Un jugement du 7 janvier 2019, définitif, avait constaté que le local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse a néanmoins délivré à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité, puis a poursuivi son expulsion. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé, retenant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du bail et que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence pouvait constituer un tel motif.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Le bailleur qui a loué un logement dont il savait qu’il ne satisfaisait pas aux exigences de décence ne peut donc pas utiliser la mise en conformité comme prétexte à la reprise du logement : l’exécution de ses propres obligations légales ne saurait constituer un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Le raisonnement de la Cour repose sur une logique de cohérence entre les instruments. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire d’un logement indécent la faculté de demander la mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, le juge déterminant la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution, et pouvant réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Admettre que le bailleur puisse, par un congé pour travaux, mettre fin à un bail portant sur un logement dont il connaissait l’indécence reviendrait à vider de sa substance ce dispositif : le bailleur transformerait sa propre carence en titre de rupture du contrat, au détriment du locataire qu’il a lui-même installé dans des conditions contraires à la décence.
La solution comporte un enseignement pratique immédiat. Le bailleur qui entend donner congé pour réaliser des travaux doit prouver que ces travaux ne répondent pas à une obligation légale de mise en conformité connue à la conclusion du bail. À défaut, le congé est nul et la procédure d’expulsion engagée sur son fondement s’effondre, exposant le bailleur à une indemnité au titre de la résistance abusive, comme l’illustre la condamnation de la bailleresse en l’espèce. A cet égard, la solution du 4 juin 2026 s’articule avec le régime de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge de vérifier la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, en renforçant le contrôle sur les congés fondés sur des travaux rendus nécessaires par la carence initiale du bailleur.
B. La consolidation d’une construction jurisprudentielle continue et ses effets pratiques
La double décision du 4 juin 2026 parachève une évolution remarquablement cohérente de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le fil conducteur en est l’affirmation que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues, exigibles pendant toute la durée du bail, dont la persistance du manquement fait renaître chaque jour la possibilité d’agir en exécution forcée. Cette construction, d’abord dégagée en matière de bail commercial (23-23.357, 24-19.292), a été transposée au bail d’habitation avec la spécificité de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui remplace la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.
La différence de délai entre les deux régimes n’est pas anodine. En matière de bail commercial, le locataire peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution « sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin), conformément au droit commun de l’article 2224 du code civil. En matière de bail d’habitation, le délai est réduit à trois ans en vertu du texte spécial, plus protecteur de la sécurité juridique du bailleur. La Cour de cassation a ainsi résolu la question que la doctrine posait depuis l’arrêt fondateur du 4 décembre 2025 : le caractère continu du préjudice ne permet pas d’échapper à la prescription, il en déplace seulement l’assiette, la créance naissant au jour le jour et se prescrivant au fur et à mesure.
Des lors, le régime applicable se résume en quelques règles simples mais d’application délicate. Pour le locataire, la demande de travaux peut être formée à tout moment tant que l’indécence persiste, et le juge peut assortir l’injonction d’une astreinte, réduire le loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, l’action indemnitaire commande la célérité : chaque année d’attente est une année de réparation définitivement perdue, la prescription triennale glissante limitant l’indemnisation aux trois années précédant la demande en justice. Pour le bailleur, le temps ne joue qu’à moitié en sa faveur : s’il borne son exposition indemnitaire aux trois dernières années, il ne se libère jamais de l’obligation de mise en conformité, dont l’inexécution l’expose à la réduction ou à la suspension du loyer et à la transmission de la décision constatant l’indécence au représentant de l’État dans le département.
La jurisprudence ne distingue pas selon la nature du désordre, qu’il s’agisse d’une surface insuffisante de la pièce principale, d’un défaut d’étanchéité, d’une perte de luminosité ou de toute autre atteinte aux caractéristiques du logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs, la solution s’applique indifféremment aux bailleurs personnes physiques et aux bailleurs personnes morales, bailleurs sociaux compris, comme en attestent les espèces mettant en cause des offices publics de l’habitat. A cet égard, la jurisprudence récente confirme que le juge des contentieux de la protection applique désormais couramment la distinction entre exécution forcée et indemnisation, en déclarant recevables les demandes de travaux tout en cantonnant la réparation aux trois années antérieures à l’assignation.
La portée pratique de la double décision du 4 juin 2026 dépasse le seul contentieux de l’indécence. Elle commande la stratégie procédurale de l’ensemble des contentieux du bail d’habitation fondés sur un manquement continu du bailleur, qu’il s’agisse du défaut d’entretien, des troubles de jouissance ou des vices affectant la structure du logement. Or, la distinction entre action en exécution forcée en nature et action en réparation constitue un axe de défense central : le bailleur pourra opposer la prescription triennale à la demande indemnitaire, mais non à la demande de travaux, tandis que le locataire devra articuler ses demandes pour préserver l’indemnisation des périodes les plus anciennes par les actes interruptifs de prescription appropriés.
Conclusion
La double décision du 4 juin 2026 de la troisième chambre civile (n° 24-11.437 et n° 24-16.993, publiées au Bulletin) achève de structurer le régime du logement indécent autour de deux axes complémentaires. L’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent échappe à toute prescription tant que le manquement perdure, en raison du caractère continu de cette obligation, exigible pendant toute la durée du bail ; l’action indemnitaire demeure, en revanche, enfermée dans la prescription triennale glissante de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui borne la réparation aux trois années précédant la demande en justice. Le congé pour travaux délivré par un bailleur qui connaissait l’indécence du logement à la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux, le bailleur ne pouvant instrumentalisiser la mise en conformité pour rompre la relation contractuelle. Cette construction, prolongeant les arrêts des 4 décembre 2025, 5 mars 2026 et 2 avril 2026, offre aux praticiens un cadre clair : la mise en conformité est imprescriptible, l’indemnisation est glissante, le congé pour travaux est neutralisé. Le cabinet accompagne bailleurs et locataires dans la mise en œuvre de ce régime, que ce soit pour engager une action en exécution forcée, défendre à une demande indemnitaire ou sécuriser la validité d’un congé (avocat en droit du bail d’habitation à Paris).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.